【正文】 都必須建立在整體的營(yíng)銷(xiāo)策略上。 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的軟件設(shè)計(jì) 購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的軟件設(shè)計(jì)屬于對(duì)商場(chǎng)整體進(jìn)行管理操作平臺(tái)服務(wù)軟件，設(shè)計(jì)能為每個(gè)購(gòu)物中心度身設(shè)計(jì)不同的管理程式，便購(gòu)物中心在硬件規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)一步完整體現(xiàn)操作的管理規(guī)劃設(shè)計(jì)。 ? 對(duì)于建筑面積超過(guò) 1萬(wàn)平方米的大型超市，考慮的主要因素包括： 多組并聯(lián)的外門(mén)構(gòu)成的商場(chǎng)主入口，總寬度不宜小于12~16米，其中有 1~2組自動(dòng)門(mén)； 門(mén)口外的臺(tái)階盡可能少且不宜超過(guò) 4級(jí)，防滑，有手推車(chē)通行坡道及殘疾人無(wú)障礙通道； 門(mén)口外有較大的雨棚，門(mén)口處有充足的照明； 超市不設(shè)在首層且對(duì)首層無(wú)使用權(quán)時(shí)，應(yīng)有直接通向超市的自動(dòng)步道且步道的入口盡量靠近首層商場(chǎng)主入口； 進(jìn)出便利 ? 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位宜達(dá)到 200個(gè)以上（倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)宜達(dá)到300個(gè)以上）。 5A法則 是零售商業(yè)物業(yè)的核心要求 ? 是指讓預(yù)期數(shù)量的消費(fèi)者能便利地從其出發(fā)地到達(dá)商場(chǎng)所在的地域。 正確的業(yè)態(tài)組合 開(kāi)發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目所在城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)狀況和對(duì)未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的把握，充分利用自身可能整合的各種招商資源，為便于該樓盤(pán)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售和該項(xiàng)目作為商業(yè)地產(chǎn)日后能夠成功運(yùn)營(yíng)而對(duì)項(xiàng)目各功能分區(qū)和各樓層業(yè)態(tài)所進(jìn)行的規(guī)劃。 ? 開(kāi)發(fā)模式 商業(yè)地產(chǎn)：策劃招商在先，開(kāi)發(fā)建設(shè)在后 住宅地產(chǎn)：開(kāi)發(fā)建設(shè)在先，策劃銷(xiāo)售在后 ? 融資模式 商業(yè)地產(chǎn)：長(zhǎng)期，以信托基金為主 住宅地產(chǎn)：短期，以銀行貸款為主 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的主要區(qū)別 ? 運(yùn)營(yíng)模式 商業(yè)地產(chǎn)：以持有產(chǎn)權(quán)為主，統(tǒng)一使用權(quán) 住宅地產(chǎn)：以銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)為主，分散使用權(quán) ? 贏利模式 商業(yè)地產(chǎn)：以長(zhǎng)效租金收益和物業(yè)升值為主 住宅地產(chǎn)：以快速售樓回款為主 ? 起步晚 ? 發(fā)展快 ? 問(wèn)題多 ? 前景好 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的基本描述 商業(yè)地產(chǎn)起步晚、發(fā)展快 ? 國(guó)外的先進(jìn)國(guó)家早于我們國(guó)家?guī)资晟踔辽习倌昃烷_(kāi)始發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)，我們國(guó)家一線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)在 90年代末才開(kāi)始發(fā)展，而三四線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在才如火如荼的開(kāi)始進(jìn)行。 商業(yè)地產(chǎn)在城市發(fā)展中的作用 ? 提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力 現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)達(dá)程度直接關(guān)系到一個(gè)城市的宜居程度及商務(wù)功能，進(jìn)而影響城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，而現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)要求商業(yè)物業(yè)專(zhuān)用化。 正確的建筑形態(tài) 商業(yè)的建筑型態(tài)可以分為盒式大板塊商業(yè)，像上海新天廣場(chǎng)步步高購(gòu)物廣場(chǎng)等，和商業(yè)街區(qū)。 ? 對(duì)商業(yè)立地的要求，包括商業(yè)物業(yè)座落的地點(diǎn)和商業(yè)物業(yè)自身的建筑條件。不同交通方式有不同的趨近便利性需求。 購(gòu)物中心硬件設(shè)計(jì)通用方法 一般開(kāi)發(fā)商都委托外國(guó)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)，委托國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)及施工圖的設(shè)計(jì)。這是商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)于住宅地產(chǎn)比較明顯的區(qū)別。如果是先招商后銷(xiāo)售，對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是較為良好的營(yíng)銷(xiāo)操作執(zhí)行方案。 步驟二：購(gòu)物中心準(zhǔn)確定位的