【文章內容簡介】 案規(guī)劃有高層公寓、小高層公寓、大賣場、晶體會所等四種產(chǎn)品，分一期、二期建設。工程一期包括： 2棟 11層小高層； 2棟 25層高層。二期包括： 2棟 11層小高層， 2棟 25層高層，3萬平方米大賣場。公寓戶型配比：n 價格分析及銷售分析：公寓價格策略：一房一價，均價 3400元 /平方米，最高價格 38003900元 /平方米。未開盤。n 客源分析：以潞城本地換房、拆遷戶及市區(qū)房產(chǎn)投資者。優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：環(huán)境好得房率高 88%區(qū)內配置 3萬平方米大賣場、晶體會所升值空間大劣勢：小區(qū)地處開發(fā)區(qū)，人氣尚不足銷售時間較新城公園 1號晚（ 3）□ 加州楓景開發(fā)商：常州富士房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商：惠升置業(yè)項目地址：東方大道與鎮(zhèn)西路的交匯處總占地面積： 總建筑面積： 容積率： 綠化率： 35%以上n 規(guī)劃分析： 本案規(guī)劃有多層公寓、小高層公寓、沿街商鋪等三種產(chǎn)品，分一期、二期建設。 多層公寓 6棟共計 200戶，小高層公寓 8棟共計 350戶，沿街商鋪共計 40戶。n 價格分析及銷售分析： 加州楓景商品房 500套。 2023年 6月開盤，開盤均價 3400元/㎡，銷售達 35%；截至 2023年 10月，均價 3600元 /㎡，銷售達 60%，余 200套。公寓價格策略：一房一價?，F(xiàn)僅項目北側的小高層單元余有大戶型未售出。 獨立店鋪均價 800011000元 /平方米。 店鋪銷售策略：買兩層送一層，未開盤。n 客源分析： 以潞城本地、拆遷戶及市區(qū)房產(chǎn)投資者為主。公寓戶型配比獨立商鋪戶型底層商鋪挑高 58米，面積有 241400㎡，共計 3層商業(yè)。優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：建筑公司實力雄厚，為南通六建物業(yè)公司較規(guī)范戶型有特色，得房率較高周邊配套齊全升值空間大劣勢：小區(qū)地處開發(fā)區(qū)，人氣尚不足開發(fā)相對較晚，銷售周期長n 2023年戚區(qū)規(guī)劃拍賣土地情況： 戚區(qū)推行經(jīng)營性土地招標拍賣，隨著土地市場化的日趨深化，國有土地交易在戚區(qū)日漸活躍。 戚區(qū)經(jīng)濟社會的發(fā)展前景吸引了新加坡、山東等地的開發(fā)商，紛紛前來 “ 淘金 ” 。 2023年戚區(qū)規(guī)劃拍賣的土地（含規(guī)劃中）有：戚區(qū)檢察院北側地塊、戚墅堰鐵路中學地塊、常州市第三制藥廠、東青路西側地塊、劍橫路西側三藥廠北側地塊、五一路東側地塊、大明路西側地塊、東盛園西北側地塊、外環(huán)路北側沙河浜地塊等。 目前戚區(qū)的土地拍賣情況呈現(xiàn)出兩大特點， ① 以舊城改造為主， ② 拓展新城建設為輔的片區(qū)規(guī)模開發(fā)。n 老城區(qū)的 舊城改造，其開發(fā)項目大多零散，樓盤體量也相對較小， 物業(yè)水準也較低，無論是小區(qū)景觀、社區(qū)配套、物業(yè)水準、戶型高度等都相對較低，客源層限制性強，樓盤的推廣手段也較普通，是戚區(qū)開發(fā)較早的片區(qū)，但由于區(qū)域空間較小，因此， 開發(fā)后勁明顯不如中心區(qū) 。n 中心區(qū)的項目開發(fā)日趨呈現(xiàn)規(guī)?；F(xiàn)代化， 其樓盤體量相對都較大，大多在 10萬平米以上， 產(chǎn)品的升級與提升也較快，是戚區(qū)未來開發(fā)的重點區(qū)域。分析：202 2023年是戚區(qū)中心區(qū)樓盤均價增長速度較快的兩年。中心區(qū)雖起步晚，但其起點高，發(fā)展趨勢較快，是戚區(qū)區(qū)域未來價格走勢潛力較大的區(qū)域。n 備注：當前新城區(qū)樓盤僅名桂坊一個物業(yè)，未開盤，故不參與比較。