【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)業(yè)工人成長 預(yù)計 2023－ 2023有較大增長 品牌優(yōu)勢：萬科品質(zhì)與萬科物管 優(yōu)勢（ S） 萬科物業(yè)： 成立 20年 分布于全國 31個大中城市 管理 176個社區(qū) 在管面積 3078萬平方米 國內(nèi)規(guī)模最大、兼具優(yōu)質(zhì)服務(wù)形象及客戶口碑的物業(yè)服務(wù)領(lǐng)航企業(yè) 萬科是行業(yè)第一個全國馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個專利產(chǎn)品和第一項發(fā)明專利；公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批 ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；公司創(chuàng)立的萬客會是住宅行業(yè)的第一個客戶關(guān)系組織。 劣勢（ W） 區(qū)位與距離：對于深圳市區(qū)客戶，項目所在片區(qū)極為偏遠(yuǎn)陌生，超出主流客戶承受距離。 ?本次訪談及面談的客戶，均表示對區(qū)域感知陌生，覺得距離遙遠(yuǎn)。 ?五一期間會展客戶訪談顯示有 %的客戶完全不了解坪山，均表示了對選擇在坪山新區(qū)臵業(yè)的距離抗性。 訪談案例一 對于我們這樣的工薪階層來說，買車暫時還不現(xiàn)實，只能依靠公共交通上下班，如果交通不方便，時間成本花得太高，這樣的臵業(yè)實在不現(xiàn)實。 —— 福田彭小姐 訪談案例二 很想買套房子早點定下來省心。近郊價格雖低，但交通、配套設(shè)施不全，交通成本太高也住不起的。房價的漲跌誰也說不準(zhǔn)，權(quán)衡之下，還是只考慮關(guān)內(nèi)買房，我們只有“趁買得起時趕緊出手”。 —— 羅湖李先生 訪談案例三 我在坂田居住，工作也在坂田，平時去市區(qū)已經(jīng)覺得交通不方便了，不會考慮在坪山買房，那么遠(yuǎn)的地方我根本不熟悉，雖然是萬科做的，但也不會盲目跟從不看區(qū)域的。 ———— 坂田汪先生 訪談案例四 我在羅湖上班，坪山?jīng)]去過，不熟悉，開車要多久？超過 40分鐘車程的我肯定不會考慮了。要是 40分鐘車程內(nèi)我還是愿意了解一下的。 —— 南山張先生 劣勢（ W） 交通成本劣勢：距離中心城區(qū)距離超出主流客戶承受距離，交通成本過高 空間距離均超過當(dāng)?shù)厝说木嚯x承受范圍 ?距離深圳市中心區(qū)約 60公里； ?距離惠州市中心約 66公里； ?距離龍崗中心城約 17公里； ?距離坑梓約 7公里。 交通方式 單程經(jīng)濟成本 單程時間成本 自駕車 65元 50分鐘 客運大巴 （全程高速） 12元以上 關(guān)內(nèi)客坪山置業(yè)面臨高交通成本壓力 坪山新區(qū) 深圳市區(qū) 汽油價格飛漲，交通成本速增 坪山實驗學(xué)校 六聯(lián)酒店 影劇院（規(guī)劃中） 圖書館（規(guī)劃中） 青少年活動中心（規(guī)劃中） 華潤萬家 大工業(yè)區(qū)中心廣場 社會停車場（規(guī)劃中） 體育中心（規(guī)劃中） 菜場 /片區(qū)配套（規(guī)劃中） 幼兒園（規(guī)劃中） 幼兒園（規(guī)劃中） 幼兒園 松坪廣場（依據(jù)政府批件） 一期 二期 劣勢（ W） 配套劣勢：周邊無完善生活配套，依賴社區(qū)自身打造 遠(yuǎn)離城市生活 … 生活配套不全 … 價格不低，品質(zhì)不高 … 離市中心遠(yuǎn)，交通不便 … …… 坪山臵業(yè)，想說愛你不容易！ 