商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略與模式解析(編輯修改稿)
2025-02-05 11:40 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)、居住、公園用地，商業(yè)、居住用地容積率 ，公園用地容積率 ；長(zhǎng)沙地塊：超高層公寓 43萬(wàn)平方米，商業(yè)辦公酒店 12萬(wàn)平方米；南昌地塊： 商業(yè)用地 、廣場(chǎng)用地 ；二類(lèi)居住用地 ；商住綜合用地 。2 （二）各類(lèi)型項(xiàng)目簡(jiǎn)況（二）各類(lèi)型項(xiàng)目簡(jiǎn)況從 2023年的數(shù)據(jù)來(lái)看，世茂股份新增土地仍主要來(lái)自于二、三線城市，由于采用前期配合政府一級(jí)開(kāi)發(fā)的方式，土地成本較低。（數(shù)據(jù)來(lái)源：世茂股份 /上市公司年報(bào)）目前主要集中于長(zhǎng)三角二、三線城市。其未來(lái)戰(zhàn)略：全面進(jìn)軍二、三線城市；關(guān)注長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、華中、華南 ,聚焦中心競(jìng)爭(zhēng)城市，鎖定潛力發(fā)展區(qū)域。2 （三）結(jié)構(gòu)分析（三）結(jié)構(gòu)分析 圖 （按面積）（數(shù)據(jù)來(lái)源：世茂股份 /上市公司年報(bào)）（注：世茂房地產(chǎn)的住宅開(kāi)發(fā)占 87%，商業(yè)和酒店占 13%）2216。物業(yè)組合： 除去南京項(xiàng)目以住宅為主外，總體上各種業(yè)態(tài)的分布為商業(yè) %(包括 shopping mall、門(mén)市、商鋪、電影院等 )，住宅 %， %為辦公樓， %是酒店。216。租售比例： 目前，公司開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品中有 70%為銷(xiāo)售，僅 30%租賃。未來(lái)世茂股份還將根據(jù)自身發(fā)展情況調(diào)整租售比例，隨著資金的豐厚，持有物業(yè)的比例可能調(diào)高到 35%40%。圖 圖 （三）結(jié)構(gòu)分析（三）結(jié)構(gòu)分析 （數(shù)據(jù)來(lái)源：世茂股份 /上市公司年報(bào)）2區(qū)域 項(xiàng)目新開(kāi)工面積 施工面積 竣工面積2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023長(zhǎng)三角上海新體驗(yàn) 24 6 24 6 南京項(xiàng)目 17 18 27 35 25 10 10 7蘇州世茂運(yùn)河城商業(yè) 12 17 6 22 29 22 10 12 17無(wú)錫新發(fā)展 13 13 常州世茂商業(yè)項(xiàng)目 15 15 徐州新都會(huì)商業(yè) 16 6 1 16 20 4 2 17 4常熟世茂世紀(jì)中心 46 56 50 30 6 20 30昆山世茂國(guó)際城 9 12 9 9 10 9 昆山世茂華東商城 杭州置業(yè) 17 15 17 31 15 1 16 15紹興商業(yè)項(xiàng)目 27 27 嘉興世茂新世紀(jì) 15 13 15 28 19蕪湖世茂濱江花園商業(yè) 5 5 5 環(huán)渤海北京世茂國(guó)際廣場(chǎng) 21 14 7 14 沈陽(yáng)五里河商業(yè) 35 35 大連盛欣投資 濟(jì)南解放閣項(xiàng) 20 20 20 40 30青島五四廣場(chǎng)綜合開(kāi)發(fā) 25 25 25 25 12青島世茂置業(yè) 華南 福建新里程 (廈門(mén) ) 34 34 34 34 中部 武漢世茂嘉年華 35 10 10 35 45 43 12 33合計(jì) 212 100 149 301 332 363 69 115 168按公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，2023 年 2023 年，公司竣工面積分別為69 萬(wàn)平方米、 115 萬(wàn)平方米、 168 萬(wàn)平方米 ；公司每年將自持的物業(yè)就分別達(dá)到了 26 萬(wàn)平方米、 22 萬(wàn)平方米和 51萬(wàn)平方米 。（四）項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃（四）項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 表 （數(shù)據(jù)來(lái)源：世茂股份 /上市公司年報(bào)）2注：世茂股份 210年上半年實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷(xiāo)售收入 ，銷(xiāo)售結(jié)算面積 ；銷(xiāo)售收入主要來(lái)自北京世茂國(guó)際廣場(chǎng)、蘇州世茂運(yùn)河城商業(yè)、常熟世茂世紀(jì)中心、紹興商業(yè)項(xiàng)目以及南京世茂濱江新城。