【文章內(nèi)容簡介】 風(fēng)景九園客戶比例： 客戶現(xiàn)狀 項目 鎮(zhèn)?？蛻舯戎? 東部新城 皇冠花園 15% 江南一品 14% 江北 北岸琴森 3040% 日湖琴云 30% 日湖花園 15% 市區(qū)部分高端樓盤鎮(zhèn)?？蛻舯壤? 客戶結(jié)構(gòu)和層次分析： ?鎮(zhèn)海中高端客戶在向?qū)幉ㄊ袇^(qū)分流。 ?鎮(zhèn)海區(qū)域內(nèi)客戶以本地普通階層和部分中高端客戶為主。同時在 09年較好的市場背景下吸引了很大部分來自市區(qū)的投資客。 外流客戶 低收入 階層 普通 階層 高收入 中高收入 本區(qū)域客戶 客戶結(jié)構(gòu)層次看，本區(qū)域內(nèi)中高端客戶向東部新城和老三區(qū)（江北為主）外流。而區(qū)域內(nèi)留守的多為中低端客戶。 客戶現(xiàn)狀 客戶思考 區(qū)域內(nèi)客戶： 他們?yōu)槭裁醋撸? 他們?yōu)槭裁戳粝拢? 區(qū)域外客戶： 他們?yōu)槭裁催^來？ 他們受什么吸引？ 從整體以及區(qū)域市場環(huán)境去需求答案。 切入點 以發(fā)展的眼光看待問題 城市發(fā)展，區(qū)域價值再挖掘，明天的人也大有不同。 經(jīng)歷 08年相對低谷后， 09年在政策救市的有利背景下，購房需求釋放，價量齊升，投資客重新入市，市場呈一面倒的紅火走勢。 高房價 觀望 降價 需求 救市 資金流充裕 供應(yīng) 相對平穩(wěn) 經(jīng)濟危機 需求激發(fā) 價格上漲 地價上漲 國家調(diào)控 整體市場 07年底 08年 09年 金地梅虛地塊 樓面價： 8170元 /平米 雅戈爾高新區(qū)地塊 樓面價： 9920元 /平米 興普東部新城 B4花園 樓面價： 12030元 /平米 雅戈爾聯(lián)心地塊 樓面價： 8707元 /平米 榮安廟堰地塊 樓面價： 13765 元 /平米 城投薛家地塊 樓面價： 10406元 /平米 雅戈爾茶亭地塊 樓面價： 5520 元 /平米 萬科董家橋地塊 樓面價： 5008元 /平米 萬科西湖地塊地塊 樓面價： 5187元 /平米 環(huán)球臵業(yè)地塊 樓面價：約 3900元 /平米 維科鎮(zhèn)海新城地塊 樓面價： 6589元 /平米 本案 保億鎮(zhèn)海新城地塊 樓面價： 5052元 /平米 布利杰城西地塊 樓面價： 6194元 /平米 雅戈爾成教地塊 樓面價： 5008元 /平米 雅戈爾慶豐地塊 樓面價： 18740元 /平米 09年以來主要住宅地塊成交樓面價： 從供應(yīng)源頭看，土地市場爭奪激烈，土地價格節(jié)節(jié)高攀，地王不斷被刷新，為高房價提供了支撐平臺，同時也推動了房價不斷上漲。 整體市場 05010015020025030035004年 05年 06年 07年 08年 09年市四區(qū)供應(yīng)量（萬方） 市四區(qū)成交量（萬方）0202340006000800010000120231400004年 05年 06年 07年 08年 09年成交均價( 元/ 平米)?從 04年以來，整體市場經(jīng)歷了 008兩個下坡后，均有明顯的反彈，尤其是 09年，市場成交突破 300萬方。 ?年度成交價格保持高速增長， 09年已完成對 04年價格的翻倍過程。 市四區(qū)年度住宅供求狀況 市四區(qū)年度住宅均價走勢 年均成交 230萬方 從歷年整體走勢看， 09年市場火爆，消化量和房價均創(chuàng)歷年新高，市場呈明顯供不應(yīng)求，價格處于高位運行。 整體市場 09年因素 成交量 價格 國家政策刺激 寧波地方政策刺激 08年被抑制剛性需求釋放 經(jīng)濟回暖 投資需求 高價地頻出 通貨預(yù)期的投資 /保值需求 城市化建設(shè)（拆遷帶動） 從月度走勢看， 09年 3月開始市場升溫加劇，價量齊升，新盤銷售迅速，供不應(yīng)求。