【正文】 城改盛景大廈項(xiàng)目定位及營銷策劃方案 0525寫字樓組團(tuán)營銷策劃方案寫字樓組團(tuán)營銷策劃方案2 項(xiàng)目定位及資源優(yōu)化目錄市場調(diào)研及自身研判3 營銷推廣策略及發(fā)展1最新房地產(chǎn)政策一覽回顧，2023房地產(chǎn)政策 ……近期房地產(chǎn)政策 序言p 2023年對于房地產(chǎn)業(yè)而言是非常特殊的一年，也是一個(gè) “ 政策年 ” 。對于經(jīng)歷了限購令、利率調(diào)整、首付提高等一系列調(diào)控政策的 “ 洗禮 ”，樓市變得撲朔迷離，跑路、怒砸售樓部、高利貸 …… 樓市流行語不時(shí)翻新！ p 面對樓市調(diào)控政策的連連發(fā)力，房價(jià)下跌局勢越來越明顯，于是，購房者開始放慢腳步、深度觀望；房企從此愁眉苦臉，不再風(fēng)光。 p 回顧 2023年，房地產(chǎn)政策無疑給房地產(chǎn)市場帶來了震撼性的影響，2023房地產(chǎn)政策，又該如何走向了 ……近期房地產(chǎn)政策p2023年 1月，溫總理在國務(wù)院六次全體會議上重申抑制樓市投資性需求；p2023年 2月 9日，蕪湖出臺救市新政， 3天后被叫停；p2023年 2月 24日，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 ；p 2月，北京與廣東地區(qū)房貸利率下降，多家銀行調(diào)至基準(zhǔn)利率；p5月 12日，央行宣布下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。盤點(diǎn)，2023房地產(chǎn)政策 ……2023年，房產(chǎn)政策繼續(xù) “ 不放松 ” ，住宅市場一直處于低迷中 ……p雖然，央行在近幾個(gè)月兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，但是對房地產(chǎn)市場影響甚微；p雖然，近期不斷傳來銀行將重新執(zhí)行首套房利率優(yōu)惠政策，但銀行也一再強(qiáng)調(diào)僅限于優(yōu)質(zhì)客戶，至于此處的優(yōu)質(zhì)客戶，條件也是相當(dāng)苛刻的；p雖然，一直在傳說政策即將放松，但是相關(guān)權(quán)威部門也在不斷重申 “繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策 ”。近期房地產(chǎn)政策 小結(jié)近期房地產(chǎn)政策 小結(jié)住宅市場持續(xù)低迷，寫字樓市場是否會迎來契機(jī)，讓我們繼續(xù)深入了解寫字樓市場 ……合肥市寫字樓物業(yè)總體市場分析近期房地產(chǎn)政策 小結(jié)在了解寫字樓市場之前，先讓我們了解一下寫字樓物業(yè)的概念及分類 ……寫字樓的概念p “ 寫字樓 ” 系地方方言，即辦公用房，指機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員，業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房，現(xiàn)代辦公樓正向綜合化、一體化方向發(fā)展，由于城市土地緊俏，特別是市中心區(qū)地價(jià)猛漲、建筑物逐步向高層發(fā)展，使許多中小企事業(yè)單位難以獨(dú)立修建辦公樓， 因此，房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)修建辦公樓，分層出售、出租的業(yè)務(wù)迅速興起。p 從這個(gè)意義上講，寫字樓是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位用于辦理行政事物或從事業(yè)務(wù)活動的建筑物，其使用者包括營利性的經(jīng)濟(jì)實(shí)體和非營利性的管理機(jī)構(gòu)，是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為滿足公司辦公、高效率工作需要而產(chǎn)生的。寫字樓的分類寫字樓市場目前流行兩大評定標(biāo)準(zhǔn)5A寫字樓甲級寫字樓寫字樓的分類 5A寫字樓5A寫字樓標(biāo)準(zhǔn)一是狹義的針對智能化硬件方面， “5A” 標(biāo)準(zhǔn)是目前較流行的評定方式，但 “5A”概念有兩種評定方式，一是狹義的針對智能化硬件方面，包括 OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、 CA（通訊傳輸智能化）、 FA（消防智能化）、 SA（安保智能化） 。二是廣義的指綜合 “A” 級評定標(biāo)準(zhǔn)，包括：（ 1）樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn) ： A級寫字樓是一個(gè)城市創(chuàng)造文化與財(cái)富的特定空間，寫字樓的品牌形成，需要產(chǎn)品的差異化特征、商務(wù)文化特征、服務(wù)經(jīng)營理念、地域標(biāo)志性物業(yè)和城市歷史記憶。 （ 2）地理位置標(biāo)準(zhǔn)： A級地理位置是投資和購買寫字樓的關(guān)鍵要素之一。只有區(qū)位在城市現(xiàn)有或潛在商務(wù)區(qū)、地段良好、具有較高投資價(jià)值的寫字樓才能獲得地理位置標(biāo)準(zhǔn) A級。 （ 3） 客戶層次標(biāo)準(zhǔn)： A級客戶層次指的是入駐寫字樓的業(yè)主或租戶層次。大多數(shù)寫字樓客戶都有擇鄰而居的心理，因此一個(gè)寫字樓的客戶層次通常是趨同的。 （ 4）服務(wù)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)： A級服務(wù)品質(zhì)一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上。 （ 5）硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)： A級 主要考核建筑設(shè)計(jì)和建筑功能的創(chuàng)新。以及其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，以及電梯、智能等。