房地產(chǎn)投資分析中遇到的基本問題-資料下載頁
2025-01-23 17:50本頁面
【正文】 房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)成本中去了。 房地產(chǎn)置業(yè)投資或開發(fā)建設完成后出租樓宇或自行經(jīng)營，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項目投資和成本的概念較為相似。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1． 3． 4關于財務杠桿 1．抵押貸款 盡管各種房地產(chǎn)抵押貸款方式差別較大，但是關于房地產(chǎn)抵押貸款的研究，主要從兩個方面展開，一個是抵押貸款還本付息額，一個是貸款余額。要想了解這兩個重要因素，首先要計算的就是抵押貸款常數(shù)。 這里僅以固定利率抵押貸款為例，介紹抵押常數(shù)和貸款余額的計算方法。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1）抵押常數(shù) 銀行在貸款給投資者時，對于貸款條件的設定通常有兩種情況，一種是給定年利率，要求按年等額償還；另一種是給定年利率，要求按月等額償還。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 按年等額還本付息時，抵押常數(shù)（有的書中也叫還款系數(shù)）為： (1 )(1 ) 1nnrrMr????式中： M：抵押常數(shù)（年）； r：年利率； n：貸款年數(shù)。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 按月等額還本付息時，抵押常數(shù) M為： 1212/ 12( 1 / 12)(1 / 12) 1nnrrMr??????式中： M：抵押常數(shù)（月）； r/12：月利率； n X 12：貸款月數(shù)。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 它的意思是，年利率為 r,貸款年限為 n,貸款額度為 1元的每月還款額。 其經(jīng)濟含義是，在給定的 n年內(nèi)，為回收 1元貸款，每月應收回的數(shù)額。實際上抵押常數(shù)等于 1元貸款年金現(xiàn)值因素的倒數(shù)。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 2）抵押貸款還本付息額 在較為常見的固定利率抵押貸款償還方式下，世界各地均普遍采用等額還本付息法，也叫本息均攤法。我們?nèi)砸园丛碌阮~償還本息為例來說明。 假定貸款總額為 P，每月付款額為 M0，貸款年數(shù)為n，年利率為 r，復利次數(shù)為 12，則月還本付息額的計算公式為： 1212/ 12( 1 / 12)( 1 / 12) 1no nrrMPr???????1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 3）抵押貸款余額 假設一筆貸款按月等額還本付息，則有： ( ) 12( ) 12( 1 / 12) 1/ 12( 1 / 12)nto ntrMrr?????????貸 款 余 額1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 有時為了計算的需要，我們必須把每月或每年的本金和利息分開，那么根據(jù)上述討論，我們可以歸納出本息分開的計算步驟： 已知貸款年限、貸款利率、貸款額度，可求出抵押常數(shù)； 已知了抵押常數(shù)（或通過查表）和貸款額度，可求出每月付款額進而求出每年付款額； 已知了每年 (月 )付款額，可求出要求的某年 (月 )貸款余額； 某年 (月 )償還本金 = 上一年 (月 )貸款余額 – 該年 (月 )貸款余額 某年 (月 )償還利息 = 每年 (月 )付款額 – 該年 (月 )償還本金 實際上，只要已知貸款利率、貸款期限、貸款本金、抵押常數(shù)和每月付款額這 5個因素中的任何 4個，即可求出剩下的一個，其它的指標也就計算出來了。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 2．財務杠桿 利用借貸資金擴大自有投資產(chǎn)出通常被稱為財務杠桿。 資產(chǎn)回報率與貸款利率（或借貸成本）之間的差價稱之為利差。 高杠桿投資中，即使較小的有利利差也可能急劇擴大自有資本的收益率；一個小小的不利利差，也會帶來自有資本的負收益率。這使我們認識到財務杠桿不是在所有情況下都可以為投資者帶來收益。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 3．財務杠桿的作用 借貸資本與自有資本的比例越大，財務杠桿的作用程度越深。其作用有正向與負向兩種。 1）財務杠桿的正向作用。當資產(chǎn)總回報率大過借貸成本時，財務杠桿就是有利的。此時借款越多自有資本的收益率越大。 2）財務杠桿的負向作用。當資產(chǎn)總回報率小于借貸成本時，財務杠桿就是不利的。此時借款越多自有資本的收益率越低，直至帶來財務風險。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1． 3． 5關于其他投資經(jīng)濟效果評價指標 1．投資回收與投資回報 房地產(chǎn)投資的收益包括投資回收和投資回報兩部分。 投資回收是指投資者對其所投入的資本的回收，投資回報是指投資者所投入資本在使用過程中所獲得的報酬。 就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 2．收益率 收益率通常被表示為一個復合年百分率，表明了投資項目在某一計算周期內(nèi)的連續(xù)收益能力。 這種收益既包括物業(yè)在持有期間預期可獲得的收益，也包括物業(yè)持有期末轉(zhuǎn)售時所獲得的凈轉(zhuǎn)售收益，這是與投資回報率之間的最大區(qū)別。 投資回報率通常為某年的收益或收入與投資之比。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 利息率通常針對信貸資金而言的，因此它是借貸資本而不是權益資本的收益率。 折現(xiàn)率也是收益率的一個類型，是一個將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率。 內(nèi)部收益率是一個使得該項投資未來收益的現(xiàn)值等于其當前所投入資本價值的收益率。 內(nèi)部收益率可以有兩種形式：全部投資收益率和權益投資收益率。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 全部投資收益率是在假設項目的全部投資都是投資者的自有資本的情況下所計算的某個投資項目的內(nèi)部收益率。 因為沒有借款，所以它不考慮還本付息對現(xiàn)金流的影響，它反映的是全部已投入的自有資本的收益水平。 演講完畢，謝謝觀看！
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