【文章內(nèi)容簡介】 700㎡樓層數(shù) 33層層高 電梯 10部三菱品牌電梯（高區(qū) 4部 +低區(qū) 4部 +消防梯 2部）空調(diào) 特靈品牌中央空調(diào)本案6樓 2233層平面圖6樓 820層平面圖平面圖基本信息 l案例二 —— 之心城環(huán)球中心（ 13000元 /平米）項目名稱 之心城產(chǎn)證歸屬 蜀山區(qū)項目位置 肥西路與長江路交口西南 開發(fā)商 梅園投資置業(yè)有限公司施工單位 浙江中城總建筑面積 10萬平方米占地面積 11公頃車位比 1300個物業(yè)費 萬達物業(yè) /㎡ /月大堂 12米挑高大堂， 880㎡豪華寫字大堂戶型面積 1002023㎡自由組合樓層數(shù) 36層， 7層商場（自持） +上面的 836層（共 29層）寫字樓， B棟 17層寫字樓已整體出售，預(yù)計 9月份試營業(yè) 層高 4米電梯 10部品牌電梯空調(diào) 品牌中央空調(diào)本案推導(dǎo)推導(dǎo)結(jié)論：p從分布區(qū)域來看，合肥寫字樓主要集中于政務(wù)區(qū)、北一環(huán)、南一環(huán)、長江路沿線四大區(qū)域。p從寫字樓體量來看，四大區(qū)域不乏大體量樓盤，未來可售體量比較大。p從物業(yè)檔次來看，隨著政務(wù)區(qū)區(qū)域形象品質(zhì)不斷提升，政務(wù)區(qū)的寫字樓集群效應(yīng)正在逐漸形成，區(qū)域不斷涌起出高端寫字樓物業(yè)。p從價格來看，萬達、之心城、 IFC等城市最中心處的寫字樓物業(yè)，價格相對比較高，單價均在 12023+。政務(wù)區(qū)寫字樓的單價在 11000左右；其他區(qū)域價格在 60009000之間。寫字樓 “ 區(qū)域化 ” 加強，未來前景是樂觀的，但市場競爭壓力也比較大區(qū)域市場分析 小結(jié)項目周邊重點個案分析實地考察本案周邊情況，甄選 4大同類物業(yè)進行重點分析 ……四大競品分析本案周邊項目西湖國際廣場 港匯廣場西環(huán)中心廣場 新華國際廣場總建面 36萬㎡ 容積率 寫字樓面積 15萬㎡ 綠化率 %目前均價 900011000元 /平方米 規(guī)劃特征 三棟超百米 5A甲級智能化寫字樓、三棟精裝公寓、四棟高層住宅、 5萬方國際商業(yè)廣場及商業(yè)步行街 外部配套 交通便利；商場、超市，學校等生活配套齊全自身配套 4000㎡空中花園、 5A智能化、 2023㎡商務(wù)會議中心、 2023㎡員工餐廳標準層層高 25層，層高 標準層面積 1800㎡戶型面積 1301875平米，分割、整層銷售 電梯 8部電梯大堂 600㎡五星級大堂， 中央空調(diào) 品牌中央空調(diào)外立面 花崗巖干掛石材、玻璃幕墻車位 1:1 / 2023個銷售情況 C座寫字樓均價 9000—11000 元 /平米，面積在1301875平米之間 優(yōu)惠措施 C棟目前在售，實行 3年返祖政策，一次性 98折，按揭無優(yōu)惠； B棟、 A棟計劃整棟出售。去化速度 C棟 2023年 6月 11日開盤，可售面積 ㎡，已銷售 ㎡，銷售率為 35%項目價值點 地段優(yōu)勢明顯，蜀山區(qū)核心地段，周邊配套完善新華集團自身品牌客戶關(guān)注點 項目所處地段繁華城市綜合體，配套完善周邊配套設(shè)施完善，人氣旺盛戶型 分割及整層銷售，面積選擇性較多，可選范圍廣新華國際廣場平面圖總建面 28萬㎡ 容積率 5. 