【正文】 長沙城市文化是以儒家為特色的湖湘文化與開放的現(xiàn)代文化的高度雜合體。長沙向來是移民城市，來者不拒，況且，目前又有數(shù)以百萬的湖南兵團(tuán)在深圳、廣州、上海等中國一線城市奮斗，他們或回流，或與省城長沙有著千絲萬縷的聯(lián)系，在踴躍的外來投資以及 SEPA、泛珠三角等大勢的推動下，長沙將日益成為海納百川、敢為人先的多元文化融合之地，在不久的將來，長沙將有可能步成都、杭州等省城之后塵，成為國人向往的富有文化魅力的人居城市。電視湘軍的突起不過是小荷才露尖尖角。三、長沙城市文化對本案的影響湖南作為文化大省，長沙作為歷史文化名城，有深厚的歷史文化底蘊，不僅源遠(yuǎn)流長，名人輩出，而且素有“獨立之根性” ，并以“惟楚有材”自居，是十分蠻霸驕傲、富于實干的獨特人群?？偨Y(jié)：本案所處區(qū)域發(fā)展態(tài)勢22 / 42本案所處新世紀(jì)片區(qū)主要受：主城區(qū)、星馬新城、撈霞組團(tuán)影響。主要為岳麓山大學(xué)城的遠(yuǎn)期發(fā)展用地及生活配套用地。含浦組團(tuán)：城西南。建設(shè)用地 16 平方公里，控制 14 萬人。成為水運、鐵路、公路的中轉(zhuǎn)聯(lián)運中心，大型物流中心，大運量的工業(yè)基地。撈霞組團(tuán)：城北。建設(shè)用地 12 平方公里，控制 9 萬人。以星沙國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、馬坡嶺農(nóng)業(yè)高科技園、廣電中心、世界之窗為依托，大力發(fā)展新型工業(yè)、高科技農(nóng)業(yè)、航空工業(yè)、文化休閑產(chǎn)業(yè)。星馬新城：城東。建設(shè)用地 65 平方公里，控制 65 萬人。小結(jié)：未來 5 年內(nèi)長沙重點發(fā)展方向：城南、城東、城西。以開發(fā)區(qū)為核心，正在崛起現(xiàn)代生產(chǎn)制造城；21 / 42城西：以高新區(qū)、市政府新址、岳麓大學(xué)城為核心，科研文教城已經(jīng)初具雛形。小結(jié)：本案應(yīng)對開福區(qū)導(dǎo)入的人口加以關(guān)注。以 2022 年凈增速率計算，岳麓區(qū)未來 8 年內(nèi)年均凈增人口 萬人。近年來受大學(xué)城和高新區(qū)強力拉動影響，各區(qū)人口增長很不均勻，河西岳麓區(qū)人口增長最快（%） 。以港口、鐵路樞紐為依托，發(fā)展重工業(yè)(2) 城市人口分布長沙非農(nóng)人口主要集中在市區(qū)。2）區(qū)域產(chǎn)業(yè)功能：東制西高、南輕北重、中商貿(mào)長沙產(chǎn)業(yè)呈：“東制西高、南輕北重” （城東制造業(yè)、城西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、城南輕工業(yè)、城北重工業(yè)）整體戰(zhàn)略布局。萬家麗、馬王堆等 10 多個建材、家具大市場相繼在新城區(qū)落戶，一個巨大的市場群在長沙城東崛起岳麓區(qū)：隨著市委、市政府機關(guān)新址搬遷，以市委、市政府配套建設(shè)為重點的城市綜合職能區(qū)正在成形。2022 年以來，長沙市以市委、市政府機關(guān)新址和省政府機關(guān)新址、新世紀(jì)體育文化城、金鷹影視城、岳麓山大學(xué)城、霞凝新港城“兩府四城”的建設(shè)為龍頭，按照繁北拓南、西文東市的規(guī)劃，沿湘江京廣線、319 國道十字拉開了城市骨架，形成了山水洲城特色。建國后長沙的城市發(fā)展實際延續(xù)了民國的部分理念，以湘江為軸，形成了河西教科文區(qū)、河?xùn)|商業(yè)/商貿(mào)區(qū)空間布局。