【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 程 管理目標(biāo) : 1）對(duì)項(xiàng)目銷售價(jià)格進(jìn)行準(zhǔn)確判斷 2）在確保公司銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)銷售利益最大化： 關(guān)鍵控制點(diǎn)： 1）營(yíng)銷部負(fù)責(zé)新項(xiàng)目銷售價(jià)格制定和調(diào)整。 2）價(jià)格的確定與變更需經(jīng)過相關(guān)決策流程的審核 3）銷售價(jià)格的變動(dòng)要與銷售狀況和進(jìn)度相協(xié)調(diào) 注釋： 1）市場(chǎng)目標(biāo)均價(jià)由集團(tuán)成本中心確定 2）項(xiàng)目公司結(jié)合目標(biāo)成本、市場(chǎng)、階段戰(zhàn)略、資金狀況，營(yíng)銷、財(cái)務(wù)部共同確定，經(jīng)主管副總和總經(jīng)理批準(zhǔn)后報(bào)集團(tuán)公司決策 3）目標(biāo)均價(jià)的確定須經(jīng)集團(tuán)公司成本中心、集團(tuán)財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷中心進(jìn)行價(jià)格會(huì)審，后報(bào)集團(tuán)總經(jīng)理審批。 4）銷售價(jià)格的變更可由集團(tuán)公司營(yíng)銷中心提出，也可以由區(qū)域項(xiàng)目公司提出 5）階段性定價(jià)、銷控、提價(jià)方案由項(xiàng)目公司營(yíng)銷部負(fù)責(zé)提出，由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)在銷售過程中落實(shí)。 6）樓盤模擬價(jià)格表根據(jù)目標(biāo)均價(jià)由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)制定 7）階段性定價(jià)策略包含銷售均價(jià)和銷售率 8）階段均價(jià)須經(jīng)過項(xiàng)目公司營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、主管副總和總經(jīng)理的審核。 BACK 項(xiàng)目成本及利潤(rùn)表 全市房地產(chǎn)狀況及趨勢(shì) 區(qū)域市場(chǎng)樓盤 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤價(jià)格 客戶認(rèn)籌信息 公司品牌及項(xiàng)目品質(zhì) 成本 目標(biāo)均價(jià) 市場(chǎng) 目標(biāo)均價(jià) 項(xiàng)目推廣 目標(biāo)均價(jià) 公司階段 戰(zhàn)略 現(xiàn)金流 狀況 集團(tuán)集團(tuán)總經(jīng)理 審定 階段性定價(jià)策略 階段性銷控策略 階段性提價(jià)節(jié)奏 營(yíng)銷策略 銷售策略 調(diào)整變更 實(shí)現(xiàn) 銷售目標(biāo) 銷售日?qǐng)?bào) / 周報(bào) /月報(bào) 銷售 主管副總 審批 總經(jīng)理 審批 推廣方案 銷售方案 總經(jīng)理 審批 價(jià)格模擬 01 02 04 03 06 05 07 08 階段均價(jià) 09 集團(tuán)公司進(jìn)行 價(jià)格會(huì)審 項(xiàng)目公司進(jìn)行 價(jià)格會(huì)審 目標(biāo)均價(jià)確定 階段均價(jià)確定 采購(gòu)和應(yīng)付賬款 第七章 BACK 一、采購(gòu)計(jì)劃的訂立及審批 項(xiàng)目開始 工程部經(jīng)理 草擬采購(gòu)計(jì)劃 預(yù)算部經(jīng)理 財(cái)務(wù)經(jīng)理 復(fù)核 主管副總 /總經(jīng)理 審批 授權(quán)的 采購(gòu)計(jì)劃 討 論 修 改 通過 預(yù)算部執(zhí)行 管理目標(biāo) 1）為所有采購(gòu)行為編制計(jì)劃，采購(gòu)計(jì)劃符合公司的開發(fā)進(jìn)程； 2）公司的采購(gòu)計(jì)劃符合法規(guī) 3）按需采購(gòu)，使公司的資金得到有計(jì)劃的運(yùn)作 4）采購(gòu)計(jì)劃受到現(xiàn)金流以及預(yù)算計(jì)劃的控制，保證公司的現(xiàn)金流量，避免現(xiàn)金流出現(xiàn)短缺 