房地產(chǎn)培訓(xùn)課程商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形勢與成功的要素(編輯修改稿)
2025-02-10 17:48 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 直接影響商業(yè)物業(yè)的價值和商譽(yù)。商家對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的基本要求l 商家的要求代表了消費(fèi)者的要求。l 對商業(yè)立地的要求，包括商業(yè)物業(yè)座落的地點(diǎn)和商業(yè)物業(yè)自身的建筑條件。 主要涉及了五個方面的內(nèi)容： 交通便利； 確認(rèn)便利； 趨近便利； 進(jìn)出便利； 選購便利。圍繞這五方面的內(nèi)容，以購物便利性為主線，5A法則囊括了店鋪選址工作中的各個主要環(huán)節(jié)，為確定店址的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)提供了依據(jù)。5A法則是零售商業(yè)物業(yè)的核心要求l 是指讓預(yù)期數(shù)量的消費(fèi)者能便利地從其出發(fā)地到達(dá)商場所在的地域。對交通便利性的研究，是以商家對消費(fèi)者的預(yù)期數(shù)量為基礎(chǔ)的，這個預(yù)期數(shù)量又源自商家對周邊人口分布及其消費(fèi)水平的調(diào)查分析。l 不同商家在同一地區(qū)、或同一商家在不同地區(qū)，對消費(fèi)者的預(yù)期數(shù)量都可能會有所差異。對于大型零售商家而言，目前對有效商圈常住人口的預(yù)期數(shù)量一般不會少于 20萬人。交通便利l 交通便利性研究主要涉及了消費(fèi)者對交通時耗的便利需求，并由此引伸出消費(fèi)者對不同交通方式、不同交通道路等方面的便利需求以及由于一些自然障礙因素對便利性的影響。l 其中包括： 交通時耗： 5分鐘滿意， 10分鐘可以， 15分鐘勉強(qiáng)。交通方式：自駕車、出租車（的士）、公交車（巴 士）、自行車、步行。交通道路：主干路、主路、支路、環(huán)路、快速路、高架路、高速路、單行路、步行街。 自然障礙：鐵路、河流、封閉路、城墻、丘陵、廠 （院）區(qū)、公園 l 是指讓消費(fèi)者能便利地找到目標(biāo)商場。即使是已被消費(fèi)者熟悉的商場，由于其周邊社區(qū)、道路和其它相鄰建筑物的發(fā)展變化，也會不可避免地讓人一時“ 難找 ” 甚至 “ 找不到 ” 。l 特別對于自駕車的消費(fèi)者而言，在行駛中尋找想去的目標(biāo)商場會更困難，商家為此需要增強(qiáng)商場建筑物的可視性。而且，加強(qiáng)確認(rèn)的便利性還會增加消費(fèi)者即興購物的可能性。 確認(rèn)便利l 是指讓消費(fèi)者能便利地靠近到商場門前。不同交通方式有不同的趨近便利性需求。l 對于自駕車、出租車、自行車：需有對應(yīng)于來向不同車輛的道路出入口、允許車輛倒頭的路口、無路障、無綠化隔離帶；l 對于公交車：需有若干條公交線路的車站點(diǎn)距離商場不超過 200米，其每日的運(yùn)營時間不少于商場的營業(yè)時間；l 對于步行者：需有跨越公路的人行天橋或過街人行道。 趨近便利l 是指讓消費(fèi)者能便利地進(jìn)出商場。l 對于建筑面積超過 1萬平方米的大型超市，考慮的主要因素包括：多組并聯(lián)的外門構(gòu)成的商場主入口，總寬度不宜小于12~16米，其中有 1~2組自動門；門口外的臺階盡可能少且不宜超過 4級，防滑，有手推車通行坡道及殘疾人無障礙通道；門口外有較大的雨棚，門口處有充足的照明；超市不設(shè)在首層且對首層無使用權(quán)時，應(yīng)有直接通向超市的自動步道且步道的入口盡量靠近首層商場主入口；進(jìn)出便利l 機(jī)動車停車位宜達(dá)到 200個以上（倉儲式商場宜達(dá)到300個以上）。室外停車場應(yīng)靠近商場主入口，購物小推車可到達(dá)每個車位
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