中原_福州申發(fā)大廈商業(yè)項目營銷定位建議方案_65p_xxxx(已修改)
2025-03-01 15:20 本頁面
【正文】 2023年福建申發(fā)大廈營銷定位 項目梳理 項目基礎(chǔ)經(jīng)濟指標(biāo)： ? 土地面積： 10084平方米（合 ） ? 土地用途： 商業(yè)金融用地（兼容辦公） ? 容積率： ≤ ? 建筑規(guī)劃要求： 商業(yè)建筑面積不超過 2700平方米，應(yīng)集中設(shè)置于裙樓內(nèi)，為集中式商業(yè) ? 建筑密度： ≤ 50% ? 建筑高度： 約 120米（ 110米至 130米） ? 出讓年限： 商服用地 40年 東： 萬達城市廣場 西： 臨公共景觀通廊 邊上為新拍的商務(wù)地塊 南： 臨江濱中路，與東江濱公園一路之隔。 北： 臨鰲峰路，冷凍廠 項目四至分析 ?未來 5－ 10年，寫字樓供應(yīng)量龐大； ?隨著區(qū)域內(nèi)各地塊的開發(fā)，在未來將 產(chǎn)生同類競爭威脅 ?閩江兩岸大量寫字樓的開發(fā)，也將 在未來市場分流出大部分客群 ?地塊處于鰲峰路及萬達廣場交匯處，交通通達性好 ?地塊方正，易于規(guī)劃 ?項目周邊可利用資源多，有萬達廣場、公共景觀通廊及閩江江景 ?退讓較多，地塊可利用的實際面積較小 ?尊重規(guī)劃，地塊可建設(shè)的樓宇規(guī)模偏小 ?所處區(qū)域，仍在培育與發(fā)展中，尚未成熟 ?東部新城的建設(shè)及政府對金融街規(guī)劃，未來區(qū)域潛力巨大 ?地鐵四號線的規(guī)劃，將助推區(qū)域交通全面升級 項目 SWOT分析 未來，在金融街競爭激烈的格局中，我們要想脫穎而出。 因此，我們可以在完善寫字樓產(chǎn)品本身，花更少的資金，給項目注入特色與個性，賦予產(chǎn)品靈魂，也能在未來區(qū)域的整體寫字樓中，更具備識別性。 Focus1: 本項目位于區(qū)域地塊的第二排，無法享受一線江景資源。 本項目二線臨江，觀江視野受 D D6等地塊的遮擋 Focus2:金融街地塊中，本項目限高 130米，并非最高的項目，因此自身優(yōu)勢不大。 100米 130米 190米 100米 地塊名稱 計容總建面 （平米） 用途 容積率 商業(yè)預(yù)計 （平米） 商務(wù)辦公預(yù)計（平米） SOHO公寓預(yù)計（平米） 酒店 E地（萬達廣場） 325485 商業(yè)金融，兼容辦公 147372 33863 96112 48138 D5地 (海峽銀行 ) 52950 6 ≦ 8000 44950 — — D6地（達特貿(mào)易） 54192 6 ≦ 8000 46192 — — D1地（上海升龍） 124319 商服用地 ≦ 5400 83243 — — D2地（宇洋房產(chǎn)） 124319 ≦ 5400 81919 — — D3地（信用社） 62520 ≦ 2700 59820 — — D4地（申發(fā)置業(yè)） 62520 ≦ 2700 38875 — — B1地（進出口銀行） 40811 ≦ 3000 37811 — — B2地塊（交通運輸） 36518 ≦ 3000 — 33518 — C1地塊（許金祥 ） 47265 ≦ 3000 — 44265 — C2地塊（保羅投資） 54850 ≦ 3500 — 51350 — 合計 超 90萬方 — — 超 19萬方 超 42萬方 近 22萬方 近 5萬方 Focus3:周邊未來商務(wù)辦公體量超出 42萬方，同類競爭產(chǎn)品激烈 ,從產(chǎn)品自身出發(fā)將無特色優(yōu)勢 Focus4:地塊地價無優(yōu)勢 ,并非最貴也非最便宜 ,因此在未來銷售方面面臨一定壓力 Focus 5: 申發(fā)集團有限公司是一家專業(yè)以軸瓦軸承研發(fā)生產(chǎn)為主導(dǎo)的企業(yè)，在福州房地產(chǎn)這塊，屬第一次涉及，并無品牌效應(yīng)，需要時間沉淀。 項目自身現(xiàn)狀總結(jié) 本項目并不能享受一線江景資源 金融街幾個地塊中并不是最高的項目 周邊未來同類競爭產(chǎn)品激烈 ,從產(chǎn)品自身出發(fā)將無多大
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