【文章內(nèi)容簡介】 34 區(qū)域市場 — 供需整體分析（以廣園東－新塘板塊為主） 萬㎡ 增城批準(zhǔn)預(yù)售 面積 增城成交登記面 積 新塘－廣園東批 準(zhǔn)預(yù)售面積 新塘－廣園東新塘成交登記面積 2023年 2023年 2023年 88 2023年 62 成交登記面積＝批準(zhǔn)預(yù)售成交面積＋現(xiàn)樓成交面積 區(qū)域市場預(yù)售商品房供需分析 （ 2023－ 2023） → 機(jī)會(huì)： ? 區(qū)域物業(yè)價(jià)格相對較低，有利于形成價(jià)格梯度，吸納因市區(qū)高樓價(jià)而被擠壓出來的需求； ? 區(qū)域價(jià)格處于上升通道，項(xiàng)目存在一定的利潤拓展空間； → 挑戰(zhàn)： 區(qū)域價(jià)格雖處于上升通道，但仍處于低位，客戶對區(qū)域物業(yè)價(jià)值需要重新建構(gòu)，成功與否，將直接影響到本項(xiàng)目的價(jià)格拉升。 新塘－廣園東市場供需占增城 2/3以上的份額，近三年 （ 2023－ 2023）供應(yīng)量持續(xù)減少，需求量穩(wěn)步增加，出現(xiàn)供＞求局面 2023年之前的存貨在價(jià)格上較有吸引力，占有一定市場份額 35 區(qū)域市場 — 供應(yīng)分析（競爭對手） 板塊 項(xiàng)目 2023下半年供應(yīng)－物業(yè) 2023下半年供應(yīng)量物業(yè) 廣園東 金地 〃 荔湖城 類別墅洋房、獨(dú)立別墅 類別墅洋房 150套，獨(dú)立別墅 26套 碧桂園 〃 鳳凰城 獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅， 多層、小高層 別墅 213套； 洋房余貨約 50套 翡翠綠洲 小高層 消化尾貨洋房約 300套，新增供應(yīng)疊加復(fù)式洋房約 100套 新塘 新都 〃 盛世名門 小高層 首期洋房： 400套 現(xiàn)代城市花園 高層 消化一期余貨約 500套，二期土地平整已經(jīng)完成，但年內(nèi)尚無動(dòng)工跡象 東方名都 高層 洋房： 1000套 在建會(huì)所，住宅處于土地平整 /打樁階段 城市家園 高層 二期洋房： 390套 匯美體育花園 小高層 洋房： 280套 廣州海倫堡 小高層 洋房： 500套 新塘新世界 多層 八期洋房： 200套 蘿崗 － 開發(fā)區(qū) 保利林語山莊 獨(dú)立別墅、高層 獨(dú)立別墅約 50套； 高層約 200套 萬 科 城 情景洋房、聯(lián)排別墅 小高層洋房： 132套；情景洋房：約 210220套 聯(lián)排別墅：約 100套 注：預(yù)計(jì)本年度推出 200－ 300套單位 雍翠雅園 高層 高層洋房： 238套 半山溪谷 E墅 情景洋房、小高層 小高層洋房： 80； 情景洋房： 24套 區(qū)域市場近期供應(yīng)總述－競爭樓盤 （ 2023下半年－ 2023年初） 36 分析： 總貨量： 除去鳳凰城推出量難以估計(jì)之外，下半年的貨量供應(yīng)充足，洋房（多層、小高層）累計(jì) 4240套，類別墅、別墅合計(jì)約 650～ 750套 規(guī)模 ：目前區(qū)域內(nèi)除鳳凰城、翡翠綠洲開發(fā)量與本項(xiàng)目規(guī)模相當(dāng)之外，其余項(xiàng)目皆是中小規(guī)模。 低層高端物業(yè)： 項(xiàng)目周邊目前僅有鳳凰城供應(yīng)，大市場區(qū)域主要集中在蘿崗 洋房： 貨量主要集中在新塘市中心板塊，大約占總貨量的 70％。這些項(xiàng)目大多是中小規(guī)模的樓盤，主要客戶以新塘鎮(zhèn)工薪階層為主。開發(fā)商大多是本地企業(yè)業(yè)主，多是首次進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。大多數(shù)項(xiàng)目開發(fā)水平一般，戶型特色不明顯，仍然停留在解決基本居住要求的層面上 區(qū)域市場 — 供應(yīng)分析（競爭對手） 提示： 項(xiàng)目區(qū)域未來潛在競爭對手：荔城和黃的 3000畝低容積率項(xiàng)目；中新恒大 5000畝，廣園路東段合生項(xiàng)目 3000畝，預(yù)計(jì) 2023年下半年后入市，對項(xiàng)目 1期影響甚微 37 → 機(jī)會(huì) ： 本項(xiàng)目推出時(shí)期，區(qū)域內(nèi)的別墅供應(yīng)量不多，再加上產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢，本項(xiàng)目獨(dú)立別墅的銷售時(shí)機(jī)甚佳。 → 挑戰(zhàn) ： 因?yàn)樘}崗的地緣優(yōu)勢，區(qū)域內(nèi)中高端物業(yè)對開發(fā)區(qū)客戶的吸引將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于項(xiàng)目，所以項(xiàng)目近期中高檔次物業(yè)應(yīng)在線上訴求目標(biāo)－開發(fā)區(qū)客戶，線下執(zhí)行目標(biāo)－拓展新塘客戶；同時(shí)競爭對手復(fù)式大戶型也對項(xiàng)目中高端物業(yè)造成干擾，所以項(xiàng)目產(chǎn)品訴求方面應(yīng)強(qiáng)化差異性、高附加值 區(qū)域市場上洋房的供應(yīng)量較大，本項(xiàng)目的洋房銷售將存在一定的挑戰(zhàn)。