【正文】 第二章 房地產(chǎn)投資基本原理 第二章 目 錄 投資要素原理 1 2 3 4 邊際成本及規(guī)模收益理論 資本資產(chǎn)定價模型 3 風(fēng)險回報(bào)原理 貝葉斯定理和風(fēng)險測定 第二章 第一節(jié) 投資要素原理 ? 在假定投資的動機(jī)是來源于賺取凈利潤的前提條件下，只有當(dāng)投資收益大于投資成本時，投資者才會投資。 ? 因此，理解投資必須考慮三個基本要素： ? 收益、成本和預(yù)期。 第二章 一、收益 ? 投資的一個非常重要的因素是產(chǎn)出水平，產(chǎn)出在一定意義上支配著收益。由于投資資金不斷流動變化，不確定性普遍存在于經(jīng)濟(jì)生活中。也就是說， 風(fēng)險與收益是緊密聯(lián)系在一起的 ，收益的表現(xiàn)形式可以是利潤，利潤應(yīng)該包括與風(fēng)險相聯(lián)系的三種不同的報(bào)酬： 第二章 ?其一，社會風(fēng)險補(bǔ)償。收益中的一部分是在良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件下的 超額利潤 ，用以補(bǔ)償諸如破產(chǎn)或蕭條這樣的經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴時期的損失。 ?超額利潤 Supernormal Profit/abnormal profit是指其他條件保持社會平均水平而獲得超過市場平均正常利潤的那部分利潤，又稱為純粹利潤或經(jīng)濟(jì)利潤。 第二章 ?其二，承擔(dān)風(fēng)險的收益。由廠商所承擔(dān)的某些風(fēng)險不可能被全部分散或加以保險。但是，投資商一般是厭惡風(fēng)險的 —— 他們必須得到風(fēng)險補(bǔ)償才會持有這樣的風(fēng)險資產(chǎn)。 第二章 ?從上表中不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資和股票投資代表著相對的兩個投資傾向，雖然它們都屬于增值能力較強(qiáng)的投資，但從風(fēng)險與周期兩個關(guān)健指標(biāo)來看，房地產(chǎn)投資周期長、風(fēng)險小；股票投資周期短、風(fēng)險大。它們之間存在著一種逆向聯(lián)動的關(guān)系，即在股市處于 “ 熊市 ” 時，投資房地產(chǎn)的人會多起來；在股市處于 “ 牛市 ” 時，投資房地產(chǎn)的人會少一些。 第二章 ?其三，創(chuàng)新利潤。在一個持續(xù)創(chuàng)新的世界中，企業(yè)家從創(chuàng)新中能得到利潤或暫時的高額收入。 ?創(chuàng)新產(chǎn)品賣得歡利潤勁增九成三 ?世界經(jīng)濟(jì)遇冷， “ 全球最大的鋼琴制造商 ” 珠江鋼琴集團(tuán)卻完全不受影響，產(chǎn)量占了全世界鋼琴產(chǎn)量的 25%。集團(tuán)總經(jīng)理王潤培自豪地表示，企業(yè)成功的重要秘訣是 “ 理念創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新 ” ， “ 珠江鋼琴建立了企業(yè)研發(fā)投入與銷售收入掛鉤的機(jī)制，保證每年的技術(shù)創(chuàng)新投入占銷售收入總額 6%以上。 ” 從當(dāng)年年產(chǎn) 900多臺的小鋼琴廠到如今全球最大的鋼琴制造商，王潤培介紹經(jīng)驗(yàn)時表示， “ 要敢于胡思亂想，如果連想都不想，怎么會有進(jìn)步。 ”“ 胡思亂想 ” 指的是理念與技術(shù)的創(chuàng)新。珠江鋼琴建立了企業(yè)研發(fā)投入與銷售收入掛鉤的機(jī)制，保證每年的技術(shù)創(chuàng)新投入占銷售收入總額 6%以上。 “ 產(chǎn)品創(chuàng)新極大地拉動了效益增長，愷撒堡專業(yè)高檔鋼琴、京珠品牌鋼琴等近年來推出的新產(chǎn)品，今年 ? 上半年銷售量都有大幅度增長，使得企業(yè)利潤 ? 總額同比增長 93%以上。 ” 第二章 ? 只有當(dāng)投資商能夠售出更多的產(chǎn)品或使產(chǎn)品成本較為低廉時，才能給投資商帶來額外的收益。房地產(chǎn)開發(fā)中的成片開發(fā)可以發(fā)揮投資資金的規(guī)模收益，而房地產(chǎn)投資商千方百計(jì)地 降低建造成本 ，就是為了獲得更多的 收益 。因此建材價格的漲落和地價的起伏，是房地產(chǎn)投資商多關(guān)注的 投資風(fēng)險 ，努力減少這些風(fēng)險，是為了獲得風(fēng)險收益。 ? 一般來說，收益的總體水平受國民經(jīng)濟(jì)周期變化的影響，收益效用支配著經(jīng)濟(jì)周期中投資的變動方向。投資資金總是向著收益效用較高的方向流動，當(dāng)房地產(chǎn)投資利潤高于社會平均利潤時，房地產(chǎn)投資領(lǐng)域就會吸收投資資金。 第二章 ?二、成本 ? 利率和稅收 是影響投資成本的兩個重要因素。利率在經(jīng)濟(jì)中具有重要作用，是投資成本和總需求的一個重要決定因素。 ? 實(shí)際利率 =名義利率 通貨膨脹率 ?利率有兩種職能： ?首先，它是那些想積累財(cái)富的人進(jìn)行消費(fèi)、儲蓄、投資的決策依據(jù)； ?