【正文】 都必須建立在整體的營(yíng)銷(xiāo)策略上。 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的軟件設(shè)計(jì) 購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的軟件設(shè)計(jì)屬于對(duì)商場(chǎng)整體進(jìn)行管理操作平臺(tái)服務(wù)軟件，設(shè)計(jì)能為每個(gè)購(gòu)物中心度身設(shè)計(jì)不同的管理程式，便購(gòu)物中心在硬件規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)一步完整體現(xiàn)操作的管理規(guī)劃設(shè)計(jì)。l 對(duì)于建筑面積超過(guò) 1萬(wàn)平方米的大型超市，考慮的主要因素包括：多組并聯(lián)的外門(mén)構(gòu)成的商場(chǎng)主入口，總寬度不宜小于12~16米，其中有 1~2組自動(dòng)門(mén)；門(mén)口外的臺(tái)階盡可能少且不宜超過(guò) 4級(jí)，防滑，有手推車(chē)通行坡道及殘疾人無(wú)障礙通道；門(mén)口外有較大的雨棚，門(mén)口處有充足的照明；超市不設(shè)在首層且對(duì)首層無(wú)使用權(quán)時(shí)，應(yīng)有直接通向超市的自動(dòng)步道且步道的入口盡量靠近首層商場(chǎng)主入口；進(jìn)出便利l 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位宜達(dá)到 200個(gè)以上（倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)宜達(dá)到300個(gè)以上）。5A法則是零售商業(yè)物業(yè)的核心要求l 是指讓預(yù)期數(shù)量的消費(fèi)者能便利地從其出發(fā)地到達(dá)商場(chǎng)所在的地域。 正確的業(yè)態(tài)組合 開(kāi)發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目所在城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)狀況和對(duì)未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的把握，充分利用自身可能整合的各種招商資源，為便于該樓盤(pán)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售和該項(xiàng)目作為商業(yè)地產(chǎn)日后能夠成功運(yùn)營(yíng)而對(duì)項(xiàng)目各功能分區(qū)和各樓層業(yè)態(tài)所進(jìn)行的規(guī)劃。l 狹義概念 : 商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，包括批發(fā)零售、餐飲、賓館酒店、娛樂(lè)、休閑、物流配送設(shè)施 、旅游 等，其開(kāi)發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫(xiě)字樓等房地產(chǎn)形式。l 金融產(chǎn)品創(chuàng)新，融資渠道多元化。主要包括垂直和平面布局。l 其中包括： 交通時(shí)耗： 5分鐘滿意， 10分鐘可以， 15分鐘勉強(qiáng)。前者通過(guò)選擇或設(shè)定相關(guān)的建筑條件滿足商場(chǎng)硬件方面的需求，后者通過(guò)提供經(jīng)營(yíng)服務(wù)滿足商場(chǎng)軟件方面的需求。明確功能定位 所謂功能性，指購(gòu)物中心所能提供給商家或消費(fèi)者的諸如購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、展覽、表演、活動(dòng)等功能服務(wù)。因?yàn)樯虉?chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理不同于物業(yè)的管理。購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商在物業(yè)推出之前，先要樹(shù)立一個(gè)概念，營(yíng)造出一個(gè)品牌形象。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱(chēng)之為微觀設(shè)計(jì)。而且，加強(qiáng)確認(rèn)的便利性還會(huì)增加消費(fèi)者即興購(gòu)物的可能性。一般住宅類(lèi)物業(yè)管理主要管理居民的居住場(chǎng)所，服務(wù)對(duì)象是住戶(hù)，而商業(yè)物業(yè)作為一種商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其物業(yè)管理機(jī)構(gòu)面對(duì)的服務(wù)對(duì)象是業(yè)主、租戶(hù)和顧客三個(gè)方面，其中租戶(hù)和顧客群不是長(zhǎng)期穩(wěn)定的，而是流動(dòng)的，不斷變化的，且來(lái)源不同，構(gòu)成復(fù)雜，因此正確的物業(yè)管理會(huì)直接影響商業(yè)物業(yè)的價(jià)值和商譽(yù)。所謂“一步三市 ”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)差之毫厘，會(huì)導(dǎo)致業(yè)績(jī)失之千里。 l 承載城市景觀功能 大型購(gòu)物中心、商業(yè)街不僅是商業(yè)地產(chǎn)的重要開(kāi)發(fā)形式，也是城市景觀的重要組成部分。l 吸納社會(huì)就業(yè)人口 我國(guó)第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)都有剩余勞動(dòng)力，吸納社會(huì)就業(yè)最多的是第三產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)的興起將有力地促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而大大促進(jìn)我國(guó)就業(yè)率的提高，有效緩解就業(yè)壓力。立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周?chē)沫h(huán)境和其