【正文】 福華實業(yè)城邊街項目 APEX整合傳播機構(gòu) APEX房地產(chǎn)投資顧問公司 2023年元月 項目再定位建議 20231 1 APEXIMC 我們的歷史 ? 1993年，作為日本 APEX國際株式會社在中國大陸設(shè)立的專門營銷機構(gòu)， APEX市場營銷咨詢有限公司在成都成立； ? 1997年，成都 APEX廣告公司成立，同年在重慶成立全資子公司重慶 APEX； ? 1998年，上海 APEX成立； ? 1999年，與西安麥道聯(lián)盟成立西安事務處； ? 2023年，與日本（北京）電通成立成都電通； ? 2023年，成立（成都） APEX房地產(chǎn)投資顧問公司。 關(guān)于 APEX 20231 2 APEXIMC 我們的榮譽 ? 1998年，獲得成都市工商局評定的廣告行業(yè)唯一的“成都市著名商標”殊榮、四川省優(yōu)秀策劃機構(gòu)； ? 1999年，四川省第 5屆優(yōu)秀廣告評比囊括 10多個獎項； ? 1999年 ,名列全國廣告 100強第 33位； ? 2023年，獲得四川省工商局評定的廣告行業(yè)唯一的“四川省著名商標”稱號。 關(guān)于 A P E X 20231 3 APEXIMC 我們的客戶（房地產(chǎn)類） ? 重慶時代天驕 ? 成都領(lǐng)秀別墅 ? 長富花園 ? 綿陽富樂城市花園 ? 清江花園 ? 華西大廈 ? 翠海庭 ? 融信商店街 ? 一城百年廣場 ? 臺慶得意世界 ? 武城碧云天 ? 匯聯(lián)香榭里 ? 匯聯(lián)康河驪景 ? 重慶新東湖 ? 重慶芳草地歐式花園 ? 重慶九龍山莊 ? 重慶天驕俊園 ? 廣廈經(jīng)典 ? 朝天門基良廣場 ? 留金歲月 關(guān)于 A P E X 20231 4 APEXIMC 在 恰當?shù)臅r間和地點 ， 以 恰當?shù)姆绞?， 將 恰當?shù)漠a(chǎn)品 銷售給 恰當?shù)念櫩?。 APEX地產(chǎn)投資服務專業(yè)理念 關(guān)于 A P E X 20231 5 APEXIMC APEX投資理念闡釋： 恰當?shù)漠a(chǎn)品 恰當?shù)念櫩? 入市時機與姿態(tài) 現(xiàn)場打包，樣板 銷售控制節(jié)奏與價格 整合營銷廣告與促銷 戶型 /配套 /功能 裝修標準等 品牌感召下的 價值共識 恰當?shù)姆绞? 恰當?shù)臅r間 與地點 關(guān)于 A P E X 20231 6 APEXIMC APEX地產(chǎn)投資顧問服務體系： 前置服務 概念設(shè)計 整合傳播 銷售控制 地塊評估 /區(qū)域供給評估 顧客需求評估 /基本假設(shè) 樓盤概念建議 /案名與 VI 接待中心與樣板概念 顧客生活形態(tài)分析 接觸管理 /品牌網(wǎng)路 品牌核心概念 AD/SP/PR/DM/EVENT 銷售代理 /銷售顧問 整合銷售與傳播 關(guān)于 A P E X 20231 7 APEXIMC 本案策略思考邏輯： 區(qū)域供給＆需求狀況 項目 SWOT分析 再定位建議 顧客 /規(guī)劃理念 規(guī)劃調(diào)整 投資回報概算 20231 8 APEXIMC 第一部分 項目周邊環(huán)境分析 ?項目土地性質(zhì)調(diào)查 ?項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 ?地塊交通條件調(diào)查 ?周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 20231 9 APEXIMC 一、項目土地性質(zhì)調(diào)查 地理位置 ? 位于長順街南延線路口，距錦里西路、府南河200米左右。 ? 項目所在的區(qū)域范圍 ： 東起東城根街南延線，西至西較場、琴臺路；北至蜀都大道，南至府南河、錦里路，為不規(guī)則矩形，是本次項目環(huán)境分析及市場分析的主要區(qū)域。 項目周邊環(huán)境分析 20231 10 APEXIMC 區(qū)域居住文脈 ? 位于成都上風上水的西南面，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)： 省委及市委辦公區(qū)，下屬各類辦事部門遍布左右。為各政府、企事業(yè)單位宿舍聚集地（如省衛(wèi)生廳、市常委住宅樓等）。 ? 為成都傳統(tǒng)的居家老城區(qū)之一。 