2寫字樓面積 6萬㎡ 綠化率 40%目前均價 8100元 /平米 規(guī)劃特征 “ 甲級寫字樓 ” “ 酒店式公寓 ” “ 高檔住宅 ” “ 休閑運動公園 ” 及 “ 主題購物商業(yè)街區(qū) ” 的有機結(jié)合 外部配套 交通便利；商場、超市，學校等生活配套齊全自身配套 14層商業(yè)標準層層高 27層，層高 標準層面積 2500㎡戶型面積 518層 76300多平米分間戶型、 1927層 2500多平米整層 電梯 10部電梯大堂 900米精裝大堂、 9米挑高中央空調(diào) 品牌中央空調(diào)外立面 涂料及玻璃幕墻車位 1:1銷售情況 1927整層銷售，只剩 27層； 518層還剩少量房源優(yōu)惠措施 一次性 98折，按揭 99折去化速度 2023年 9月 9日開盤，可售面積 ㎡，已銷售 ㎡，銷售率為 62%項目價值點 地段優(yōu)勢明顯周邊配套完善商業(yè)配套齊全客戶關(guān)注點 地段繁華城市綜合體，配套完善配套設(shè)施完善，周邊人氣旺盛戶型 分割及整層銷售，面積選擇性較多，可選范圍廣西環(huán)中心廣場 匯峰大廈平面圖520層平面圖 2127層平面圖總建面 31萬㎡ 容積率 寫字樓面積 ㎡ 綠化率 %目前均價 7000元 /平米 規(guī)劃特征 涵蓋高層景觀華宅、高端寫字樓、時尚公寓、一站式 Shopping Mall 外部配套 交通便利；商場、超市，學校等生活配套齊全自身配套 18層商業(yè)標準層層高 25層，層高 標準層面積 1200㎡戶型面積 53108㎡， 53㎡為主力戶型 電梯 5部電梯大堂 普通的挑高大堂中央空調(diào) 無外立面 干掛石材、玻璃幕墻車位 1: 銷售情況 10層、 24層還有部分房源優(yōu)惠措施 一次性 97折，按揭總價減 2萬去化速度 2023年 12月 8日開盤，寫字樓可售面積約為 萬方，但已銷售 ㎡，銷售率為 55%項目價值點 地段優(yōu)勢明顯周邊配套完善戶型面積小，適合投資客戶關(guān)注點 地段繁華交通便捷周邊配套設(shè)施完善置業(yè)門檻戶型 SOHO公寓，面積較小，更適合投資或小公司自用需求港匯廣場 SOHO公寓總建面 61萬㎡ 容積率 寫字樓面積 ㎡ （在售） 綠化率 40%目前均價 7500元 /平米 ，最低價 7100元 /平米左右規(guī)劃特征集商業(yè)、休閑、娛樂、住宅、辦公、 SOH0商務(wù)公寓、特色酒店為一體的超大型城市綜合體，寫字樓定位為 “ 為中小企業(yè)搭建低成本集約商務(wù)平臺 ” 外部配套 交通十分便利；生活配套十分齊全自身配套 一層樓做商務(wù)會議室，并配備高規(guī)格的會議設(shè)備 標準層層高 27層，層高 標準層面積 2075㎡戶型面積 58—121 平米 ㎡電梯 8部 西子奧的斯 電梯大堂 420平米 中央空調(diào) 品牌中央空調(diào)外立面 7000塊優(yōu)質(zhì)石材打造而成，配以玻璃幕墻 車位 1: 1銷售情況 B座目前僅 8—13 層房源在售， 8梯 29戶優(yōu)惠措施 在交房之前的這兩年時間里，項目按照 40元 /㎡ /月的標準把租金全部返還給已購房客戶 ，一次性付款 95折，按揭 99折去化速度 2023年 11月 15日開盤，可售面積約為 萬方，但已銷售 ㎡，銷售率比較低項目價值點 地段優(yōu)勢明顯周邊配套完善宋都的開發(fā)商品牌客戶關(guān)注點 地段繁華交通便捷周邊配套設(shè)施完善價格戶型 面積適中，自用投資皆宜西湖國際廣場類型 西湖國際廣場 港匯廣場 匯峰大廈 新華國際廣場寫字樓體量 6萬方 15㎡樓層數(shù)、層高 27層， 25層， 27層， 25層， 大堂（挑高） —— 9米 戶型面積及標準層面積58121㎡， 