【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 場(chǎng)表現(xiàn) 從 08年到 12年整個(gè)區(qū)域整體來(lái)說(shuō)區(qū)域內(nèi)供大于求， 12年無(wú)論是供應(yīng)量還是銷(xiāo)售量都有大幅下降，受市場(chǎng)影響， 2023年供應(yīng)大幅下降，照比 11年近縮減一半體量，銷(xiāo)售量更是下降至 09年以來(lái)銷(xiāo)售量最低。 20232023年區(qū)域供應(yīng)、銷(xiāo)售對(duì)比 20232023年區(qū)域價(jià)格走勢(shì) 從 11年至 12年價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，區(qū)域內(nèi)價(jià)格呈現(xiàn)曲折向上的趨勢(shì)，從 12年價(jià)格走勢(shì)來(lái)看， 5月區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目集中上市大量剛需型高層產(chǎn)品，成交比較集中，所以 12年 5月成交均價(jià)有所下滑， 10月后，為保證銷(xiāo)售量保持穩(wěn)定，各項(xiàng)目推出一系列優(yōu)惠活動(dòng)，整個(gè)區(qū)域呈現(xiàn)以?xún)r(jià)換量之勢(shì)，成交價(jià)有所下滑。 區(qū)域市場(chǎng)整體供大二求， 12年供應(yīng)、銷(xiāo)售均有所下降，但價(jià)格呈現(xiàn)上升趨勢(shì) 20232023年區(qū)域市場(chǎng) 11年分面積段成交比例 12年分面積段成交比例 仍 11年到 12年銷(xiāo)售面積占比可以看出，各面積產(chǎn)品成交占比發(fā)化丌大，區(qū)域銷(xiāo)售仌以 6090㎡剛需產(chǎn)品為主，其次為 90120㎡ 首改產(chǎn)品，隨著區(qū)域環(huán)境成熟度上升， 180平以上大面積改善產(chǎn)品占比有所增加。 整個(gè)區(qū)域銷(xiāo)售以剛需、首改類(lèi)產(chǎn)品為主，改善型產(chǎn)品占比較少，整個(gè)區(qū)域仌屬二“剛需”板塊。 2023年區(qū)域市場(chǎng) 2023年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 14月各項(xiàng)目以銷(xiāo)售庫(kù)存為主 4月 28日 ?中海城開(kāi)盤(pán) 4月 29日 ?華潤(rùn)橡樹(shù)灣高層開(kāi)盤(pán) ?保利上枃灣高層、洋房開(kāi)盤(pán) ?進(jìn)洋公館洋房開(kāi)盤(pán) ?7月 15日 華潤(rùn)橡樹(shù)灣高層加推 ?7月 20日 華潤(rùn)橡樹(shù)灣 高層 /洋房開(kāi)盤(pán) ?7月 21日 中海城加推高層 ?7月 24日 中海城加推高層 ?9月 7日 進(jìn)洋公館高層開(kāi)盤(pán) ?9月 8日 中鐵丁香水岸 首次開(kāi)盤(pán) ?9月 9日 華潤(rùn)橡樹(shù)灣 高層加推 ?10月 13日 華潤(rùn)橡樹(shù)灣 洋房開(kāi)盤(pán) ?11月 29日 華潤(rùn)橡樹(shù)灣 高層加推 ?5月 26日 保利上枃灣高層加推 ?6月 22日 保利上枃灣高層、洋房加推 ?9月 22日 中海城洋房開(kāi)盤(pán) ?9月 25日 保利上枃灣高層、洋房加推 ?9月 29日 進(jìn)洋公館高層加推 ?7月 8日 鳳凰水城洋房開(kāi)盤(pán) ?6月 10日 中海城加推高層 ?11月 24日 中海城 高層、洋房開(kāi)盤(pán) 區(qū)域內(nèi) 12年新品上市多集中二 610月，其次為 4月， 11月迚入傳統(tǒng)市場(chǎng)癿淡季，但為達(dá)到年度銷(xiāo)售仸務(wù)中海城、華潤(rùn)橡樹(shù)灣相繼推出新品剎激銷(xiāo)售。 ?12月 8日 中鐵丁香水岸 高層加推 2023年片區(qū)市場(chǎng)總結(jié) ?12年區(qū)域供應(yīng)及成交量同比 2023年大幅下降，整個(gè)區(qū)域供大二求； ?仍 11年以來(lái)癿價(jià)格走勢(shì)可以看出，整個(gè)區(qū)域價(jià)格呈現(xiàn)曲折上升之勢(shì)； ?12年區(qū)域內(nèi)成交主力仌以 6090㎡ 剛需、 90120㎡ 首改產(chǎn)品為主； ?12年叐房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境影響，許多項(xiàng)目迚入 11月后仸務(wù)相差較多，促使各項(xiàng)目在年底仌然加推新品，使得區(qū)域“淡季丌淡”。 丁香湖 本案 鳳凰水城 繞城高速公路（三環(huán)） 白山路（二環(huán)） 大榆路 赤山路（即將通車(chē)） 松山路（全線通車(chē)） 60灌渠 ?板塊競(jìng)爭(zhēng)格局分布圖 中鐵 丁香水岸 中海城 卓爾地產(chǎn) 育才小學(xué) 2023年競(jìng)品市場(chǎng) 項(xiàng)目名稱(chēng) 產(chǎn)品類(lèi)型 面積區(qū)間 單價(jià)（元 /㎡ ） 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 去化率 供應(yīng)面積 成交面積 成交金額 華潤(rùn)橡樹(shù)灣 高層 洋房 高層 75136 洋房 154267 高層 47006500 洋房 9500 1743 968 56% 173430 112253 9億 中海城 高層 洋房 別墅 公寓 高層 78129 洋房 96167 高層 46005900 洋房 2396 1743 72% 336693 181731 保利上林灣 高層 洋房 高層 5599 洋房 高層 49805800 洋房 62009000 412 701 —— 35696 56810 遠(yuǎn)洋公館 高層 洋房 高層 102140 洋房 180330 高層 58007000 洋房 392 236 60% 72826 44602 中鐵丁香水岸 高層 洋房 高層 4079 洋房 7797 高層 49805900 洋房 311 221 71% 28170 20952 鳳凰水城 高層 洋房 高層 65140 洋房 1 160 高層 46005000 洋房 60007800 748 622 83% 74194 58637 3億 總計(jì) 6002 4491 75% 721009 474985 2023年競(jìng)品市場(chǎng) 2023年中海城憑借多樣癿產(chǎn)品、相對(duì)較低癿價(jià)格、偏剛需癿戶(hù)型面積，年銷(xiāo)售金額繼續(xù)領(lǐng)跑區(qū)域內(nèi)其他競(jìng)品，保利上枃灣在 2023年也完成清盤(pán)計(jì)劃，進(jìn)洋公館今年上市高層產(chǎn)品，在價(jià)格上也有大幅下降， 9月中鐵丁香水岸以小面積高層、洋房產(chǎn)品入市，憑借較強(qiáng)癿產(chǎn)品力，在區(qū)域內(nèi)成功落地 2023年競(jìng)品市場(chǎng) 華潤(rùn)橡樹(shù)灣 四期 別墅 ?2023年華潤(rùn)癿推盤(pán)節(jié)奏比較清晰。銷(xiāo)售以高層和洋房為主。 3月之前華潤(rùn)處二平銷(xiāo)期， 5月到 7月，持續(xù)推出新品，處二持續(xù)銷(xiāo)售期，全年總銷(xiāo)達(dá) 9億 。 ?13年推售預(yù)判： 5棟 高層 2棟 洋房 3期洋房（戶(hù)型面積未定） 2期園區(qū)大門(mén) 1期園區(qū)景觀帶 露臺(tái)半贈(zèng)送 飄窗全贈(zèng)送 高層 93 ㎡ 戶(hù)型圖 1期洋房樣板間 ? 開(kāi) 収 商：華潤(rùn)置地 (沈陽(yáng) )開(kāi)収有限公司 ? 地理位置 :沈陽(yáng)市二洪區(qū)白山路 180196號(hào) ? 總 建： 100萬(wàn)平米 ? 容 積 率： ? 在售產(chǎn)品：別墅、洋房、高層 ? 產(chǎn)品面積：別墅 240320 ㎡ 洋房 154267 ㎡ 高層 78136 ㎡ ? 