【正文】 優(yōu)勢 )Equipment ( 智能化設施優(yōu)勢 )“PEAK” 領域領域 釋義： “PEAK” 原意為：巔峰、頂峰、至高點。這樣，不僅能夠形成快銷、熱銷，更可以最大化的挖掘項目經濟價值！項目主題概念項目主題概念 —— 方向一3E 可持續(xù)性寫字樓Environment ( 環(huán)境優(yōu)勢 )Economy ( 經濟優(yōu)勢 )Equipment ( 智能化設施優(yōu)勢 )p “3E” 概念，由美國著名的建筑師 J. L. WILLIAM 提出，將寫字樓最重要的元素——— Environment ( 環(huán)境優(yōu)勢 )、 Economy ( 經濟優(yōu)勢 )與 Equipment ( 智能化設施優(yōu)勢 )合為一體，在西方發(fā)達國家影響很大并已得到廣泛推廣，曼哈頓、東京、倫敦等多個地區(qū)已經形成了 3E新概念寫字樓的新趨勢。此類客戶最為關心的問題是：使用價值、性價比、后期經營管理、投資價值等。此類客戶最為關心的問題是：產品的投資價值和項目后期經營狀況。 預計此類客戶將占項目銷售比例的 40%左右，戶型選擇一般在 40~60平米左右 ，求低總價低投入來降低投資風險。 預計此類客戶將占項目銷售比例的 45%左右，面積 選擇一般在 100平米左右，意向本案大套或小套合并購買 。心理特征 看重整體市場，價格敏感度不高，比較看重朋友的口碑推薦。職業(yè)描述 個私經營戶、資深公務員、大型企業(yè)高管。心理特征 有豐富的社會閱歷，有較強的個人認知能力，較為精明，比較理性。職業(yè)描述 政府機關高級公務員，國有大中型企業(yè)中高層，中小企業(yè)主，中高級知識分子，個體工商戶。心理特征 受過良好的教育，個性較強，為人精明，敢于冒險和挑戰(zhàn)。年齡特征 年齡 30—340 歲，處于社會新興階層。邊緣客群：外地部分投資客（包括安徽省內與省外）。■高端項目匯聚 商務配套齊全匯聚新華國際廣場、西環(huán)國際廣場等高端項目，繁華商業(yè)正中心；科大、安大、炮院等高校林立，人文氛圍濃郁；盡攬?zhí)禊Z湖、大蜀山城市中罕見的自然景觀?！龇慨a調控政策，一定程度上使投資客戶數(shù)量銳減房地產調控政策，雖然對住宅市場造成了嚴重的影響，但是從市場數(shù)據(jù)來看，調控政策也使大部分投資客戶退出不動產投資，市場投資客戶數(shù)量大減?！?黃潛望板塊具有廣闊的發(fā)展空間雖然寫字樓的區(qū)域化在不斷加強，但是黃潛望板塊近幾年由于高端住宅項目群集，在市場已經形成很高的知名度， 黃潛望板塊的絕版性大家有目共睹，隨著高端社區(qū)陸續(xù)交房入住，租賃需求將越發(fā)旺盛，升值前景將越發(fā)開闊。項目 SWOT分析 劣勢（ W）劣勢 ■ 體量較小，難成氣候整個項目，僅一棟寫字樓，總體量約為 ，辦公體量為 ，體量一般，而且知名度暫不如周邊項目，短時間內很難與周邊項目相抗衡。■ 城市任督二脈 迅捷交通體系黃山路、潛山路，城市景觀形象大道，連接城市東西、南北的重要樞紐，縱橫包河區(qū)、政務區(qū)、蜀山區(qū)、高新區(qū)四大主城板塊；數(shù)十條公交線路穿行而過，合作化路高架、長江路高架、輕軌二號線近在咫尺，立體交通網(wǎng)絡，天然辦公場所。 戶型產品以中小面積為主，可以自由組合，充分滿足投資、自用的兩部分客群需求。外部配套： 地塊周邊生活配套齊全。項目自身價值研判 關鍵詞一：品牌品牌： 合肥城改集團， 1983年成立，近 30年的光輝歷史，開發(fā)的項目有琥珀山莊、黃山大廈、城隍廟、女人街等城市中最具代表性的建筑精品。傳世項目 演繹經典累計開發(fā)面積達 200多萬方p在舊城改造中，首創(chuàng) “ 統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設 ”經驗被載入《中華人民共和國城市規(guī)劃法》。新華國際和西湖國際 （中小戶型為主）， 對本案威脅較大項目周邊個案分析 小結項目品牌認知近 30載輝煌發(fā)展歷史合肥城改集團公司p成立時間： 1983年 9月成立；p企業(yè)屬性：國有房地產企業(yè)；p企業(yè)原名：合肥市改造工程指揮部。