【正文】 勢明顯，蜀山區(qū)核心地段，周邊配套完善新華集團自身品牌客戶關注點 項目所處地段繁華城市綜合體，配套完善周邊配套設施完善，人氣旺盛戶型 分割及整層銷售，面積選擇性較多，可選范圍廣新華國際廣場平面圖總建面 28萬㎡ 容積率 5. 2寫字樓面積 6萬㎡ 綠化率 40%目前均價 8100元 /平米 規(guī)劃特征 “ 甲級寫字樓 ” “ 酒店式公寓 ” “ 高檔住宅 ” “ 休閑運動公園 ” 及 “ 主題購物商業(yè)街區(qū) ” 的有機結合 外部配套 交通便利；商場、超市，學校等生活配套齊全自身配套 14層商業(yè)標準層層高 27層，層高 標準層面積 2500㎡戶型面積 518層 76300多平米分間戶型、 1927層 2500多平米整層 電梯 10部電梯大堂 900米精裝大堂、 9米挑高中央空調(diào) 品牌中央空調(diào)外立面 涂料及玻璃幕墻車位 1:1銷售情況 1927整層銷售，只剩 27層； 518層還剩少量房源優(yōu)惠措施 一次性 98折，按揭 99折去化速度 2023年 9月 9日開盤，可售面積 ㎡，已銷售 ㎡，銷售率為 62%項目價值點 地段優(yōu)勢明顯周邊配套完善商業(yè)配套齊全客戶關注點 地段繁華城市綜合體，配套完善配套設施完善，周邊人氣旺盛戶型 分割及整層銷售，面積選擇性較多，可選范圍廣西環(huán)中心廣場 匯峰大廈平面圖520層平面圖 2127層平面圖總建面 31萬㎡ 容積率 寫字樓面積 ㎡ 綠化率 %目前均價 7000元 /平米 規(guī)劃特征 涵蓋高層景觀華宅、高端寫字樓、時尚公寓、一站式 Shopping Mall 外部配套 交通便利；商場、超市，學校等生活配套齊全自身配套 18層商業(yè)標準層層高 25層，層高 標準層面積 1200㎡戶型面積 53108㎡， 53㎡為主力戶型 電梯 5部電梯大堂 普通的挑高大堂中央空調(diào) 無外立面 干掛石材、玻璃幕墻車位 1: 銷售情況 10層、 24層還有部分房源優(yōu)惠措施 一次性 97折，按揭總價減 2萬去化速度 2023年 12月 8日開盤，寫字樓可售面積約為 萬方，但已銷售 ㎡，銷售率為 55%項目價值點 地段優(yōu)勢明顯周邊配套完善戶型面積小，適合投資客戶關注點 地段繁華交通便捷周邊配套設施完善置業(yè)門檻戶型 SOHO公寓，面積較小，更適合投資或小公司自用需求港匯廣場 SOHO公寓總建面 61萬㎡ 容積率 寫字樓面積 ㎡ （在售） 綠化率 40%目前均價 7500元 /平米 ，最低價 7100元 /平米左右規(guī)劃特征集商業(yè)、休閑、娛樂、住宅、辦公、 SOH0商務公寓、特色酒店為一體的超大型城市綜合體，寫字樓定位為 “ 為中小企業(yè)搭建低成本集約商務平臺 ” 外部配套 交通十分便利；生活配套十分齊全自身配套 一層樓做商務會議室，并配備高規(guī)格的會議設備 標準層層高 27層，層高 標準層面積 2075㎡戶型面積 58—121 平米 ㎡電梯 8部 西子奧的斯 電梯大堂 420平米 中央空調(diào) 品牌中央空調(diào)外立面 7000塊優(yōu)質(zhì)石材打造而成，配以玻璃幕墻 車位 1: 1銷售情況 B座目前僅 8—13 層房源在售， 8梯 29戶優(yōu)惠措施 在交房之前的這兩年時間里，項目按照 40元 /㎡ /月的標準把租金全部返還給已購房客戶 ，一次性付款 95折，按揭 99折去化速度 2023年 11月 15日開盤，可售面積約為 萬方，但已銷售 ㎡，銷售率比較低項目價值點 地段優(yōu)勢明顯周邊配套完善宋都的開發(fā)商品牌客戶關注點 地段繁華交通便捷周邊配套設施完善價格戶型 