關(guān)鍵控制點(diǎn) 1）工程部門應(yīng)根據(jù)存貨情況來訂立采購(gòu)計(jì)劃 2）財(cái)務(wù)部參與編制采購(gòu)計(jì)劃，調(diào)節(jié)資金需求與購(gòu)貨緊迫性之間的關(guān)系 3）采購(gòu)計(jì)劃經(jīng)過適當(dāng)?shù)膹?fù)核及管理層審批，才可以進(jìn)入正式的購(gòu)貨程序 4）計(jì)劃的修改都要有相應(yīng)依據(jù)，所有變化的需求都反映在計(jì)劃的修改中 注釋 1）根據(jù)工程合同和存貨情況匯總需求量，依據(jù)公司規(guī)定的計(jì)劃格式填寫 2）采購(gòu)計(jì)劃應(yīng)包括：采購(gòu)的數(shù)量、價(jià)格、質(zhì)量要求、供應(yīng)商選擇以及購(gòu)入進(jìn)度表 3）財(cái)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)復(fù)核采購(gòu)是否在預(yù)算范圍之內(nèi)，以及對(duì)未來現(xiàn)金流的影響，預(yù)算部經(jīng)理復(fù)核以保證對(duì)項(xiàng)目的成本控制 4）批準(zhǔn)后的采購(gòu)計(jì)劃送至預(yù)算部執(zhí)行，并送至財(cái)務(wù)部、工程部存檔備查。 01 02 04 03 03 通過 否決 否決 采購(gòu)計(jì)劃 BACK 二、供應(yīng)商的選擇 填寫采購(gòu) 計(jì)劃單 主管副總 審批 決策供應(yīng)商 01 02 03 返回 5萬以上 供應(yīng)商資格 審查 編制 招標(biāo)文件 開標(biāo) /評(píng)標(biāo) 議標(biāo) 主管副總 審批 審批 定標(biāo) 確定供應(yīng)商 5萬以下 返回 返回 管理目標(biāo) 1）選擇具有合格資質(zhì)的供應(yīng)商 2）供應(yīng)商的選擇符合公司項(xiàng)目的需要 關(guān)鍵控制點(diǎn) 1）應(yīng)根據(jù)采購(gòu)計(jì)劃來選擇合格的供應(yīng)商 2）根據(jù)采購(gòu)金額的大小，選擇不同的采購(gòu)方式，以滿足項(xiàng)目的不同需求 3）采購(gòu)計(jì)劃單經(jīng)過適當(dāng)?shù)膹?fù)核及管理層審批，才可以進(jìn)入正式購(gòu)貨程序 4）計(jì)劃的修改都有相應(yīng)依據(jù)，所有變化的需求都制作在計(jì)劃的修改中 注釋 1）根據(jù)工程合同和存貨情況匯總需求量，依據(jù)公司規(guī)定的計(jì)劃格式填寫采購(gòu)計(jì)劃單 2）對(duì)于采購(gòu)金額小于 5萬元以下的采購(gòu)可以采用議標(biāo)的形式 總經(jīng)理 審批 BACK 三、工程采購(gòu)合同的簽訂 預(yù)算部 起草合同 相關(guān)部門 備案 /備查 管理目標(biāo) 1）采購(gòu)行為由經(jīng)濟(jì)合同進(jìn)行規(guī)范保護(hù) 2）合同符合國(guó)家法律和法規(guī) 3）合同內(nèi)容足夠詳細(xì)，保護(hù)公司的利益 關(guān)鍵控制點(diǎn) 1）公司建立一套規(guī)范的訂立采購(gòu)合同機(jī)制，并以書面形式確定 2）采購(gòu)合同必須根據(jù)公司訂立的機(jī)制來訂立 3）大額的合同內(nèi)容經(jīng)過公司法律顧問的復(fù)核，才可以正式簽訂合同 4）只有具有授權(quán)的人員才能與供應(yīng)商簽訂購(gòu)貨合同 5）簽訂合同的授權(quán)由集團(tuán)公司董事會(huì)決定 6）采購(gòu)合同遞交相關(guān)部門備案（如：工程部、預(yù)算部、辦公室、財(cái)務(wù)部等） 7）用印需要的文件應(yīng)該在合同聯(lián)辦單簽字前備齊 注釋 1）簽訂合同前，采購(gòu)工程師與供應(yīng)商協(xié)商，討論，達(dá)成一致 2）所有合同簽訂需要律師審批 3）根據(jù)授權(quán)額度， 50萬元以上須報(bào)集團(tuán)公司審批， 50萬以下在總經(jīng)理授權(quán)范圍內(nèi)，集團(tuán)公司統(tǒng)一采購(gòu)不在此范圍內(nèi) 4）合同副本送交相關(guān)部門備查 01 02 05 與供應(yīng)商談判 辦公室蓋章 會(huì)審 04 預(yù)算部經(jīng)理 審核 財(cái)務(wù)經(jīng)理 審核 總經(jīng)理 審核 主管副總 審核 簽訂正式合同 律師 審核 03 集團(tuán)公司總工 /產(chǎn)品中心總監(jiān) 審核 集團(tuán)預(yù)算經(jīng)理 /總經(jīng)濟(jì)師審核 集團(tuán)公司財(cái)務(wù) 經(jīng)理審核 授權(quán)外 授權(quán)內(nèi) BACK 四、付款及入賬的控制 付款節(jié)點(diǎn) 采購(gòu)工程師 填付款申請(qǐng)單 經(jīng)理 審核 財(cái)務(wù)部經(jīng)理 審核 出納開出支票 注銷債務(wù) 會(huì)計(jì)入賬 管理目標(biāo) 1）付款符合公司的規(guī)章制度規(guī)定 2）付款依照合同規(guī)定的節(jié)點(diǎn)、金額和付款方式進(jìn)行 3）保證入賬的準(zhǔn)確性 關(guān)鍵控制點(diǎn) 1）付款申請(qǐng)需經(jīng)審批后才能付款 2）不準(zhǔn)簽發(fā)空白支票 3）支票及時(shí)送交收款人 4）已經(jīng)支付的發(fā)票應(yīng)及時(shí)標(biāo)注付款時(shí)間等記號(hào)，防止重復(fù)付款 5）付款憑證、付款申請(qǐng)等表單需事先連續(xù)編號(hào) 6）入賬前要由獨(dú)立人復(fù)核正確，復(fù)核后簽章 注釋 1）經(jīng)辦人填寫付款申請(qǐng)單 2）財(cái)務(wù)部經(jīng)理復(fù)核是否在付款信用期內(nèi) 3）批準(zhǔn)的付款單交由出納開具支票，同時(shí)應(yīng)付賬款會(huì)計(jì)作相應(yīng)的入賬 01 02 03 BACK 付款申請(qǐng)單 總經(jīng)理 審核 主管副總 審核 第八章 產(chǎn)品研發(fā)與設(shè)計(jì) BACK 一、產(chǎn)品設(shè)計(jì)流程 管理目標(biāo) 1）產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位相一致 2）產(chǎn)品的設(shè)計(jì)符合國(guó)家的設(shè)計(jì)規(guī)范 關(guān)鍵控制點(diǎn) 1）公司對(duì)各相關(guān)人員的審批權(quán)限進(jìn)行合理授權(quán) 2）嚴(yán)格產(chǎn)品圖紙的審核，確保圖紙的質(zhì)量 3）關(guān)鍵設(shè)計(jì)的審核要經(jīng)過公司嚴(yán)格的審查與評(píng)定 4）公司批準(zhǔn)的產(chǎn)品定位策略要嚴(yán)格貫徹 注釋 1）工程地質(zhì)的勘查設(shè)計(jì)由外部的地質(zhì)勘探公司進(jìn)行，并由公司產(chǎn)品中心總監(jiān)進(jìn)行審定 2）產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案是對(duì)項(xiàng)目的整體規(guī)劃，方案的設(shè)計(jì)審查需要公司相關(guān)業(yè)務(wù)部門參與 3）根據(jù)集團(tuán)公司對(duì)項(xiàng)目公司的授權(quán)，最終由集團(tuán)總經(jīng)理審批。 4）施工圖審查包括公司內(nèi)部相關(guān)業(yè)務(wù)部門的審查和政府藍(lán)圖審查中心的審查。 5）設(shè)計(jì)文件包括紙質(zhì)文件和電子文件，要及時(shí)歸檔， 6）施工過程中出現(xiàn)的變更按公司設(shè)計(jì)變更辦法執(zhí)行 01 完善 04 工程地質(zhì) 勘查報(bào)告 集團(tuán)總經(jīng)理 審批 產(chǎn)品方案 的設(shè)計(jì) 施工圖 的設(shè)計(jì) 產(chǎn)品中心總監(jiān) 審批 項(xiàng)目產(chǎn)品 定位策略 產(chǎn)品中心總監(jiān) 審核 施工實(shí)施 的監(jiān)控 工程變更的 審核或備案 05 施工圖文件 的存檔、輸出 公司內(nèi)部 方案審查 02 完善 施工圖審查 03 06 圖紙會(huì)審 工程招標(biāo)答疑 BACK 產(chǎn)品中心總監(jiān) 審批 集團(tuán)產(chǎn)品中心 組織評(píng)審 二、簽訂設(shè)計(jì)合同的控制 產(chǎn)品中心 起草合同 相關(guān)部門 備案 /備查 管理目標(biāo) 1）所有經(jīng)濟(jì)行為有合同規(guī)范和保護(hù) 2）合同符合國(guó)家法律和法規(guī) 3）合同內(nèi)容足夠詳細(xì)，保護(hù)公司的利益 關(guān)鍵控制點(diǎn) 1）公司建立一套規(guī)范的訂立合同機(jī)制，并以書面形式確定 2）合同必須根據(jù)公司訂立的機(jī)制來訂立 3）合同內(nèi)容經(jīng)過公司法律顧問的復(fù)核，才可以正式簽訂合同 4）只有具有授權(quán)的人員才能簽訂合同 