房地產(chǎn)投資分析中遇到的基本問題(文件)
【正文】 細可行性研究是開發(fā)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目技術(shù)、經(jīng)濟是否可行后做出投資決策的關(guān)鍵步驟。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 可行性分析與項目評估的不同之處在于四個方面： 1）行為的主體不同。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 4．可行性分析應(yīng)該注意的問題 1）防止先入為主的可行性研究 2）選好可行性分析的主角 3）投資決策的結(jié)論首先取決于市場分析的結(jié)果 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1． 3． 1關(guān)于投資價值 一個開發(fā)項目的投資價值在于開發(fā)完成后的價值大于其投入的成本費用，并在一定的利潤水平之上；一個置業(yè)項目的投資價值在于其持有期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值大于其投入的初始現(xiàn)金支出。 但由于房地產(chǎn)的買方與賣方各自掌握的信息不同，因此對同一房地產(chǎn)的最可能銷售價格的預(yù)測結(jié)果可能是不一致的。 如果一個交易要成功，買方所認為的投資價值必須大于賣方。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值因投資者不同而不同。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1． 3． 2關(guān)于現(xiàn)金流量 在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把各個時間點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。在持有期或經(jīng)營期結(jié)束后，可能會有轉(zhuǎn)售收益或固定資產(chǎn)余值回收，這些也構(gòu)成了其現(xiàn)金流量的一部分。 2）成本 成本是指人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。 房地產(chǎn)置業(yè)投資或開發(fā)建設(shè)完成后出租樓宇或自行經(jīng)營，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項目投資和成本的概念較為相似。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1）抵押常數(shù) 銀行在貸款給投資者時，對于貸款條件的設(shè)定通常有兩種情況，一種是給定年利率，要求按年等額償還；另一種是給定年利率，要求按月等額償還。 其經(jīng)濟含義是，在給定的 n年內(nèi)，為回收 1元貸款，每月應(yīng)收回的數(shù)額。 假定貸款總額為 P，每月付款額為 M0，貸款年數(shù)為n，年利率為 r，復(fù)利次數(shù)為 12，則月還本付息額的計算公式為： 1212/ 12( 1 / 12)( 1 / 12) 1no nrrMPr???????1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 3）抵押貸款余額 假設(shè)一筆貸款按月等額還本付息，則有： ( ) 12( ) 12( 1 / 12) 1/ 12( 1 / 12)nto ntrMrr?????????貸 款 余 額1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 有時為了計算的需要，我們必須把每月或每年的本金和利息分開，那么根據(jù)上述討論，我們可以歸納出本息分開的計算步驟： 已知貸款年限、貸款利率、貸款額度，可求出抵押常數(shù)； 已知了抵押常數(shù)（或通過查表）和貸款額度，可求出每月付款額進而求出每年付款額； 已知了每年 (月 )付款額，可求出要求的某年 (月 )貸款余額； 某年 (月 )償還本金 = 上一年 (月 )貸款余額 – 該年 (月 )貸款余額 某年 (月 )償還利息 = 每年 (月 )付款額 – 該年 (月 )償還本金 實際上，只要已知貸款利率、貸款期限、貸款本金、抵押常數(shù)和每月付款額這 5個因素中的任何 4個，即可求出剩下的一個，其它的指標也就計算出來了。這使我們認識到財務(wù)杠桿不是在所有情況下都可以為投資者帶來收益。當(dāng)資產(chǎn)總回報率大過借貸成本時，財務(wù)杠桿就是有利的。此時借款越多自有資本的收益率越低，直至帶來財務(wù)風(fēng)險。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 2．收益率 收益率通常被表示為一個復(fù)合年百分率，表明了投資項目在某一計算周期內(nèi)的連續(xù)收益能力。 折現(xiàn)率也是收益率的一個類型，是一個將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率。 因為沒有借款，所以它不考慮還本付息對現(xiàn)金流的影響，它反映的是全部已投入的自有資本的收益水平。 內(nèi)部收益率可以有兩種形式：全部投資收益率和權(quán)益投資收益率。 投資回報率通常為某年的收益或收入與投資之比。 投資回收是指投資者對其所投入的資本的回收，投資回報是指投資者所投入資本在使用過程中所獲得的報酬。 2）財務(wù)杠桿的負向作用。其作用有正向與負向兩種。 資產(chǎn)回報率與貸款利率（或借貸成本）之間的差價稱之為利差。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 2）抵押貸款還本付息額 在較為常見的固定利率抵押貸款償還方式下，世界各地均普遍采用等額還本付息法，也叫本息均攤法。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 按月等額還本付息時，抵押常數(shù) M為： 1212/ 12( 1 / 12)(1 / 12) 1nnrrMr??????式中： M：抵押常數(shù)（月）； r/12：月利率； n X 12：貸款月數(shù)。要想了解這兩個重要因素，首先要計算的就是抵押貸款常數(shù)。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 2．房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動有較大的差異。 當(dāng)對項目進行投資分析以判斷其投資價值的時候，有些動態(tài)指標需要考慮折現(xiàn)因素，即把上述的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到項目投資的起始點，然后與項目的投入或支出進行比較，從而判斷項目在財務(wù)上的可行性。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1．開發(fā)后出售房地產(chǎn)項目時的現(xiàn)金流量 對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目的凈現(xiàn)金流量（即稅前現(xiàn)金流量或利潤總額）是項目銷售收入扣除總投資（或總成本費用）及償還貸款本息之后的余額。 投資者評估的物業(yè)的投資價值，或者說消費者對物業(yè)的評價，大于或等于該物業(yè)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。 但某一特定物業(yè)的投資價值對于不同的投資者而言，結(jié)論不是唯一的。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 4．交易區(qū)間 賣方在出售物業(yè)時將為該物業(yè)的
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