【正文】 力（無直接競爭對手）的太空運行軌道自由運行。介于思維空間與立體空間之間，不奢華，不浪費，不局促；主題園林——希臘主題愛琴海特色風情園林及景觀設計?！?一次性付款可以享受98折的優(yōu)惠；簽署認購書時支付定金2萬；簽署認購書后10天內簽署正式買賣合同時支付30％的總房款（含定金）；簽署正式買賣合同后30天內支付35％的總房款；交房日3天內支付35％的總房款。七、開盤期前后操作策略開盤期前后操作策略建議在開盤期前后價格策略分為四大階段：⊙ 第一階段： 廣告配合下，開始接受預約（預約號從50號開始），簽定無條件可隨時撤換的預約購買意向書，宣布預定期價格，相應透露開盤價格，告知首批預訂客戶可能的差價。公寓產品銷售單價的價差建議不能過大，滿足投資客戶的進場。濱水城穎上路與臨泉路交口32%小高層、高層均價3200元/㎡，售價范圍：2800—3800元/㎡包河區(qū)聯(lián)邦花園馬鞍山南路以東，九華山路以北101247㎡多層（5躍6）、小高層（11躍12）2900元/㎡萬振桂花園楊振寧大道與黃山路口41萬平方米多層、小高層 多層均價4100元/㎡，小高層均價開盤3769元/㎡新加坡花園城長江西路898號70多萬平方米多層、小高層、高層、獨立別墅二期價格為39004000元/㎡，范圍34005800元/㎡?！? 高水平的營銷運作將為項目定價贏得加分。最終對市場是毀滅性打擊。本案的公寓整盤平均銷售單價為4800——5000元沿合作化路聯(lián)體商鋪價格為一、二層8000元/平方米，車庫定價為8—9萬元/個。結論：上述兩種方案各有利弊，針對安高公司房地產開發(fā)理念及我們對產品的基本判斷，在本項目中建議使用方案一，既市場試探策略。開盤定價方案二：準現(xiàn)房策略形象引導期時只推項目及公司形象，封鎖價格（或以一個價格范圍告知）?！? 針對城市天地的產品特征，采取分期推廣策略，分階段提高單戶總價，降低大戶型總價，提高樓層和景觀系數(shù)，并結合總價組價，逐階段提升價格，使存量逐步變現(xiàn)時被市場接受。本樓盤由于建設和配套成本相對較高，因此成本的因素必須適當考慮，但又不能超越市場接受的合理成本界線。卻可以洞悉未來 最珍貴的生活空間，為城市驕子預留 國際生活，率先體驗 安高◎ 階層越來越主導著對資源的享有與機會?！? 知性貴族，當代社會的影響力階層，是躋身晉級現(xiàn)代中國主流社會的最主要特征?！? 財富可以改變社會地位，但優(yōu)雅品位的形成，卻需要知識和氣質的積淀，正如西方格言里所說：貴族的形成需要三代人。第四部分：營銷推廣主題太陽底下沒有新鮮的事物，營銷創(chuàng)新實際上是舊事物的重新組合。三、目標客戶總體戰(zhàn)略：羊群效應這里所謂的羊群效應，主要指業(yè)界意見領袖的影響下，能夠產生吸引眾多意見跟隨者產生購買的行為效應?！? 意見的主導者他們在群體中不一定一言九鼎，但也擲地有聲，他們多以個體為代表，群體為支撐，形成在圈子中的“意見領袖”地位。雖然現(xiàn)在豪宅很多，但他們仍在觀望，真正的原因是：很少有樓盤讓他們真正感到有分量。用品味這樣的抽象概念進行劃分很難。二、目標客戶群總體描述 群體底線 顯然，這一人群在整個社會的金字塔構成中，不是“奠基者”，因為40萬以上的房款，也“要求”他們有每年8萬（家庭收入）以上的穩(wěn)定收入，而且有多年的積累，這是這一目標人群的經濟底線，是剛性要求。同時公寓的空間格局也注定了購買公寓客戶的級別?！? 附近高校的教師由于本案所處片區(qū)內為高校密集區(qū)，所以這部分客源為了方便工作，會較多考慮本案。