【文章內容簡介】 第三章 服務式住宅特點小結 服務式住宅市場特點 Gemdale Corporation 租賃投資氛圍 從服務式住宅的最終客戶構成來看，租客是服務式住宅的最終使用者。而項目購買者的投資意向很大程度取決于片區(qū)租賃市場的投資氛圍。如深圳的羅湖，由于長期形成的市場觀念，租售兩旺，片區(qū)的租賃氛圍加強了投資者的購買信心。 Gemdale Corporation 客戶構成 服務式住宅產品特點 服務式住宅概念產品 投資客戶為主；少量自住、小型辦公自用 中高端住戶為主，少量辦公自用，租期較長 類型 買家 用戶 酒店式公寓 —— 中高端客戶用于自住，并附帶解決少量商務活動 產權酒店 投資客戶 游客、商旅客戶 中高端客戶定義 本地高收入、生活時尚年輕客戶 長駐本地的異地或跨國集團高級雇員 差旅期較長的商務客戶（投資業(yè)、咨詢業(yè)、 IT業(yè)等） 與本城業(yè)務較多的自雇人士（商人、設計師、小私營業(yè)主） 特：留守人員、中外家庭（深港家庭） 本地 soho族群 Gemdale Corporation 運營模式 ?銷售模式： 服務住宅概念產品 采取出售方式，可以盡快收回投資，取得回報，減少市場風險，這是發(fā)展商樂于采用的經營方式，實踐中為絕大多數發(fā)展商所采用。一般在營銷推廣上主打服務式或者酒店式住宅概念，概念的支撐包括酒店式空間裝飾、關鍵是服務配套概念。 但由于是出售項目，服務承諾一般都語焉不詳。 ?持有收租模式： 酒店式公寓 租營模式下的服務式住宅由發(fā)展商持有，以長期租賃為主。要求發(fā)展商有雄厚的實力和具有較高的酒店式管理能力，所以實力發(fā)展商一般自己經營，高端產品會引進專業(yè)的酒店管理機構負責長期的經營。租營模式考慮到后期租客的服務和酒店式管理，在前期會更多地考慮項目配套設施，包括健身房、餐飲、泳池、中央空調、飲水系統(tǒng)等。同時，在平面空間上更偏向酒店式的一體化套房。 ?產權式運營模式 ：產權分散銷售，統(tǒng)一經營 類似于產權式酒店。將住宅單元按產權出售，由發(fā)展商或其委托酒店公司負責后續(xù)經營管理。雖然產權式提供的穩(wěn)定回報會刺激投資者的購買欲望，但發(fā)展商同樣冒著高空臵率的危險，后續(xù)租營同樣要求引進專業(yè)管理公司。產權式住宅只不過是銷售和租營的一種結合體。 Gemdale Corporation 裝修配套 1）公共空間 立面 :住宅風格 +酒店、公建元素 大堂： 偏向酒店式大堂風格，或大方氣派，或精致高雅 。 標準層電梯間與走廊： 酒店裝飾風格，講究電梯出口的對景、樓道一般無自然采光，注重溫馨的燈光設計。 服務式住宅概念產品在標準層的標準則更偏向普通住宅。 會所： 健身、游水、小規(guī)模商務功能為常見功能。另外餐廳或咖啡廳、桑拿按摩服務在產權式酒店和酒店公寓中也基本配備，服務住宅概念產品中則較少。而兒童游樂室則在酒店式公寓和服務式住宅概念產品中更常見。 泰格 海澄軒海景酒店 海澄軒 丹楓白露 Gemdale Corporation 裝修配套 2）室內空間 服務式住宅基本以 1房 1廳以及 2房 2廳的小戶型為主。室內空間與功能與同類戶型的普通住宅大致相同，且越高檔的服務式住宅越向“居家”感受回歸。