市政配套成軟肋 置業(yè)坪山看上去“很美” 雖然遠(yuǎn)郊相對便宜的房價的確吸引力很大，但另一方面，郊區(qū)多數(shù)配套均停留在規(guī)劃階段，實際可使用配套并不完善，成為關(guān)內(nèi)客戶在郊區(qū)臵業(yè)的重要阻礙。 坪山新區(qū) 關(guān)內(nèi) 區(qū)域形象固化：坪山新區(qū)在大多數(shù)深圳市民心中仍屬于陌生區(qū)域，且邊緣化郊區(qū)化形象根深蒂固 劣勢（ W） 小工廠作坊 制造業(yè) 生活環(huán)境臟亂 生活配套落后 ?大多數(shù)客戶表示對區(qū)域感知較差，生活外環(huán)境相對市區(qū)落后太多，小工廠作坊林立。 ?目前配套僅停留在規(guī)劃環(huán)節(jié)，難以在近年內(nèi)完全落實。 國際概念規(guī)劃要點： ，暢達(dá)全城 ：以深圳東站為核心，將實現(xiàn)地鐵 12號線、 14號線以及東部高速等鐵路、地鐵、高速的無縫對接；南坪三期、坪鹽快速、東部過境高速等路網(wǎng)發(fā)達(dá) 、東部會展中心、東部文化產(chǎn)業(yè)中心 國際新區(qū) 全國現(xiàn)象 政府高度重視 定位高端 ：科學(xué)發(fā)展觀的示范區(qū)、綜合配套改革的先行區(qū)；五個城市副中心之一、深圳東部增長極；國家低碳生態(tài)示范城。 土地資源豐富： 近 30平方公里可建設(shè)用地 生態(tài)資源優(yōu)： 新區(qū)生態(tài)控制線內(nèi)用地，占總用地的 % 許勤：新區(qū)是新規(guī)劃、新產(chǎn)業(yè)、新的高地！是未來 現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)的戰(zhàn)略性區(qū)域。王榮：它跟前海一樣，是 特區(qū)的特區(qū) ，是城市的亮點，是產(chǎn)業(yè)的高地 。許勤：新區(qū)是新規(guī)劃、新產(chǎn)業(yè)、新的高地！是未來 現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)的戰(zhàn)略性區(qū)域。王榮：它跟前海一樣，是 特區(qū)的特區(qū) ，是城市的亮點，是產(chǎn)業(yè)的高地新區(qū)城市規(guī)劃與著名新加坡邦城規(guī)劃顧問有限公司全面合作（曾規(guī)劃蘇州工業(yè)園區(qū)） 低碳生態(tài)城 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園 城市核心配套 城市行政商務(wù)中心核心配套： 教育：坪山實驗學(xué)校 公園：坪山大工業(yè)區(qū)中心公園 新區(qū)美術(shù)館、新城展覽館。規(guī)劃的圖書館、影劇院、東部會展中心等 …… 中心區(qū) 全球招標(biāo) 區(qū)域定位：特區(qū)中的特區(qū)，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的高地 深圳除前海外的最后原始股 機會（ O） 機會（ O） 郊區(qū)化臵業(yè)：受關(guān)內(nèi)高房價擠壓，東部市場成當(dāng)前郊區(qū)臵業(yè)熱點板塊 ?從深圳 2023年住宅成交情況來看，市區(qū)成交比重占全市比例較少，而關(guān)外成交比重占全市七成以上，郊區(qū)化臵業(yè)趨勢明顯； ?2023年，寶安成交比重占全深圳的 ％，龍崗占 42％，兩者幾乎占了全市成交比重的%，特別是東部市場已成為郊區(qū)臵業(yè)熱點板塊之一。 房 價 關(guān)內(nèi)樓盤 2023年新房成交數(shù)據(jù) 區(qū)域交通規(guī)劃：東部交通樞紐，暢達(dá)全城 機會（ O） 規(guī)劃達(dá)成后歷程和車程用時排布 30分鐘 15分鐘 20分鐘 東部交通樞紐，暢達(dá)全城 ： ?