5）簽訂合同的授權(quán)由董事會(huì)決定 6）合同遞交相關(guān)部門備案 注釋 1）根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，行業(yè)規(guī)范及合同范本起草合同及補(bǔ)充協(xié)議 2）所有合同簽訂需要律師審批 01 02 05 與設(shè)計(jì)人談判 辦公室蓋章 會(huì)審 04 產(chǎn)品中心總監(jiān) 審核 項(xiàng)目公司總經(jīng)理 審核 集團(tuán) 總經(jīng)濟(jì)師審核 簽訂正式合同 律師 審核 03 集團(tuán)總經(jīng)理 審核 BACK 授權(quán)外 授權(quán)內(nèi) 三、設(shè)計(jì)費(fèi)付款流程 管理目標(biāo) ： 1）保證圖紙質(zhì)量達(dá)到合同的要求 2）付款符合公司的規(guī)章制度 3） 保證付款的及時(shí)性與準(zhǔn)確性 4）保證付款的安全性，避免竄改記錄給公司造成損失 關(guān)鍵控制點(diǎn) ： 1） 付款前由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、主管副總對(duì)付款進(jìn)行審查，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、主管副總、財(cái)務(wù)經(jīng)理、集團(tuán)產(chǎn)品總監(jiān)、總經(jīng)理 /簽字認(rèn)可后方可以付款 2）對(duì)預(yù)付款的辦理要及時(shí)索要發(fā)票。 注釋 ： 1）付款由設(shè)計(jì)單位根據(jù)設(shè)計(jì)合同要求及圖紙交付情況提出申請(qǐng)。 2）對(duì)市政相關(guān)設(shè)計(jì)院根據(jù)實(shí)際情況可先以付款申請(qǐng)單的形式申請(qǐng)付款，索要發(fā)票后再簽字沖賬。 設(shè)計(jì)單位 申請(qǐng)付款 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 審查 合格 01 02 財(cái)務(wù)經(jīng)理 復(fù)核 財(cái)務(wù)部 付款 合格 設(shè)計(jì)費(fèi) 付款節(jié)點(diǎn) 設(shè)計(jì)單位 開具發(fā)票 BACK 合格 總經(jīng)理 審批 主管副總 審核 集團(tuán)產(chǎn)品中心總監(jiān)審批 第九章 BACK 工程招標(biāo)與預(yù)算 一、工程招標(biāo)與預(yù)算編制流程 管理目標(biāo) ： 1）招標(biāo)過程符合國(guó)家相關(guān)政策 2）工程項(xiàng)目的成本控制在預(yù)算之內(nèi) 3）工程項(xiàng)目的質(zhì)量符合國(guó)家要求和公司質(zhì)量管理控制要求 關(guān)鍵控制點(diǎn)： 1）招標(biāo)時(shí)選擇符合招標(biāo)條件的單位來投標(biāo)，在每個(gè)標(biāo)段上選擇不低于 3家單位投標(biāo) 2）妥善保管與招標(biāo) /投標(biāo)相關(guān)文件 3）嚴(yán)格按照招標(biāo)流程選擇合格的承包單位 4）建立保密制度，確保標(biāo)書在開標(biāo)之前的保密性 注釋： 1）和配套相關(guān)的工程如自來水，供電，熱力等國(guó)家規(guī)定的限制不采取招標(biāo)的形式 2）按照國(guó)家規(guī)定，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)公司代理招標(biāo) 3）招標(biāo)權(quán)限按集團(tuán)招標(biāo)委員會(huì)管理制度執(zhí)行 4）招標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)招標(biāo)文件的編制工作，初稿由分項(xiàng)目公司招標(biāo)委員擬定報(bào)集團(tuán)公司招標(biāo)委員最終確定； 招標(biāo)文件需委托公司法律顧問進(jìn)行審核 5）合同聯(lián)辦，簽訂正式合同 委托招標(biāo) 代理公司 初步的 資格預(yù)審 編制 招標(biāo)文件 簽訂 施工合同 項(xiàng)目設(shè)立 招標(biāo)委員會(huì) 審核 選定入選 單位 /發(fā)標(biāo) 相符 01 02 03 約定日期 開標(biāo) /評(píng)標(biāo) 發(fā)布招標(biāo) 公告 承包商 檔案資料 編制投標(biāo) 預(yù)算和標(biāo)底 04