18 / 42二、長沙城市規(guī)劃及區(qū)域功能研究長沙城市格局現(xiàn)狀(1) 城市布局與區(qū)域功能1） 城市空間布局：一江兩岸，西文東市長沙東西窄、南北長，屬多中心城市。對開發(fā)區(qū)、重工業(yè)區(qū)人群而言，本片區(qū)更接近長沙主城。高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)將加速外來高素質(zhì)、高收入人口的不斷導(dǎo)入，不斷產(chǎn)生新的居住市場（尤其是中高檔居住市場）不斷拓展。以深厚湖湘文化為依托，出版湘軍、影視湘軍、文化湘軍、設(shè)計湘軍等文化人才群體為支撐，報業(yè)、出版業(yè)、影視業(yè)、會展業(yè)已形成規(guī)模氣勢，展館規(guī)模已居全國第八位，有形、無形資源相結(jié)合，迅速提升了長沙成為中國重要的現(xiàn)代文化傳媒娛樂會展中心的地位。高新區(qū)、開發(fā)區(qū)將是承接二產(chǎn)發(fā)展的主要載體。以雄厚的教科文為基礎(chǔ)，在產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移和市府“興工強市”戰(zhàn)略推動下，長沙將大量發(fā)展資本、技術(shù)高度密集型產(chǎn)業(yè)。2022 年末，長沙擁有各類科研機構(gòu) 97 所，科研人員 27 萬。地處內(nèi)陸通向兩廣和東部沿海及西南邊陲的樞紐地帶，地處長江經(jīng)濟(jì)帶和華南經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，位居長三角和珠三角產(chǎn)業(yè)向中西部梯度遷移的第一跳板?！L沙地理、經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)越。擁有深厚的湖湘文化底蘊，擁有雄厚的教科文資源——長沙商流、物流發(fā)達(dá)。(1) 良好地理、經(jīng)濟(jì)、人才區(qū)位加速外來投資商涌入，為經(jīng)濟(jì)增長不斷住注入新動力——長沙是中南地區(qū)重要核心城市。長沙正在成為中國重要的現(xiàn)代文化傳媒娛樂會展中心，將繼續(xù)成為中南部重要的商業(yè)流通中心，將成為中南部重要的物流中心、先進(jìn)制造中心。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速上升、工業(yè)化進(jìn)程的加速將帶來大量高素質(zhì)人口的導(dǎo)入，帶來巨大的房地產(chǎn)市場需求，同時降低市場風(fēng)險。關(guān)于長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀的總結(jié)16 / 42長沙是湖南的單核中心城市，是一座經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長的、資本高度青睞的、商品流通業(yè)高度發(fā)達(dá)的，正進(jìn)入快速工業(yè)化階段的，居民消費意識超前的典型消費型城市。小 結(jié)隨著中部重要物流樞紐中心的確立，長沙在全國“東靠西移” 、 “南北對流”的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略布局中，承東啟西、聯(lián)南接北，在多邊的大流通中東西逢源、南北策應(yīng)，成為省內(nèi)、西南鄰省及粵港資金、產(chǎn)品、技術(shù)、信息、人才等生產(chǎn)要素輸出的主要聚集地，成為發(fā)達(dá)國家地區(qū)、沿海資金進(jìn)入內(nèi)地的重要跳板，繼續(xù)獲得高速發(fā)展。(6) 長沙正在成為中部重要物流樞紐隨著霞凝新港、石長線的建設(shè)，長沙正在成為中部地區(qū)運能與武漢抗衡的重要物流樞紐中心。以金鷹影視城為核心，現(xiàn)代傳媒娛樂會展業(yè)正形成集聚。