在上述方面如果有兩項(xiàng)以上不能達(dá)到優(yōu)良，則不能獲得硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) A級。寫字樓的分類 甲級寫字樓甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 就我國的辦公樓市場而言，一般分為 高檔物業(yè) (甲級寫字樓 )、中檔物業(yè)(乙級寫字樓 )、低檔物業(yè) (丙級寫字樓 )。 而高檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個(gè)部分 ：頂級和甲級寫字樓。 頂級寫字樓與國際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，甲級是按照本地市場現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱謂。 由于寫字樓物業(yè)在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)通常是基于每個(gè)市場上的相對質(zhì)量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。寫字樓的分類 甲級寫字樓頂級物業(yè)（國際寫字樓）(1)樓宇品質(zhì)： 建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達(dá)到 70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于。 p裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應(yīng)為大理石或高級墻紙或高級漆，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、 T0T0等等。p配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務(wù)會餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設(shè)施，其它如公園、運(yùn)動設(shè)施和圖書館。 p電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設(shè)施先進(jìn)并對乘客和商品進(jìn)行分區(qū)。 p設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。 (2)建筑規(guī)模： 超過 50000平方米。 (3)客戶進(jìn)駐： 國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內(nèi)外大公司、財(cái)團(tuán)。 (4)物業(yè)服務(wù)： 由經(jīng)驗(yàn)豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理， 24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。 (5)交通便利： 位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達(dá)。 (6)所屬區(qū)位： 位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)。 (7)智能化： 3A～ 5A (8)開發(fā)商的背景： 經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚。在項(xiàng)目開發(fā)的早期年份具有財(cái)務(wù)彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗(yàn)，這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有成功經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)國有企業(yè)。 高檔物業(yè)（甲級寫字樓）(1)樓宇品質(zhì)： 建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。 p裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應(yīng)為高級墻紙或高級漆 (如立邦漆等 )，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、 TOT0等等。p配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。 p設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。 (2)建筑規(guī)模： 1—5 萬平米。 (3)客戶進(jìn)駐： 有知名的國內(nèi)外大公司，客戶大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。(4)物業(yè)服務(wù)： 由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務(wù)包括 24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。 (5)交通便利： 有多種交通工具直達(dá)。 (6)所屬區(qū)位 ：位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)。 (7)智能化： 3A及 3A以上。 寫字樓的分類 甲級寫字樓合肥寫字樓市場演變歷程合肥寫字樓進(jìn)入市場化階段，價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)尚未建立。