【文章內(nèi)容簡介】 全，路網(wǎng)發(fā)達(dá)。以前該區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目仍以城建花園、詩波特、鴻凱花園等老項(xiàng)目為主，進(jìn)入 20xx 年主要推出了春江花月、宏發(fā)國際名城兩個(gè)主要新項(xiàng)目，但兩個(gè)項(xiàng)目均處于區(qū)域邊緣地帶，均價(jià)在 3400— 3600 元 /㎡左右，但銷售狀況一般。而已經(jīng)在 20xx 年年底城建二期也全面封頂，在明年將全面推出，值得關(guān)注。 北部地區(qū) —— 穩(wěn)步前進(jìn) 樓盤特點(diǎn) 、銷售狀況、客層來源及優(yōu)劣勢分析。沈陽北部的樓盤目前正在穩(wěn)步并有序發(fā)展。 （ 1）華山路板塊： 有以華泰新都、匯寶國際花園、鯤鵬花園為代表的樓盤。這個(gè)板塊的樓盤特點(diǎn)是位于皇姑、和平、鐵西交接處，區(qū)域配套成熟，交通便利，人口密度大，主要客戶來源為皇姑、和平、鐵西，房價(jià)在 3000 元 /平方米起，均價(jià)達(dá)到 3500 元 /平方米，基本規(guī)模占地在 20 萬平方米左右。 （ 2）黃河大街板塊： 主要代表有克萊斯特國際花園、海韻花園、成龍花園、凱興花園等樓盤。這個(gè)板塊是皇姑區(qū)的熱點(diǎn)區(qū)域，也是市內(nèi)的黃金地段，交通便利，道路通暢，人文居住 環(huán)境較好，客戶層較高，樓盤檔次也相應(yīng)較高，提出國際化生活、運(yùn)動健康等口號。 （ 3）北陵東門及體育學(xué)院板塊： 該板塊主要代表樓盤有御林香園、富山花園、金山小區(qū)等項(xiàng)目，地理位置相對偏僻，項(xiàng)目規(guī)模不大，一般為中低檔樓盤，但該地區(qū)生活環(huán)境較好，空氣清新，緊鄰北陵公園，房價(jià)在 2800 元 /平方米左右，主要客戶層是工薪階層及小型私營業(yè)主。該地區(qū)現(xiàn)有樓盤主要為存量樓盤。 中心城區(qū) —— 新都市主義 沈陽樓市能滿足一部分高端人士追求都市中心繁華的片區(qū)，必然是城市中心城區(qū)。在住宅郊區(qū)化的大趨勢下，由于土地資源的稀缺，中心區(qū)的項(xiàng) 目顯得越發(fā)珍貴，其賣點(diǎn)也已都市主義為主。 代表項(xiàng)目主要集中在金廊沿線區(qū)域的城市中軸及延長線上，如銀基地王國際花園、盛華苑、未來城、五里河城、昌鑫置地廣場、曼哈頓國際莊園、中遠(yuǎn)頤和麗園、御金名苑、格林自由成、爵悅庭、嘉潤中華園以及向金廊兩側(cè)擴(kuò)展部分的克萊斯特、明城花園、德郡七號等。 中國最大管理資源中心 商鋪 amp。公寓 —— “差異化”細(xì)分市場 幾年前的公寓類產(chǎn)品雷同現(xiàn)象在 20xx 年已經(jīng)不復(fù)存在。幾乎所有公寓類產(chǎn)品都是不同的，產(chǎn)品形式不同，產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶等都不相同，公寓類市場被進(jìn)行了最細(xì)致的分化。 北站及惠工廣場地區(qū)的公寓和寫字間 產(chǎn)品各具特色，沈陽財(cái)富中心、希爾斯聯(lián)邦、行宮、嘉興國際、中韓大廈、奉天銀座、格林自由成、匯寶國際新天地等，這么多同類別產(chǎn)品扎堆兒的情況下，各項(xiàng)目銷售都十分順利主要?dú)w功于項(xiàng)目做得細(xì)，避免了同質(zhì)化競爭的同時(shí)又共同培育了該區(qū)域的公寓和寫字間市場氣氛。