房地產(chǎn)投資分析中的基本問(wèn)題培訓(xùn)講義82(文件)
【正文】 物業(yè)的交易價(jià)格設(shè)置一個(gè)較低的價(jià)格下限，而買方則將為此設(shè)置一個(gè)較高的價(jià)格上限。 但某一特定物業(yè)的投資價(jià)值對(duì)于不同的投資者而言，結(jié)論不是唯一的。 投資者評(píng)估的物業(yè)的投資價(jià)值，或者說(shuō)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)的評(píng)價(jià)，大于或等于該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1．開發(fā)后出售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的現(xiàn)金流量 對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量（即稅前現(xiàn)金流量或利潤(rùn)總額）是項(xiàng)目銷售收入扣除總投資（或總成本費(fèi)用）及償還貸款本息之后的余額。 當(dāng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析以判斷其投資價(jià)值的時(shí)候，有些動(dòng)態(tài)指標(biāo)需要考慮折現(xiàn)因素，即把上述的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到項(xiàng)目投資的起始點(diǎn)，然后與項(xiàng)目的投入或支出進(jìn)行比較，從而判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 2．房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有較大的差異。要想了解這兩個(gè)重要因素，首先要計(jì)算的就是抵押貸款常數(shù)。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 按月等額還本付息時(shí)，抵押常數(shù) M為： 1212/ 12( 1 / 12)(1 / 12) 1nnrrMr??????式中： M：抵押常數(shù)（月）； r/12：月利率； n X 12：貸款月數(shù)。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 2）抵押貸款還本付息額 在較為常見的固定利率抵押貸款償還方式下，世界各地均普遍采用等額還本付息法，也叫本息均攤法。 資產(chǎn)回報(bào)率與貸款利率（或借貸成本）之間的差價(jià)稱之為利差。其作用有正向與負(fù)向兩種。 2）財(cái)務(wù)杠桿的負(fù)向作用。 投資回收是指投資者對(duì)其所投入的資本的回收，投資回報(bào)是指投資者所投入資本在使用過(guò)程中所獲得的報(bào)酬。 投資回報(bào)率通常為某年的收益或收入與投資之比。 內(nèi)部收益率可以有兩種形式：全部投資收益率和權(quán)益投資收益率。它是在假設(shè)項(xiàng)目的全部投資由借貸資金和自有資金兩部分構(gòu)成的情況下，針對(duì)其中的自有資金所計(jì)算的收益率。 演講完畢，謝謝觀看！ 。 權(quán)益投資收益率是相對(duì)借貸資金收益率（通常指利息率）而言的，是投資者在投資項(xiàng)目中所投入的自有資本的內(nèi)部收益率。 因?yàn)闆](méi)有借款，所以它不考慮還本付息對(duì)現(xiàn)金流的影響，它反映的是全部已投入的自有資本的收益水平。 折現(xiàn)率也是收益率的一個(gè)類型，是一個(gè)將未來(lái)收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 2．收益率 收益率通常被表示為一個(gè)復(fù)合年百分率，表明了投資項(xiàng)目在某一計(jì)算周期內(nèi)的連續(xù)收益能力。此時(shí)借款越多自有資本的收益率越低，直至帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)資產(chǎn)總回報(bào)率大過(guò)借貸成本時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿就是有利的。這使我們認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)杠桿不是在所有情況下都可以為投資者帶來(lái)收益。 假定貸款總額為 P，每月付款額為 M0，貸款年數(shù)為n，年利率為 r，復(fù)利次數(shù)為 12，則月還本付息額的計(jì)算公式為： 1212/ 12( 1 / 12)( 1 / 12) 1no nrrMPr???????1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 3）抵押貸款余額 假設(shè)一筆貸款按月等額還本付息，則有： ( ) 12( ) 12( 1 / 12) 1/ 12( 1 / 12)nto ntrMrr?????????貸 款 余 額1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 有時(shí)為了計(jì)算的需要，我們必須把每月或每年的本金和利息分開，那么根據(jù)上述討論，我們可以歸納出本息分開的計(jì)算步驟： 已知貸款年限、貸款利率、貸款額度，可求出抵押常數(shù)； 已知了抵押常數(shù)（或通過(guò)查表）和貸款額度，可求出每月付款額進(jìn)而求出每年付款額； 已知了每年 (月 )付款額，可求出要求的某年 (月 )貸款余額； 某年 (月 )償還本金 = 上一年 (月 )貸款余額 – 該年 (月 )貸款余額 某年 (月 )償還利息 = 每年 (月 )付款額 – 該年 (月 )償還本金 實(shí)際上，只要已知貸款利率、貸款期限、貸款本金、抵押常數(shù)和每月付款額這 5個(gè)因素中的任何 4個(gè)，即可求出剩下的一個(gè)，其它的指標(biāo)也就計(jì)算出來(lái)了。 其經(jīng)濟(jì)含義是，在給定的 n年內(nèi)，為回收 1元貸款，每月應(yīng)收回的數(shù)額。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1）抵押常數(shù) 銀行在貸款給投資者時(shí)，對(duì)于貸款條件的設(shè)定通常有兩種情況，一種是給定年利率，要求按年等額償還；另一種是給定年利率，要求按月等額償還。 房地產(chǎn)置業(yè)投資或開發(fā)建設(shè)完成后出租樓宇或自行經(jīng)營(yíng)，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目投資和成本的概念較為相似。 2）成本 成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。在持有期或經(jīng)營(yíng)期結(jié)束后，可能會(huì)有轉(zhuǎn)售收益或固定資產(chǎn)余值回收，這些也構(gòu)成了其現(xiàn)金流量的一部分。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1． 3． 2關(guān)于現(xiàn)金流量 在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把各個(gè)時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值因投資者不同而不同。 如果一個(gè)交易要成功，買方所認(rèn)為的投資價(jià)值必須大于賣方。 但由于房地產(chǎn)的買方與賣方各自掌握的信息不同，因此對(duì)同一房地產(chǎn)的最可能銷售價(jià)格的預(yù)測(cè)結(jié)果可能是不一致的。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 4．可行性分析應(yīng)該注意的問(wèn)題 1）防止先入為主的可行性研究 2）選好可行性分析的主角 3）投資決策的結(jié)論首先取決于市場(chǎng)分析的結(jié)果 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1． 3． 1關(guān)于投資價(jià)值 一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的投資價(jià)值在于開發(fā)完成后的價(jià)值大于其投入的成本費(fèi)用，并在一定的利潤(rùn)水平之上；一個(gè)置業(yè)項(xiàng)目的投資價(jià)值在于其持有期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值大于其投入的初始現(xiàn)金支出。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 可行性分析與項(xiàng)目評(píng)估的不同之處在
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