【正文】 力（無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）的太空運(yùn)行軌道自由運(yùn)行。介于思維空間與立體空間之間，不奢華，不浪費(fèi)，不局促；主題園林——希臘主題愛(ài)琴海特色風(fēng)情園林及景觀設(shè)計(jì)?！?一次性付款可以享受98折的優(yōu)惠；簽署認(rèn)購(gòu)書時(shí)支付定金2萬(wàn)；簽署認(rèn)購(gòu)書后10天內(nèi)簽署正式買賣合同時(shí)支付30％的總房款（含定金）；簽署正式買賣合同后30天內(nèi)支付35％的總房款；交房日3天內(nèi)支付35％的總房款。七、開盤期前后操作策略開盤期前后操作策略建議在開盤期前后價(jià)格策略分為四大階段：⊙ 第一階段： 廣告配合下，開始接受預(yù)約（預(yù)約號(hào)從50號(hào)開始），簽定無(wú)條件可隨時(shí)撤換的預(yù)約購(gòu)買意向書，宣布預(yù)定期價(jià)格，相應(yīng)透露開盤價(jià)格，告知首批預(yù)訂客戶可能的差價(jià)。公寓產(chǎn)品銷售單價(jià)的價(jià)差建議不能過(guò)大，滿足投資客戶的進(jìn)場(chǎng)。濱水城穎上路與臨泉路交口32%小高層、高層均價(jià)3200元/㎡，售價(jià)范圍：2800—3800元/㎡包河區(qū)聯(lián)邦花園馬鞍山南路以東，九華山路以北101247㎡多層（5躍6）、小高層（11躍12）2900元/㎡萬(wàn)振桂花園楊振寧大道與黃山路口41萬(wàn)平方米多層、小高層 多層均價(jià)4100元/㎡，小高層均價(jià)開盤3769元/㎡新加坡花園城長(zhǎng)江西路898號(hào)70多萬(wàn)平方米多層、小高層、高層、獨(dú)立別墅二期價(jià)格為39004000元/㎡，范圍34005800元/㎡。◎ 高水平的營(yíng)銷運(yùn)作將為項(xiàng)目定價(jià)贏得加分。最終對(duì)市場(chǎng)是毀滅性打擊。本案的公寓整盤平均銷售單價(jià)為4800——5000元沿合作化路聯(lián)體商鋪價(jià)格為一、二層8000元/平方米，車庫(kù)定價(jià)為8—9萬(wàn)元/個(gè)。結(jié)論：上述兩種方案各有利弊，針對(duì)安高公司房地產(chǎn)開發(fā)理念及我們對(duì)產(chǎn)品的基本判斷，在本項(xiàng)目中建議使用方案一，既市場(chǎng)試探策略。開盤定價(jià)方案二：準(zhǔn)現(xiàn)房策略形象引導(dǎo)期時(shí)只推項(xiàng)目及公司形象，封鎖價(jià)格（或以一個(gè)價(jià)格范圍告知）?！? 針對(duì)城市天地的產(chǎn)品特征，采取分期推廣策略，分階段提高單戶總價(jià)，降低大戶型總價(jià)，提高樓層和景觀系數(shù)，并結(jié)合總價(jià)組價(jià)，逐階段提升價(jià)格，使存量逐步變現(xiàn)時(shí)被市場(chǎng)接受。本樓盤由于建設(shè)和配套成本相對(duì)較高，因此成本的因素必須適當(dāng)考慮，但又不能超越市場(chǎng)接受的合理成本界線。卻可以洞悉未來(lái) 最珍貴的生活空間，為城市驕子預(yù)留 國(guó)際生活，率先體驗(yàn) 安高◎ 階層越來(lái)越主導(dǎo)著對(duì)資源的享有與機(jī)會(huì)?！? 知性貴族，當(dāng)代社會(huì)的影響力階層，是躋身晉級(jí)現(xiàn)代中國(guó)主流社會(huì)的最主要特征?！? 財(cái)富可以改變社會(huì)地位，但優(yōu)雅品位的形成，卻需要知識(shí)和氣質(zhì)的積淀，正如西方格言里所說(shuō)：貴族的形成需要三代人。第四部分：營(yíng)銷推廣主題太陽(yáng)底下沒(méi)有新鮮的事物，營(yíng)銷創(chuàng)新實(shí)際上是舊事物的重新組合。