至年底，六區(qū)房價已攀升至 /平米，供應(yīng)有所緩和銷售有所放緩，但房價未有明顯下滑信號。 ?09年全年市六區(qū)（含鎮(zhèn)海、北侖）成交超過 410萬方，成交月均成交量達 34萬方，成交市場火爆。 ?09年市六區(qū)只有 9月份新增供應(yīng)量略大約成交量；其余各月需求明顯大于供應(yīng)，全年供應(yīng)量達 290萬，供求比為 ，市場呈供不應(yīng)求局面，市場存量不斷下降。 ?09年 12月寧波市六區(qū)月均成交價達13000元 /平米，其中寧波市四區(qū)成交均價達 15000元 /平米，鎮(zhèn)海區(qū)成交均價約為10500元元 /平米。 08年 1月開始市六區(qū)住宅成交均價走勢 010203040506070 00 . 511 . 522 . 53新增供應(yīng)量( 萬方) 成交量( 萬方) 供求比08年 1月開始市六區(qū)住宅市場供求走勢 供求平衡線 0202340006000800010000120231400016000 市六區(qū)成交均價( 元/ 平米) 鎮(zhèn)海區(qū)成交均價( 元/ 平米)整體市場 ?受成交的影響，庫存亦持續(xù)下滑。 ?據(jù)統(tǒng)計，市六區(qū)區(qū)截止 12月末，庫存總量在 90萬方左右。存銷比值僅 ，即按照當月銷售速度，存量房源僅需 3個多月的時間即能消化完畢。 月度市場銷售率表現(xiàn)較好，市場庫存量持續(xù)下降，按目前的銷售形勢看，市場現(xiàn)有的存量將在 4個月內(nèi)消化，市場形勢樂觀。 市場存銷分析： 0%5%10%15%20%25%30%35% 銷售率( % )05010015020025008.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.120510152025期末庫存 ( 萬方 ) 存銷比 ( 月 )08年 1月開始各月的銷售率表現(xiàn) 08年 1月開始各月市六區(qū)期末庫存表現(xiàn) 整體市場 總之，政策優(yōu)惠，需求釋放，地價漲，房價漲，且月月漲，可以選擇的越來越少，完全的賣方市場。 哪里是低谷，哪里最具潛力？鎮(zhèn)海新城扮演什么樣樓市角色？ 鄞州 主力價格： 1萬 2萬 /平米 老三區(qū) 主力價格： 2萬 /平米以上 東錢湖 主力價格： 2萬 /平米以上 東部新城 主力價格： /平米 城西 主力價格： 1萬2萬 /平米 洪塘 主力價格： 1萬 萬 /平米 鎮(zhèn)海新城 主力價格：1萬 /平米 鎮(zhèn)海老城 主力價格： /平米 北侖區(qū) 主力價格： /平米 區(qū)域現(xiàn)狀 鎮(zhèn)海區(qū)域市場發(fā)展在寧波六區(qū)內(nèi)的占位處相對弱勢階段，市場份額小，房價相對低，消費認知里尚屬于遠郊區(qū)域、板塊形象有待進一步提升。 成交量 （萬方） 市場份額 年成交均價 （元 /平米） 老三區(qū) % 東部新城 % 江北北區(qū) % 城西板塊 % 鄞州中心區(qū) % 東錢湖 % 北侖板塊 % 鎮(zhèn)海板塊 % 合計 % 板塊屬性 市場特征 價格表現(xiàn) 典型案例 09年市場表現(xiàn) 老三區(qū) 城市核心、地段成熟、配套完善、居住氛圍濃厚，人氣旺，區(qū)域購買力和凝聚力強 地段稀缺供應(yīng)量少 2萬元 /平米以上 凱德匯豪天下、 東外灘 銷售表現(xiàn)出色、但相 對其他區(qū)域緩慢 東部新城 未來城市中心、居住氛圍和配套不斷完善、地段價值不斷提升 規(guī)劃以辦公商業(yè)為主，未來供應(yīng)量相對有限 元 /平米 江南一品、皇冠花園、 ART藍海 熱銷、搶購 鄞州中心區(qū) 城市副中心，地段成熟，配套不斷完善，區(qū)域價值高 市場供求主力區(qū)域 12萬元 /平米 盛世天城、雍城世家、榮安琴灣 銷售表現(xiàn)出色，去化快 城西板塊 區(qū)域缺乏政府的規(guī)劃及支持力度，發(fā)展?jié)摿κ芟?