其次，它也是一種資源配置的手段，促使投資者選擇具有最高收益率的投資項(xiàng)目。 第二章 投資商業(yè)地產(chǎn)與買第二套房首付和利率相當(dāng) “ 現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)貸款執(zhí)行的是首付 5成，利率上浮 10%，最長貸款 10年的政策。除貸款年限外，其他政策都與目前購買第二套房的政策相同。 ” 北京凱盛經(jīng)略擔(dān)保公司的工作人員表示， “ 在新政出臺前，與住宅的貸款相比，商業(yè)地產(chǎn)的投資門檻略高，但現(xiàn)在新的房貸政策將第二套房的首付和利 率都拉到和商業(yè)地產(chǎn)一樣 了，所以導(dǎo)致現(xiàn)在投資 商業(yè)地產(chǎn)的人越來越多。 ” 第二章 ?稅收的增減，直接影響房地產(chǎn)投資成本。 土地增值稅： 對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率，例如增值額未超過 50%的部分，稅率為 30%，增值額超過 200%的部分，稅率為 60%。 第二章 ?三、預(yù)期 ? 投資歸根結(jié)底是對未來進(jìn)行風(fēng)險決策，所決策的也就是未來收益是否能大于投入成本。由于未來事件非常難以預(yù)測，因此投資決策隨著對未來事件的不同預(yù)期而有所不同。房地產(chǎn)投資一般是長線投資，因而對未來的預(yù)期就顯得格外重要。房地產(chǎn)投資中對土地區(qū)位的預(yù)期和對房地產(chǎn)需求的預(yù)期將直接影響著房地產(chǎn)投資類型的決策。 第二章 第二節(jié) 邊際成本及規(guī)模收益理論 ?邊際成本： 指的是每一單位新增生產(chǎn)的產(chǎn)品（或者購買的產(chǎn)品）帶來的總成本的增量。 ?一、邊際成本遞減遞增規(guī)律 ? 邊際成本遞減遞增規(guī)律是描述總成本的變化率與產(chǎn)量之間關(guān)系的規(guī)律。 ? 邊際成本開始時隨產(chǎn)量的增加迅速下降，降到最低點(diǎn)以后，便隨產(chǎn)量的增加而迅速上升，上升的速度比平均可變成本更快。 第二章 ?例如，生產(chǎn)某種產(chǎn)品 100個單位時，總成本為 5 000元，單位產(chǎn)品成本為 50元。若生產(chǎn) 101個時，其總成本 5 040元，則所增加一個產(chǎn)品的成本為 40元，即邊際成本為 40元。當(dāng)實(shí)際產(chǎn)量未達(dá)到一定限度時，邊際成本隨產(chǎn)量的擴(kuò)大而遞減；當(dāng)產(chǎn)量超過一定限度時，邊際成本隨產(chǎn)量的擴(kuò)大而遞增。因?yàn)?，?dāng)產(chǎn)量超過一定限度時，總固定成本就會遞增。由此可見影響邊際成本的重要因素就是產(chǎn)量超過一定限度（生產(chǎn)能力）后的不斷擴(kuò)大所導(dǎo)致的總固定費(fèi)用的階段性增加。 第二章 ? 由邊際成本遞減遞增規(guī)律可以看出，投資成本與投資規(guī)模不是呈線性比例關(guān)系，在房地產(chǎn)投資中也是如此，因此，房地產(chǎn)投資決策需要注意投資規(guī)模研究，以確定合理的成本收入。 第二章 二、規(guī)模收益理論 ?規(guī)模收益理論是描述 投入 與 收入 之間關(guān)系規(guī)律的理論。 ?邊際產(chǎn)品遞減規(guī)律：在生產(chǎn)技術(shù)沒有發(fā)生重大變化的情況下，在短期中可以把生產(chǎn)要素分為固定生產(chǎn)要素和可變生產(chǎn)要素。當(dāng)固定生產(chǎn)要素不變而可變生產(chǎn)要素增加時，產(chǎn)量的變動分為三個階段。起初隨著可變生產(chǎn)要素增加，由于固定生產(chǎn)要素得到充分利用，邊際產(chǎn)量（即增加的產(chǎn)量）遞增，總產(chǎn)量以遞增的速度增加。然后，隨著固定生產(chǎn)要素接近于充分利用，可變生產(chǎn)要素增加引起的產(chǎn)量的增加仍可以是正數(shù)，但增長率遞減，這時總產(chǎn)量仍在增加，但速度是遞減的。最后，當(dāng)生產(chǎn)要素得到充分利用時，可變生產(chǎn)要素的增加反而會使邊際產(chǎn)量小于零，總產(chǎn)量絕對減少。 第二章 ?舉個例子說，一個面包坊有兩個烤爐為固定不變，作為可變生產(chǎn)要素的工人從 1個增加到 2個時，面包的邊際產(chǎn)量和總產(chǎn)量都會增加。如果增加到 3個工人， 1個工人打雜，盡管這個工人增加的產(chǎn)量不如第 2個工人（邊際產(chǎn)量遞減），但總產(chǎn)量仍增加了。如果增加第 4個工人，面包坊內(nèi)擁擠，工人之間發(fā)生矛盾，總產(chǎn)量反而減少了。 第二章 總產(chǎn)量、平均產(chǎn)量、邊際產(chǎn)量及其關(guān)系 ? 第一，在其他生產(chǎn)要素不變的情況下，隨著一種生產(chǎn)要素的增加，總產(chǎn)量曲線、平均產(chǎn)量曲線和邊際產(chǎn)量曲線都是先上升而后下降。這反映了邊際產(chǎn)量遞減規(guī)律。 ? 第二，邊際產(chǎn)量曲線與平均產(chǎn)量曲線相交于平均產(chǎn)量曲線的最高點(diǎn)。在相交前，