（四）項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃（四）項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃圖 （數(shù)據(jù)來(lái)源：世茂股份 /上市公司年報(bào)）2根據(jù) 2023年半年報(bào)的資料，世茂股份合計(jì)已開(kāi)業(yè) 4座經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，總計(jì)建筑面積達(dá)到 方米 ；預(yù)計(jì)到 2023年底經(jīng)營(yíng)性物業(yè)面積將達(dá)到 ； 根據(jù)規(guī)劃，在未來(lái) 5年內(nèi)陸續(xù)在國(guó)內(nèi) 20個(gè)城市推出約 24個(gè) 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；平均每年約 5個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱 總建筑面積（萬(wàn)㎡）北京華平大廈 ㎡昆山世茂華東商城 ㎡常熟世茂 4 .00萬(wàn)㎡世茂商都大廈 萬(wàn)㎡小計(jì) （四）項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃（四）項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃表 （數(shù)據(jù)來(lái)源：世茂股份 /上市公司年報(bào)）※發(fā)展計(jì)劃：3叁、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)聯(lián)動(dòng)模式叁、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)聯(lián)動(dòng)模式——?jiǎng)?chuàng)建世茂廣場(chǎng)創(chuàng)建世茂廣場(chǎng) COSMO模式與商業(yè)經(jīng)營(yíng)品牌系列模式與商業(yè)經(jīng)營(yíng)品牌系列3 （一）核心業(yè)務(wù)板塊（一）核心業(yè)務(wù)板塊 2023年 5月，世茂股份完成資產(chǎn)重組后，將戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，專門(mén)負(fù)責(zé)世茂系的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)；目前，已形成商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、世茂廣場(chǎng)、世茂百貨和世茂影院四個(gè)核心業(yè)務(wù)板塊。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā) +世茂廣場(chǎng)（運(yùn)營(yíng)） +世茂百貨 +世茂影院備注： 世茂股份為進(jìn)一步完善開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)鏈，整合多元化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)；進(jìn)入 2023年世茂股份的商業(yè)步伐正在提速，年底前將新增開(kāi)兩家百貨和三家影院，并將進(jìn)軍兒童游樂(lè)場(chǎng)領(lǐng)域?！? ※核心業(yè)務(wù)板塊：3※租售策略： 公司項(xiàng)目中用于出售的比例大致為 50%70%，用于出租和自營(yíng)的比例大致為 30%50%。對(duì)于 SOHO 辦公、酒店式公寓、底商等對(duì)整體運(yùn)營(yíng)要求不高的產(chǎn)品，一般采取銷(xiāo)售的模式以快速回籠現(xiàn)金支撐后續(xù)開(kāi)發(fā)；對(duì)于大型的購(gòu)物中心、百貨店和大賣(mài)場(chǎng)等產(chǎn)品，一般引入品牌主力店或旗下的世茂百貨自持經(jīng)營(yíng)；對(duì)于商業(yè)步行街等產(chǎn)品則租售結(jié)合，但散售的部分一般也會(huì)與小業(yè)主簽訂 10年左右的長(zhǎng)期租約，將
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