n 分析： 當前中心區(qū)樓盤均價，高于老城區(qū)樓盤均價，其產(chǎn)品定位也比老城區(qū)樓盤稍高一籌，因此，中心區(qū)樓盤發(fā)展?jié)摿^大。n 分析： 老城區(qū)的開發(fā)較早，中心區(qū)的開發(fā)僅次于老城區(qū)，隨著中心區(qū)各樓盤 的相繼推出，中心區(qū)的開發(fā)將進一步規(guī)?；?，競爭也將日趨激烈。7. 購房者分析n 針對購房者，我們做過問卷調查，以下即是本次問卷的統(tǒng)計：n 本次問卷我們主要采用了如下通路：一是對戚區(qū)各主要干道（較繁華路段）兩側的經(jīng)營規(guī)模較大的私營業(yè)主進行問卷調查，二是通過走訪各政府機關事業(yè)單位對公務員進行問卷調查，三是通過相關人員介紹對具有一定購買力的人進行問卷調查，四是在市區(qū)各售樓處周圍對看房者進行問卷調查，五是對一些較零散的人（直觀判斷具有購買力的人）進行問卷調查。調查共回收問卷 980份，進行統(tǒng)計分析：n 最后得出的各問題統(tǒng)計情況如下（以圖表表示）： (18)1.2.3.4.5.6.7.8.（ 113）1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.13.：n ，本項目對常州市區(qū)客戶吸引力較小。n ，其中，景觀（中心花園）、配套（體育健身設施、醫(yī)療保健設施、商業(yè)購物場所、農貿市場、公交站點等）是其主要考慮和關注的問題。n 、戚區(qū)運河以南地區(qū)、東方大道以東以北鄉(xiāng)鎮(zhèn)、以及常州市區(qū)等地區(qū)具有一定的潛在客戶購房需求，其分別占總調查客戶比例的 10％。 SWOT分析 地塊基本情況n 建設基地總面積： 47180平方米n 非標準梯形地塊n 東西方向長約 190米，南北方向長約 250米 目前本地塊周圍的競爭個案主要有以下幾個： 新城公園 1號、豪景園城、加州楓景 ，售價在3300—3500 元 /平方米，其中新城公園 1號銷售較早，詳情見 “ 主要個案對比分析 ” 。 SWOT分析n 優(yōu)勢點分析（ STRENGTH）本案建設基地總面積 47180平方米，規(guī)模在戚區(qū)屬中等，因此區(qū)內可以有一定的景觀及配套規(guī)劃。本地塊緊鄰常州最大生態(tài)公園 ——45 萬平方米的旈秀濕地公園，所以自然景觀較好。項目地處戚區(qū)中心區(qū)，緊鄰戚區(qū)新區(qū)府，升值潛力較大。項目北側臨東方東路是以展示現(xiàn)代化城市中心區(qū)形象和城市窗口形象為主要內容的景觀軸線，往北接青洋路，直通滬寧高速，交通便捷。n 劣勢點分析（ WEAKNESS）地處戚區(qū)新中心區(qū)，人氣尚未形成。周邊的生活配套與休閑娛樂設施也建設中，尚待完善。項目為非規(guī)則梯形狀，對本案的整體規(guī)劃有一定的影響。n 機會點分析（ OPPORTUNITIES）戚區(qū)房產(chǎn)市場漸趨成熟，前景看好。戚區(qū)中心區(qū)的確立與老城區(qū)居住用地的減少使得本地塊潛力巨大。戚區(qū)中心的遷至，以及區(qū)域內東方東路的完善必將帶來地塊的升值。創(chuàng)新物業(yè)引領戚區(qū)住宅新標準。n 威脅點分析（ THREATENS）周邊樓盤的競爭。戚區(qū)新城區(qū)的建立以及老城區(qū)的改造對本案的威脅。、規(guī)劃建議、戶型配比建議 我們對產(chǎn)品的整體考慮與方向把握我們對項目的定位： 東部最具生活理念的社區(qū)名宅 ； 區(qū)域領導者 —— 不是最大的項目，是最好的項目 ；具有獨特的氣質與形象。我們對產(chǎn)品建議出發(fā)于三個原則：差異性 空間創(chuàng)新、生活創(chuàng)新；生態(tài)性 森林居家、價值名宅 ；實用性 為客戶創(chuàng)造溢出價值戶型建議與參考立面風格建議總平及景觀差異化設計目 次2入戶南北錯落挑高陽臺A 空中庭院空中庭院B1 奇數(shù)層挑高挑高 偶數(shù)層挑高挑高 常州 城市晶品 ——BOX 建筑概念空中庭院B2 入戶花園入戶花園C1 入戶花園C2 奇數(shù)層餐廳挑高 其他區(qū)域層高 多功能和室層高 地面抬高