面積適中，自用投資皆宜西湖國際廣場類型 西湖國際廣場 港匯廣場 匯峰大廈 新華國際廣場寫字樓體量 6萬方 15㎡樓層數(shù)、層高 27層， 25層， 27層， 25層， 大堂（挑高） —— 9米 戶型面積及標準層面積58121㎡， 2070㎡53108㎡，1200㎡76300㎡自由分割， 2500整售1301875㎡，1800㎡電梯數(shù)量 8部 5部 10部 8部外立面 7000塊優(yōu)質(zhì)石材打造而成，配以玻璃幕墻 干掛石材、玻璃幕墻涂料及玻璃幕墻 花崗巖干掛石材、玻璃幕墻停車位 1:1 1: 1:1 1:1價格 7500元 /㎡ 7000元 /㎡ 8100元 /㎡ 9800元 /㎡銷售進度（網(wǎng)上備案）去年 11月開盤，銷售率 5%去年 12月開盤，銷售率55%10年 9月開盤，銷售率 62%C棟樓去年 6月開盤，銷售率35%四大競品主要參考因素對比p由于 4個項目地下 14層或 18層都是商業(yè)部分，暫未銷售，但已列入總體量中，此處的銷售率有點縮水，所以實際銷售率 可以考慮在原來基礎上增加10%左右結論：p從供應量來看，項目周邊目前在售寫字樓體量約估為 10多萬方（不包括未推售的寫字樓部分），但新華國際及西湖中心廣場后期將有新的體量推出， 后期周邊市場總推貨量在 35萬左右 。 本案的市中心地段是項目很大優(yōu)勢之一，但與周邊項目相比，區(qū)域地段及配套資源是同質(zhì)化的， 本案需要針對性的的核心競爭力。項目 SWOT分析 威脅（ T）威脅 ■ 項目周邊同類樓盤的競爭本案周邊，有正在銷售的新華國際廣場、西湖國際廣場、匯峰大廈等項目，而且前兩個項目后期將有相當大體量的寫字樓上市，對本案構成很大的競爭威脅。職業(yè)描述 部分個體經(jīng)營戶、創(chuàng)業(yè)型的智力、貿(mào)易、 IT、中介等中小服務企業(yè)。收入描述 年收入 30萬元以上，經(jīng)濟基礎較強，事業(yè)穩(wěn)定。 寫字樓客群定位目標客群定位 購買動機 該類客戶流動資金充裕、購買力強，屬穩(wěn)健、理性型購買群體。 前景），前者強調(diào)對投資客戶的意義，后者彰顯對自用客戶的發(fā)展；pPE： Peakenvironments（巔峰 從傳播角度來看，整個案名朗朗上口，易記、易于后期的宣傳和推廣。 甲方可以將使用帳號無償提供給入駐企業(yè)，入駐企業(yè)可以借此無償獲得智庫數(shù)以百萬計的最新資訊及素材。蓄客認籌期： 形成廣度的營銷宣傳，以提升項目形象，逐步形成 以定向目標客戶宣傳的雙重營銷216。（執(zhí)行時間依據(jù)拓展情況而定）p 組織 10名銷售員或兼職銷售員，按照每人 20人的指標（要求公務員 2－4人、企業(yè)主占 4－ 10人、教師 /醫(yī)生占 2－ 4人、其他 2－ 5人）組織一對一的針對性營銷、調(diào)研。商業(yè)自身研判 —— 商圈氛圍 項目周邊有新華國際廣場、西環(huán)國際廣場、港匯廣場等商業(yè)項目，將與本案一起組成未來的最具影響力的黃潛商圈；而且項目周邊高端項目林立，隨著周邊項目的交房入住，區(qū)域人氣、商業(yè)氛圍將不斷得到提升，周邊各類物業(yè)的租金水平也將得到很大的提高。銷售政策建議小眾媒體：針對自用客戶 —— 在合肥市老城區(qū)辦公場所和商務場所深入傳播，吸引使用者和購買客戶的關注。3 開盤強銷期 10月 20日10月 21日 12月 20日 經(jīng)過前期充分的準備、實現(xiàn)開盤熱銷。本案資源優(yōu)化 3——“ 裝飾定制設計” 本案客群多數(shù)為自用客戶，交付后即面臨裝飾問題。