房地產(chǎn)投資分析中的基本問(wèn)題培訓(xùn)講義82(存儲(chǔ)版)
【正文】 面： 1）行為的主體不同。 但由于房地產(chǎn)的買(mǎi)方與賣(mài)方各自掌握的信息不同，因此對(duì)同一房地產(chǎn)的最可能銷(xiāo)售價(jià)格的預(yù)測(cè)結(jié)果可能是不一致的。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值因投資者不同而不同。在持有期或經(jīng)營(yíng)期結(jié)束后，可能會(huì)有轉(zhuǎn)售收益或固定資產(chǎn)余值回收，這些也構(gòu)成了其現(xiàn)金流量的一部分。 房地產(chǎn)置業(yè)投資或開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后出租樓宇或自行經(jīng)營(yíng)，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目投資和成本的概念較為相似。 其經(jīng)濟(jì)含義是，在給定的 n年內(nèi)，為回收 1元貸款，每月應(yīng)收回的數(shù)額。這使我們認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)杠桿不是在所有情況下都可以為投資者帶來(lái)收益。此時(shí)借款越多自有資本的收益率越低，直至帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 折現(xiàn)率也是收益率的一個(gè)類(lèi)型，是一個(gè)將未來(lái)收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率。 權(quán)益投資收益率是相對(duì)借貸資金收益率（通常指利息率）而言的，是投資者在投資項(xiàng)目中所投入的自有資本的內(nèi)部收益率。它是在假設(shè)項(xiàng)目的全部投資由借貸資金和自有資金兩部分構(gòu)成的情況下，針對(duì)其中的自有資金所計(jì)算的收益率。 投資回報(bào)率通常為某年的收益或收入與投資之比。 2）財(cái)務(wù)杠桿的負(fù)向作用。 資產(chǎn)回報(bào)率與貸款利率（或借貸成本）之間的差價(jià)稱(chēng)之為利差。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 按月等額還本付息時(shí)，抵押常數(shù) M為： 1212/ 12( 1 / 12)(1 / 12) 1nnrrMr??????式中： M：抵押常數(shù)（月）； r/12：月利率； n X 12：貸款月數(shù)。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 2．房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有較大的差異。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1．開(kāi)發(fā)后出售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的現(xiàn)金流量 對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量（即稅前現(xiàn)金流量或利潤(rùn)總額）是項(xiàng)目銷(xiāo)售收入扣除總投資（或總成本費(fèi)用）及償還貸款本息之后的余額。 但某一特定物業(yè)的投資價(jià)值對(duì)于不同的投資者而言，結(jié)論不是唯一的。 1． 3房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 2．最可能銷(xiāo)售價(jià)格 最可能銷(xiāo)售價(jià)格是對(duì)未來(lái)交易中成交價(jià)的一種可能性估計(jì)。 項(xiàng)目的可行性研究應(yīng)在尚未簽署任何正式協(xié)議之前進(jìn)行，以便開(kāi)發(fā)商有充分的時(shí)間和自由度來(lái)考慮有關(guān)問(wèn)題。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 2．可行性分析的內(nèi)容 可行性分析也是投資前期所做的工作，它一般分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究。有時(shí)幾個(gè)方案可能都是可行的，甚至都很具有吸引力。而風(fēng)險(xiǎn)分析可以根據(jù)各種變量的概率分布，來(lái)推求一個(gè)項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)條件下獲利的可能性大小。 某一具體的城市地塊常在很大程度上受這一城市區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政治力量的影響。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 房地產(chǎn)投資分析的實(shí)質(zhì)是為投資者出謀劃策。 1． 2房地產(chǎn)投資分析概述 2．為投資者提供運(yùn)作方式 一項(xiàng)投資活動(dòng)的運(yùn)作包括許多方面，如投資者欲選擇地塊興建商業(yè)設(shè)施出租經(jīng)營(yíng)。所有這些都牽涉到房地產(chǎn)投資決策問(wèn)題。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 10．房地產(chǎn)投資的保值與增值性 眾所周知，通貨膨脹能使貨幣貶值。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 6．對(duì)專(zhuān)業(yè)管理的依賴(lài)性 對(duì)房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資對(duì)專(zhuān)業(yè)管理的依賴(lài)性較強(qiáng)。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 3．適應(yīng)性 所謂適應(yīng)性，是指房地產(chǎn)投資者能夠根據(jù)市場(chǎng)的變化和需要，及時(shí)地調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，又能增加置業(yè)投資的收益。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 1．位置的固定性 房地產(chǎn)的位置固定性也叫不可移動(dòng)性。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 3．銷(xiāo)售收益 在所有房地產(chǎn)投資收益中，銷(xiāo)售收益是最大的。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 1．現(xiàn)金流量收益 現(xiàn)金流量收益一般是擁有房地產(chǎn)的投資者因?yàn)榻?jīng)營(yíng)房地產(chǎn)而獲取的經(jīng)營(yíng)、租金收入中扣除各種支出后的余額。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 3．從房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)方式來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資分為出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。具體投資形式包括：購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的債券、股票；購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。所以“投資”一詞從廣義上來(lái)說(shuō)，既用來(lái)指特種資金，又用來(lái)指特定的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有：土地開(kāi)發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、置業(yè)等。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 （ 2）房地產(chǎn)置業(yè)投資 房地產(chǎn)置業(yè)投資是購(gòu)置物業(yè)以滿足自身生活居住或出租經(jīng)營(yíng)需要，并在不愿意持有該物業(yè)時(shí)可以獲取轉(zhuǎn)售收益的一種投資活動(dòng)。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 2）住宅房地產(chǎn)投資 住宅房地產(chǎn)分為普通商品住宅、高檔公寓和別墅等多種類(lèi)型。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 3）混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目 這類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售、預(yù)租或開(kāi)發(fā)完成后出售、出租、自營(yíng)的各種組合方式得到收入，回收開(kāi)發(fā)資金、獲取開(kāi)發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。 其二，房地產(chǎn)的總營(yíng)運(yùn)費(fèi)用。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，投資的主要目的是為了獲取現(xiàn)金流量收益，也就是將投資購(gòu)入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 2）選擇的房地產(chǎn)區(qū)位，在未來(lái)必須具有增值潛力。 房地產(chǎn)市場(chǎng)上的產(chǎn)品不可能做到標(biāo)準(zhǔn)化。 如果政府在道路、公園、學(xué)校等公共設(shè)施方面加大投資，往往能顯著提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，最能保值而又最重要的實(shí)物就是房地產(chǎn)。這時(shí)，就需要有一種方法能夠?qū)Ω鞣N投資方案進(jìn)行評(píng)估，幫助投資者在各種限制條件下，如可承受的風(fēng)險(xiǎn)、所要求的投資收益率以及城市規(guī)劃的約束等，使投資獲得最大的效益。也有一些投資者更關(guān)心投資的社會(huì)效益問(wèn)題。 房地產(chǎn)投資分析的最終目的，是使房地
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