從【長城園】到【彩虹花園】構(gòu)成了一個在老城中的局部新區(qū)，并往南往西延伸出了成都目前炙手可熱的居住熱點 —— 大石西路區(qū)域及雙楠區(qū)域。 ? 府南河居家情結(jié)： ? 成都市風景名勝區(qū) ：多個公園聚集區(qū)。 項目周邊環(huán)境分析 20231 11 APEXIMC 土地面積及其紅線圖 ? 土地面積：項目征地 ，規(guī)劃紅線內(nèi)用地 5畝?？偨ㄖ娣e為 32705平方米。 ? 地塊形狀：方正、規(guī)則的矩形，臨街面長度為60米，進深為 21米。 三通一平現(xiàn)狀 ? 長順街南延線尚未建成通車。 項目周邊環(huán)境分析 20231 12 APEXIMC 二、項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 地塊周邊的建筑物 ? 地塊南面：為“齊力大廈”，多層。 ? 地塊北面：為三五 0八廠的辦公樓，多層。 ? 地塊西面：為“冠城花園”二期，高層。 ? 地塊東面：為單位宿舍，多層。 總的來說， 地塊周邊的建筑物盡管距離較近，但因高度有限，對高層電梯公寓來說，其視野基本上不受影響。 項目周邊環(huán)境分析 20231 13 APEXIMC 自然綠化景觀 ? 處于百花譚 — 武侯祠風景區(qū)，區(qū)域大環(huán)境悠美宜人。 ? 多個城市公園及自然綠化景觀，如人民公園、武侯祠、南郊公園、百花譚公園。 ? 府南河自側(cè)畔而過，更增添了河濱公園一道風景線。 項目周邊環(huán)境分析 20231 14 APEXIMC 歷史人文景觀 ? 成都名勝古跡區(qū)，多重歷史人文景觀。 ? 駕車六分鐘至杜甫草堂 ? 駕車六分鐘到武侯祠 環(huán)境污染狀況 ? 成都傳統(tǒng)居住區(qū)，基本上無環(huán)境污染。 ? 府河治理工程的實施，使沿河居家狀況得以極大的改善。 項目周邊環(huán)境分析 20231 15 APEXIMC 三、地塊交通條件調(diào)查 地塊周邊的市政路網(wǎng) ? 位于城市主干道蜀都大道與內(nèi)環(huán)線錦里路之間，距成都最主要的幾線交通動脈：蜀都大道、錦里路、一環(huán)路、人民南路都僅有數(shù)分鐘的車程。 ? 區(qū)域內(nèi)以長順街南延線貫穿南北，北至蜀都大道，南至錦里路。 ? 以錦里路直通人民南路；以大石東路、大石西路直通一環(huán)路及二環(huán)路。 項目周邊環(huán)境分析 20231 16 APEXIMC 公共交通現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃 ? 項目正對面為一條 16米寬的四車道道，已列入青羊區(qū)政府 2023年工作規(guī)劃。 ? 據(jù)預測：長順街南延線與錦里路、蜀都大道相接，即會成為市區(qū)主要交通干道，東城根街南延線的車輛部分西移，琴臺路的車輛部分東移。 進入項目地塊的交通網(wǎng)現(xiàn)狀 ? 目前長順街南延線尚未建成通車。 項目周邊環(huán)境分析 20231 17 APEXIMC 四、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 ? 購物場所 ：齊力大廈底樓的“互惠超市”；人商武侯分場、購書中心、半邊橋街市場；離百貨大樓、鹽市口商圈一刻鐘車程。 ? 文化教育： 石室中學、君平街小學、勝西小學 ? 醫(yī)療衛(wèi)生： 華西醫(yī)院，省衛(wèi)干院附屬醫(yī)院，市第十一醫(yī)院，婦產(chǎn)科、甲亢病、口腔科等多種專科醫(yī)院。 ? 游樂休憩設(shè)施： 多個城市公園，府河河邊公園 項目周邊環(huán)境分析 20231 18 APEXIMC ? 幾個測試： 步行 ： 1分鐘到河濱公園 3分鐘到半邊街市場 6分鐘到百花譚公園 騎車 ： 4分鐘到石室中學 7分鐘到武侯祠、南郊公園 8分鐘到人商武侯分場、購書中心 10分鐘到成都體院 駕車 ： 3分鐘上一環(huán)路 7分鐘到天府廣場、華西醫(yī)大 項目周邊環(huán)境分析 20231 19 APEXIMC 結(jié) 論： 該區(qū)域為成都市區(qū)理想的居家福地之一。 ? 因其發(fā)達的交通動線及成熟的社區(qū)配套，其居住價值遠高于目前房地產(chǎn)開發(fā)的其它熱點區(qū)域； ? 且處在寸土寸金的成都西城，內(nèi)環(huán)線之內(nèi)，其升值潛力巨大。 ? 而對位于該區(qū)域中心位置的【福華苑】來說，則可以概括