【正文】 秀濕地公園，所以自然景觀較好。 SWOT分析 地塊基本情況n 建設基地總面積： 47180平方米n 非標準梯形地塊n 東西方向長約 190米，南北方向長約 250米 目前本地塊周圍的競爭個案主要有以下幾個： 新城公園 1號、豪景園城、加州楓景 ，售價在3300—3500 元 /平方米，其中新城公園 1號銷售較早，詳情見 “ 主要個案對比分析 ” 。n ，其中，景觀（中心花園）、配套（體育健身設施、醫(yī)療保健設施、商業(yè)購物場所、農(nóng)貿(mào)市場、公交站點等）是其主要考慮和關(guān)注的問題。7. 購房者分析n 針對購房者，我們做過問卷調(diào)查，以下即是本次問卷的統(tǒng)計：n 本次問卷我們主要采用了如下通路：一是對戚區(qū)各主要干道（較繁華路段）兩側(cè)的經(jīng)營規(guī)模較大的私營業(yè)主進行問卷調(diào)查，二是通過走訪各政府機關(guān)事業(yè)單位對公務員進行問卷調(diào)查，三是通過相關(guān)人員介紹對具有一定購買力的人進行問卷調(diào)查，四是在市區(qū)各售樓處周圍對看房者進行問卷調(diào)查，五是對一些較零散的人（直觀判斷具有購買力的人）進行問卷調(diào)查。n 分析： 當前中心區(qū)樓盤均價，高于老城區(qū)樓盤均價，其產(chǎn)品定位也比老城區(qū)樓盤稍高一籌，因此，中心區(qū)樓盤發(fā)展?jié)摿^大。中心區(qū)雖起步晚，但其起點高，發(fā)展趨勢較快，是戚區(qū)區(qū)域未來價格走勢潛力較大的區(qū)域。n 中心區(qū)的項目開發(fā)日趨呈現(xiàn)規(guī)?；F(xiàn)代化， 其樓盤體量相對都較大，大多在 10萬平米以上， 產(chǎn)品的升級與提升也較快，是戚區(qū)未來開發(fā)的重點區(qū)域。 目前戚區(qū)的土地拍賣情況呈現(xiàn)出兩大特點， ① 以舊城改造為主， ② 拓展新城建設為輔的片區(qū)規(guī)模開發(fā)。 戚區(qū)經(jīng)濟社會的發(fā)展前景吸引了新加坡、山東等地的開發(fā)商，紛紛前來 “ 淘金 ” 。公寓戶型配比獨立商鋪戶型底層商鋪挑高 58米，面積有 241400㎡，共計 3層商業(yè)。 店鋪銷售策略：買兩層送一層，未開盤?，F(xiàn)僅項目北側(cè)的小高層單元余有大戶型未售出。 2023年 6月開盤，開盤均價 3400元/㎡，銷售達 35%；截至 2023年 10月，均價 3600元 /㎡，銷售達 60%，余 200套。 多層公寓 6棟共計 200戶，小高層公寓 8棟共計 350戶，沿街商鋪共計 40戶。n 客源分析：以潞城本地換房、拆遷戶及市區(qū)房產(chǎn)投資者。公寓戶型配比：n 價格分析及銷售分析：公寓價格策略：一房一價，均價 3400元 /平方米，最高價格 38003900元 /平方米。工程一期包括： 2棟 11層小高層； 2棟 25層高層。別墅：以經(jīng)濟實力雄厚的企業(yè)主居多。銷售推廣上，小區(qū)以 “ 東部中心第一生活圈 ” 為主訴求。隨著戚區(qū)新中心區(qū)的北遷，該地段的物業(yè)會有所升值。n 聯(lián)排別墅 152套，單價 140萬 235萬。戶型配比：價格分析及銷售分析：n 新城公園壹號公寓房 386套。 ③ 沿街商鋪 45套，面積： 5070㎡（分上、下兩層）。工程一期包括： ①9 棟小高層公寓，戶型有：兩室一廳一衛(wèi)（ 90㎡左右）、三室一廳一衛(wèi)（ 100㎡左右）、三室兩廳一衛(wèi)（ 110130㎡），共 386戶。由其內(nèi)部配套與景觀設計標準來看，該盤仍屬中檔物業(yè)。新城區(qū)樓盤分析：戚區(qū)新城區(qū)目前將入市的物業(yè)，僅名桂坊一個樓盤?！?整體看， 老城區(qū)物業(yè)整體銷售周期均較長。其令業(yè)主滿意和最受居民歡迎的，也仍是一般小區(qū)標準的物業(yè)。其暢銷戶型大多集中在 90平米的實惠兩居室與 120平米的舒適三居室?！?從 產(chǎn)品性質(zhì)上講 ，老城區(qū)的現(xiàn)有物業(yè)，大多為 “ 住宅加底商 ” 的傳統(tǒng)配置模式，小區(qū)內(nèi)的休閑主題元素以及配套設施仍然較樸素。物業(yè)的交付時間，集中在未來兩年。