三、目標(biāo)客戶總體戰(zhàn)略：羊群效應(yīng)這里所謂的羊群效應(yīng)，主要指業(yè)界意見(jiàn)領(lǐng)袖的影響下，能夠產(chǎn)生吸引眾多意見(jiàn)跟隨者產(chǎn)生購(gòu)買的行為效應(yīng)?！? 意見(jiàn)的主導(dǎo)者他們?cè)谌后w中不一定一言九鼎，但也擲地有聲，他們多以個(gè)體為代表，群體為支撐，形成在圈子中的“意見(jiàn)領(lǐng)袖”地位。雖然現(xiàn)在豪宅很多，但他們?nèi)栽谟^望，真正的原因是：很少有樓盤讓他們真正感到有分量。用品味這樣的抽象概念進(jìn)行劃分很難。二、目標(biāo)客戶群總體描述 群體底線 顯然，這一人群在整個(gè)社會(huì)的金字塔構(gòu)成中，不是“奠基者”，因?yàn)?0萬(wàn)以上的房款，也“要求”他們有每年8萬(wàn)（家庭收入）以上的穩(wěn)定收入，而且有多年的積累，這是這一目標(biāo)人群的經(jīng)濟(jì)底線，是剛性要求。同時(shí)公寓的空間格局也注定了購(gòu)買公寓客戶的級(jí)別?！? 附近高校的教師由于本案所處片區(qū)內(nèi)為高校密集區(qū)，所以這部分客源為了方便工作，會(huì)較多考慮本案。這類人士擁有較為豐厚的收入，對(duì)以藝術(shù)和文化有著自己獨(dú)到的見(jiàn)解，自然風(fēng)光優(yōu)美、文化氛圍濃郁的居住環(huán)境是他們的追求。他們非常注意鄰里結(jié)構(gòu)、社區(qū)氛圍、需要管理人員提供周全、專業(yè)的貼身服務(wù)。他們的基本理想已經(jīng)得到實(shí)現(xiàn)，他們已經(jīng)被社會(huì)認(rèn)同為成功人士。本案目標(biāo)客戶群其它特征定位：我們的樓盤是定位于高檔樓盤，什么是高檔樓盤？高檔樓盤是指綜合素質(zhì)較高、價(jià)格水平相對(duì)也較高的物業(yè)。實(shí)際的問(wèn)題是該怎么尋找那些愿意掏錢給我們的上帝呢？一、目標(biāo)消費(fèi)群體預(yù)測(cè) 項(xiàng)目主要有住宅和公寓兩種產(chǎn)品形態(tài)，必然導(dǎo)致有兩種不同的目標(biāo)客戶群，就要逐個(gè)進(jìn)行有區(qū)別的定位分析。安高地產(chǎn)致力于成為高端社區(qū)領(lǐng)域倡導(dǎo)景觀人居的主要推動(dòng)者。城市天地便是一曲舒緩的MUSIC。在藝術(shù)與生活中創(chuàng)造最為完美的平衡對(duì)有些人，安高不論選擇公寓辦公或投資，還是選擇商業(yè)街區(qū)作為投資重心，安高或流芳百世也紛紛如潮，安高城市天地8000平方米水景點(diǎn)綴于整個(gè)社區(qū)，處處有景，四季有景，確保景觀空間的立體感和韻律感。二、定位支撐 希臘文化主題水景景觀設(shè)計(jì)一座建筑、一處房子、一片園林，血脈決定其尊貴，淵源成就其深淺。產(chǎn)品定位，是前行的“航向燈”，是撬動(dòng)市場(chǎng)的支點(diǎn)。 同期市場(chǎng)盤量大，各盤大投入、大手筆營(yíng)銷和傳播手法已經(jīng)初露端倪，本案將面臨較為嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)局面；178。本案地段升值在望；178。 合作化路和望江路都是城市交通主干道，噪音和灰塵污染對(duì)本案影響較大。 本案所處地段正在建設(shè)之中，故周邊外環(huán)境較差，人氣稍顯不足。 戶型：房型設(shè)計(jì)富有特色，面積控制合理，有利于銷售。 規(guī)劃：獨(dú)具一格的建筑規(guī)劃，高品質(zhì)的產(chǎn)品形態(tài)規(guī)劃的鮮明主題園林景觀。分析結(jié)論：三、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)178?！?