房地產(chǎn)培訓(xùn)課程商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)與成功的要素30ppt(完整版)
【正文】 服務(wù)對(duì)象是業(yè)主、租戶和顧客三個(gè)方面，其中租戶和顧客群不是長(zhǎng)期穩(wěn)定的，而是流動(dòng)的，不斷變化的，且來(lái)源不同，構(gòu)成復(fù)雜，因此正確的物業(yè)管理會(huì)直接影響商業(yè)物業(yè)的價(jià)值和商譽(yù)。對(duì)于大型零售商家而言，目前對(duì)有效商圈常住人口的預(yù)期數(shù)量一般不會(huì)少于 20萬(wàn)人。而且，加強(qiáng)確認(rèn)的便利性還會(huì)增加消費(fèi)者即興購(gòu)物的可能性。 ? 是指讓消費(fèi)者能便利地在商場(chǎng)內(nèi)辨認(rèn)、選擇、拿取、攜帶所需商品以及結(jié)算付款。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì)。 步驟二：購(gòu)物中心準(zhǔn)確定位的支持點(diǎn)分析 目標(biāo)經(jīng)營(yíng) 商戶定位 目標(biāo)消費(fèi)群 定 位 目標(biāo)投資 定 位 業(yè) 態(tài) 定 位 主 題 定 位 市 場(chǎng) 定 位 功 能 定 位 經(jīng)營(yíng)方式 定 位 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 定 位 購(gòu)物中心 定 位 圍繞市場(chǎng)定位展開(kāi)項(xiàng)目推廣 所謂市場(chǎng)定位，指項(xiàng)目如何爭(zhēng)取對(duì)于客戶群體的需求 量。購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商在物業(yè)推出之前，先要樹(shù)立一個(gè)概念，營(yíng)造出一個(gè)品牌形象。如果是先招商后銷(xiāo)售，對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是較為良好的營(yíng)銷(xiāo)操作執(zhí)行方案。因?yàn)樯虉?chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理不同于物業(yè)的管理。這是商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)于住宅地產(chǎn)比較明顯的區(qū)別。 明確功能定位 所謂功能性，指購(gòu)物中心所能提供給商家或消費(fèi)者的諸 如購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、展覽、表演、活動(dòng)等功能服務(wù)。 購(gòu)物中心硬件設(shè)計(jì)通用方法 一般開(kāi)發(fā)商都委托外國(guó)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)，委托國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)及施工圖的設(shè)計(jì)。前者通過(guò)選擇或設(shè)定相關(guān)的建筑條件滿足商場(chǎng)硬件方面的需求，后者通過(guò)提供經(jīng)營(yíng)服務(wù)滿足商場(chǎng)軟件方面的需求。不同交通方式有不同的趨近便利性需求。 ? 其中包括： 交通時(shí)耗： 5分鐘滿意， 10分鐘可以， 15分鐘勉強(qiáng)。 ? 對(duì)商業(yè)立地的要求，包括商業(yè)物業(yè)座落的地點(diǎn)和商業(yè)物業(yè)自身的建筑條件。主要包括垂直和平面布局。 正確的建筑形態(tài) 商業(yè)的建筑型態(tài)可以分為盒式大板塊商業(yè)，像上海新天廣場(chǎng)步步高購(gòu)物廣場(chǎng)等，和商業(yè)街區(qū)。 l 金融產(chǎn)品創(chuàng)新 ， 融資渠道多元化 。 商業(yè)地產(chǎn)在城市發(fā)展中的作用 ? 提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力 現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)達(dá)程度直接關(guān)系到一個(gè)城市的宜居程度及商務(wù)功能，進(jìn)而影響城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，而現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)要求商業(yè)物業(yè)專用化。 ? 廣義概念 : 商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性 、 非居住性物業(yè) ， 包括寫(xiě)字樓 、 影劇院 、 會(huì)展中心以及流通業(yè)服務(wù)業(yè)等用途的建筑設(shè)施 。 ? 開(kāi)發(fā)模式 商業(yè)地產(chǎn)：策劃招商在先，開(kāi)發(fā)建設(shè)在后 住宅地產(chǎn)：開(kāi)發(fā)建設(shè)在先，策劃銷(xiāo)售在后 ? 融資模式 商業(yè)地產(chǎn)：長(zhǎng)期，以信托基金為主 住宅地產(chǎn)：短期，以銀行貸款為主 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的主要區(qū)別 ? 運(yùn)營(yíng)模式 商業(yè)地產(chǎn)：以持有產(chǎn)權(quán)為主，統(tǒng)一使用權(quán) 住宅地產(chǎn)：以銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)為主，分散使用權(quán) ? 贏利模式 商業(yè)地產(chǎn)：以長(zhǎng)效租金收益和物業(yè)升值為主
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