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正文內(nèi)容

北海市工業(yè)園地塊市場調(diào)研報告(編輯修改稿)

2024-08-30 01:02 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 加工基地,在北海設(shè)廠或工業(yè)基地考慮的是低成本的運作和出口加工。(二)、交通、運輸條件分析目前北海工業(yè)交通運輸條件出主依靠港口和高速公路,鐵路運輸受到較大制約。港口運輸發(fā)展北海市海岸線長 500 公里,按地理環(huán)境可劃分為鐵山港、石步嶺、潿洲、大風(fēng)江、海角、欖根、沙田和僑港等八個港區(qū)?,F(xiàn)有泊位 43 個,其中萬噸級以上泊位 6 個,集裝箱綜合性碼頭 1 個,設(shè)計吞吐能力為 710 萬噸。2022 年完成港口貨物吞吐量 770 萬噸,其中集裝箱吞吐量 萬標(biāo)準(zhǔn)箱,運載旅客 萬人次。石步嶺港區(qū)是北海市目前規(guī)模最大的港區(qū),它緊靠中心市區(qū)卻遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū),工業(yè)物流要穿城而過,不符合發(fā)展大工業(yè)的要求;15 / 45正在建設(shè)中的鐵山港工業(yè)園是發(fā)展大型臨海工業(yè)的理想?yún)^(qū)域,卻因為港口和鐵路長期待建,造成鐵山港大型臨海工業(yè)園區(qū)缺少必備的基礎(chǔ)條件,外來投資者到鐵山港大都停留在考察談判和簽訂協(xié)議階段,落實項目較少。另外欖根港區(qū)、大風(fēng)江港區(qū)目前還基本沒有開發(fā)利用。鐵路運輸受制約鐵路與港口未形成有效銜接。鐵路僅與石步嶺港區(qū)相連接,而急待開發(fā)的鐵山港區(qū)尚未建設(shè)進(jìn)港鐵路;鐵路與港口在體制上、技術(shù)上未能形成有效銜接,疏運速度嚴(yán)重受制;到北海的是地方鐵路,運價高、車皮少,港口壓貨現(xiàn)象時有發(fā)生。公路網(wǎng)絡(luò)不健全主要是玉林至北海高速公路遲遲未能開工,建設(shè)工程緩慢,制約北海與廣西內(nèi)陸經(jīng)濟往來。水運航線單一北海港目前開通的外貿(mào)航班只有 2 條:北?!愀鄱ㄆ诎噍?,每星期三個航班;北?!愀壑修D(zhuǎn)世界各地的國際航線,難以滿16 / 45足客戶定時、定班、快捷集疏運需求,集裝箱和船舶滯港現(xiàn)象時有發(fā)生。另外碼頭服務(wù)功能較差,集裝箱運輸出口大于進(jìn)口,空箱調(diào)運率和運輸成本過高,客戶不敢把大宗業(yè)務(wù)放在北海,本市的許多貨物遠(yuǎn)轉(zhuǎn)到外地出口。空運能力較差目前,北海與外地航線急劇萎縮,大多數(shù)貨物都要通過深圳中轉(zhuǎn),不能滿足客戶要求。(三)、運營成本分析北海市工業(yè)園區(qū)采用較大的優(yōu)惠政策,吸引企業(yè)進(jìn)駐投資,目前在成立公司稅費、規(guī)劃報建稅費、企業(yè)所得稅等稅費上優(yōu)惠。另外在內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)上分別出臺優(yōu)惠政策,在西部大開發(fā)下,有相關(guān)的稅費優(yōu)惠。在北海落戶的企業(yè)最大的費用問題是運輸和物流成本的問題,在港口運輸上成本過高;而到北海的是地方鐵路,運價高;而空運成本居高,空運需要中轉(zhuǎn)。因此,這將顯著增加在當(dāng)?shù)芈鋺羝髽I(yè)的成本,因此,大型國際企業(yè)落戶北海較少,在本土落戶的企業(yè)產(chǎn)銷地主要在內(nèi)陸城市。17 / 45(四)、產(chǎn)銷地市場考慮目前工業(yè)的銷往地,在中國—東盟的合作背景下,東南亞將是北海企業(yè)主要銷往地;而東南亞的商品同樣經(jīng)北海進(jìn)入中國內(nèi)陸,在考慮到勞動力成本的問題上,國內(nèi)的部分產(chǎn)業(yè)具備優(yōu)勢,而部分產(chǎn)業(yè)(如紡織業(yè))勞動力成本將高于東盟國家。因此,從產(chǎn)銷地的市場考慮,北海在引入世界 500 強企業(yè)等大型企業(yè)要弱于珠三角核心城市的開發(fā)區(qū);同時落后于上海浦東開發(fā)區(qū)和環(huán)渤海天津濱海新區(qū)。另外在物流市場上,目前北海要落后于防城、欽州兩地,港口的配送能力和服務(wù)功能有一定的差距。因此與防城、欽州兩地形成招商引資的競爭壓力。(五)、綜合分析目前北海市無法形成完善的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展體系,工業(yè)發(fā)展受到基礎(chǔ)配套和產(chǎn)業(yè)環(huán)境的制約。具體體現(xiàn)在集疏運功能不配套,目前北海市大交通格局雖然具有一定規(guī)模,但港口發(fā)展受到制約,鐵路、公路、港口三者不銜接,目前不具備工業(yè)發(fā)展優(yōu)勢。18 / 45北?,F(xiàn)有的工業(yè)條件制約了物流業(yè)和臨港工業(yè)的發(fā)展;工業(yè)薄弱,內(nèi)需乏力,影響港口效益的發(fā)揮,缺乏港口發(fā)展的外部推動力。