2070㎡53108㎡，1200㎡76300㎡自由分割， 2500整售1301875㎡，1800㎡電梯數(shù)量 8部 5部 10部 8部外立面 7000塊優(yōu)質(zhì)石材打造而成，配以玻璃幕墻 干掛石材、玻璃幕墻涂料及玻璃幕墻 花崗巖干掛石材、玻璃幕墻停車位 1:1 1: 1:1 1:1價格 7500元 /㎡ 7000元 /㎡ 8100元 /㎡ 9800元 /㎡銷售進度（網(wǎng)上備案）去年 11月開盤，銷售率 5%去年 12月開盤，銷售率55%10年 9月開盤，銷售率 62%C棟樓去年 6月開盤，銷售率35%四大競品主要參考因素對比p由于 4個項目地下 14層或 18層都是商業(yè)部分，暫未銷售，但已列入總體量中，此處的銷售率有點縮水，所以實際銷售率 可以考慮在原來基礎(chǔ)上增加10%左右結(jié)論：p從供應(yīng)量來看，項目周邊目前在售寫字樓體量約估為 10多萬方（不包括未推售的寫字樓部分），但新華國際及西湖中心廣場后期將有新的體量推出， 后期周邊市場總推貨量在 35萬左右 。p從自身參考因素來看，周邊寫字樓大多數(shù)樓層數(shù)為 25層或 27層，層高都在 ，帶有精裝挑高大堂；在電梯數(shù)量上，除港匯 SOHO公寓 5部電梯，其他多在 8部以上；外立面多以干掛石材配以玻璃幕墻為主，停車位配比基本比較合理。p從去化速度來看，純寫字樓新華國際，一年去化量在 ；其他項目去化相對緩慢些。新華國際和西湖國際 （中小戶型為主）， 對本案威脅較大項目周邊個案分析 小結(jié)項目品牌認知近 30載輝煌發(fā)展歷史合肥城改集團公司p成立時間： 1983年 9月成立；p企業(yè)屬性：國有房地產(chǎn)企業(yè)；p企業(yè)原名：合肥市改造工程指揮部。國有企業(yè) 深耕厚積p舊城改造之住宅項目：相繼改造金寨路、長江西路、壽春路，建設(shè)了安慶路、義倉巷等 19個住宅區(qū)；代表項目有琥珀山莊（高檔住宅）、安居苑、新景花園。p城市中心之辦公項目：建成了九州大廈、黃山大廈（合肥地標建筑）、天都大廈、農(nóng)行大廈、金城大廈等 10余幢高層建筑。p繁華地段之商業(yè)項目：城隍廟（合肥最具文化底蘊、影響力最為廣泛的專業(yè)市場）、七桂塘（合肥第一個商業(yè)步行街，女人街屬其中一部分）兩個大型市場。傳世項目 演繹經(jīng)典累計開發(fā)面積達 200多萬方p在舊城改造中，首創(chuàng) “ 統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè) ”經(jīng)驗被載入《中華人民共和國城市規(guī)劃法》。p在琥珀山莊開發(fā)建設(shè)中，公司以高起點、高標準、高效率、高科技含量創(chuàng)建了一個高水平的住宅區(qū)，囊括了建設(shè)部城市住宅小區(qū)建設(shè)試點綜合金牌獎和規(guī)劃、設(shè)計、施工質(zhì)量、科技進步、優(yōu)秀領(lǐng)導(dǎo)、優(yōu)秀管理等全部最高獎項， 并榮獲全國建筑工程質(zhì)量最高獎 —— 魯班獎 ；受到安徽省人民政府的通令嘉獎。p1998年初，公司又被建設(shè)部授予 “ 八五 ” 期間全國工程建設(shè)管理先進管理先進單位稱號。行業(yè)先鋒 專業(yè)領(lǐng)先擁有較高的知名度和美譽度，大眾認同感較強項目自身價值研判項目經(jīng)濟技術(shù)指標 項目層高：p1F： ；p 4F： ；p517層： ；p1727層： 。項目自身價值研判 關(guān)鍵詞一：品牌品牌： 合肥城改集團， 1983年成立，近 30年的光輝歷史，開發(fā)的項目有琥珀山莊、黃山大廈、城隍廟、女人街等城市中最具代表性的建筑精品。