商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)特性與發(fā)展(編輯修改稿)
2025-03-08 00:16 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 沈陽萬象城 塑造生活地標(biāo)合肥萬象城 開啟城市萬象青島萬象城 城中之城 鄭州萬象城 鑄造中原核心商圈 南寧萬象城 再續(xù)萬象傳奇 成都萬象城 掌控一城脈搏 杭州萬象城 城市精粹所在 深圳萬象城 永不落幕的時(shí)尚舞臺(tái) 萬象城各地項(xiàng)目經(jīng)營主題51華潤萬象城的系列產(chǎn)品內(nèi)容52高端品牌：華潤置地萬象城系列購物中心主力店：國際一線品牌、泰國 CENTRAL百貨、嘉禾影院、 OLE超市、 “ 冰紛萬象 ” 真冰滑冰場、TOYS“R”US 玩具 “ 反 ” 斗城、 NOVO新概念、大食代美食廣場、蘇浙匯、 NIKE等。大型購物中心5A寫字樓 高尚住宅超五星酒店 酒店式公寓高端品質(zhì)消費(fèi)53中高端品牌：華潤五彩城 livingmall系列購物中心主力店：沃爾瑪超市、屈臣氏、 SASA、熱風(fēng)、星巴克、浩泰冰上運(yùn)勱中心、韓國 CGV五星級(jí)影院、 snoopy樂園等。購物中心 住宅年輕時(shí)尚家庭消費(fèi)、中高層年輕消費(fèi)群體＋54中低端品牌：歡樂頌系列 華潤萬家目前擁有華潤萬家、蘇果、 Ole’ 精品超市、 V ango便利店、 blt、 Voila ！酒窖、中藝、華潤堂、 VivoPlus等連鎖品牉，還進(jìn)一步組建百貨公司和院線、劇院，加上之前獨(dú)家經(jīng)營的 “ Esprit” 及“ RedEarth” 的思捷環(huán)球，獨(dú)資擁有高檔時(shí)裝皮具GA LADAY及在 2023年 6月份收購的 Pacific Coffee “ 歡樂頌 ” 同時(shí)可以將華潤旗下超市、百貨、酒窖、咖啡店、美容與健康、高檔零售等近 10個(gè)零售業(yè)態(tài)整合其中，涵蓋主力店、中店及小店，達(dá)到 60%的體量由自己旗下業(yè)態(tài)以及緊密合作品牌實(shí)行一級(jí)控制，而其余40%的體量才對(duì)外招商，保證開業(yè)率及開業(yè)速度，為快速擴(kuò)張奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 區(qū)域型購物中心大眾家庭消費(fèi)百貨、大賣場、餐飲、游樂場、 KTV、影院 …持續(xù)升級(jí)中55華潤持有型物業(yè)三類產(chǎn)品比較分析56 ——專為 18~35歲年輕女性打造的時(shí)尚生活館2. Ol233。超級(jí)市場 ——華潤萬家旗下第一家新概念超市，以 “ 時(shí)尚、健康、快樂 ” 為經(jīng)營理念。3. 嘉禾深圳影城 ——目前深圳最大的電影城. 冰紛萬象滑冰場 ——中國第一個(gè)商業(yè)用途奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場華潤萬象城 4大主力店57華潤萬象城管理經(jīng)營模式總部進(jìn)駐一線品牌持有經(jīng)營定義形象海外招商58選城二線城市業(yè)態(tài)定位一站式齊全規(guī)劃開發(fā)商具備強(qiáng)大實(shí)力招商以一線品牌為主選址考慮因素打造高端商業(yè)建筑形態(tài)外因內(nèi)因a、城市金融商業(yè)核心位置c、周邊交通便捷，公交線路多 擁有地鐵b、區(qū)域內(nèi)缺乏一個(gè)高端大型商 業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域商業(yè)形象引進(jìn)國際一流的精英團(tuán)隊(duì)華潤萬象城成功的 KPI體系59初期過渡期平穩(wěn)上漲期萬象城萬象城財(cái)務(wù)線圖示一期租金收益平衡 二期開發(fā)租金及物業(yè)價(jià)值平穩(wěn)上漲首期資金投入大現(xiàn)金流時(shí)間華潤萬象城投入與收益60支出收入華潤萬象城投入與收益61單一產(chǎn)品難以生存第一個(gè)項(xiàng)目后開發(fā)速度很慢，原因：純商業(yè)，持有經(jīng)營，只有投入，制約著它的開發(fā)速度。