【文章內容簡介】 壇 每年一度的“晉江財智論壇” 定期舉行行業(yè)經濟研討會 ? CEO、高級職業(yè)經理人培訓班 二）注入國際商務理念，提 升項目國際化品質 通過引進世界先進的商務，不僅僅豐富項目內涵，為項目創(chuàng)造了良好的人文價值，同時藝術資源的不斷滲透，能夠建立項目鮮明的形象，提升項目的品位與檔次。 會所 ? 會所功能建議 運動性功能： ? 運動多功能廳： 集合人們喜聞樂見的群眾性體育活動，如乒乓球、羽毛球等。 有需要的時候，可作為小區(qū)及企業(yè)的團體活動的場所。 ? 健康運動指導中心： 為業(yè)主提供體能測試，指導業(yè)主科學運動。 ? 小區(qū)游泳池： 在社區(qū)內設置大型園林游泳池；泳池與園林合為一體，既可作為項目園林環(huán)境的一個部分，同時作為游泳池，成為 社區(qū)會所的一個亮點。 ? 陽光健身房： 包括男女分立的健身區(qū)，男子以各式運動器械為主，女子則為韻律健身操的場所，配備專業(yè)教練。 ? 壁球館： 壁球館亦是一項時尚的運動，所需的場地及條件要求不高，在此揮動球拍，揮灑人生。 第二部分 項目營銷策劃推廣 ■ 形象定位原則 第一原則：結合城市發(fā)展規(guī)劃原則 任何一個項目首先要看的是其在城市里的區(qū)域地位如何，是處于城市發(fā)展的未來重點呢？還是處于舊城改造的熱土？又或是已經是發(fā)展成為一個成熟穩(wěn)健的生活圈？不同區(qū)域 給項目定位帶來的是戰(zhàn)略意義上的引導，它能夠決定一個項目是否能夠很快深入人心，給到消費群體一個旗幟鮮明的發(fā)展前景。套用一句地產名言“第一地段、第二地段、第三還是地段”；可以說項目定位要緊扣城市發(fā)展規(guī)劃的脈搏也是一個最基本的要求。 第二原則：市場細分原則 在房地產競爭日益激烈的今天，房地產開發(fā)商只有在充分了解市場規(guī)律的基礎上，通過科學的方法來預測一個城市房地產經濟運行的前景以及投資的可行性來減少開發(fā)投資的風險。準確的判斷一個地方的房地產市場各個層面運行的情況，全面分析市場供應的空隙結合消費群體購買偏好習慣，是項 目定位的必要條件。只有通過精確的市場細分才能挖掘并開發(fā)出具有較強市場競爭力的產品，才能在形象定位上提出獨特銷售主張的賣點。 第三原則：項目利基原則 如果說項目所在的區(qū)域地位、市場格局是決定項目形象定位的外因，那么項目本身的建筑規(guī)劃、景觀設計、戶型設計、物業(yè)管理就是決定項目形象的內因。一個項目形象定位的成功與否，必須在內外一致，形象統(tǒng)一的基礎上提出強烈感召力的廣告口號。因此，項目自身條件是制約項目形象定位的一個關鍵因素，一個細節(jié)的創(chuàng)新可以改變一個項目乃至一個開發(fā)商的市場形象地位。 第四原則：確立目標 消費群原則 項目定位離開目標群體就無從談起，目標消費群是定位項目檔次與品位的唯一標準。通過分析目前市場需求的各層面特征，挖掘潛在的消費力，為項目的形象定位確立吸引的目標，通過對目標消費群的生活習性、收入狀況、家庭結構、消費偏好等各個層面的特征分析，才可以在以后項目推廣中做到有的放矢，節(jié)省時間，爭取最大的經濟和社會效益。 第五原則：整合提升原則 在項目現(xiàn)有資源條件允許的條件下，充分挖掘項目內外因素所具備的市場潛力，整合提升出極具競爭力的項目核心開發(fā)理念；是項目形象定位的精華階段，也是決 定項目推廣營銷順暢與否的關鍵所在。整合提升需要超前的眼光和博大的見識，在同樣資源條件下，不同的人或則公司其整合提升出來項目核心開發(fā)理念就會出現(xiàn)截然相反的觀點，但市場一定有一個唯一的標準。因此，整合提升也是區(qū)別項目策劃能力的關鍵所在。 第六原則：銷售力原則 所有的項目形象定位原則都必須為項目的銷售服務，因此，銷售力是檢驗項目形象定位成功與否的唯一標準，無論項目整合提升出一個多么震撼人心開發(fā)理念，如果在實施過程中沒有起到促進銷售的作用那就一定有問題。項目形象定位必須能夠起到以下三個層面的作用：第一、提供 項目品牌發(fā)展的平臺，第二、快速提升項目市場知名度與認知度，第三、促進項目的快速銷售。我們主張項目形象定位新穎、超前、震撼、我們更主張形象定位的銷售力。 ■ 形象定位方案 “給你一個五星級的別墅” 詮釋 首先 ：晉江市作為位居“中國經濟百強縣市第六位”的重量級城市，其城市的規(guī)劃同經濟的發(fā)展腳步非常的不協(xié)調，城市化水平非常的落后。