房地產(chǎn)投資分析中的基本問題培訓講義82(已修改)
2025-01-31 17:50 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)投資分析中的基本問題 ?房地產(chǎn)投資概述 ?房地產(chǎn)投資分析概述 ?房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1． 1房地產(chǎn)投資概述 1． 1． 1房地產(chǎn)投資的含義 投資是指以一定資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。這里的資源既可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗或其他資源。所以“投資”一詞從廣義上來說，既用來指特種資金，又用來指特定的經(jīng)濟活動。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 在房地產(chǎn)投資分析中，我們使用的投資概念是狹義的。 房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷崿F(xiàn)某種預定的目標，直接或間接地對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務和消費所進行的投資活動。 房地產(chǎn)投資所涉及的領域有：土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設、房地產(chǎn)經(jīng)營、置業(yè)等。所以，這里的投資是預先墊付的資金（沒有包括其他資源）。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 1． 1． 2房地產(chǎn)投資的類型 1．從房地產(chǎn)投資形式來說，房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。 1）直接投資 房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項目策劃、規(guī)劃設計和施工建設等過程獲得房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過轉(zhuǎn)讓過程收回投資、實現(xiàn)開發(fā)商收益目標的投資活動。 房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。開發(fā)投資的目的主要是賺取開發(fā)利潤，風險較大但回報也比較豐厚。房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經(jīng)營（如商場、酒店等）時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 （ 2）房地產(chǎn)置業(yè)投資 房地產(chǎn)置業(yè)投資是購置物業(yè)以滿足自身生活居住或出租經(jīng)營需要，并在不愿意持有該物業(yè)時可以獲取轉(zhuǎn)售收益的一種投資活動。 置業(yè)投資的對象可以是開發(fā)后新建成的物業(yè)（市場上的增量房地產(chǎn)），也可以是房地產(chǎn)市場上的二手貨。 置業(yè)投資一般從長期投資的角度出發(fā)，可獲得保值、增值、收益和消費四個方面的利益。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 2）間接投資 房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。 房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作。具體投資形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票；購買房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 2．從房地產(chǎn)投資的用途來說，房地產(chǎn)投資可分為地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。 1）地產(chǎn)投資 即單純地投資于土地，利用土地的買賣差價和進行土地開發(fā)后出售或出租經(jīng)營來獲取投資收益。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 2）住宅房地產(chǎn)投資 住宅房地產(chǎn)分為普通商品住宅、高檔公寓和別墅等多種類型。投資于住宅房地產(chǎn)，既可直接出售，也可進行租賃經(jīng)營。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 3）商業(yè)房地產(chǎn)投資 這種投資的對象包括寫字樓、商場、旅館、酒店和各種娛樂設施等，這類房地產(chǎn)主要以出租經(jīng)營為主，收益較高，但同時承擔的風險也較大。物業(yè)管理對于這類投資顯得尤其重要，它是防范投資風險的主要手段。 4）工業(yè)房地產(chǎn)投資 我國目前工業(yè)房地產(chǎn)投資主要集中于開發(fā)區(qū)建設中，其他都是隨一般工業(yè)投資進行的。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 3．從房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式來說，房地產(chǎn)投資分為出售型房地產(chǎn)項目投資、出租型房地產(chǎn)項目投資和混合型房地產(chǎn)項目投資。 1）出售型房地產(chǎn)項目投資 這類房地產(chǎn)項目以預售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 2）出租型房地產(chǎn)項目 這類房地產(chǎn)項目以預租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 3）混合型房地產(chǎn)項目 這類房地產(chǎn)項目以預售、預租或開發(fā)完成后出售、出租、自營的各種組合方式得到收入，回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。 本書在講述房地產(chǎn)投資分析時，經(jīng)常會使用到上述各類劃分。具體使用哪一種劃分方法，要看研究內(nèi)容的需要。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 1． 1． 3房地產(chǎn)投資的目的 房地產(chǎn)投資的目的，就是為了通過開發(fā)和經(jīng)營等過程獲取未來收益。這些未來的收益具體包括：現(xiàn)金流量收益、避稅收入、銷售收益等。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 1．現(xiàn)金流量收益 現(xiàn)金流量收益一般是擁有房地產(chǎn)的投資者因為經(jīng)營房地產(chǎn)而獲取的經(jīng)營、租金收入中扣除各種支出后的余額。 房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量的大小主要取決于以下的三個因素。 其一，房地產(chǎn)租金總額。 其二，房地產(chǎn)的總營運費用。 其三，投資借款的償還方式和數(shù)額。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 2．避稅收入 擁有房地產(chǎn)時的避稅收入，是指因提取房地產(chǎn)折舊而降低納稅基數(shù)，給投資者帶來的收益。它是房地產(chǎn)投資者因擁有房地產(chǎn)而間接獲得的收益。 在有關(guān)政策和法規(guī)允許的范圍內(nèi)，加速折舊是擴大稅收好處的基本途徑之一。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 3．銷售收益 在所有房地產(chǎn)投資收益中，銷售收益是最大的。銷售收益既可以來自于房地產(chǎn)開發(fā)投資，也可以來自房地產(chǎn)置業(yè)投資。 對于房地產(chǎn)開發(fā)投資者來說，其投資的主要目的是獲取銷售開發(fā)利潤，此時，銷售收益就變成了銷售利潤。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 對于房地產(chǎn)置業(yè)投資者來說，投資的主要目的是為了獲取現(xiàn)金流量收益，也就是將投資購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資具有的另一個特點是，在投資者不愿意繼續(xù)持有該項置業(yè)投資時，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，轉(zhuǎn)售價
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