，整體形象不高。 供求相對穩(wěn)定，隨著土地供應(yīng)增加未來供應(yīng)量將有所增加 /平米 水岸風(fēng)情、緣園 銷售表現(xiàn)出色，去化快 江北洪塘板塊 城市周邊，經(jīng)濟適用房、拆遷安臵小區(qū)較多，有一定的居住氛圍，但整體形象不高 供求相對穩(wěn)定，隨著土地供應(yīng)增加未來供應(yīng)量將有所增加 /平米 奧林 80、盛世嘉苑 銷售表現(xiàn)出色，去化快 鎮(zhèn)海板塊 未來鎮(zhèn)海中心，寧波北部城市副中心，板塊價值不斷提升，配套不斷升級完善中。 市場供應(yīng)量不斷放大，將成為未來重點供應(yīng)區(qū)域 元 /平米 海尚廣場、合生國際城、南熏別院 銷售表現(xiàn)出色，去化快 東錢湖板塊 良好的自然景觀環(huán)境，宜居性強 市場供應(yīng)相對稀缺 2萬元 /平米以上 卡納湖谷、英倫水岸 產(chǎn)品稀缺，銷售表現(xiàn)出色 板塊優(yōu)勢不明顯。 各板塊的發(fā)展狀況分析 區(qū)域現(xiàn)狀 0246810121408.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1202023400060008000100001202314000新增量 成交量 成交均價0246810121416182008.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.12051015202530354045存量 存銷比 ( 月 )?從市場成交看： 09年鎮(zhèn)海區(qū)域成交39萬方，比 08年上漲 70%，占寧波市六區(qū)市場份額的 10%左右； 區(qū)域市場表現(xiàn)活躍，但目前市場區(qū)域容量相對有限。 ?從供求關(guān)系看， 09年區(qū)域市場新增供應(yīng)量 30萬方，供求比 ，市場呈供不應(yīng)求局面。 ?從市場存量看，截止 09年 12月，市場存量為 ，按 09年月均 萬方計算， 3個月即可消化完。 ?區(qū)域價格走勢，從 08年至 09年上半年市場均價基本維持在 7000元 /平米左右， 09年隨著市場表現(xiàn)供不應(yīng)求，土地價格飆升，區(qū)域住宅價格突破萬元大關(guān)，呈快速上漲趨勢。 09年，大形勢的利好下，鎮(zhèn)海區(qū)域市場銷售表現(xiàn)出色，呈供不應(yīng)求局面，庫存量不斷減少，價格呈快速增長趨勢。 區(qū)域現(xiàn)狀 08年 1月開始各月鎮(zhèn)海區(qū)供求和價格表現(xiàn) 08年 1月開始各月鎮(zhèn)海區(qū)期末庫存表現(xiàn) 南熏別院 海尚廣場 合生國際城 小駱花園 水木清華 嘉盛銀座 桂花園 本案 清泉花園 柳岸晨韻 麗景華府 風(fēng)景九園 維科地塊 海尚國際 郁金香中心 世貿(mào)廣場 保億地塊 聯(lián)勤地塊 銀億地塊 08年之前項目 0 09年銷售項目 10年及以后項目 ?根據(jù)鎮(zhèn)海片房地產(chǎn)發(fā)展的特征和集中程度，把片區(qū)大致細化為三個部分： ?老城區(qū)，即城關(guān)； ?新城南區(qū)，與老三區(qū)關(guān)系最為緊密，以清泉花園、合生國際城為典型，市場迅速崛起； ?新城北區(qū)，相對偏遠，綠城、銀億海尚廣場等項目的開發(fā)，同樣引起關(guān)注。 ?隨著未來鎮(zhèn)海新城的崛起，老城地位不斷下降，市場中心將不斷向新城莊市和駱駝板塊轉(zhuǎn)移，目前房價上新城也已經(jīng)超越老城。