會展業(yè)快速崛起。(5) 依托深厚的湖湘文化，以出版、影視、文化、會展為特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)正迅速崛起15 / 42深厚的湖湘文化底蘊與開放的現(xiàn)代文化高度融合，催生了長沙發(fā)達(dá)的文化娛樂產(chǎn)業(yè)。隨著而來的，市民消費能級將不斷提升，到 2022 年人均消費支出將超過 1 萬元。雖然人均 GDP只有武漢的 %，但市民人均可支配收入?yún)s遠(yuǎn)超過武漢（ 元） ，恩格爾系數(shù)也遠(yuǎn)低于武漢（） 。(4) 城市居民已進(jìn)入富裕層面，消費力進(jìn)一步增強2022 年，長沙人均 GDP 達(dá)到 15506 元，市民人均可支配收入為 9933 元（實際14 / 42同比增長 %） ，市民人均消費性支出 8330 元（同比增長 %） ，恩格爾系數(shù)。省城優(yōu)勢、得天獨厚的“山水洲城”環(huán)境和深厚的湖湘文化底蘊增強了長沙的居住魅力，成為投資者的第二故鄉(xiāng)。2022 年，投資需求拉動長沙 GDP 增長 %，對 GDP 增長貢獻(xiàn)率達(dá) %。2022 年，湖南與廣東的實施協(xié)作項目 988 項，到位資金 125 億多元，遠(yuǎn)超過 19992022 年粵在湘項目到位資金的總和（ 億元） ?；涃Y已占外省投資的 1/3 強。小 結(jié)長沙城市快速工業(yè)化過程中、長沙產(chǎn)業(yè)升級換代過程中必將導(dǎo)入大量高素質(zhì)、中高收入人群，帶來巨大的居住市場容量。2022 年 1～11 月，高新區(qū)產(chǎn)值增長 %，經(jīng)開區(qū)產(chǎn)值增長%。規(guī)模工業(yè)利稅突破 100 億元，其中利潤高達(dá) 40 億元，占到全省的 40%強。長沙已逐步出現(xiàn)長沙卷煙廠、LG 飛利浦曙光、遠(yuǎn)大、中聯(lián)重科、三一重工、長豐獵豹、北汽福田等一批重點骨干企業(yè)和知名品牌。2022 年，長沙開工 268 個工業(yè)項目，完成技改投資 71 億元，相當(dāng)于“九五”期間的總和。2022 年，二產(chǎn)增加值同比增長 %（其中，工業(yè)增加值同比增長 %） ，遠(yuǎn)超過三產(chǎn)（%） 。小 結(jié)批發(fā)零售業(yè)的高速發(fā)展、商品交易市場的大型化加速中高收入外來人口（老板）流動，巨大的房地產(chǎn)消費空間。長 沙 GDP變 化 （ 19982022）0200400600800100012001998 1999 2022 2022 2022 2022 2022億元GDP總 量一 產(chǎn)二 產(chǎn)三 產(chǎn)12 / 42長 沙 國 內(nèi) 貿(mào) 易 走 勢 （ 20222022）0501001502002503003504004505002022年 2022年 2022年 2022年億 元批 發(fā) 零 售餐 飲 業(yè)其 他總 量批 發(fā) 零售85%餐 飲 業(yè)14%其 他1%商品交易市場繼續(xù)朝大型化發(fā)展，長沙已經(jīng)成為中西部重要的商品流通中心。消費市場分化明顯，批發(fā)零售業(yè)繼續(xù)占據(jù)絕對主導(dǎo)，餐飲業(yè)在消費市場的重要性繼續(xù)提高。消費需求強力拉動 GDP 增長了 %，增長貢獻(xiàn)率為 %。(2) 工業(yè)化水平較低，消費型城市特征依然明顯，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)呈現(xiàn)三二一格局由于產(chǎn)業(yè)鏈條（尤其是上游）不夠完整，尚未形成以支柱產(chǎn)業(yè)為核心的強勢產(chǎn)業(yè)集群，長沙工業(yè)化水平遠(yuǎn)低于全國平均水平，長沙仍然是典型消費型城市，以傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為主體的三產(chǎn)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)。