寫字樓 “ 區(qū)域化 ” 加強，未來前景是樂觀的，但市場競爭壓力也比較大區(qū)域市場分析 小結項目周邊重點個案分析實地考察本案周邊情況，甄選 4大同類物業(yè)進行重點分析 ……四大競品分析本案周邊項目西湖國際廣場 港匯廣場西環(huán)中心廣場 新華國際廣場總建面 36萬㎡ 容積率 寫字樓面積 15萬㎡ 綠化率 %目前均價 900011000元 /平方米 規(guī)劃特征 三棟超百米 5A甲級智能化寫字樓、三棟精裝公寓、四棟高層住宅、 5萬方國際商業(yè)廣場及商業(yè)步行街 外部配套 交通便利；商場、超市，學校等生活配套齊全自身配套 4000㎡空中花園、 5A智能化、 2023㎡商務會議中心、 2023㎡員工餐廳標準層層高 25層，層高 標準層面積 1800㎡戶型面積 1301875平米，分割、整層銷售 電梯 8部電梯大堂 600㎡五星級大堂， 中央空調 品牌中央空調外立面 花崗巖干掛石材、玻璃幕墻車位 1:1 / 2023個銷售情況 C座寫字樓均價 9000—11000 元 /平米，面積在1301875平米之間 優(yōu)惠措施 C棟目前在售，實行 3年返祖政策，一次性 98折，按揭無優(yōu)惠； B棟、 A棟計劃整棟出售。p從寫字樓體量來看，四大區(qū)域不乏大體量樓盤，未來可售體量比較大。 瀛海富廣大廈鼎鑫 BOSS中心基本信息 l案例一 ——IFC 安徽國際金融中心（ 1450元 /㎡）項目名稱 IFC安徽國際金融中心產證歸屬 蜀山區(qū)項目位置 屯溪路與金寨路交口開發(fā)商 安徽安興發(fā)展股份有限公司投資商 安徽省旅游集團代理公司 安徽安興營銷策劃有限公司施工單位 福建發(fā)展總建筑面積 ，寫字樓 占地面積 4萬平方米車位比 /車位數(shù) :1 / 1577個物業(yè)費 /㎡ /月樓層數(shù) 57層戶型面積 1202023平米層高 大堂 15米高精裝大堂空調 VRV中央空調本案平面圖7F平面圖 8F平面圖平面圖919F平面圖 2025F平面圖平面圖26F平面圖 28F平面圖平面圖2932F平面圖 3640F平面圖平面圖42F平面圖 4451F平面圖平面圖5257F平面圖基本信息 l案例二 —— 富廣大廈（已售，價格 8000元 /㎡）項目名稱 富廣大廈產證歸屬 包河區(qū)項目位置 屯溪路與徽州大道交匯處東南角 開發(fā)商 大富房地產投資商 大富房地產交付時間 施工單位 杭州興耀建設集團有限公司總建筑面積 占地面積 車位比 /車位數(shù) 1： / 500個物業(yè)費 富坤物業(yè) 4元 /㎡ /每月戶型面積 76264平米樓層數(shù) 27層層高 電梯 12部 OLDS品牌高速空調 VRV智能變頻空調 本案平面圖4層平面圖 515層平面圖平面圖1627層平面圖基本信息 l案例三 —— 綠地 東怡廣場基本信息 l案例 一 —— 財富廣場（已售項目）項目名稱 財富廣場產證歸屬 廬陽區(qū)項目位置 合肥市濉溪路 287號 開發(fā)商 安徽置地投資有限公司投資商 安徽郵電物業(yè)發(fā)展有限責任公司景觀公司 澳大利亞柏濤施工單位 中建三局一公司總建筑面積 占地面積 車位比 /車位數(shù) ——物業(yè)費 /㎡ /月戶型面積 80300㎡樓層數(shù) 28層大堂 一期大堂 200平米， 5米挑高電梯 每棟四部客廳、 2部貨梯本案平面圖標準層平面圖基本信息 l案例二 —— 安糧 藍海（已售項目）項目名稱 綠地 u面價 10500元 /平米，相對政務區(qū)地段來說，價格適中。市場去化速度減緩和投資客戶銳減 ,是個值得擔憂的問題！市場綜合分析 小結合肥市寫字樓物業(yè)區(qū)域市場分析濉溪路政務片區(qū)政務片區(qū)長江路合肥寫字樓區(qū)域分布情況目前合肥寫字樓市場已漸露快速發(fā)展現(xiàn)象，市場各板塊的功目前合肥寫字樓市場已漸露快速發(fā)展現(xiàn)象，市場各板塊的功能、檔次細分開始顯現(xiàn)，未來將逐漸走向成熟。p20232023年大量剩余貨量滯留到 2023年，加之市場在持續(xù)供應新貨量，未來的銷售前景不容樂觀。為恒興廣場、萬達廣場等項目。銷售面積達到近。東北部，南部和西南部未來潛力巨大，但聚焦度不足?，F(xiàn)售新項目 —— 主要集中合肥西南和南部如政務區(qū)等，其他區(qū)域零散分布。北一環(huán)（線）中端寫字樓項目的聚集地，客戶構成主要為成長型企業(yè)以及區(qū)域內地緣性企業(yè)。傳統(tǒng)寫字樓逐漸沒落，新型領袖項目尚未出現(xiàn)2023年以前老式辦公樓一批形象落后的低檔次辦公樓合肥寫字樓市場發(fā)展歷程2023年左右大型國企高檔辦公樓郵電大廈金城大廈潤安大廈202305年寫字樓市場化起步財富廣場一期美地陽光大廈仁和大廈天徽大廈2023年 — 至今寫字樓市場化發(fā)展期財富廣場二期CBD中央廣場徽商國際大廈香港廣場中環(huán)國際廣場新都會 (5)交通便利： 有多種交通工具直達。