并且服務式住宅概念產品的戶型上創(chuàng)新速度更快， 廳、房：區(qū)隔注重私密性，空間適用 廚、餐：各類服務式住宅的廚餐空間相對普通住宅都較小，且多用電火。但檔次越高的服務式住宅和酒店公寓，廚房反而越寬敞，功能齊全。 衛(wèi)生間：大多寬敞舒適，在設計可以實現的情況下盡量由自然采光。 其他： 觀景陽臺是普通酒店不具備的，因此也成為受住家用戶歡迎的賣點。尤其是服務式住宅概念產品，更突破了小戶型傳統(tǒng)的緊湊、節(jié)約觀念，深圳越來越多的小戶型具備居家的完整功能，更多設計雙陽臺，并受到客戶歡迎。 Gemdale Corporation 裝修配套 3）套內裝修裝飾 服務式住宅概念產品：帶精裝修出售，裝修風格中庸平穩(wěn)，手工精致。 酒店公寓： 裝修、家具、裝飾比較齊全，風格具有家居氛圍。部分 廚房家具額外出租。 產權酒店： 裝修、家具、裝飾齊全，且風格酒店化 服務式住宅配臵全屋裝修，廚衛(wèi)家電。酒店式公寓與產權酒店套房內另有家具齊全。一般裝修擺設（沙發(fā)、咖啡桌、餐桌、窗簾、熱水供應、床單及地毯）之外，還安裝了空調、彩色電視機。大部分廚房或小廚房都配備了冰箱、微波爐、廚房用具、器皿及餐具。但洗衣機卻不一定有，尤其是在已設有洗衣服務或共用投幣洗衣機的情況下。室內要有衛(wèi)星電視、網絡設施軟性配套等 酒店式公寓的居家風格 產權式酒店風格 Gemdale Corporation 服務體系 酒店式公寓的用家是一個特殊的群體，與酒店的房客不同，因此要針對他們的需求提供相應的服務。 服務兩方面偏重點： 如以居家為主的酒店式公寓，可提供照顧老人、小孩、接送學生之類的服務，衣服洗熨、代購日常用品、家居清潔等也是必不可少的服務。 酒店式商務公寓，則要多考慮商務人員的需求，多提供一些商務資源和信息，提供法律顧問、工商咨詢、理財咨詢及秘書服務、出租商務用車、代購辦公用品、代訂飛機、火車票等。 服務提供者物業(yè)管理公司或酒店公司提供服務方式主要有兩種 ： 主動式服務：管理公司提供主動的高質素酒店式服務，除與酒店相近的硬件和裝修外，管理公司定時為租戶處理所有家居事務，包括定期整理房間，安排報紙及干洗遞送服務，體貼照顧每一個生活細節(jié)。租戶將不用為家務而操心。 被動式服務： 管理公司提供被動的到戶服務，硬件和裝修未必與酒店的相同，主要是管理公司為住戶提供一站式、可選擇的家居服務，使駐外人員盡情享受生活，更可感受到在家一般的溫暖自在。 Gemdale Corporation 免費項目收費項目 *每戶寬帶網絡專線。 *提供商情咨詢。 *代訂國內外訂房及航空機位及交通安排。 *國內外旅游咨詢服務。 *會議安排。 *郵件收發(fā)、快遞、空運安排。 *代訂書籍、雜志、報紙。 *電話轉接及留言服務。 *美容及發(fā)型設計預訂。 *代收代繳水電、燃氣、電話及雜費。 *蚊蟲消毒。 *附屬設備維修。 。 收費項目 *家居清潔服務。 *商務文件打字、傳真、復印。 *各項文書處理、代辦翻譯服務。 *衣物送洗服務。 *代辦證件、執(zhí)照年檢、年審。 *特約家政及褓姆托兒服務 。 被動式服務菜單示例： Gemdale Corporation 服務式住宅與酒店的區(qū)別 ?戶型不局限于酒店的單房。服務式住宅的戶型有單房、 1房、 2房甚至 3房，適合不同家庭及人口組合的需要。