傳統(tǒng)寫字樓逐漸沒落，新型領(lǐng)袖項(xiàng)目尚未出現(xiàn)2023年以前老式辦公樓一批形象落后的低檔次辦公樓合肥寫字樓市場發(fā)展歷程2023年左右大型國企高檔辦公樓郵電大廈金城大廈潤安大廈202305年寫字樓市場化起步財(cái)富廣場一期美地陽光大廈仁和大廈天徽大廈2023年 — 至今寫字樓市場化發(fā)展期財(cái)富廣場二期CBD中央廣場徽商國際大廈香港廣場中環(huán)國際廣場新都會 環(huán)球廣場圣大國際廣場逐漸被市場淘汰部分進(jìn)入租賃市場，標(biāo)定了合肥高檔寫字樓的形象 個(gè)別開發(fā)商進(jìn)入市場化寫字樓開發(fā)，產(chǎn)品以中低端為主寫字樓開發(fā)被市場看好，供應(yīng)量放大，市場快速發(fā)展，產(chǎn)品開始細(xì)分寫字樓市場化時(shí)間不長，對諸如地段、產(chǎn)品、服務(wù)、客戶素質(zhì)等寫字樓評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)尚未建立。郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)領(lǐng)袖項(xiàng)目逐漸沒落，能夠成為市場領(lǐng)袖的新型寫字樓尚未出現(xiàn)。目前市場格局 ——隨著合肥寫字樓市場的發(fā)展和成熟，未來寫字樓市場將形成點(diǎn)、線、面的格局城市中心區(qū)（點(diǎn)）受城市價(jià)值和土地稀缺的雙重影響，區(qū)域供應(yīng)以點(diǎn)狀高端項(xiàng)目為主，吸引部分高端客戶。北一環(huán)（線）中端寫字樓項(xiàng)目的聚集地，客戶構(gòu)成主要為成長型企業(yè)以及區(qū)域內(nèi)地緣性企業(yè)。政務(wù)區(qū)（面）區(qū)域發(fā)展逐步成熟，將成為合肥高端客戶首選，是合肥寫字樓市場長期發(fā)展的方向。p寫字樓的集群效應(yīng)逐步形成，政務(wù)區(qū)必將成為長期的發(fā)展方向，高端客戶未來將主要流向 政務(wù)區(qū)和中心區(qū)部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目 。合合肥肥寫寫字字樓樓區(qū)區(qū)域域特特點(diǎn)點(diǎn)集群集群合肥寫字樓分布特點(diǎn)原有老項(xiàng)目 —— 主要集中在核心區(qū)的三孝口、四牌樓及北一環(huán)商圈 。現(xiàn)售新項(xiàng)目 —— 主要集中合肥西南和南部如政務(wù)區(qū)等，其他區(qū)域零散分布。合合肥肥寫寫字字樓樓區(qū)區(qū)域域特特征征擴(kuò)散擴(kuò)散合肥北部傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)（四牌樓，北一環(huán)）由于土地供應(yīng)不足和成本合肥北部傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)（四牌樓，北一環(huán)）由于土地供應(yīng)不足和成本上升，導(dǎo)致后勁不足。上升，導(dǎo)致后勁不足。東北部，南部和西南部未來潛力巨大，但聚焦度不足。東北部，南部和西南部未來潛力巨大，但聚焦度不足。合合肥肥寫寫字字樓樓分分布布情情況況p合肥目前已售或在售的寫字樓，主要分布在政務(wù)區(qū)、北一環(huán)、馬鞍山路片區(qū)合合肥肥寫寫字字樓樓供供應(yīng)應(yīng)情情況況 2023年年 2023年合肥寫字樓主要集中政務(wù)區(qū)，占年合肥寫字樓主要集中政務(wù)區(qū)，占 42%，約為，約為 48萬萬 平平米，主要代表為華邦世貿(mào)城、天徽廣場、新城國際等項(xiàng)目。米，主要代表為華邦世貿(mào)城、天徽廣場、新城國際等項(xiàng)目。馬鞍山路其次，占據(jù)馬鞍山路其次，占據(jù) 26%。銷售面積達(dá)到近。銷售面積達(dá)到近 30萬平方。主要項(xiàng)目萬平方。主要項(xiàng)目為恒興廣場、萬達(dá)廣場等項(xiàng)目。為恒興廣場、萬達(dá)廣場等項(xiàng)目。合肥寫字樓的供應(yīng)情況區(qū)域 名稱 寫字樓規(guī)模 備案可售貨量 單價(jià)廬陽區(qū) 祥源廣場 60000 —— ——合肥合作經(jīng)濟(jì)廣場 50000 —— ——華僑廣場 22800 4800 14500東怡金融廣場 202300 130000 13000包河區(qū) 融城大廈 14770 1900 7100恒興廣場 22344 4200 9000東方廣場 30000 —— ——蜀山區(qū) IFC 294000 37000 15000新華國際廣場 150000 37000 950011000之心城 130000 —— ——環(huán)球金融廣場 37000 —— ——安高廣場 35000 27000 9200融智大廈 38978 23038 7300政務(wù)區(qū) 新地中心 170000 160000 10000白天鵝 70000 23500 10500華邦世貿(mào)城 約 374000 —— ——蔚藍(lán)商務(wù)港 275000 7000 13000經(jīng)開區(qū) 大華國際港 59799 —— ——澳中財(cái)富中心 約 100000 —— ——高新區(qū) 浙商大廈 35000 15000 8900濱湖區(qū) 藍(lán)鼎 180000 —— ——合計(jì) 2229691 470438據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前市場 在售貨量約 55萬方 ，后期有 約 173萬方推出 ，政務(wù)約占 40%。合肥寫字樓去化量分析p據(jù)相關(guān)資料顯示， 202 2023年合肥寫字樓每年去化量為 30萬方左右， 09年為 56萬方， 10年去化量為 50多萬方， 11年年為 68萬方左右。p但從 11年 6月份開始，寫字樓銷量開始急劇下滑，可見，房地產(chǎn)調(diào)控政策抑制了大部分投資客戶， 投資客戶退出市場，不僅影響到住宅銷售，也影響到寫字樓的去化。p20232023年大量剩余貨量滯留到 2023年，加之市場在持續(xù)供應(yīng)新貨量，未來的銷售前景不容樂觀。2023年合肥寫字樓每月銷售走勢推導(dǎo)推導(dǎo)結(jié)論：p從市場來看，合肥寫字樓市場發(fā)展相對比較緩慢， 且聚集嚴(yán)重， 沒能達(dá)到百花齊放的繁榮景象。說明市場還是比較不成熟。p再從去化速度來看，雖然