這類人士擁有較為豐厚的收入，對以藝術和文化有著自己獨到的見解，自然風光優(yōu)美、文化氛圍濃郁的居住環(huán)境是他們的追求。他們非常注意鄰里結構、社區(qū)氛圍、需要管理人員提供周全、專業(yè)的貼身服務。他們的基本理想已經得到實現(xiàn)，他們已經被社會認同為成功人士。本案目標客戶群其它特征定位：我們的樓盤是定位于高檔樓盤，什么是高檔樓盤？高檔樓盤是指綜合素質較高、價格水平相對也較高的物業(yè)。實際的問題是該怎么尋找那些愿意掏錢給我們的上帝呢？一、目標消費群體預測 項目主要有住宅和公寓兩種產品形態(tài)，必然導致有兩種不同的目標客戶群，就要逐個進行有區(qū)別的定位分析。安高地產致力于成為高端社區(qū)領域倡導景觀人居的主要推動者。城市天地便是一曲舒緩的MUSIC。在藝術與生活中創(chuàng)造最為完美的平衡對有些人，安高不論選擇公寓辦公或投資，還是選擇商業(yè)街區(qū)作為投資重心，安高或流芳百世也紛紛如潮，安高城市天地8000平方米水景點綴于整個社區(qū)，處處有景，四季有景，確保景觀空間的立體感和韻律感。二、定位支撐 希臘文化主題水景景觀設計一座建筑、一處房子、一片園林，血脈決定其尊貴，淵源成就其深淺。產品定位，是前行的“航向燈”，是撬動市場的支點。 同期市場盤量大，各盤大投入、大手筆營銷和傳播手法已經初露端倪，本案將面臨較為嚴峻的競爭局面；178。本案地段升值在望；178。 合作化路和望江路都是城市交通主干道，噪音和灰塵污染對本案影響較大。 本案所處地段正在建設之中，故周邊外環(huán)境較差，人氣稍顯不足。 戶型：房型設計富有特色，面積控制合理，有利于銷售。 規(guī)劃：獨具一格的建筑規(guī)劃，高品質的產品形態(tài)規(guī)劃的鮮明主題園林景觀。分析結論：三、項目SWOT分析優(yōu)勢178?！?合作化路及毗鄰的黃山路是合肥學區(qū)氛圍最濃郁的道路，大多數(shù)的高校都集中在周邊；★ 該區(qū)域漸漸成為合肥新興的中高檔住宅區(qū)。營銷策劃篇第一部分：項目分析一、項目概況城市天地項目位于合作化南路與望江西路交叉口東南，距政務文化新區(qū)約兩公里、中國科技大學僅百米之遙，小區(qū)占地170余畝，規(guī)劃建筑面積30余萬平方米，綠地率約40%，住宅車位比100%以上。鉑金地段；★ 該地段交通方便，生活配套一般；★ 臨近政務區(qū)，分享政務區(qū)未來的高尚公共設施配套和共享政務區(qū)未來的升值潛力。 產品分解★本項目擁有30萬平方米建筑面積的體量；★同時包含了商業(yè)、五星級酒店、精品小戶型公寓、住宅四種類型的產品，組合成了一個完整的街區(qū)；★小區(qū)整體極簡派的建筑風格，迎合了現(xiàn)代人對生活簡明的要求；★高低起伏，錯落有致的建筑天際線和建筑構件線條，構成了項目特有的建筑風格；★充分展示了建筑的藝術性和視覺性，空間感；★賦予一個新穎的說法：“未來現(xiàn)實主義風格”★房型的面積段控制較好，迎合目前中高檔消費群體的消費需求。178。178。劣勢178。178。伴隨政務區(qū)的即將搬遷。 宏觀形勢不明朗，進場投資客戶大幅度減少，自住買家也普遍存在持幣觀望的情況；178。第二部分：項目定位營銷，不是閉門造車；創(chuàng)新，不是天馬行空。 