提煉出這類企業(yè)的共性，定位本案，能形成本案的差異性。以城市 “PEAK” 領域作為寫字樓的新概念，表現(xiàn)出寫字樓的綜合性和高端性，既是同類型物業(yè)形態(tài)中的精致之作，更是寫字樓發(fā)展時代巔峰和城市發(fā)展的首席標志，巔峰不在于高度，更在于寫字樓的品質(zhì)。此類客戶最為關心的問題是：投資回報率。行為特征 成熟穩(wěn)重，經(jīng)常出沒于寫字樓、酒店等商務社交場合，社會應酬較多，但能兼顧家庭。外地將合肥作為戰(zhàn)略發(fā)展中心，設立區(qū)域總部的實力企業(yè)。■ 政務區(qū)寫字樓集聚氣候正在形成從寫字樓區(qū)域發(fā)展來看，政務區(qū)毫無疑問的成為未來寫字樓聚集之地，寫字樓區(qū)域化正在不斷加強。保障： 豐富的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、雄厚的資金實力，為客戶提供最強大的實力保障。p從物業(yè)檔次來看，隨著政務區(qū)區(qū)域形象品質(zhì)不斷提升，政務區(qū)的寫字樓集群效應正在逐漸形成，區(qū)域不斷涌起出高端寫字樓物業(yè)。u前期大量推廣，營銷活動，讓產(chǎn)品在大多數(shù)人心中印象深刻，加深客戶對產(chǎn)品的好奇，激發(fā)人們對產(chǎn)品了解的好奇心。銷售面積達到近 30萬平方。 環(huán)球廣場圣大國際廣場逐漸被市場淘汰部分進入租賃市場，標定了合肥高檔寫字樓的形象 個別開發(fā)商進入市場化寫字樓開發(fā)，產(chǎn)品以中低端為主寫字樓開發(fā)被市場看好，供應量放大，市場快速發(fā)展，產(chǎn)品開始細分寫字樓市場化時間不長，對諸如地段、產(chǎn)品、服務、客戶素質(zhì)等寫字樓評價標準尚未建立。高檔物業(yè)（甲級寫字樓）(1)樓宇品質(zhì)： 建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標準，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習慣稱謂。盤點，2023房地產(chǎn)政策 ……2023年，房產(chǎn)政策繼續(xù) “ 不放松 ” ，住宅市場一直處于低迷中 ……p雖然，央行在近幾個月兩次下調(diào)存款準備金率，但是對房地產(chǎn)市場影響甚微；p雖然，近期不斷傳來銀行將重新執(zhí)行首套房利率優(yōu)惠政策，但銀行也一再強調(diào)僅限于優(yōu)質(zhì)客戶，至于此處的優(yōu)質(zhì)客戶，條件也是相當苛刻的；p雖然，一直在傳說政策即將放松，但是相關權威部門也在不斷重申 “繼續(xù)嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策 ”。 （ 4）服務品質(zhì)標準： A級服務品質(zhì)一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對入住企業(yè)的專業(yè)化商務服務上。 (3)客戶進駐： 有知名的國內(nèi)外大公司，客戶大多是進行研發(fā)、技術服務、電子商務或知名品牌代理等方面的業(yè)務。上升，導致后勁不足。說明市場還是比較不成熟。 