以深圳東站為核心，將實現(xiàn)地鐵 12號線、 14號線以及東部高速等鐵路、地鐵、高速的無縫對接； ?南坪三期、坪鹽快速、東部過境高速等路網(wǎng)發(fā)達(dá)。 坪山新區(qū)法定圖則路網(wǎng)規(guī)劃圖（ ） 小戶抗大勢：小戶型產(chǎn)品總價低，易轉(zhuǎn)手，更能防通脹保資金，成為市場追逐熱點 機會（ O） 2010年新房成交戶型構(gòu)成 ?小戶型產(chǎn)品總價低，易轉(zhuǎn)手，在下行市場能持續(xù)形成熱銷，受到市場較高關(guān)注度。 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)中心 備注：坪山房地產(chǎn)市場未來推出的項目，舊改項目占主導(dǎo)；但舊改項目需要政府報批，實施時間相對較長；入市有較長的滯后性； 寶山舊改 飛西舊改 飛東舊改 江嶺舊改 牛角龍舊改 三洋湖舊改 東晟時代 中俊龍崗下圍舊改 大東城 坪山圍舊改 萬科金域緹香 東津名座 牛角龍村舊改，建面 ，容積率暫定 江嶺工業(yè)區(qū)舊改項目 飛西舊改，建面 86萬，容積率暫定 3 寶山舊改，建面 30萬 飛東舊改項目 三洋湖舊改， ，容積率暫定 2023 2023 2023 中俊龍下圍舊改， 100萬 東晟時代建面 20萬，容積率 ，中小戶型 大東城，建面 20萬，容積率 ，別墅 +高層，中大戶型 金域緹香，建面 ，容積率 在售 未定 東津名座，建面 ，尾盤 已定 中糧坑梓，建面 ，容積率 ，中大戶型 六合坪山，建面 30萬，綜合體 坑梓丹梓龍庭，建面 ，容積率 3 比亞迪項目，建面 41萬，容積率 ，雙限 深業(yè)御園，建面 ，容積率 ，中小戶型 未來供應(yīng)：未來推出的項目，舊改占主導(dǎo)，大量未開發(fā)用地導(dǎo)致片區(qū)未來供應(yīng)具有極大不確定性 威脅（ T） 2023 坪山圍舊改，建面 ，容積率 下半年區(qū)域小戶產(chǎn)品集中供應(yīng)，競爭激烈。 威脅（ T） 東城國際一期戶型配比： 戶型配臵 戶數(shù) 面積區(qū)間 套數(shù)比 二房二廳一衛(wèi) 76 7476 % 二房二廳一衛(wèi)（改三房） 240 7488 % 二房二廳二衛(wèi)（改三房） 216 7490 % 三房二廳二衛(wèi)（改四房） 21 % 拼合四房 142（拼前） 160 % 合計 695 100% 大東城二期戶型配比： 建筑類型 戶型配臵 戶型類型 面積區(qū)間 (㎡ ) 套數(shù) 套數(shù)比 高層 二房二廳二衛(wèi) 復(fù)式 － 384 % 二房二廳二衛(wèi) 平面 － 504 % 三房二廳二衛(wèi) 平面 64 % 四房兩廳三衛(wèi) 拼后 － 64 % 四房兩廳兩衛(wèi) 拼后 － 125 128 % 洋房 二房二廳二衛(wèi) 復(fù)式 － 20 % 合計 1164 % 2023年 7月銷售， 90㎡ 以下單位占到76%，共計 532套。 2023年 12月銷售， 90㎡ 以下單位占到76%，共計 888套。 各項目入市時間趨同，且均為小戶型供應(yīng)，形成正面競爭。 政策突變：限購、限價政策出臺，客戶價格預(yù)期持續(xù)下調(diào)。 威脅（ T） ?市場在售項目開始出現(xiàn)價格松動，且已出現(xiàn)價格跳水樓盤，市場看跌心態(tài)蔓延。 40 S W O T 我們的戰(zhàn)略 優(yōu)勢 l性價比優(yōu)勢：價格洼地 l規(guī)模優(yōu)勢：坪山新區(qū)最大體量。 l景觀資源：現(xiàn)有松子坑水庫，一公里內(nèi)規(guī)劃有兩座公園 l規(guī)劃配套資源：城市行政商務(wù)中心核心配套規(guī)劃 l品牌優(yōu)勢：萬科