【廣州百嘉信地產(chǎn)】商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)(楊軍艇)(編輯修改稿)
2025-02-08 01:19 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 想招餐飲但不成功、只能 做個(gè)特價(jià)場(chǎng)，現(xiàn)在 7樓已正在改成餐飲 23 超市 餐飲 特價(jià)場(chǎng) 化妝品 設(shè)在負(fù)一層、負(fù)二層或最頂層較好，否 則會(huì)形成斷層（如放在 2樓就不好） 各層的邊角位置或頂層位置（要 考慮飲食的 閑置、關(guān)燈等因素） 最頂層（考慮到商場(chǎng)檔次） 贏利強(qiáng)，收租能力高，又很香 又好看，一般擺首層 24 七、經(jīng)營(yíng)之道 有效出租，收到租金 /管理費(fèi)才 是真出租 . 市場(chǎng)上所謂招商經(jīng)營(yíng)難之說(shuō)，實(shí)際 上招商是無(wú)效出租； 衡量購(gòu)物中心成功的指標(biāo)：出租率、 客流量、商鋪流轉(zhuǎn)率、租金管理費(fèi) 收繳率，而租金管理費(fèi)收繳是根本。 25 招商困難如何解決 ? 招商者一定要有氣勢(shì)，不能給商戶鎮(zhèn)住。 看人 看價(jià) 知己 知彼 避免過(guò)多的討價(jià) 還價(jià)，否則證明 租金不是太合理 了解自己的優(yōu) 劣勢(shì) 了解商家的 經(jīng)營(yíng)情況， 如它的毛利、 人工等。 越謙虛往往越有錢，越是 一做下來(lái)強(qiáng)調(diào)要位置的 （如最好的位置我要 了），不一定懂生意，因 為不知道租金多少就要好 位置表示不懂行 27 招商其他補(bǔ)充 （一）常規(guī)的裝修期 大店： 35個(gè)月裝修期 小店： 1530天裝修期 （二）關(guān)于品牌商戶招商的問(wèn)題 需要品牌、但不是只依賴品牌 天河城很多靠自創(chuàng)品牌，如班尼路是天河城 培養(yǎng)起來(lái)的。 名牌進(jìn)來(lái)租金很低，大品牌廣告很少為項(xiàng)目 做（如肯德基做廣告很少宣傳在天河城）， 而小品牌做廣告時(shí)往往宣傳在天河城的位置。 28 1 4 2 一樓 16 二樓 /負(fù)一樓 8 三樓 四樓 五樓 １、 SHOPPING MALL最 好不超過(guò) 5層。一般商 場(chǎng)不在旺地最好不超 過(guò) 3層 ２、主力店的租價(jià)是非主 力店租價(jià)的 1/4即非主 力店的租金等于主力 店的 4倍較為合理。 30 業(yè)態(tài) 所占營(yíng)業(yè)面積比例 所占營(yíng)業(yè)額比例 女裝 22% 16% 男服 15% 15% 金飾 19% 28% 音響 10% 12% 日用品 10% 11% 折扣店 11% 10% 運(yùn)動(dòng)系列 12% 7% 天河城百貨 營(yíng)業(yè)面積為 3萬(wàn)平方米 , 其中以 男服 和金飾 的贏 利能力最強(qiáng)。 31 1 2 3 4 開(kāi)業(yè)原則 讓利原則 持續(xù)發(fā)展原則 第二輪賺錢原則 在招商初期 對(duì)商家要進(jìn) 行一定的讓 利，才能更 大機(jī)會(huì)旺場(chǎng) SHOPPIN MALL的收益是 一個(gè)持續(xù)的過(guò) 程 ,只有做到持 續(xù)發(fā)展原則 ,才 能確保商場(chǎng)的 租金 收益 . 在第二輪的招 商過(guò)程中 ,由于 商場(chǎng)經(jīng)過(guò)第一 輪 的發(fā)展 ,已過(guò) 了讓利期 ,第二 輪的招商 就要 遵循 “賺錢“原則 了。 第一輪一般賺不到什么錢，如天河城首層第一輪的散鋪招商均 價(jià)為 500600元 /平方米 /月，第二輪為 1000元 /平方米 /月，第三 輪為 1500元 /平方米 /月，第三輪才開(kāi)始真正賺 錢。 七、經(jīng)營(yíng)之道 租金不是衡量效益 的唯一標(biāo)準(zhǔn) 32 Question 2 Question 3 Question 4 Question 5 租戶是發(fā) 展商的戰(zhàn) 略合作伙 伴，工作 方式不能
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