但是本項(xiàng)目的規(guī)模、資源、規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)相比較其他項(xiàng)目有較大的優(yōu)勢，因此高性價(jià)比將是解決洋房銷售挑戰(zhàn)的關(guān)鍵。 區(qū)域市場 — 供應(yīng)分析（競爭對手） 38 區(qū)域市場 －典型項(xiàng)目供應(yīng)分析（鳳凰城） 物業(yè)類型 戶型結(jié)構(gòu) 獨(dú)立別墅 2023年 2023年 2023年 15月份 面積 套數(shù) 比例 面積 套數(shù) 比例 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 201250 29 8% 151200 27 4% 151200 20 8% 251300 69 19% 201250 179 24% 201250 84 33% 301350 120 34% 251300 168 22% 251300 75 30% 351400 72 20% 301350 221 29% 301350 47 19% 401450 25 7% 351400 74 10% 351400 11 4% 451500 20 6% 401450 12 2% 401450 2 1% 500以上 21 6% 451500 4 1% 500以上 15 6% 500以上 69 9% 桐林人家： 230套 合計(jì) 356 100% 合計(jì) 754 100% 合計(jì) 254 100% 聯(lián)排別墅 151160 76 51% 181190 72 49% 合計(jì) 148 100% 概況：連續(xù)兩年均以別墅為主推貨量， 06年減少了洋房及類別墅洋房供應(yīng)量，專攻別墅 獨(dú)立別墅：廣園東的主要供應(yīng)貨量；大戶型供應(yīng) (≥350㎡ )呈逐年下降趨勢： 2023年－ 2023年三年間，分別由 39％ →22 ％ →11 ％ 提示：項(xiàng)目獨(dú)立別墅 100坊與鳳凰城處于完全競爭關(guān)系 聯(lián)排： 150－ 190㎡，與項(xiàng)目特色洋房（三疊院）相近，目前 2023年無新貨供應(yīng) 洋房：舒適三房為主，標(biāo)準(zhǔn)和舒適四房在 2023年消化殆盡 提示：項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn) 3房和 2房與鳳凰城無競爭關(guān)系 39 物業(yè)類型 戶型結(jié)構(gòu) 2023年 2023年 15月份 洋房 戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 房屋戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 兩房兩廳 6170 11 2% 三房二廳 121130 26 30% 7180 33 5% 四房二廳 171180 54 63% 8190 110 18% 221230 6 7% 三房二廳 91100 22 4% 合計(jì) 86 100% 101110 13 2% 121130 221 35% 141150 22 4% 161180 43 7% 171180 11 2% 四房二廳 161180 88 14% 181190 28 4% 合計(jì) 627 100% 區(qū)域市場 －典型項(xiàng)目供應(yīng)分析（鳳凰城） 2023推售量 2023推售量 別墅 754 50％ 484 85％ 類別墅洋房 148 10％ － － 洋房 627 40％ 86 15％ 40 物業(yè)類型 戶型結(jié)構(gòu) 獨(dú)立別墅 2023年 2023年 2023年 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 221230 63 76% 無新推貨 無新推貨 281290 16 19% 300以上 4 5% 合計(jì) 83 100% （多）聯(lián)排別墅（含四孖屋） 171180 148 75% 無新推貨 無新推貨 191200 25 13% 231240 24 12% 合計(jì) 197 100% 洋房 間隔 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 無新推貨 三房 121130 84 14% 161170 84 14% 201210 56 9% 兩房 7180 153 26% 201210 36 6% 復(fù)式 141150 18 3% 291300 20 3% 300以上 94 16% 合計(jì) 593 100% 區(qū)域市場 －典型項(xiàng)目供應(yīng)分析（翡翠綠洲） 41 2023推售量 202 06推售量 別墅 83 30％ － － 類別墅洋房 197 70％ － － 洋房 － － 593 100％ 洋房： 面積區(qū)間分化嚴(yán)重，以 80平米的兩房、 120－ 170的三房、 