p設備標準：應有名牌中央空調；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。p裝飾標準：外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為高級墻紙或高級漆 (如立邦漆等 )，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、 TOT0等等。(7)智能化： 3A～ 5A (2)建筑規(guī)模： 超過 50000平方米。 p裝飾標準：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為大理石或高級墻紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、 T0T0等等。 頂級寫字樓與國際寫字樓標準相符，甲級是按照本地市場現(xiàn)行標準劃分的。以及其所用的建筑技術、標準層高、標準承重、弱電系統(tǒng)、新風系統(tǒng)，以及電梯、智能等。 （ 3） 客戶層次標準： A級客戶層次指的是入駐寫字樓的業(yè)主或租戶層次。寫字樓的分類寫字樓市場目前流行兩大評定標準5A寫字樓甲級寫字樓寫字樓的分類 5A寫字樓5A寫字樓標準一是狹義的針對智能化硬件方面， “5A” 標準是目前較流行的評定方式，但 “5A”概念有兩種評定方式，一是狹義的針對智能化硬件方面，包括 OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、 CA（通訊傳輸智能化）、 FA（消防智能化）、 SA（安保智能化） 。 p 回顧 2023年，房地產政策無疑給房地產市場帶來了震撼性的影響，2023房地產政策，又該如何走向了 ……近期房地產政策p2023年 1月，溫總理在國務院六次全體會議上重申抑制樓市投資性需求；p2023年 2月 9日，蕪湖出臺救市新政， 3天后被叫停；p2023年 2月 24日，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率 ；p 2月，北京與廣東地區(qū)房貸利率下降，多家銀行調至基準利率；p5月 12日，央行宣布下調存款類金融機構人民幣存款準備金率 。對于經歷了限購令、利率調整、首付提高等一系列調控政策的 “ 洗禮 ”，樓市變得撲朔迷離，跑路、怒砸售樓部、高利貸 …… 樓市流行語不時翻新！ p 面對樓市調控政策的連連發(fā)力，房價下跌局勢越來越明顯，于是，購房者開始放慢腳步、深度觀望；房企從此愁眉苦臉，不再風光。p 從這個意義上講，寫字樓是指國家機關、企事業(yè)單位用于辦理行政事物或從事業(yè)務活動的建筑物，其使用者包括營利性的經濟實體和非營利性的管理機構，是隨著經濟的發(fā)展，為滿足公司辦公、高效率工作需要而產生的。只有區(qū)位在城市現(xiàn)有或潛在商務區(qū)、地段良好、具有較高投資價值的寫字樓才能獲得地理位置標準 A級。 （ 5）硬件設施標準： A級 主要考核建筑設計和建筑功能的創(chuàng)新。 而高檔物業(yè)又可細分為兩個部分 ：頂級和甲級寫字樓。寫字樓的分類 甲級寫字樓頂級物業(yè)（國際寫字樓）(1)樓宇品質： 建筑物的物理狀況和品質均是一流，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達到 70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于。 (3)客戶進駐： 國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內外大公司、財團。 (4)物業(yè)服務： 由經驗豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務包括 24小時的維護維修及保安服務。 寫字樓的分類 甲級寫字樓合肥寫字樓市場演變歷程合肥寫字樓進入市場化階段，價值標準尚未建立。目前市場格局 ——隨著合肥寫字樓市場的發(fā)展和成熟，未來寫字樓市場將形成點、線、面的格局城市中心區(qū)（點）受城市價值和土地稀缺的雙重影響，區(qū)域供應以點狀高端項目為主，吸引部分高端客戶。合合肥肥寫寫字字樓樓區(qū)區(qū)域域特特點點集群集群合肥寫字樓分布特點原有老項目 —— 主要集中在核心區(qū)的三孝口、四牌樓及北一環(huán)商圈 。東北部，南部和西南部未來潛力巨大，但聚焦度不足。馬鞍山路其次，占據(jù)馬鞍山路其次，占據(jù) 26%。主要項目為恒興廣場、萬達廣場等項目。p