同時，在戶型面積上，尺度要大于酒店的格局，有時也比純住宅單位的戶型面積要大。如 2房面積 80－ 90㎡ 。 ?在戶型功能上與酒店大有不同。 ①酒店一般沒有廚房，服務式住宅為滿足居家需要都設臵廚房。 ②服務式住宅因為是居家住宅，設有客廳和餐廳的戶型功能，這點酒店并不具備。 ③酒店沒有陽臺，服務式住宅設有觀景陽臺（或生活陽臺）。 ④酒店的洗手間空間小兒局促，服務式住宅的洗手間尺度較大，配有浴缸、淋浴、洗手盆等。如果是兩房，各配一個洗手間，形式為套間布局。 ?配套設備豪華齊全。主要配套設備有： ①廚房區(qū)別酒店配臵常用居家電器，如冰箱、洗衣機、微波爐等。 ②客廳、臥室各配臵電視機、 DVD、音響、沙發(fā)。 ③餐廳有餐桌和餐椅。 ④包括一些常用的家庭裝飾品。 ?服務系統(tǒng)。除具有酒店一般的服務外，服務式住宅還提供長期性的服務，如每周房屋打掃、會所服務、禮賓服務、保安服務等。 Gemdale Corporation 酒店配臵 服務式住宅配臵 外部分別 * 游泳池 * 餐廳不同類別及風味 * 健身房 * 運動場 * 其他休閑娛樂設施 * 有大量服務人員 * 配臵比較少，只有一個小餐廳及健身房 * 少量服務人員 內部分別 * 普遍一個開放式單元設計 * 沒有廚房 * 豪華裝修 * 最少一個房，甚至 3個房或以上，空間尺度大，適合家居 * 有廚房及所有煮食用具 * 裝修以舒適為主，配家私家電 * 廚衛(wèi)套件，其他家庭配套：音響、影碟機 服務設施 每天清潔－包括換床單和洗漱用品。 可選擇每天或多天清潔 其他服務 * 安全服務、 * 家政服務 * 商務服務 * 交通服務 Gemdale Corporation 第三章 漁農村項目服務式住宅定位分析 本項目服務式住宅的硬件設施和服務內容決定于項目的定位以及項目運營模式 。 項目定位 市場條件、用戶需求 運營模式 公司經營策略、可行性 Gemdale Corporation 外部條件因素分析 A．地段因素 項目所處皇崗口岸片區(qū)，北接深圳市中心南區(qū) —— 皇崗、崗廈一帶。雖然中心區(qū)行政、文化中心的輻射范圍對本項目影響較弱，但依托毗鄰香港的獨特優(yōu)勢，給項目帶來穩(wěn)定的大量深港往來商務人流，是服務式住宅有效的目標客戶群。 B．交通因素 2023年地鐵開通后，本項目成為跨境交通樞紐地區(qū)，將傳動往深圳福田、南山、寶安區(qū)的過境人流，且也能與港人聚集的羅湖區(qū)有方便的對流。 C．生活商業(yè)配套因素 目前漁農村區(qū)內生活配套極不完善，生活配套基本上依賴于片區(qū)外的配套設施。主要的商業(yè)形式也就是茶餐廳、洗腳城等低檔娛樂生活場所。很難承擔片區(qū)的生活需求。但改造后將有 3萬平米的商業(yè)體量，包括主力商家進駐和各種類型的商業(yè)業(yè)態(tài)。同時，商務族可通過地鐵沿線方便解決商務和生活區(qū)的聯系（如沿線的福民站商業(yè)圈、會展中心商務區(qū)） —— 為服務式住宅具備條件。 市場分析 Gemdale Corporation D、市場投資氛圍 因國內宏觀調控，國內房地產投資收到遏制，目前暫處于觀望的狀態(tài)，多數投機行為將被擠壓出市場。同時深圳以及香港進入加息周期，預計中短期內，對房地產投資的欲望將有整體降溫 但另一方面，國內優(yōu)良的