在全國 43 個中心城市（含直轄市）中，長沙工業(yè)總產(chǎn)值、工業(yè)增加值增長幅度均排名第 10 位，規(guī)模工業(yè)資金利稅率居第 1 位。據(jù)政府預(yù)測，2022年 GDP 將達(dá)到 1050 億元。(1) 經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，綜合實力躍居中國城市第二梯隊中上游11 / 42長沙 GDP 連續(xù) 6 年呈指數(shù)增長。以長沙為極核，正在崛起的長株潭城市群組成了大長沙，其經(jīng)濟(jì)總量超過武漢，長株潭城市群正在成為僅次于我國東部沿海若干城市群地區(qū)的、位于第二層次的中部地區(qū)重要經(jīng)濟(jì)增長極。長沙是長株潭的絕對核心。 “一點一線”地區(qū)以京廣線湖南段（岳陽、長沙、株洲、湘潭、衡陽和郴州六市）為主軸，以長株潭經(jīng)濟(jì)圈為中心點、沿鐵路干線為紐帶，以五個高新區(qū)為核心，初步成型“瀟湘火炬帶” ，并初步形成電子信息、新材料、生物技術(shù)、先進(jìn)制造技術(shù)四大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)群，承接全球經(jīng)濟(jì)一體化大潮中國際制造業(yè)及沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)向湖南乃至中南的遷移。2022 年長沙對湖南的 GDP 貢獻(xiàn)為 20%，高新區(qū)高新技術(shù)總產(chǎn)值、利稅分別占全省總量的 35%、%。基地的戰(zhàn)略選擇：作為城市東部大動脈——該路的貫通者，開發(fā)商開發(fā)處于城市發(fā)展東軸帶上的該地塊項目自然具有該板塊開發(fā)從規(guī)劃、開發(fā)到控制競爭格局的主動權(quán)，在此基礎(chǔ)上是該地塊項目成為“板塊龍頭”的策略思路是：項目開發(fā)必須站在城市未來需求的尺度上，重點立足于經(jīng)開區(qū)、競爭項目、長沙大學(xué)高級白領(lǐng)和金領(lǐng)以及中心城區(qū)專業(yè)市場業(yè)主的共性需求（及其相類似階層泛主體客層的需求） ，以成熟開發(fā)的主題聚居區(qū)和都市功能區(qū)為重要的載體，以該路的節(jié)奏掌控作為首期引爆節(jié)點，從而成為該板塊率先強勢引爆的核心龍頭項目，率先倡導(dǎo)“打造長沙CLD 中央居住區(qū)” ，整合政府、媒體、板塊其他開發(fā)商共同炒熱該，做到星城家喻戶曉，滿城爭說，實現(xiàn)板塊的共贏和傾向性集中購買。初步判斷是：世紀(jì)新城生態(tài)公園：經(jīng)年的該地塊，有的是生態(tài)，缺的是都市；所以能否成功地通過主動城市化實現(xiàn)區(qū)域再造和融城很關(guān)鍵。該路貫通后，位于長沙三大城市南北主軸帶——最有魅力和成長性的“長沙城市東部主軸帶”上，是城市化的“留白”地帶。它是現(xiàn)代都市生活與生態(tài)休閑勝地的完美融合，不是傳統(tǒng)意義上的新城或新市鎮(zhèn)，而是依托產(chǎn)業(yè)區(qū)和市政建設(shè)以及規(guī)模化精細(xì)開發(fā)的新型都市區(qū)。開發(fā)目標(biāo)：都市生活之城——提供“現(xiàn)代都市居住、生活、休閑的全面解決之道”：以新市鎮(zhèn)手筆打造社區(qū)，致力于營造生態(tài)的、都市的、生活的人居環(huán)境，以原生態(tài)的綠化環(huán)境、健全的都市配套、多元的建筑風(fēng)格（異國、新古典的本土） 、豐富的社區(qū)文化活動吸引目標(biāo)消費群入主。