在目前狀況下，我們在產品概念上需要遵循兩大原則：商務、文化與自然三者最完美的結合體徹底改變居住文化的內涵定位核心詞： 尊貴的 商務的 文化的 自然的 希臘文化的社區(qū)組團愛琴海主題的景觀高綠化率和低密度政務區(qū)大景觀環(huán)境板塊片區(qū)文化底蘊建筑的文化內涵景觀的文化內涵社區(qū)的文化活動五星級酒店可商可住的公寓政務區(qū)的商務機會建筑風格合理空間智能化配置配套一體化人車分流 結合上述兩大原則，我們將產品風格和生活方向作概念定位： 一座30萬平方米的國際化情調社區(qū)釋義： 在居住環(huán)境上，我們用“國際化情調生活”較前衛(wèi)的風格來統(tǒng)領產品，在基本格調清晰的前提下，我們用“現(xiàn)代手法”演繹“居住文化”的特色概念就可以深入人心，得到態(tài)度鮮明的認可或否定，絕不“騎墻”——在此基礎上獲得明確支持我們定位的客戶群消化這個高品質高標準特色國際化情調社區(qū)。安高住的常了、陶冶慣了，也許會不經意間炫耀，這片綠意，不算什么。城市天地精心制作的國際商業(yè)街區(qū)，為住宅和公寓業(yè)主享受極為便捷的消費和休憩場所。五星級酒店，將成為活躍于CBD中央區(qū)大量高素質和高消費能力商務人士的最理想選擇玻璃是太陽最密的朋友，輪廓是別人偷窺我的誘惑，都市公寓，上下空間新秩序戶型走過“磨礪”，居住走向美好 好的作品擁有內外兼?zhèn)涞膬?yōu)良質素，在絕佳地段，不斷創(chuàng)新，對細節(jié)、尺度充分把握，對品質用心鑄造孜孜以求，經典戶型的設計、合理的面積控制，把完美、舒適的高尚之居所獻給欣賞這種生活的人。不過，對勾兌時尚的人，安高不是很難讀懂，也不是每個人都能融入其中。您在享受星級酒店式居住、辦公的高檔次服務的同時，亦可隨時通過酒店的日常經營，出租物業(yè)以獲得長期的利潤分成； 第三部分：目標消費群分析人生本就是一個不斷尋找的過程，也是一個不斷舍棄的過程！就像真理和謬誤只是一步之遙一樣，買或不買只是幾秒鐘的時間誤差，你的上帝和撒旦永遠只是一個事物的正反面。]本案目標客戶群家庭收入定位：年收入6萬以上。定位于高檔樓盤的消費者一般是這樣一個群體：◎ 較為成功的企業(yè)家他們擁有十分豐厚且穩(wěn)定的收入，大多數(shù)已經結婚生子并擁有自己的小汽車。高品質、高品位的生活早已成為這類人群的追求?！? 成功的自由職業(yè)人士證券、金融投資者、設計師、藝術家。具有一定的經濟實力，大多選擇按揭付款，但是在合肥居住不是主要目的，因此購房時較多考慮總價和升值潛力等因素。 其次我們分析鎖定購買公寓的目標客戶我們的公寓項目是獨特的，因此它的客戶目標類型也是獨特的，分眾的?！? 外地公司在合肥的長期辦事機構◎ 投資客戶。他們可能是企業(yè)家、是技術精英、也可能是政要，甚至可能是內地的富人 ?！? 品質的追求者他們可能已換了兩次房甚至更多，現(xiàn)在住的也不錯，他們選擇新居所的行為帶有他們在商場上的作風：穩(wěn)健、挑剔。◎ 時間的競爭者 他們可以在兩天之內往返于三個相距1000公里以上的城市，但勻出一個完整的時間去影院看部電影對他們卻是一種奢侈，時間對這一人群來說，是伙伴，但更是競爭的對手，他們只有不斷的“戰(zhàn)勝”時間，才能獲得更大的空間。這一人群經歷了中國文化架構重新建立的過程，在“肯定—否定—再肯定”的不斷思想碰撞中，使這一人群有對新事物的接受能力較強，有比較敏銳的觀察力，也有較為多樣的文化視角。衡量影響力階層的標準在于，他們的影響范圍要大于他們的控制范圍。貴族與品位相關?！? 知性貴族在這個社會上意味著財富、權勢、地位，意味著一個人所獲取的權利，優(yōu)越性及其高貴的社會地位得到了法律的認可，法律確認了他們的特權與優(yōu)越性的行為之有效。三、形象口號推薦 情調與金錢無關，但與生活態(tài)度有關 其他備選宣傳口號