【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 福寺12號(hào)（原中房公司用地）36江西順達(dá)15鳳凰洲C1C1C1C20 55346上海西部企業(yè)16洪都大道以東、北京路以北1583168高新能源17鳳凰洲控規(guī)BC3C3C37C3C39地塊67558江西幸福18青山湖東岸,青山湖北大道以西101浙江中富19紅谷灘周邊區(qū)控規(guī)B3地塊21066浙江名門20朝陽中路以控規(guī)323西半幅3202青山湖房地產(chǎn)21朝陽中路以控規(guī)323東半幅3149江西新元22站前路與天佑路交匯處東北面395鐵路天集23司馬廟立交橋以南、撫河以西3150市政24解放西路298號(hào)（原江西紅聲南光儀表有限責(zé)任公司生產(chǎn)用地）168浙江慈溪2002年全市商品住宅供地約3355；對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)也實(shí)行總量控制，2002年全市房地產(chǎn)開發(fā)面積控制在300萬平方米左右，其中新老城區(qū)各占50%。其中經(jīng)濟(jì)適用房70萬平方，低洼地危舊房改造20萬平方。為加快紅谷灘新區(qū)建設(shè)，對(duì)在新區(qū)進(jìn)行開發(fā)的項(xiàng)目實(shí)行了鼓勵(lì)、傾斜政策。2003年土地出讓一覽表序號(hào)交易時(shí)間位 置面積（畝）容積率成交價(jià)萬元/畝買受（中標(biāo)人）1 紅谷灘周邊區(qū)控規(guī)B6號(hào)R≤25南昌世界貿(mào)易中心有限公司2 紅谷灘周邊區(qū)控規(guī)B10及紅角洲片區(qū)A19—29號(hào)178044江西聯(lián)泰實(shí)業(yè)有限公司3 碟子湖周邊400R≤30南昌銘雅歐洲城實(shí)業(yè)有限公司4 . 19 上海路639號(hào)（原江西豐華橡膠廠生產(chǎn)區(qū)用地）R≤132南昌洪洲物業(yè)公司5 青山路下沙溝1號(hào)（原南昌糖果廠用地）R≤57江西聯(lián)友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6 青山湖大道西側(cè)，規(guī)劃城東四路南（原金昌利公司用地）80南昌金昌利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7 湖濱路以東（原湖東安居小區(qū)用地）R≤85江西省湖東安居工程開發(fā)有限公司8 萬福寺2號(hào)（原金屬容器用廠用地）R≤168南昌天高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9 三經(jīng)路113號(hào)（原江西制藥廠生產(chǎn)用地）R≤151嘉善欣達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10 賢士湖公園東側(cè)（賢士中路以北、賢士二路以東）R≤173江西東南投資有限公司11 沿江路和建設(shè)路交叉口東南角（原省建筑構(gòu)建預(yù)制廠部分用地）R≤226江西昌和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司12 撫生路以西（原朝陽釀造廠用地）R≤141南昌澳利實(shí)業(yè)有限公司13 中山路與象山路交叉口東南角R≤百腦匯（南昌）實(shí)業(yè)有限公司14 鳳凰洲片區(qū)C1C1C1C16地塊300R≤46南昌運(yùn)通世紀(jì)房地產(chǎn)有限公司15　迎賓大道與何坊西路交叉口西南角20　16　南昌市撫生路涼傘樹18號(hào)（總價(jià)）南昌市土地儲(chǔ)備中心17　上坊路以東、北京路以北（原南昌玻璃廠生產(chǎn)區(qū)）110南昌澳中實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司18　青山湖東岸（原江西省檢察院培訓(xùn)中心劃撥用地）131江西恒茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司19 象山南路、船山路交叉口（西湖低洼危舊房改造38號(hào)地塊） R≤378江西新世紀(jì)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司20 南昌市勝利路地段原交通銀行及周邊用地R≤600浙江日月房地產(chǎn)開發(fā)有限公司21 團(tuán)結(jié)路以北、西河灘路以西（原南昌市社會(huì)保險(xiǎn)事業(yè)處用地）南昌市勞動(dòng)房屋開發(fā)公司22 中山路220234號(hào)（原南昌市建筑房屋開發(fā)公司用地）南昌市建筑房屋開發(fā)公司23 