房地產(chǎn)培訓課程商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形勢與成功的要素(完整版)
【正文】 產(chǎn)業(yè)都有剩余勞動力，吸納社會就業(yè)最多的是第三產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)的興起將有力地促進第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而大大促進我國就業(yè)率的提高，有效緩解就業(yè)壓力。商業(yè)地產(chǎn) 基本解釋商業(yè)地產(chǎn)概念l 商業(yè)與房地產(chǎn)是兩個截然不同的概念，從 19世紀 60年代開始，商業(yè)經(jīng)營與房地產(chǎn)開發(fā)逐漸結(jié)合起來，產(chǎn)生了今天眾所周知的概念 —— 商業(yè)地產(chǎn)。 l 承載城市景觀功能 大型購物中心、商業(yè)街不僅是商業(yè)地產(chǎn)的重要開發(fā)形式，也是城市景觀的重要組成部分。l 開發(fā)投資增長平穩(wěn)，開發(fā)熱點非中心化。所謂“一步三市 ”項目的開發(fā)地點差之毫厘，會導致業(yè)績失之千里。正確的商業(yè)布局 商業(yè)布局是商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的重要部分，是一個商業(yè)物業(yè)走向成功的一個關(guān)鍵步驟。一般住宅類物業(yè)管理主要管理居民的居住場所，服務(wù)對象是住戶，而商業(yè)物業(yè)作為一種商業(yè)經(jīng)營場所，其物業(yè)管理機構(gòu)面對的服務(wù)對象是業(yè)主、租戶和顧客三個方面，其中租戶和顧客群不是長期穩(wěn)定的，而是流動的，不斷變化的，且來源不同，構(gòu)成復雜，因此正確的物業(yè)管理會直接影響商業(yè)物業(yè)的價值和商譽。對于大型零售商家而言，目前對有效商圈常住人口的預期數(shù)量一般不會少于 20萬人。而且，加強確認的便利性還會增加消費者即興購物的可能性。l 是指讓消費者能便利地在商場內(nèi)辨認、選擇、拿取、攜帶所需商品以及結(jié)算付款。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計。 步驟二：購物中心準確定位的支持點分析目標經(jīng)營商戶定位目標消費群定 位目標投資定 位業(yè) 態(tài)定 位 主 題定 位市 場定 位功 能定 位經(jīng)營方式定 位經(jīng)營規(guī)模定 位購物中心定 位圍繞市場定位展開項目推廣 所謂市場定位，指項目如何爭取對于客戶群體的需求量。購物中心開發(fā)商在物業(yè)推出之前，先要樹立一個概念，營造出一個品牌形象。如果是先招商后銷售，對于項目來說是較為良好的營銷操作執(zhí)行方案。因為商場的運營管理不同于物業(yè)的管理。這是商業(yè)地產(chǎn)相對于住宅地產(chǎn)比較明顯的區(qū)別。明確功能定位 所謂功能性，指購物中心所能提供給商家或消費者的諸如購物、娛樂、餐飲、展覽、表演、活動等功能服務(wù)。 購物中心硬件設(shè)計通用方法 一般開發(fā)商都委托外國的設(shè)計機構(gòu)進行方案設(shè)計階段的設(shè)計，委托國內(nèi)設(shè)計單位進行初步設(shè)計及施工圖的設(shè)計。前者通過選擇或設(shè)定相關(guān)的建筑條件滿足商場硬件方面的需求，后者通過提供經(jīng)營服務(wù)滿足商場軟件方面的需求。不同交通方式有不同的趨近便利性需求。l 其中包括： 交通時耗： 5分鐘滿意， 10分鐘可以， 15分鐘勉強。l 對商業(yè)立地的要求，包括商業(yè)物業(yè)座落的地點和商業(yè)物業(yè)自身的建筑條件。主要包括垂直和平面布局。正確的建筑形態(tài) 商業(yè)的建筑型態(tài)可以分為盒式大板塊商業(yè)，像上海新天廣場步步高購物廣場等，和商業(yè)街區(qū)。l 金融產(chǎn)品創(chuàng)新，融資渠道多元化。雖然我國商業(yè)地產(chǎn)起步晚但是
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