300平米以上的戶型為主，出現(xiàn) 80－ 120平米的戶型斷層 別墅： 集中于 200～ 300㎡，與本項(xiàng)目 100坊相近，但目前2023年無新貨供應(yīng) 類別墅洋房： 集中于 180㎡，與本項(xiàng)目三疊院相近，但目前 2023年無新貨供應(yīng) 區(qū)域市場 －典型項(xiàng)目供應(yīng)分析（翡翠綠洲） 42 區(qū)域市場 －典型項(xiàng)目供應(yīng)分析（保利林語山莊） 獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 洋房 100% 34 合計(jì) 35% 12 431440 65% 22 361370 比例 套數(shù) 面積區(qū)間 100% 186 合計(jì) 4% 8 301310 6% 12 291300 4% 7 271280 6% 11 261270 17% 31 251260 9% 16 241250 47% 87 221230 8% 14 211220 比例 套數(shù) 面積區(qū)間 100％ 308 合計(jì) 2% 6 191200 2% 6 161170 22% 68 111120 31% 96 101110 31% 96 91100 三房 12% 36 8190 二房 百分比 套數(shù) 面積區(qū)間 戶型 保利林語山莊 獨(dú)立別墅：以 360平米為主 聯(lián)排別墅：以 230平米以下單位為主 洋房：以 90－ 120的三房為主 43 區(qū)域市場 －典型項(xiàng)目供應(yīng)分析（萬科城） 獨(dú)立別墅 4套（ 700平米、 500平米、 400平米 2套） 聯(lián)排別墅 情景洋房 100% 97 合計(jì) 56% 54 170 28% 27 200 16% 16 250 百分比 套數(shù) 面積 100% 204 合計(jì) 33％ 68 200 67％ 136 140 百分比 套數(shù) 面積 萬科城 主力戶型為聯(lián)排別墅 170～ 200平米為主；情景洋房以 140平米為主 該兩盤位臵甚近，萬科城推售貨量面積剛好為保利林語山莊的面積空缺，形成互補(bǔ)關(guān)系，減少直接競爭的強(qiáng)度 44 區(qū)域市場 －供應(yīng)小結(jié) ： 廣園東板塊樓盤主推別墅、類別墅洋房，面積以 200～250平米為主力戶型；分階段集中推售某種物業(yè)類型，如鳳凰城 05年主推洋房、 06年則主推別墅；翡翠綠洲則 04年主推別墅、類別墅、 05年主推洋房；兩者在推貨物業(yè)的時(shí)機(jī)選擇上都避免與對手同一時(shí)間推售 新塘板塊則主推洋房，以中小戶型為主；一房單位以40～ 50㎡為主 。二房單位以 75～ 85㎡為主 。三房以 110～130為主，少量推售 150㎡以上四房單位 廣園東板塊與新塘板塊的戶型面積形成良好的互補(bǔ)關(guān)系，針對各自的目標(biāo)群體，使新塘區(qū)的總體貨量得以平均地消化 (不自覺 ) 45 區(qū)域市場 －典型戶型競爭分析 100坊－獨(dú)立別墅 與本項(xiàng)目 100坊形成直接競爭的有鳳凰城、保利林語山莊、萬科城 100坊的優(yōu)勢在于山水資源和產(chǎn)品設(shè)計(jì) 競爭對手貨量不多（ 265套左右） 獨(dú)立別墅的稀缺性 優(yōu)勢 劣勢 套數(shù) 鳳凰城 價(jià)格低，且?guī)菅b修； 花園面積大。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)一般； 外部景觀資源一般。 存貨約 60套左右； 國慶推出約 200套。 林語山莊 位置好，更近市區(qū)和蘿崗中心區(qū)。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)一般； 外部景觀資源一般。 存貨約 2－ 3套。 萬科城 數(shù)量少，只有 4套 外部景觀資源一般 4套 注：這里僅以戶型做簡單項(xiàng)目比較，綜合分析詳見第三章項(xiàng)目競爭力分析（下同） 46 區(qū)域市場 －典型戶型競爭分析 三疊院 －類別墅洋房 優(yōu)勢 劣勢 套數(shù) 鳳凰城 價(jià)格低，且?guī)菅b修。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)一般；密度高。 存貨不足 10套。 林語山莊 位置好，更近市區(qū)和蘿崗中心區(qū)。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)一般。 存貨不到 20套。 萬科城 位置好，更近市區(qū)和蘿崗中心區(qū)； 景觀資源一般；總體規(guī)模小。 聯(lián)排： 97套，其中 170－200平米有 81套。 情景洋房（ 160平米）：204套 與本項(xiàng)目三疊院形成直接競爭的有 鳳凰城、保利林語山莊、萬科城的聯(lián)排別墅、四孖屋和萬科城的情景洋房 相比鳳凰城、保利林語山莊的聯(lián)排別墅和四孖屋，有較大的產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)勢，且擁有更好的山水資源 萬科城在產(chǎn)品與三疊院相當(dāng)，但區(qū)位更好、推出更早（盡管在景觀和