紅谷灘周邊區(qū)A20地塊江西洪城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司24 丁廣街以北（原南昌柴油機(jī)廠生產(chǎn)用地）江西恒茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司25 南京路以南，艾溪湖以西（原江西豐源房地產(chǎn)開發(fā)公司用地）R≤江西豐源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司26　文教路（原南昌市鋼絲廠、印刷十一廠），江西協(xié)眾房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司27　濱江大道以東，團(tuán)結(jié)路以西（原江鈴制動(dòng)器廠）江西城開投資有限公司28　揚(yáng)子洲以西（原水產(chǎn)養(yǎng)殖長(zhǎng)用地）南昌洪城投資實(shí)業(yè)有限公司29　洪都北大道兩側(cè)（原永溪村土地）江西君臨天下實(shí)業(yè)有限公司30　建設(shè)西路兩側(cè)（原南昌五星墾殖場(chǎng)生產(chǎn)用地）南昌龍盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2003年南昌土地供應(yīng)特點(diǎn)2003年各片區(qū)出讓土地面積比2003年各片區(qū)出讓土地規(guī)劃建筑面積比2003年不同方式的出讓土地面積比特點(diǎn)分析：供應(yīng)比例均勻南昌市2003年土地總供應(yīng)30宗，全年土地成交量約為1660畝。從土地成交面積來看，紅谷灘土地供應(yīng)面積較大，%；其次為青山湖周邊的土地，成交4宗，%；而老城區(qū)的土地成交宗數(shù)非常多，達(dá)到了12宗，總面積282畝，%；朝陽洲成交土地6宗，%，從土地供應(yīng)的區(qū)域來看，雖然各個(gè)區(qū)域的土地面積比重有所輕重，但從各區(qū)域的總建筑面積來看，都在40萬平方米左右，土地供應(yīng)比例非常均勻。樓面地價(jià)攀升從2003年整個(gè)土地供應(yīng)的成交價(jià)格來看，有幾宗土地創(chuàng)下了“天價(jià)”，如勝利路的一宗土地成交價(jià)格為600萬元/畝。從今年整個(gè)土地規(guī)劃指標(biāo)中的容積率來看，普遍降低，，容積率的降低，意味著在土地價(jià)格與過去相當(dāng)?shù)那闆r下，樓面地價(jià)必然上升。市場(chǎng)回歸理性2003年土地供應(yīng)量相比往年減少，南昌樓市商品房成交量在250萬平方米左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)比較健康有序地發(fā)展。同時(shí)，相比前兩年，今年的土地市場(chǎng)可謂是在平靜中渡過，土地出讓方式以掛牌為主。 （二）2004年土地市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)2004年土地供應(yīng)政策及總量預(yù)測(cè)2004年，省城將重點(diǎn)整改土地未批先用等不規(guī)范行為，并繼續(xù)控制經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)用地投放總量。規(guī)定凡城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性土地一律由國(guó)土部門招標(biāo)拍賣或掛牌方式出讓，禁止其它單位以任何形式向開發(fā)單位提供經(jīng)營(yíng)性用地，力爭(zhēng)全市經(jīng)營(yíng)性用地市場(chǎng)化配置率達(dá)到100%。據(jù)悉，該市全年城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性住宅開發(fā)用地投放量大致為2500畝，土地供應(yīng)集中的熱點(diǎn)區(qū)域在青山湖、朝陽洲及廬山南大道。2004年土地市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)土地相關(guān)政策的規(guī)范出臺(tái)，今年南昌市土地一級(jí)市場(chǎng)將可能呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：① 土地一級(jí)市場(chǎng)的一體化和規(guī)范性將得到明顯加強(qiáng)。南昌縣和新建縣的土地出讓必然要納入南昌市土地出讓的總盤子里，進(jìn)而加大土地出讓規(guī)范操作的力度。② 鑒于全國(guó)土地土地一級(jí)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的原則和南昌市近兩年來土地出讓的實(shí)際，預(yù)計(jì)明年在土地出讓的總量上將加強(qiáng)控制的力度，土地供應(yīng)總量至少在增幅上有明顯的下降。