【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 對(duì)比案例：宿遷南菜市場(chǎng)項(xiàng)目 三、 定位技術(shù) （ 1）可操作性 （ 2）適應(yīng)性 （ 3）兼用性 定位原則 策略定位 競(jìng)爭(zhēng)型定位 適合型定位 在行精確定位體系 — 商業(yè)地產(chǎn)的五維定位體系 （ 1）逆向定位法 產(chǎn)業(yè) → 就業(yè) → 收入 → 消費(fèi) → 商品 → 業(yè)種 → 業(yè)態(tài) （ 2）市場(chǎng)定位法 — 商圈分析法 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系、合作、差異 （ 3）建筑定位法 土地利用思路、建筑容積率、密度、建筑分布、主次入口、樓層、配套條件 （ 4）以招代定法 — 商業(yè)的發(fā)展計(jì)劃 （ 5）經(jīng)濟(jì) (收益 )法 — 以租金來(lái)定價(jià) 定位技術(shù)要素 （ 1）目標(biāo)定位 （ 2）消費(fèi)類型定位 （ 3）商業(yè)定位 （ 4）規(guī)劃方向定位 （ 5）開發(fā)策略決策 （ 6）融資方式定位 （ 7）盈利模式定位 （ 8）形象定位 定位決策依據(jù) （ 1）前 瞻 性 （ 2）適 合 性 （ 3）競(jìng) 爭(zhēng) 性 定位決策過(guò)程 （ 1）定位建議 （ 2）定位策略 （ 3）定位決策 飄搖的思維 — 南證大廈案例 案例檢討 四、開發(fā)技術(shù) 開發(fā)方案要素 : （ 1） 開發(fā)周期和進(jìn)程 （ 2）資金計(jì)劃 （ 3）招商計(jì)劃 （ 4）人員配置 （ 5）工程進(jìn)度 （ 6）銷售計(jì)劃和進(jìn)度控制 （ 7）合作伙伴 一般開發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)組織架構(gòu) 企 業(yè) 專設(shè)部門 外包業(yè)務(wù) 自管業(yè)務(wù) 市 調(diào) 策 劃 招 商 營(yíng) 銷 委 托 管 理 定 位 決 策 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 開 發(fā) 企 業(yè) 項(xiàng) 目 融 資 經(jīng) 營(yíng) 決 策 專業(yè)企業(yè)組織架構(gòu) 總 部 市場(chǎng)發(fā)展部 項(xiàng)目拓展 客戶服務(wù) 網(wǎng)上商務(wù) 媒介關(guān)系部 研 展 部 項(xiàng)目運(yùn)行 運(yùn) 行 部 I T 檔 案 行 政 保 障 部 商企關(guān)系 招 商 商業(yè)資源 法律事務(wù) 法 務(wù) 部 商鋪估價(jià) 估 價(jià) 部 機(jī)構(gòu)資金 個(gè) 人 企業(yè)資金 基 金 融 資 部 自有資產(chǎn)部 資產(chǎn)托管 資產(chǎn)置換 資產(chǎn)運(yùn)作 抵 押 托 管 部 財(cái)務(wù)管理公司 境外基金 國(guó)內(nèi)基金 市場(chǎng)研究 指 導(dǎo) 開發(fā)項(xiàng)目 租 務(wù) 物管 三大塊： 市場(chǎng)塊版： 市場(chǎng)發(fā)展部 、 媒介部 、 運(yùn)行部 、 商業(yè)資源部 。 資產(chǎn)版塊： 估價(jià)所 、 融資部 、 財(cái)務(wù)公司 、托管部 、 自有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 。 保障版塊： 法務(wù)部 、 保障部 、 審計(jì)室 培訓(xùn) 培訓(xùn) 規(guī)劃 營(yíng) 銷 提升商業(yè)價(jià)值的方法 實(shí)現(xiàn)銷售 提升房?jī)r(jià) 兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值 提升租金 提升回報(bào) 商場(chǎng)管理 管理技術(shù) 物業(yè)管理 業(yè)態(tài)設(shè)置 銷售方式 業(yè)種組合 品 種 商品經(jīng)營(yíng)成本 商品成本 價(jià) 格 經(jīng)營(yíng)成本 促進(jìn)關(guān)系 商業(yè)推廣 招商能力 業(yè)態(tài)主題 實(shí)現(xiàn)銷售 提升房?jī)r(jià) 兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場(chǎng)管理 管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置 銷售方式業(yè)種組合 品 種商品經(jīng)營(yíng)成本 商品成本價(jià) 格經(jīng)營(yíng)成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實(shí)現(xiàn)銷售 提升房?jī)r(jià) 兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場(chǎng)管理 管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置 銷售方式業(yè)種組合 品 種商品經(jīng)營(yíng)成本 商品成本價(jià) 格經(jīng)營(yíng)成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實(shí)現(xiàn)銷售 提升房?jī)r(jià) 兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場(chǎng)管理 管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置 銷售方式業(yè)種組合 品 種商品經(jīng)營(yíng)成本 商品成本價(jià) 