開始要尋求多產(chǎn)品（資金平衡）的發(fā)展模式。萬象城的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)給予我們的啟示科學(xué)的開發(fā)流程，高起點(diǎn)規(guī)劃專業(yè)化是發(fā)展購物中心行業(yè)的一個(gè)根本性的問題。聘請(qǐng)多家專業(yè)公司介入，整個(gè)合作團(tuán)隊(duì)發(fā)揮各自專業(yè)作用，從而實(shí)現(xiàn)多贏。做出品牌，做出標(biāo)準(zhǔn)，形成模式持續(xù)的營銷活動(dòng)讓萬象城商業(yè)打出了品牌，延伸出高中低三大產(chǎn)品線，形成模式后，商業(yè)發(fā)展進(jìn)入了快車道。62案例：綜合體商業(yè)案例 ——萬達(dá)廣場綜合體開發(fā)的成功模式63萬達(dá)在全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中的地位——商業(yè)綜合體開發(fā)的領(lǐng)跑者品牌的 力量！64（一）萬達(dá)集團(tuán)轉(zhuǎn)型之路65第一期 第二期 第三期 第四期住宅 多元產(chǎn)業(yè)住宅 聚焦商業(yè)地產(chǎn)、酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨19891992 2023至今19931997 19982023時(shí)間軸開發(fā)產(chǎn)品公司特征核心競爭力開發(fā)模式萬達(dá)集團(tuán)轉(zhuǎn)型之路66（二）萬達(dá)三代產(chǎn)品內(nèi)容67萬達(dá)產(chǎn)品的發(fā)展演變過程第三代萬達(dá)第二代萬達(dá)第一代萬達(dá)68長春萬達(dá)廣場 長沙萬達(dá)廣場 濟(jì)南萬達(dá)廣場 南昌萬達(dá)廣場 南京萬達(dá)廣場第一代萬達(dá)廣場 （單店， 56萬 平方米）69萬達(dá)一代產(chǎn)品的缺陷：案例： 南京萬達(dá) ——坐擁新街口市級(jí)核心商圈，經(jīng)營的卻是小業(yè)主的小商鋪，經(jīng)營價(jià)值嚴(yán)重弱化，土地價(jià)值極低，對(duì)土地是種浪費(fèi)！70第二代萬達(dá)廣場哈爾濱萬達(dá)廣場 武漢萬達(dá)廣場 南寧萬達(dá)廣場 沈陽萬達(dá)廣場 天津萬達(dá)廣場 哈爾濱萬達(dá)廣場 （組合店， 1015萬 平方米）71萬達(dá)二代產(chǎn)品的缺陷：案例： 武漢萬達(dá) ——坐擁市中心核心商圈，商業(yè)建筑缺乏現(xiàn)代商業(yè)元素，商品品牌度很低，小面積商鋪多，很難提升品牌檔次。72第三代萬達(dá)廣場 （城市綜合體， 30萬 平方米以上）包頭青山萬達(dá)廣場 長春紅旗街萬達(dá)廣場 福州金融街萬達(dá)廣場合肥包河萬達(dá)廣場 呼和浩特萬達(dá)廣場 濟(jì)南魏家莊萬達(dá)廣場購物中心 +酒店 +寫字樓 +公寓 +住宅73萬達(dá)三代產(chǎn)品的缺陷：案例： 周浦萬達(dá) ——為了快速回籠資金再開發(fā)，采用大單體商業(yè) +酒吧餐飲街的模式，以銷售商業(yè)街養(yǎng)單體的商業(yè)模式。因此，商業(yè)建筑及其動(dòng)線簡單，只能做中低端的購物中心，喪失了商業(yè)檔次提升基礎(chǔ)硬件。74萬達(dá)三代產(chǎn)品的特點(diǎn)比較及優(yōu)劣勢分析75（三）萬達(dá)第三代產(chǎn)品的選址與結(jié)構(gòu)76消費(fèi)傳統(tǒng) 租金交通周邊人口
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