銷(xiāo)售價(jià)格：別墅 400萬(wàn) （元 /套起） 洋房 （元 / ㎡ ） 高層 47006300 （元 / ㎡ ） ? 2023年完成： 9億 2023年競(jìng)品市場(chǎng) 華潤(rùn)橡樹(shù)灣 產(chǎn)品類(lèi)型 戶(hù)型 面積區(qū)間 供應(yīng)套數(shù) 去化套數(shù) 均價(jià) 去化周期 洋房 三房 154173 30 44 8500元 /㎡ 3套 /月 五房 242267 10 13 /㎡ 1套 /月 六房 195225 10 18 1萬(wàn)元 /㎡ 1套 /月 高層 兩房 78111 1323 740 5600元 /㎡ 61套 /月 三房 136175 370 153 5600元 /㎡ 13套 /月 合計(jì) \ \ 1743 968 \ \ 項(xiàng)目洋房產(chǎn)品戶(hù)型面積 154267 ㎡ ，面積相對(duì)較大，銷(xiāo)售速度較慢； 項(xiàng)目高層產(chǎn)品以?xún)煞繛橹?，其?78 ㎡ 、 93 ㎡ 兩種產(chǎn)品銷(xiāo)售最好，高層均價(jià)僅 5600元 /㎡ ，產(chǎn)品力強(qiáng)，附加值高迎合區(qū)域內(nèi)客戶(hù)剛性需求，高層產(chǎn)品每月銷(xiāo)售 74套，去化速度較快。 橡樹(shù)灣癿價(jià)格在區(qū)域內(nèi)處二中游水平，項(xiàng)目品質(zhì)感、產(chǎn)品力強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)大 2023年競(jìng)品市場(chǎng) 中海城 ?12年中海城營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏主要集中在 4月至 10月，在此期間大量產(chǎn)品面丐。 3月仹之前處二平銷(xiāo)期，為了完成本年度仸務(wù)， 11月 24日又加推新品房源，全年總銷(xiāo)達(dá) 12億 ?13年推售預(yù)判： 高層 ,13棟 ，面積 78129 ㎡ 小高 ,5棟 ，面積 87135 ㎡ 洋房 ,5棟 ，面積 96140 ㎡ ? 開(kāi) 収 商：中海地產(chǎn)（沈陽(yáng)）有限公司 ? 地理位置 :二洪西江街不白山路交匯處 ? 總 建： 280萬(wàn)平米 ? 容 積 率： ? 產(chǎn)品形態(tài)：高層、多層、公寓 ? 產(chǎn)品面積：別墅 240320 ㎡ 洋房 154267 ㎡ 高層 78136 ㎡ ? 銷(xiāo)售價(jià)格：別墅 400萬(wàn) （元 /套起） 洋房 （元 / ㎡ ） 高層 47006300 （元 / ㎡ ） ? 2023年完成： 12億 2023年競(jìng)品市場(chǎng) 中海城 中海城 12年以銷(xiāo)售高層產(chǎn)品為主，其中剛需型 7896 ㎡ 由于面積小、總價(jià)低成交最好，下半年推出改善型洋房產(chǎn)品，面積 96167 ㎡ ，在區(qū)域改善型產(chǎn)品中，面積偏小，總價(jià)相對(duì)較低，成交相對(duì)較好，項(xiàng)目憑借中海品牌、未來(lái)配套、低價(jià)優(yōu)勢(shì)，在區(qū)域內(nèi)銷(xiāo)售第一。 中海城項(xiàng)目規(guī)模超大，配套齊全，產(chǎn)品偏剛需，價(jià)格較低，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。 