【廣州百嘉信地產(chǎn)】商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營(楊軍艇)(編輯修改稿)
2025-02-08 01:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 想招餐飲但不成功、只能 做個特價場，現(xiàn)在 7樓已正在改成餐飲 23 超市 餐飲 特價場 化妝品 設(shè)在負一層、負二層或最頂層較好，否 則會形成斷層（如放在 2樓就不好） 各層的邊角位置或頂層位置（要 考慮飲食的 閑置、關(guān)燈等因素） 最頂層（考慮到商場檔次） 贏利強，收租能力高，又很香 又好看，一般擺首層 24 七、經(jīng)營之道 有效出租，收到租金 /管理費才 是真出租 . 市場上所謂招商經(jīng)營難之說，實際 上招商是無效出租； 衡量購物中心成功的指標：出租率、 客流量、商鋪流轉(zhuǎn)率、租金管理費 收繳率，而租金管理費收繳是根本。 25 招商困難如何解決 ? 招商者一定要有氣勢，不能給商戶鎮(zhèn)住。 看人 看價 知己 知彼 避免過多的討價 還價，否則證明 租金不是太合理 了解自己的優(yōu) 劣勢 了解商家的 經(jīng)營情況， 如它的毛利、 人工等。 越謙虛往往越有錢，越是 一做下來強調(diào)要位置的 （如最好的位置我要 了），不一定懂生意，因 為不知道租金多少就要好 位置表示不懂行 27 招商其他補充 （一）常規(guī)的裝修期 大店： 35個月裝修期 小店： 1530天裝修期 （二）關(guān)于品牌商戶招商的問題 需要品牌、但不是只依賴品牌 天河城很多靠自創(chuàng)品牌，如班尼路是天河城 培養(yǎng)起來的。 名牌進來租金很低，大品牌廣告很少為項目 做（如肯德基做廣告很少宣傳在天河城）， 而小品牌做廣告時往往宣傳在天河城的位置。 28 1 4 2 一樓 16 二樓 /負一樓 8 三樓 四樓 五樓 １、 SHOPPING MALL最 好不超過 5層。一般商 場不在旺地最好不超 過 3層 ２、主力店的租價是非主 力店租價的 1/4即非主 力店的租金等于主力 店的 4倍較為合理。 30 業(yè)態(tài) 所占營業(yè)面積比例 所占營業(yè)額比例 女裝 22% 16% 男服 15% 15% 金飾 19% 28% 音響 10% 12% 日用品 10% 11% 折扣店 11% 10% 運動系列 12% 7% 天河城百貨 營業(yè)面積為 3萬平方米 , 其中以 男服 和金飾 的贏 利能力最強。 31 1 2 3 4 開業(yè)原則 讓利原則 持續(xù)發(fā)展原則 第二輪賺錢原則 在招商初期 對商家要進 行一定的讓 利，才能更 大機會旺場 SHOPPIN MALL的收益是 一個持續(xù)的過 程 ,只有做到持 續(xù)發(fā)展原則 ,才 能確保商場的 租金 收益 . 在第二輪的招 商過程中 ,由于 商場經(jīng)過第一 輪 的發(fā)展 ,已過 了讓利期 ,第二 輪的招商 就要 遵循 “賺錢“原則 了。 第一輪一般賺不到什么錢，如天河城首層第一輪的散鋪招商均 價為 500600元 /平方米 /月，第二輪為 1000元 /平方米 /月，第三 輪為 1500元 /平方米 /月，第三輪才開始真正賺 錢。 七、經(jīng)營之道 租金不是衡量效益 的唯一標準 32 Question 2 Question 3 Question 4 Question 5 租戶是發(fā) 展商的戰(zhàn) 略合作伙 伴，工作 方式不能
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