房地產(chǎn)培訓(xùn)課程商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)與成功的要素(文件)
【正文】 中心準(zhǔn)確定位的支持點(diǎn)分析目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商戶定位目標(biāo)消費(fèi)群定 位目標(biāo)投資定 位業(yè) 態(tài)定 位 主 題定 位市 場(chǎng)定 位功 能定 位經(jīng)營(yíng)方式定 位經(jīng)營(yíng)規(guī)模定 位購(gòu)物中心定 位圍繞市場(chǎng)定位展開(kāi)項(xiàng)目推廣 所謂市場(chǎng)定位，指項(xiàng)目如何爭(zhēng)取對(duì)于客戶群體的需求量。購(gòu)物中心發(fā)展紛紛推出經(jīng)營(yíng)性定位，及把物業(yè)先設(shè)定為服裝、鞋業(yè)、電腦、通訊設(shè)備等中心，發(fā)展商設(shè)計(jì)營(yíng)業(yè)方向，然后將之切割出售。購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商在物業(yè)推出之前，先要樹(shù)立一個(gè)概念，營(yíng)造出一個(gè)品牌形象。 步驟 4：營(yíng)銷執(zhí)行 （銷售 +招商） 商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷執(zhí)行是建立在整體的營(yíng)銷策略上，無(wú)論是先銷售后招商或先招商后營(yíng)銷。如果是先招商后銷售，對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是較為良好的營(yíng)銷操作執(zhí)行方案。 步驟 6：經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)最大化 商場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是要依靠以上所有策略模式進(jìn)行有不周到額開(kāi)發(fā)，要配合商業(yè)開(kāi)發(fā)的硬件建設(shè)配置與軟件策略才能達(dá)到開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)最大化。因?yàn)樯虉?chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理不同于物業(yè)的管理。無(wú)論是先操作哪一個(gè)步驟都要按一定比例進(jìn)行。這是商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)于住宅地產(chǎn)比較明顯的區(qū)別。由于能滿足部分客戶的要求，而且營(yíng)造出整體的商業(yè)氛圍，就可以吸收更多的買家。明確功能定位 所謂功能性，指購(gòu)物中心所能提供給商家或消費(fèi)者的諸如購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、展覽、表演、活動(dòng)等功能服務(wù)。這種服務(wù)軟件主要由專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一操作服務(wù)。 購(gòu)物中心硬件設(shè)計(jì)通用方法 一般開(kāi)發(fā)商都委托外國(guó)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)，委托國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)及施工圖的設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的硬件設(shè)計(jì) 購(gòu)物中心硬件設(shè)計(jì)內(nèi)容 購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的硬件設(shè)計(jì)包括商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工設(shè)計(jì)，而其中尤以方案設(shè)計(jì)為重中之重。前者通過(guò)選擇或設(shè)定相關(guān)的建筑條件滿足商場(chǎng)硬件方面的需求，后者通過(guò)提供經(jīng)營(yíng)服務(wù)滿足商場(chǎng)軟件方面的需求。室外停車場(chǎng)應(yīng)靠近商場(chǎng)主入口，購(gòu)物小推車可到達(dá)每個(gè)車位；室內(nèi)停車場(chǎng)應(yīng)設(shè)在超市商場(chǎng)的同層或鄰層（不宜隔層設(shè)置），并應(yīng)設(shè)置自超市直通室內(nèi)停車場(chǎng)的自動(dòng)步道；l 有出租車上下乘客的場(chǎng)地及出租車排隊(duì)候客的場(chǎng)地（不宜少于 5個(gè)車位）；l 有自行車存車場(chǎng)地。不同交通方式有不同的趨近便利性需求。即使是已被消費(fèi)者熟悉的商場(chǎng)，由于其周邊社區(qū)、道路和其它相鄰建筑物的發(fā)展變化，也會(huì)不可避免地讓人一時(shí)“ 難找 ” 甚至 “ 找不到 ” 。l 其中包括： 交通時(shí)耗： 5分鐘滿意， 10分鐘可以， 15分鐘勉強(qiáng)。對(duì)交通便利性的研究，是以商家對(duì)消費(fèi)者的預(yù)期數(shù)量為基礎(chǔ)的，這個(gè)預(yù)期數(shù)量又源自商家對(duì)周邊人口分布及其消費(fèi)水平的調(diào)查分析。l 對(duì)商業(yè)立地的要求，包括商業(yè)物業(yè)座落的地點(diǎn)和商業(yè)物業(yè)自身的建筑條件。能夠把這種 5種營(yíng)銷策略引用好的話
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