③ 在出讓土地的區(qū)位選擇上將更趨于集中，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)促進(jìn)城市規(guī)劃總體格局的形成。土地供應(yīng)態(tài)勢(shì)對(duì)南昌樓市的影響① 土地一級(jí)市場(chǎng)一體化程度的加強(qiáng)，強(qiáng)化了政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，有利于土地出讓市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，影響了土地出讓總量的控制，反映到房地產(chǎn)市場(chǎng)上來，就表現(xiàn)為土地出讓的透明度加大，土地競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致土地出交價(jià)格的上揚(yáng)和房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加。② 由于今年出讓的土地相對(duì)集中與青山湖和朝陽洲板塊，結(jié)合2003年的樓市區(qū)域，2004年樓市的熱點(diǎn)會(huì)比較集中于青山湖、朝陽洲、新建、昌南板塊以及紅谷灘板塊。③ 熟地出讓將縮短開發(fā)周期，也可使開發(fā)商更準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)樓盤上市期，再加上2003年出讓的土地將在今年上市，房地產(chǎn)市場(chǎng)上實(shí)際總供給量將超過2003年，樓市競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。第三章 南昌市板塊區(qū)域市場(chǎng)分析板塊競(jìng)爭(zhēng)是當(dāng)前樓市競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，隨著南昌房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域擴(kuò)大，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案增多，板塊概念由此形成，并日趨深入人心。目前，南昌市樓盤主要分布在七大板塊：紅谷灘板塊、朝陽洲板塊、青山湖板塊、京東板塊、市中心板塊以及城南板塊。一、板塊區(qū)域分析（一）青山湖板塊★ 板塊構(gòu)成：主要由環(huán)湖區(qū)域、湖濱路到青山湖大道和環(huán)湖路至青山北路，洪都北大道組成。★ 優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)。青山湖周邊有四條主干道：東面有青山湖大道、南面有南京路、西南是洪都北大道、西北是青山路。青山湖大道連著城北和城南，南京路連著市區(qū)八一大道和城東的高新科技開發(fā)區(qū)。區(qū)域配套設(shè)施較為完善。生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)。青山湖是南昌市最大獨(dú)立內(nèi)湖，擁有317萬平方米的廣闊水域和豐富的植被、茂密的森林，形成一個(gè)天然的“超級(jí)綠肺”、“氧吧”，對(duì)周邊空氣質(zhì)量、小氣候狀況改善有極大的幫助。 人文景觀優(yōu)勢(shì)。整個(gè)青山湖將建設(shè)十二大園區(qū)：湖濱公園、名人雕塑區(qū)、燕鳴島公園、文化娛樂區(qū)、安靜休閑區(qū)、噴泉景觀區(qū)、歐陸風(fēng)情區(qū)、生態(tài)景觀區(qū)、水上活動(dòng)區(qū)、文化教育區(qū)、相思林、水上運(yùn)動(dòng)區(qū)。 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。整個(gè)青山湖將分為五大功能區(qū)：高教居住綜合區(qū)、旅游綜合區(qū)、公建居住綜合區(qū)、工業(yè)居住綜合區(qū)、旅游文化設(shè)施區(qū)，可見，青山湖圍湖規(guī)劃以居住為主，集觀光旅游用地。 劣勢(shì)：板塊內(nèi)部分道路交通設(shè)施不完善。 板塊內(nèi)生活配套設(shè)施不完善。 鐵路從湖濱西路，洪都北大道，青山北路通過。★ 樓市特點(diǎn)分析：青山湖板塊樓盤大多臨湖而建，景觀優(yōu)勢(shì)明顯，人文氣息 濃厚。青山湖板塊樓盤定位于南昌市中高檔居住區(qū)，住宅以多層住宅或高檔別墅為主。 產(chǎn)品類型多樣，低層、多層、小高層、高層、別墅共聚青山湖。 