合作化路及毗鄰的黃山路是合肥學(xué)區(qū)氛圍最濃郁的道路，大多數(shù)的高校都集中在周邊；★ 該區(qū)域漸漸成為合肥新興的中高檔住宅區(qū)。營(yíng)銷策劃篇第一部分：項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況城市天地項(xiàng)目位于合作化南路與望江西路交叉口東南，距政務(wù)文化新區(qū)約兩公里、中國(guó)科技大學(xué)僅百米之遙，小區(qū)占地170余畝，規(guī)劃建筑面積30余萬(wàn)平方米，綠地率約40%，住宅車位比100%以上。鉑金地段；★ 該地段交通方便，生活配套一般；★ 臨近政務(wù)區(qū)，分享政務(wù)區(qū)未來(lái)的高尚公共設(shè)施配套和共享政務(wù)區(qū)未來(lái)的升值潛力。 產(chǎn)品分解★本項(xiàng)目擁有30萬(wàn)平方米建筑面積的體量；★同時(shí)包含了商業(yè)、五星級(jí)酒店、精品小戶型公寓、住宅四種類型的產(chǎn)品，組合成了一個(gè)完整的街區(qū)；★小區(qū)整體極簡(jiǎn)派的建筑風(fēng)格，迎合了現(xiàn)代人對(duì)生活簡(jiǎn)明的要求；★高低起伏，錯(cuò)落有致的建筑天際線和建筑構(gòu)件線條，構(gòu)成了項(xiàng)目特有的建筑風(fēng)格；★充分展示了建筑的藝術(shù)性和視覺(jué)性，空間感；★賦予一個(gè)新穎的說(shuō)法：“未來(lái)現(xiàn)實(shí)主義風(fēng)格”★房型的面積段控制較好，迎合目前中高檔消費(fèi)群體的消費(fèi)需求。178。178。劣勢(shì)178。178。伴隨政務(wù)區(qū)的即將搬遷。 宏觀形勢(shì)不明朗，進(jìn)場(chǎng)投資客戶大幅度減少，自住買家也普遍存在持幣觀望的情況；178。第二部分：項(xiàng)目定位營(yíng)銷，不是閉門造車；創(chuàng)新，不是天馬行空。 在目前狀況下，我們?cè)诋a(chǎn)品概念上需要遵循兩大原則：商務(wù)、文化與自然三者最完美的結(jié)合體徹底改變居住文化的內(nèi)涵定位核心詞： 尊貴的 商務(wù)的 文化的 自然的 希臘文化的社區(qū)組團(tuán)愛(ài)琴海主題的景觀高綠化率和低密度政務(wù)區(qū)大景觀環(huán)境板塊片區(qū)文化底蘊(yùn)建筑的文化內(nèi)涵景觀的文化內(nèi)涵社區(qū)的文化活動(dòng)五星級(jí)酒店可商可住的公寓政務(wù)區(qū)的商務(wù)機(jī)會(huì)建筑風(fēng)格合理空間智能化配置配套一體化人車分流 結(jié)合上述兩大原則，我們將產(chǎn)品風(fēng)格和生活方向作概念定位： 一座30萬(wàn)平方米的國(guó)際化情調(diào)社區(qū)釋義： 在居住環(huán)境上，我們用“國(guó)際化情調(diào)生活”較前衛(wèi)的風(fēng)格來(lái)統(tǒng)領(lǐng)產(chǎn)品，在基本格調(diào)清晰的前提下，我們用“現(xiàn)代手法”演繹“居住文化”的特色概念就可以深入人心，得到態(tài)度鮮明的認(rèn)可或否定，絕不“騎墻”——在此基礎(chǔ)上獲得明確支持我們定位的客戶群消化這個(gè)高品質(zhì)高標(biāo)準(zhǔn)特色國(guó)際化情調(diào)社區(qū)。安高住的常了、陶冶慣了，也許會(huì)不經(jīng)意間炫耀，這片綠意，不算什么。城市天地精心制作的國(guó)際商業(yè)街區(qū)，為住宅和公寓業(yè)主享受極為便捷的消費(fèi)和休憩場(chǎng)所。