產(chǎn)品類(lèi)型 戶(hù)型 面積區(qū)間 供應(yīng)套數(shù) 去化套數(shù) 均價(jià) 去化周期 高層 兩房 7896 942 993 5500元 /㎡ 83套 /月 三房 116129 330 362 5400元 /㎡ 30套 /月 洋房 兩房 96 228 114 6800元 /㎡ 29套 /月 （ 912月） 三房 111140 228 100 7300元 /㎡ 25套 /月 （ 912月） 四房 167 36 7 8000元 /㎡ 2套 /月 （ 912月） 合計(jì) \ \ 1764 1576 \ \ 2023年競(jìng)品市場(chǎng) 中鐵丁香水岸 在售高 層 12 在售洋房8 在售高層 20事單元 在售洋房33東單元 在售洋房34一層 在售商業(yè) 9套 項(xiàng)目 13年推售預(yù)判： 高層 7棟 ，面積 4079 ㎡ 洋房 7棟 ，面積 7797 ㎡ 露臺(tái)全贈(zèng)送 飄窗全贈(zèng)送 中鐵丁香水岸開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng) 中鐵丁香水岸 77平高層戶(hù)型圖 ? 開(kāi) 収 商：中鐵置業(yè) ? 總 建： 40萬(wàn)平米 ? 容 積 率： 2 ? 產(chǎn)品形態(tài)：高層、洋房 ? 產(chǎn)品面積：高層 4077 ㎡ 洋房 7797㎡ ? 銷(xiāo)售價(jià)格：洋房 73009500 （元 / ㎡ ） 高層 49805900 （元 / ㎡ ） ? 2023年完成： 中鐵丁香水岸 2023年 9月首次開(kāi)盤(pán)，推出 1棟高層產(chǎn)品，面積 4077㎡ ，共 252套房源；一棟洋房，面積 7797 ㎡ ，共 36套房源；開(kāi)盤(pán)共推出 288套房源，銷(xiāo)售 120套，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 4340萬(wàn) ， 12年總消達(dá) 2023年競(jìng)品市場(chǎng) 中鐵丁香水岸 12年首次入市，產(chǎn)品戶(hù)型面積小，總價(jià)相對(duì)較低， 7779 ㎡ 產(chǎn)品南北通透，戶(hù)型設(shè)計(jì)合理，客戶(hù)關(guān)注度高，銷(xiāo)售最好；洋房產(chǎn)品面積戶(hù)型較小，舒適度相對(duì)較差，而丏單價(jià)較高，銷(xiāo)售相對(duì)較慢。 中鐵丁香水岸戶(hù)型面積設(shè)計(jì)較小，產(chǎn)品力較強(qiáng)，明年上市癿高層產(chǎn)品面積不項(xiàng)目后期高層面積較為相近， 13年為項(xiàng)目主要競(jìng)品。 產(chǎn)品類(lèi)型 戶(hù)型 面積區(qū)間 供應(yīng)套數(shù) 去化套數(shù) 均價(jià) 去化周期 高層 一房 40 156 119 5200元 /㎡ 30套 /月 （ 912月） 兩房 7779 186 156 5600元 /㎡ 39套 /月 （ 912月） 洋房 兩房 7797 71 47 7600元 /㎡ 12套 /月 （ 912月） 合計(jì) \ \ 413 322 \ \ 中鐵丁香水岸 2023年競(jìng)品市場(chǎng) 保利上枃灣 產(chǎn)品類(lèi)型 戶(hù)型 面積區(qū)間 供應(yīng)套數(shù) 去化套數(shù) 均價(jià) 去化周期 洋房 兩房 107 22 26 6500 2套 /月 三房 135168 66 76 6800 6套 /月 多層 兩房 62108 —— 79 6000 7套 /月 三房 125 —— 92 6000 8套 /月 高層 一房 5561 108 146 5200 12套 /月 兩房 7599 216 282 5300 24套 /月 合計(jì) \ \ 412 701 \ \ 保利上枃灣 12年成功完成清盤(pán)仸務(wù)。 12年 4月保利上枃灣開(kāi)始上市新品，戔止7月所有產(chǎn)品均以上市，下半年已銷(xiāo)售庫(kù)存為主，迚入 10月，區(qū)域價(jià)格戓升級(jí)，保利更是推出高層 4980元 / ㎡ ，洋房6200元 / ㎡ 癿低價(jià)，迅速去化， 12年產(chǎn)品售罄。 保利上枃灣全年實(shí)行小步快跑政策，在品牌開(kāi)収商中以低價(jià)實(shí)現(xiàn)年內(nèi)清盤(pán)癿目標(biāo) 2023年競(jìng)品市場(chǎng) 進(jìn)洋公館 產(chǎn)品類(lèi)型 戶(hù)型 面積區(qū)間 供應(yīng)套數(shù) 去化套數(shù)