n 產(chǎn)品趨勢：（這里從戶型上講），戚區(qū)的大多數(shù)樓盤，例如匯龍灣、新城公園壹號等仍屬一般產(chǎn)品性質(zhì) ，但到加州楓景樓盤開始已設計有空中花園，再到豪景園城樓盤也已出現(xiàn)了引入社區(qū)的大賣場，因此，總體來說，戚區(qū)的住宅產(chǎn)品起步晚，但起點高，目前的升級速度正在加快，品質(zhì)也在提升，其產(chǎn)品的多樣化也日趨完善。戚區(qū)經(jīng)濟，在優(yōu)美的環(huán)境中蓬勃發(fā)展。隨著戚區(qū)政府的北遷， 中心區(qū)規(guī)劃為 常州市東翼中心區(qū) ， 將迎來一個全新的投資開發(fā)熱潮，隨著中心區(qū)部分樓盤的相繼開盤，吸引了一大部分購房客戶的關(guān)注，但由于開發(fā)時間晚，開發(fā)量稍大，中心區(qū)也將 面臨著客戶層尋求的困難點。n 受地域規(guī)劃局限，戚區(qū) 老城區(qū)的開發(fā)將受一定限制 。作為 戚區(qū)東部新建居住區(qū) ?！?中心區(qū)：主體功能為 戚區(qū)行政管理、公建、文教、體育、商貿(mào)服務中心 。公園 1號 1期封頂；加洲風景火熱銷售；園城豪景內(nèi)部預定。優(yōu)越的交通環(huán)境： 高速出口 外環(huán)直接通達市中心 東方大道、青洋路直通東西南北。常州價格盆地：東部開發(fā)區(qū)城市功能不斷完善，價格提升鐵板釘釘；且，從目前整體市場來看， 3200元 /平米的版塊均價低于常州市房地產(chǎn)均價，絕對是價格盆地。 區(qū)域五大價值點東方大道板塊：常州房地產(chǎn)新生板塊，城市東部的未來中心，戚區(qū)的行政、生活、商貿(mào)區(qū)，眾多企業(yè)集團紛紛進駐，區(qū)政府即將搬家到此。n 隨著新城公園壹號大盤的引導，以及豪景園城、加州楓景等樓盤的相繼開盤， 開發(fā)區(qū)將成為戚區(qū)的開發(fā)熱點片區(qū) 。隨著 區(qū)域外來人口的不斷增加 ，先進思想和理念的不斷灌輸和補充，給該區(qū)帶來了源源不斷的生機和活力。 n 近年來，已有美國、日本、德國、韓國、意大利、新加坡及東南亞其他國家和地區(qū)來開發(fā)區(qū)投資興業(yè)， 并有美國通用電器公司（ GE）、德國FG公司、新加坡 Super公司等 多家大公司落戶區(qū)內(nèi) 。近年來，隨著外地投資企業(yè)的進入，戚區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)也 迎來了全新的開發(fā)機遇 。n 戚區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，在常州范圍屬較緩的一個片區(qū) 。 他們心目中的 “ 城 ” ，卻是常州的 “ 老城 ” ，“ 南大街 ” 才是城里，才是市中心 ?！?后一類居民則大多為戚機廠職工（包括其家屬），他們屬于戚區(qū)居民里的大多數(shù)。 戚區(qū)現(xiàn)有居民主要包括兩大類， 一類是戚區(qū)的外來居民，另一類則是在戚區(qū)土生土長的 “ 老戚墅堰經(jīng) ” 。 2023年已完成流通銷售額 ，同比增長 %，完成社會消費品零售總額 ；完成社會消費品零售總額 元 ● 區(qū)域居民收入穩(wěn)步增長，生活水平提高。n 根據(jù)戚區(qū)現(xiàn)狀居住規(guī)模和居住分布格局，確定戚區(qū)未來居住形成組團，規(guī)劃建設形成 2個組團： 潞城新城組團 、戚區(qū)老城組團 。規(guī)劃商業(yè)居住混合用地 ，占總建設用地 8%。 ● 2023上半年，區(qū)域各項主要經(jīng)濟指標保持快速 高效的良好勢頭。截止 2023年 6月，全區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 ，工業(yè)總產(chǎn)值 。該區(qū)轄戚墅堰、先行 2個街道辦事處（ 16個社區(qū)居委會）以及丁堰、潞城 2個鎮(zhèn)（ 1個居民委員會、 9個村民委員會）。2023年常州房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)以下特點：市場呈現(xiàn) “ 三高 ” ，即推盤量高、價格高、余量高的態(tài)勢；小戶型產(chǎn)品再次集中上市，一度占據(jù)市場主流；湖塘地區(qū)成為全年樓市的 “ 熱點 ” 區(qū)域，推盤量創(chuàng)歷史新高；各樓盤優(yōu)惠力度不斷加大，