五星級(jí)酒店，將成為活躍于CBD中央?yún)^(qū)大量高素質(zhì)和高消費(fèi)能力商務(wù)人士的最理想選擇玻璃是太陽(yáng)最密的朋友，輪廓是別人偷窺我的誘惑，都市公寓，上下空間新秩序戶型走過(guò)“磨礪”，居住走向美好 好的作品擁有內(nèi)外兼?zhèn)涞膬?yōu)良質(zhì)素，在絕佳地段，不斷創(chuàng)新，對(duì)細(xì)節(jié)、尺度充分把握，對(duì)品質(zhì)用心鑄造孜孜以求，經(jīng)典戶型的設(shè)計(jì)、合理的面積控制，把完美、舒適的高尚之居所獻(xiàn)給欣賞這種生活的人。不過(guò)，對(duì)勾兌時(shí)尚的人，安高不是很難讀懂，也不是每個(gè)人都能融入其中。您在享受星級(jí)酒店式居住、辦公的高檔次服務(wù)的同時(shí)，亦可隨時(shí)通過(guò)酒店的日常經(jīng)營(yíng)，出租物業(yè)以獲得長(zhǎng)期的利潤(rùn)分成； 第三部分：目標(biāo)消費(fèi)群分析人生本就是一個(gè)不斷尋找的過(guò)程，也是一個(gè)不斷舍棄的過(guò)程！就像真理和謬誤只是一步之遙一樣，買或不買只是幾秒鐘的時(shí)間誤差，你的上帝和撒旦永遠(yuǎn)只是一個(gè)事物的正反面。]本案目標(biāo)客戶群家庭收入定位：年收入6萬(wàn)以上。定位于高檔樓盤的消費(fèi)者一般是這樣一個(gè)群體：◎ 較為成功的企業(yè)家他們擁有十分豐厚且穩(wěn)定的收入，大多數(shù)已經(jīng)結(jié)婚生子并擁有自己的小汽車。高品質(zhì)、高品位的生活早已成為這類人群的追求?！? 成功的自由職業(yè)人士證券、金融投資者、設(shè)計(jì)師、藝術(shù)家。具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，大多選擇按揭付款，但是在合肥居住不是主要目的，因此購(gòu)房時(shí)較多考慮總價(jià)和升值潛力等因素。 其次我們分析鎖定購(gòu)買公寓的目標(biāo)客戶我們的公寓項(xiàng)目是獨(dú)特的，因此它的客戶目標(biāo)類型也是獨(dú)特的，分眾的?！? 外地公司在合肥的長(zhǎng)期辦事機(jī)構(gòu)◎ 投資客戶。他們可能是企業(yè)家、是技術(shù)精英、也可能是政要，甚至可能是內(nèi)地的富人 ?！? 品質(zhì)的追求者他們可能已換了兩次房甚至更多，現(xiàn)在住的也不錯(cuò)，他們選擇新居所的行為帶有他們?cè)谏虉?chǎng)上的作風(fēng)：穩(wěn)健、挑剔?！? 時(shí)間的競(jìng)爭(zhēng)者 他們可以在兩天之內(nèi)往返于三個(gè)相距1000公里以上的城市，但勻出一個(gè)完整的時(shí)間去影院看部電影對(duì)他們卻是一種奢侈，時(shí)間對(duì)這一人群來(lái)說(shuō)，是伙伴，但更是競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手，他們只有不斷的“戰(zhàn)勝”時(shí)間，才能獲得更大的空間。這一人群經(jīng)歷了中國(guó)文化架構(gòu)重新建立的過(guò)程，在“肯定—否定—再肯定”的不斷思想碰撞中，使這一人群有對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng)，有比較敏銳的觀察力，也有較為多樣的文化視角。衡量影響力階層的標(biāo)準(zhǔn)在于，他們的影響范圍要大于他們的控制范圍。貴族與品位相關(guān)。◎ 知性貴族在這個(gè)社會(huì)上意味著財(cái)富、權(quán)勢(shì)、地位，意味著一個(gè)人所獲取的權(quán)利，優(yōu)越性及其高貴的社會(huì)地位得到了法律的認(rèn)可，法律確認(rèn)了他們的特權(quán)與優(yōu)越性的行為之有效。三、形象口號(hào)推薦 情調(diào)與金錢無(wú)關(guān)，但與生活態(tài)度有關(guān) 其他備選宣傳口號(hào)