第三部分 房地產(chǎn)市場環(huán)境分析一、北海房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀(一)樓盤使用年限短由于北海房地產(chǎn)在 90 年帶初進(jìn)行了一場熱火朝天的開發(fā)熱潮,在 90 年帶中后期,國家政策收緊銀跟,北海市多個項目處于爛尾或停工狀態(tài),城市建設(shè)傷痕累累,目前在售項目中,多個為早期開發(fā)的遺留項目,使用年限縮短約 10 甚至 15 年之久,這給北海房地產(chǎn)中的商業(yè)辦公項目只有 30 年限,在產(chǎn)權(quán)使用時限是不購的。(二)政府政策扶持停工項目近兩年由于國家整體房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速,全國的大中城市19 / 45樓價一直創(chuàng)新高,北海市政府看到市場伴隨著北海房地產(chǎn)的復(fù)蘇和發(fā)展,兩年以來,國家為了控制房地產(chǎn)投資的過快增長,加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,央行也采取了對房地產(chǎn)行業(yè)的金融調(diào)控政策。在這樣的大背景下,國家給予了北海市處置積壓房地產(chǎn)兩年的稅收優(yōu)惠政策,這一特殊的優(yōu)惠政策為北海市處置積壓房地產(chǎn),特別是啟動停緩建工程的全面處置工作發(fā)揮了重要的作用。(三)產(chǎn)業(yè)依托欠強,房地產(chǎn)發(fā)展后勁不足北海市的經(jīng)濟建設(shè)雖然有了一定的進(jìn)步,但經(jīng)濟總量小,工業(yè)化、城鎮(zhèn)化水平還很低,業(yè)依托,自有資金不足,開發(fā)建設(shè)持續(xù)力不強,樓盤建設(shè)規(guī)模小,房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃、建設(shè)水平差次不齊。二、北海房地產(chǎn)板塊劃分概述分析云南路板塊20 / 45云南路板塊已經(jīng)初聚了生活居住板塊的雛形。隨著云南南路市場的建成并投入使用,周邊生活配套設(shè)施的日益完善,早期開發(fā)樓盤較多,如銀龍花園、睛海居、碧桂華庭等。四川路板塊四川路這一樓盤新貴依然興彩奪目,并且呈現(xiàn)持續(xù)升溫的跡象。主要是政府方面推出的政務(wù)區(qū)帶動了整個地塊的升溫。北海城市中心的遷移呈現(xiàn)典型的“北南朝向” ,四川路北段所 連接的外沙海鮮島,是北海城市發(fā)展的一個新亮點。外沙海鮮島繼續(xù)往南,就是北海的市中心廣場——北部灣廣場。廣場周邊有新力、粵海、萬家興、寶誼等眾多大型商場,構(gòu)成北海重要的商貿(mào)中心,而四川路這條貫穿商業(yè)中心的交通要道,記錄的不僅僅是北海商業(yè)的騰飛,更是北海城市發(fā)展的繁榮。繼續(xù)往南,就進(jìn)入了以外貿(mào)、工商以及寫字樓和許多娛樂休閑場所構(gòu)成的商務(wù)中心。城區(qū)配套相當(dāng)成熟,各種資源的相對集中使得四川路自身的價值更得以繼續(xù)提升。茶亭路板塊蔚藍(lán)海岸領(lǐng)軍,碧海云天殿后,憑其一線海景的概念,竟能以兩個項目成就一個板塊,成為樓市的一朵奇葩。經(jīng)過兩年的消化,板塊發(fā)展得到客戶的認(rèn)同,兩樓盤已經(jīng)無貨可賣,但茶亭路的發(fā)展縱深稍差,整個茶亭路區(qū)域可供開發(fā)的土地不多,而且能真正享受海景的也不多,發(fā)展?jié)摿τ邢蕖?1 / 45三、北海房地產(chǎn)價格分析項目類型代表樓盤均價(元/㎡)銷售情況規(guī)模產(chǎn)品類型南洋新都2900售約 75套,占25%,平均月售5 套項 目 占 地 面積 萬 ㎡,總建筑面積 萬 ㎡ ,規(guī)劃一棟 9 層綜合性商務(wù)大樓,2 棟 32 層高層住宅樓宇。高層住宅、綜合性商務(wù)大樓市中心區(qū)樓盤意創(chuàng)大廈2250售約 45套,占58%,小戶型單項 目 為 單 體一 棟 16 層 小高 層小 高 層22 / 45位售完,余貨為大戶 型,平均月售 2 套海景樓盤碧海云天海景灣3180售 98%,余下 2套大單位項目設(shè)計總建筑面積為㎡,由兩棟 19 層雙塔樓組成,高層郊區(qū)樓盤迪亞小城2300260006 年 6月推一期已售完,二期 07 年3 月推出項 目 占 地 80畝 ,共 128棟 別 墅別 墅北海從 2022 年以后,房地產(chǎn)近兩年來發(fā)展非???,大有重新復(fù)蘇,再次起飛之勢。由于北海的優(yōu)美自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量和美麗的海洋景觀,是休閑、度假、養(yǎng)老的最優(yōu)選擇,所以海景樓盤價格較高,已經(jīng)突破 3000 元/㎡,而市區(qū)中心地段樓價接近3000 元, ,隨著城市進(jìn)程的發(fā)展,郊區(qū)樓盤價格也在 23002600 元/㎡之間的幅度。23 / 45四、北海房地產(chǎn)市場客戶群體分析北海房地產(chǎn)市場作
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