樓盤主要以別墅、花園洋房為主，樓盤整體不大，總量受到限制，而且沿湖土地有限，可持續(xù)發(fā)展不強(qiáng)。 青山湖土地拍賣火熱。2004年土地出讓集中在青山湖板塊，為青山湖板塊樓市添了一把旺火?！?樓盤點(diǎn)擊：青山湖板塊的樓盤主要集中在青山湖東岸，從南京東路進(jìn)去依次有金色水岸、碧海云天、白金瀚水景花園、香溢花城、秀泊經(jīng)典等，在西岸有江中花園、中大青山湖花園。東西岸樓盤占地面積共1000多畝。目前，青山湖畔已建、在建和擬建樓盤近10處之多。主要個(gè)案見下表:樓盤名稱建筑面積（萬㎡）住宅類型均價(jià)（元/㎡）江中花園高層2500金色水岸35640㎡高層商住樓3800碧海云天17萬多層、花園洋樓、高層2600（一期）3400（二期）白金瀚水景花園別墅4200秀泊經(jīng)典17萬洋房、小高層、高層3300青山湖花園23萬洋房、小高層、高層未出香溢花城50萬洋房、小高層、高層未出★ 發(fā)展態(tài)勢(shì)分析：青山湖板塊是因其獨(dú)特的地理位置從早期的京東板塊中劃分出來而獨(dú)立的一個(gè)板塊，在發(fā)展過程中，青山湖板塊因其周班環(huán)境、得天獨(dú)厚的天然生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，板塊樓盤定位于中高檔，力求打造成一個(gè)高檔住宅區(qū)。在南昌市各大地產(chǎn)板塊中，青山湖板塊位于市中心地段，擁有南昌市最大的內(nèi)湖青山湖的風(fēng)景優(yōu)勢(shì)、高起點(diǎn)的規(guī)劃和高品位的樓盤設(shè)計(jì)，而成為南昌市民心中購房最理想的板塊。從2002年到2003年，青山湖板塊實(shí)現(xiàn)了從概念到行動(dòng)的過渡飛躍，2002年，除江中花園開盤外，基本上停留在圈地階段，一年中，青山湖共出讓土地1000余畝，%。2003年，開發(fā)商開始大力建設(shè)和銷售，碧海云天、金色水岸、白金瀚水景花園已經(jīng)開始全面銷售。目前，浙江中大、浙江煙草破土動(dòng)工，預(yù)計(jì)年底開盤，這不僅給青山湖板塊增多在售樓盤，實(shí)現(xiàn)青山湖樓盤的全面開花，而且真正讓青山湖板塊全面加入南昌樓市的激烈競(jìng)爭(zhēng)，其潛在價(jià)值和競(jìng)爭(zhēng)含量巨大，青山湖板塊樓市越演越冽?！?經(jīng)典樓盤案例分析——碧海云天項(xiàng)目概況碧海云天位于青山湖東岸，省電力大廈和水上運(yùn)動(dòng)學(xué)校之間，項(xiàng)目總占地115畝，總建筑面積108000平米，整個(gè)小區(qū)由9棟多層復(fù)式花園小洋樓和2棟高層住宅組成，內(nèi)有幼兒園、5000平米的超大會(huì)所、社區(qū)醫(yī)療中心等公共配套設(shè)施。戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)碧海云天以閑適107平米的三房二廳二衛(wèi)和143—169平米的浪漫復(fù)式花園小洋房為主力戶型 整體布局合理，功能分割細(xì)致，保證空間的充分利用；朝南大客廳，帶超大陽臺(tái)，享受無限視野，把更多風(fēng)景和陽光都收藏在家中；主臥達(dá)22平米以上，內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間，臥室全部采用凸窗設(shè)計(jì)，豪華氣派、陽光充足，視野無限，盡可享受四季變遷之美；巧妙設(shè)計(jì)餐廳連通客廳，面積近40平米，功能獨(dú)立，寬敞空間讓心情舒暢開朗?？臻g精心設(shè)計(jì)，上下兩層，動(dòng)靜分區(qū)，別墅級(jí)享受；超大客廳帶觀景陽臺(tái)且朝中庭花園，全景式氣派會(huì)客區(qū)域，雍容華貴；超大主臥，面積達(dá)26平米，帶獨(dú)立衛(wèi)生間、步入式列衣室和觀景陽臺(tái)，更多得一個(gè)生態(tài)花池；餐廳挑高5。8米，豪華大氣，挑空部分可以利用做多功能房；自然采光的明廚明衛(wèi)，人性化的體貼設(shè)計(jì)。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)u 地段好，位于青山湖畔規(guī)劃的十二大美麗園區(qū)之間，自然環(huán)境無可比擬；u 其產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)講究超大間距、小戶型設(shè)計(jì)和低密度建筑，并榮獲“2003人居經(jīng)典”競(jìng)賽之最佳景觀設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)；u 南昌首倡5S健康生活新模式和源于澳大利亞的考拉型花園小洋樓概念；u 項(xiàng)目的成功也得益于今年上半年青山湖析塊的整體炒作，使其具有良好的人氣指數(shù)；u 開發(fā)商多年成功開發(fā)房