格經(jīng)營(yíng)成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題 商業(yè)用地屬性判析 體現(xiàn)土地價(jià)值 設(shè)立合適的業(yè)態(tài) 立店障礙排除 建筑形式選取 文化氣氛營(yíng)造 挖掘商業(yè)價(jià)值 提高使用價(jià)值 創(chuàng)造附加價(jià)值 提高房地產(chǎn)價(jià)值的方法 介紹一些商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃類型和理念 類 型 規(guī)劃理念 類 型 規(guī)劃理念 商辦、居住 SOHO 零售、旅游 Outlets(奧特萊斯 ) 商務(wù)、居住 MOHO 郊外商業(yè)商務(wù)區(qū) SBD 商業(yè)、居住 BLOCK 商辦住旅停車 HOPSA（豪布斯卡） 商業(yè)、辦公 CBD 商業(yè)、工業(yè)、商務(wù) Silicon valley（硅谷） 商業(yè)、休閑 RBD 商業(yè)街區(qū)、居住 Lifestyle（萊斯迪瑞） 商務(wù)、旅游 TBD 富裕居住區(qū)商業(yè) CLD 產(chǎn)品設(shè)計(jì) “三元合一”是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的基本原則，商業(yè)業(yè)態(tài)、空間形態(tài)、投資式樣這三個(gè)要素必須 同時(shí)融入產(chǎn)品的設(shè)計(jì)過(guò)程；而“三點(diǎn)歸一”是理想的產(chǎn)品設(shè)計(jì)結(jié)果。 影響商業(yè)地產(chǎn)的一些特殊效應(yīng) （ 1）大店效應(yīng) （ 2）名店效應(yīng) （ 3）名企效應(yīng) （ 4）價(jià)格效應(yīng) （ 5）地標(biāo)效應(yīng) （ 1）商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 功能設(shè)計(jì)為先 ， 指標(biāo)關(guān)系權(quán)衡。 環(huán)境行為因果 ， 規(guī)劃接近商業(yè)。 努力優(yōu)化坪效 ， 收益總體平衡。 風(fēng)格反映業(yè)態(tài) ， 配套適度擴(kuò)容。 外觀實(shí)用兼顧 ， 專用通道相融。 商業(yè)設(shè)計(jì)先理念，戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)要交底。 （規(guī)劃引導(dǎo)書） 商業(yè)建筑不一般，組合設(shè)計(jì)肯定好。 總平布置可循環(huán)，免得顧客折返跑。 （游逛特點(diǎn)要抓牢） 時(shí)區(qū)規(guī)劃有意識(shí)，商業(yè)繁榮又降本。 主次入口精選位，動(dòng)線分布關(guān)全局。 （ 2）技術(shù)要?jiǎng)t 樓層意識(shí)全首層，鋪鋪皆活價(jià)值高。 層高變化對(duì)面積，通道寬窄看人氣。 （人氣、品質(zhì)、寬街無(wú)鬧市） 柱距取舍有模數(shù)，專門通用不操心。 負(fù)荷確定看業(yè)態(tài)，適度放寬可轉(zhuǎn)行。 圍欄上升一米三，陰角陽(yáng)角盡去掉。 臺(tái)階過(guò)高客流少，車位克扣檔次低。 立面不要太波折，入晚燈光要亮化。 小型商鋪要通透，大型商場(chǎng)可封窗。 商業(yè)廣告做規(guī)劃，對(duì)視角度很清晰。 店招通道和櫥窗，三個(gè)要素要記牢。 種樹對(duì)著中間柱，剪力結(jié)構(gòu)要挖出。 得益面積大 60%， 水電配套夠就好。 電子商務(wù)已認(rèn)可，虛實(shí)結(jié)合肯定好。 商業(yè)建筑先消防，交通規(guī)劃很重要。 筑巢就能引鳳嗎？ — 松江規(guī)劃案 例 案例檢討 1 案例檢討 2 大而無(wú)當(dāng) — 商業(yè)巨無(wú)霸 華南 MALL、世紀(jì)金源案 例 案例檢討 3 新天地是各地都能做的嗎？ 對(duì)比案例：糾正“新天地” — 連云港水晶宮的策劃方案 五、商業(yè)地產(chǎn)策劃 策劃原理 商業(yè)地產(chǎn)的策劃的特點(diǎn) 常用的一些策劃方法 包裝技術(shù) （ 1）商業(yè)主題和特色 （ 2）品 牌 特 質(zhì) （ 3）產(chǎn) 品 包 裝 （ 4）推 廣 原 則 （ 5）宣 傳 途 徑 推廣技術(shù) （ 1）針 對(duì) 性 （ 2）有 效 性 （ 3）經(jīng) 濟(jì) 性 推廣方案設(shè)計(jì) （ 1）推廣節(jié)點(diǎn) （ 2）推廣力度 （ 3）選媒方式選擇 （ 4）成本考核 （ 5）推廣策略調(diào)整 序 階段特征 推廣關(guān)鍵點(diǎn) 焦點(diǎn) 指向 傳 媒 選 擇 投 放 方 式 1 開 工 特色，亮點(diǎn)、 PO、 SP活動(dòng) 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、 市場(chǎng)全方位 大眾、財(cái)經(jīng) 通訊、報(bào)導(dǎo) 2 項(xiàng)目融資 項(xiàng)目前景、增值方式 各有關(guān)專家、高管 財(cái)經(jīng) 特案 3 招 商 商業(yè)機(jī)會(huì)、聚集效應(yīng) 商業(yè)環(huán)境、 SP活動(dòng) 名人、名家、 行業(yè)協(xié)會(huì) 商業(yè)、大眾 新聞、報(bào)道 映象 4 預(yù) 售 SP活動(dòng) 行內(nèi)、文藝類名人 大眾、專業(yè) 廣告 映象 預(yù) 售 SP活動(dòng) 專家 投資 同上 新聞、廣告 開 盤 SP活動(dòng) 本企業(yè)高管、 投資人士 同上 新聞、廣告 5 揭 幕 慶典、 SP活動(dòng) 政、財(cái)、商、文 相關(guān)主流媒體 專業(yè)媒體等 新聞、廣告映象 全方位 推 廣 方 案（示范）