好在政府相關領導部門已經意識到了，因此晉江市“城市化”將會是今后幾年里老百姓街頭巷論的熱點話題。五星級酒店概念引入，將很大提升晉江城市化的進程，對于晉江市政 商名流都是一個較為新鮮的關注焦點，我們有意識的突出“五星級”主題就是要讓項目走在城市主流意識的源頭，讓主流群體都順其自然的關注本案，從而使得項目能夠迅速提升知名度。 其次： 作為處于城市未來市政中心的本案，以“五星級別墅”的形象面市可以很大提升項目的市場認同感，“五星級”給晉江目前在售的乃至今后幾年內可能出現(xiàn)的別墅項目，樹立起一個很難超越的經典案例。對于目標消費群體定位來說更是具備引領時代潮流的感召力。 再次： “五星級別墅”是定位于一群富裕，具備一定社會知名度及較為廣闊的交際圈的名流政 要；他們需要社會給予他們的是尊重與敬仰，作為象征社會地位階層的居所更是他們向社會證明自己的重要手段。華美國際花園將提供給他們的是“五星級”的社會階層的歸屬感，是純粹別墅“生活特區(qū)”極具高尚品位的尊崇感。 “五星級別墅”的六大計劃 一）國際智慧開發(fā)理念 華美國際花園把握晉江房地產騰飛的契機，為實現(xiàn)更多的居住夢想而努力。項目 秉承國際化開發(fā)理念，吸取國外先進的開發(fā)經驗，以“國際建筑視野”的建造理念，邀請知名公司聯(lián)手合作，社區(qū)內每個細節(jié)均達到國際化標準，為業(yè)主營造“精英生活”模式。 二）國際居 住潮流計劃 小區(qū)規(guī)劃秉乘“人與自然和諧”的超前理念，住宅布局形成大社區(qū)小組團的科學布局，符合國際居住潮流。園林設計由知名的園林設計公司設計，吸取世界各國園林特色與精華，倡導一種回歸自然的國際化理想生態(tài)居住模式，形成與自然和諧的世界級花園社區(qū)。 三）名流教育體系 項目實施與國際接軌的教育系統(tǒng)，與廈門著名的教育機構合作開辦國際雙語幼兒園、小學，并與大學城市多間大學建立了合作關系，實行留學直通車計劃，為業(yè)主子女出國留學提供資訊、聯(lián)絡一體化服務。小區(qū)內還特別設有國際青少年素質培育中心，開設 IT、芭蕾、鋼琴、繪畫、 外語口語等各類興趣班，定期邀請國內外教育專家學者講學、培訓，全方位培養(yǎng)參與國際性競爭人才。 四）健康管家計劃 社區(qū)全面實施“健康管家”計劃，為每一位業(yè)主建立私人健康檔案，引進國際一流的生命檢測醫(yī)療系統(tǒng)，定期為小區(qū)業(yè)主進行全面體檢。還有為患病業(yè)主度身訂做“康復計劃”，幫助病人制定有效醫(yī)療計劃及監(jiān)督其康復情況。 同時，小區(qū)與當地著名醫(yī)院聯(lián)合開展上門醫(yī)療服務和日常保健服務，特別設立健康“綠色通道”，業(yè)主只需要一個電話即可優(yōu)先就醫(yī)，節(jié)約了大量的時間及精力，成為健康家園最佳的體現(xiàn)。 五）國際 商務空間計劃 充分利用 整合項目華美國際酒店資源，統(tǒng)一制作“華美國際花園 VIP貴賓卡”，憑卡可以使用華美國際酒店所有國際商務設施并給予較高的優(yōu)惠。 六） 金鑰匙 物業(yè)管理服務 “ 金鑰匙 管理 就應無所不能，在合法的基礎上，客人的任何要求都能滿 足。 ” 項目不僅僅規(guī)劃“星級酒店式 VIP 管理”和“一站式物業(yè)管理”服務，同時，充分利用“華美國際酒店”引進的五星級一流的飯店服務體系“金鑰匙”服務體系，為業(yè)主提供全程、周到的服務。 ? 推廣篇 █ 銷售目標確定 銷售目標： 項目開盤六個月 售出 60%，項目總銷售周期一年半。 █ 推售原則研究 》推售指導性原則 : 第一原則：蓄勢原則 項目推廣的每一步，必須達到蓄勢待發(fā)的狀態(tài)再出擊，不打無準備戰(zhàn)或者冒失戰(zhàn)，并特別控制輕重緩急的節(jié)奏。 在項目的醞釀期，通過參加公關活動、廣告的出擊，必須先給公眾予期待和懸念，在萬眾矚目的時候瞄準出擊，給市場一個驚喜造成轟動，達到二兩撥千斤的效果。 每一次出擊后取得的效果，需要一段時間進行消化，不在這個時候浪費彈藥。在消化階段同時醞釀下一波的出擊，更重要的是為下一波的出擊積累足夠的出擊目標。 第二原則： 造勢原則 有造勢才有市場。大盤做勢，中盤做市，小盤做事。別墅盤必須形成強烈的市場差異化。 造勢： （ 1） 在推售前營造萬眾期待的氣氛 （ 2） 利用政府及媒介的權威性開展炒作 （ 3） 采用“事件行銷”活動，制造轟動效應 （ 4） 形成前堵后追、機不可失的銷售勢頭 做市： （ 1） 通過