即，把不動產(chǎn)開發(fā)與城市發(fā)展和創(chuàng)造新生活方式充分結(jié)合，超越常規(guī)地產(chǎn)開發(fā)思路，實現(xiàn)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的橫向和縱向拓展和復(fù)合，從而在城市未來的空間里創(chuàng)造出新的生活空間和生活方式。面臨新的發(fā)展形勢和機遇，開發(fā)商必須站在城市發(fā)展的全新平臺上，以全新的城市綜合性不動產(chǎn)開發(fā)的視角來重新審視當(dāng)前的兩個項目開發(fā)和企業(yè)未來的發(fā)展，同時根據(jù)雙方公司的獨特優(yōu)勢和項目開發(fā)的獨特運作模式以及非成熟區(qū)域進(jìn)行開發(fā)等的綜合考量，決定了開發(fā)商只能選擇：——超越常規(guī)地產(chǎn)開發(fā)商成為綜合性（城市）不動產(chǎn)開發(fā)商。關(guān)于企業(yè)資源(1) 問題點優(yōu)勢互補的長板明顯，但短板也明顯，關(guān)鍵是在揚長的同時補齊短板。以新市鎮(zhèn)手筆打造社區(qū)，致力于營造生態(tài)的、都市的、生活的人居環(huán)境，以原生態(tài)的綠化環(huán)境、健全的都市配套、多元的建筑風(fēng)格（異國、新古典的本土） 、豐富的社區(qū)文化活動吸引目標(biāo)消費群入主。開發(fā)模式創(chuàng)新：采取新市鎮(zhèn)理念下可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)模式，主要的五大原則：復(fù)合開發(fā)彈性開發(fā)峰值預(yù)留產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入市場導(dǎo)向。惟其如此，本案才能在長沙樓市的平淡中抓住一個起爆時機。(7) 關(guān)于對競爭態(tài)勢的預(yù)判從總體來看，高消費低房價使得開發(fā)商逐漸認(rèn)識到只有通過品牌和品質(zhì)地產(chǎn)才能實現(xiàn)快速大量銷售，水云間就是例證，所以房地產(chǎn)的門檻在不斷提高；從基地周邊來看，利用不同特色的自然資源進(jìn)行綜合開發(fā)的大盤有三個：碧桂園、公園和競爭項目，除了競爭項目的自然資源具有雷同性外，其他兩個都以水資源為背景，所以從資源差異性上可以排除其他兩個；從開發(fā)模式上，碧桂園沿襲大7 / 42盤開發(fā)的模式，引擎先動，低總價入市，沖擊較大，開發(fā)以集約式社區(qū)開發(fā)模式為主，公建配套不足，而競爭項目威脅最大，城區(qū)的開發(fā)模式下的社區(qū)開發(fā)，前期的公建配套很充分。2022 年，隨著該路貫通，板塊將與主城渾然一體，進(jìn)入快速發(fā)展階段。未來新世紀(jì)片區(qū)主要受主城區(qū)、星馬新城、撈霞組團(tuán)影響。中央生活城】將成為都市人“出塵不出城”的最佳選擇。(5) 關(guān)于對未來房地產(chǎn)需求趨勢的預(yù)判休閑居住時代的到來：城市生活的種種弊端顯現(xiàn)，渴望把城市生活與田園式的生態(tài)休閑生活結(jié)合起來，渴望放飛心情，這樣迎合這樣需求的【生態(tài)產(chǎn)品多元化時代到來：住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)將成為產(chǎn)品主力市場：商業(yè)地產(chǎn)將顯現(xiàn)出真正的價值，成為拉動區(qū)域成熟的強大力量；辦公物業(yè)會逐漸集中在相應(yīng)的板塊，層級分化；住宅