保障： 豐富的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、雄厚的資金實力，為客戶提供最強大的實力保障。 國企開發(fā)品牌是本案最重要的核心優(yōu)勢之一，而且較之周邊的項目而言，本案的開發(fā)商品牌無疑是安徽地產(chǎn)行業(yè)的龍頭老大，是本案具有針對性、能夠撼動市場的核心競爭力之一?？偨Y(jié)項目自身價值研判 關(guān)鍵詞二：地段區(qū)位： 黃山路與潛山路交叉口，扼守政務(wù)區(qū)、主城區(qū)、蜀山區(qū)三區(qū)交匯處；四至： 項目周邊有主要的交通干道（黃山路與潛山路）。外部配套： 地塊周邊生活配套齊全。 本案的市中心地段是項目很大優(yōu)勢之一，但與周邊項目相比，區(qū)域地段及配套資源是同質(zhì)化的， 本案需要針對性的的核心競爭力?？偨Y(jié)項目自身價值研判 關(guān)鍵詞三：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)： 國際流行的核心筒結(jié)構(gòu)，有效提高得房率，可以給客戶帶來更多的使用面積；面積： 面積偏小，可以自由組合，可選擇的空間比較大，更有利于后期針對投資客戶和自用客戶進行合理劃分。配置： 14層裙樓底商，作為寫字樓自身配套； 5層以上 、 ，完全滿足辦公客戶對層高的要求。 戶型產(chǎn)品以中小面積為主，可以自由組合，充分滿足投資、自用的兩部分客群需求。但與周邊競爭樓盤相比，本案的平層面積與 5部電梯的比例不如周邊項目，產(chǎn)品價值是其優(yōu)勢之一，但優(yōu)勢不是十分凸顯?？偨Y(jié)項目 SWOT分析 優(yōu)勢（ S）優(yōu)勢 ■ 國企品牌開發(fā) 30載輝煌歷史近 30年輝煌發(fā)展歷史的城改集團，成功建成黃山大廈、農(nóng)行大廈、天都大廈等城市標志性建筑，以及城隍廟、七桂塘（女人街屬其中一部分）等合肥最具文化意蘊的專業(yè)市場和合肥第一個商業(yè)步行街，具有豐富經(jīng)驗和雄厚實力的大型國企確保優(yōu)質(zhì)精品?！?黃潛核心板塊 三大區(qū)域交匯坐鎮(zhèn)黃山路與潛山路黃金交口，占據(jù)政務(wù)區(qū)、主城區(qū)、蜀山區(qū)三大區(qū)域核心交接處，盡攬三大繁華區(qū)域帶來的頂級城市配套?！?城市任督二脈 迅捷交通體系黃山路、潛山路，城市景觀形象大道，連接城市東西、南北的重要樞紐，縱橫包河區(qū)、政務(wù)區(qū)、蜀山區(qū)、高新區(qū)四大主城板塊；數(shù)十條公交線路穿行而過，合作化路高架、長江路高架、輕軌二號線近在咫尺，立體交通網(wǎng)絡(luò)，天然辦公場所?！?高端項目匯聚 商務(wù)配套完善周邊匯聚新華國際廣場、西環(huán)中心廣場等高端項目，生活配套十分齊全；科大、安大、炮院等高校林立，人文氛圍濃郁；天鵝湖、大蜀山城市中罕見的自然景觀， 3分鐘盡享。工作、生活、休閑，隨意切換?！?靈動自由空間 投資自用皆宜國際流行核心筒設(shè)計，有效提高得房率；全框架剪力墻，可實現(xiàn)戶型自由分割組合，滿足不同行業(yè)、不同集團發(fā)展的多功能配置需求；中小戶型面積，投資門檻低、收益高。項目 SWOT分析 劣勢（ W）劣勢 ■ 體量較小，難成氣候整個項目，僅一棟寫字樓，總體量約為 ，辦公體量為 ，體量一般，而且知名度暫不如周邊項目，短時間內(nèi)很難與周邊項目相抗衡?！?政務(wù)區(qū)寫字樓集聚氣候正