東怡金融廣場產(chǎn)證歸屬 廬陽區(qū)項目位置 合肥市阜南路 168號開發(fā)商 合肥東怡酒店有限公司投資商 安徽安糧地產(chǎn)有限公司景觀規(guī)劃 深圳市建筑設計總院設計公司施工單位 浙江寶業(yè)建設集團有限公司總建筑面積 16萬平方米占地面積 車位比 /車位數(shù) 1： 物業(yè)費 5元 /㎡ /月戶型面積 A區(qū)整棟銷售（招商銀行）， B區(qū) 30層以下還剩少量房源，目前大部分半層、整層出售， C區(qū)規(guī)劃中17層以下每層分 8區(qū)出售，面積在 300㎡左右； 28層以下每層分 4區(qū)出售，整層 1900㎡左右樓層數(shù) 46層層高 本案平面圖616F 1728F2939F 4046F核心驅(qū)動力未來發(fā)展趨勢租金 /售價租售狀況片區(qū)分析南一環(huán)片區(qū) — 沿屯溪路展布，項目較新，聚集合肥當?shù)仄髽I(yè)? 交通方便? 物業(yè)價格相對較低? 產(chǎn)業(yè)結構穩(wěn)定? 租金： 4060元 /m2/月? 售價： 900015000元 /m2p 本區(qū)寫字樓眾多，品質(zhì)相對比較高端，國際金融中心作為區(qū)域內(nèi)高端寫字樓的市場空白形象出現(xiàn)。p城市中心之辦公項目：建成了九州大廈、黃山大廈（合肥地標建筑）、天都大廈、農(nóng)行大廈、金城大廈等 10余幢高層建筑?？偨Y項目 SWOT分析 優(yōu)勢（ S）優(yōu)勢 ■ 國企品牌開發(fā) 30載輝煌歷史近 30年輝煌發(fā)展歷史的城改集團，成功建成黃山大廈、農(nóng)行大廈、天都大廈等城市標志性建筑，以及城隍廟、七桂塘（女人街屬其中一部分）等合肥最具文化意蘊的專業(yè)市場和合肥第一個商業(yè)步行街，具有豐富經(jīng)驗和雄厚實力的大型國企確保優(yōu)質(zhì)精品?！?黃潛絕佳板塊 城市中央?yún)^(qū)域坐鎮(zhèn)黃山路與潛山路黃金交口，占據(jù)政務區(qū)、主城區(qū)、蜀山區(qū)三大區(qū)域核心交接處，盡攬三大繁華區(qū)域帶來的頂級配套和商務辦公所需的外部環(huán)境。本市商務自用客群重要客群描述區(qū)域特征 分布于合肥市各個區(qū)域，在市區(qū)或臨近周邊工作和生活。省內(nèi)其他城市或省外部分投資客目標客戶購買動機純自用型 純投資型客戶 先投資后自用型 部分投資部分自用型寫字樓客群定位目標客群定位 購買動機 此消費群在進行購買比較時，以物業(yè)的經(jīng)濟實用為主，也比較注重大廈的硬件和軟件素質(zhì)。中小型創(chuàng)業(yè)型企業(yè)中小型發(fā)展型企業(yè)中小型的投資者功能定位思考本案未來客戶可持續(xù)發(fā)展型企業(yè)他們大都是這樣的：這類企業(yè)雖然處于起步或發(fā)展階段，但發(fā)展苗頭勢不可擋； 這類企業(yè)雖然資金不是十分雄厚，但未來前景不可預估；這類企業(yè)雖然成立時間不長，但他們對自身未來發(fā)展有著明確的規(guī)劃；這類企業(yè)在自己所屬行業(yè)中已形成一定的影響力 ……可持續(xù)發(fā)展型企業(yè)什么樣的共性？功能定位思考 功能定位思考： 本案功能點的優(yōu)勢，歸結在項目的 “ 可持續(xù)性 ” 上來體現(xiàn)，我們打造的是 “ 可持續(xù)性的寫字樓 ”。項目主題概念 —— 方向三3S 概念商務中心Smart (靈活 ) Self（自主 ） Spirit （活力） psmart 靈活 —— 寫字樓實用性和靈活性pself 自主 —— 可以根據(jù)客戶需求自主變化組合形式pspirit 活力 —— 入駐企業(yè)積極具有活力 靈活的寫字樓空間，個性化辦公模式，彰顯合肥概念商務空間的領跑者。是美國最古老、最有文化價值的城市之一。資源優(yōu)化資源優(yōu)化 7以獎托勢2