目前在建的華銳銅鑼灣廣場作為商業(yè)中心，將為這一區(qū)域填補(bǔ)空白和增加籌碼。 其他諸如五里河大廈、皇城酒店公寓、商貿(mào)國際、五里河城、年華國際大廈、 SOHO新天地、海悅國際等，所有能在競爭中取得滿意業(yè)績的項(xiàng)目都與特色化產(chǎn)品定位分不開。 商鋪類產(chǎn)品除了特色化定位之外，同時(shí)也與區(qū) 域發(fā)展結(jié)合。五洲商業(yè)廣場打造全天候市內(nèi)購物休閑公園，與太原街商圈改造完美結(jié)合；中國女人街的各組成部分鮮明特色以及超大規(guī)模，與渾南建設(shè)及渾南新商圈形成的客觀需要絲絲入扣。 （二） 20xx 年沈陽房地產(chǎn)市場展望 在過去的 20xx 年，沈陽樓市在經(jīng)歷了國家一系列新的宏觀調(diào)控之后，市場出現(xiàn)了“ 有驚無險(xiǎn) ” 的局面。各種指標(biāo)表明，調(diào)控后的沈陽樓市呈現(xiàn)了 “ 理性、穩(wěn)步 ” 發(fā)展的態(tài)勢。如果說過去的一年是 “ 政策年 ” 的話，那么今年的沈陽樓市應(yīng)是 “ 理性發(fā)展年 ” ，預(yù)計(jì)沈城樓市將 會呈現(xiàn)以下幾大走勢： 房價(jià)將保持穩(wěn)定 攀升 價(jià)格在樓市 消費(fèi)中一直處于敏感的地位，隨著市場的迅速發(fā)展，沈陽樓市在經(jīng)歷了近 10 年的市場風(fēng)雨后，房價(jià)走勢一直處于穩(wěn)步運(yùn)行的狀態(tài)。雖然 20xx 年出臺了系列調(diào)控政策，新政策對房價(jià)上漲有一定抑制作用，但其主要目標(biāo)是有泡沫的市場以及樓市的投 資 者，而沈陽作為 “ 區(qū)域中心城市；隨著房地產(chǎn)開發(fā)水平提高，樓盤品質(zhì)的不斷得升，沈陽房價(jià)應(yīng)該會繼續(xù)保持穩(wěn)步 攀升 ，這符合沈陽樓市的現(xiàn)狀，也更符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。 而影響 20xx 年沈陽房地產(chǎn)價(jià)格未來呈現(xiàn)上漲的主要原因?yàn)椋? （ 1） 20xx 年 1 月 1 日起，沈陽市基準(zhǔn)地價(jià)上漲 20%，根據(jù)建設(shè)周期這種影響將在 20xx年的商品房價(jià)格上直接體現(xiàn)出來，這一項(xiàng)就將房價(jià)上升 5%左右； （ 2）建筑原材料價(jià)格上漲成為隱憂。 20xx 年房地產(chǎn)建材如鋼材、水泥、砂石等仍將上漲。 中國最大管理資源中心 （ 3）隨著房地產(chǎn)市場的競爭日益激烈，對包括小區(qū)的配套設(shè)施要求更高，也令開發(fā)商在滿足市場需求的同時(shí)，提高建筑成本。 市場需求仍將呈現(xiàn)持續(xù)旺盛的走勢 市場經(jīng)濟(jì)的精髓就是需求與供給的關(guān)系，房地產(chǎn)作為一種商品，更不例外。隨著城市化進(jìn)程的加快、沈陽城市框架的擴(kuò)大、市場需求的多元化發(fā)展，在某種程度上，沈陽樓市某些產(chǎn)品如中小戶型、普通住宅還存在有效需求供給不 足的現(xiàn)象，某類產(chǎn)品市場還是空白。沒有買到滿意物業(yè)和還沒有買到物業(yè)的人不少。 同區(qū)域內(nèi)樓盤的價(jià)格差異將顯現(xiàn) 價(jià)格作為樓盤銷售的主導(dǎo)因素，一直以來，沈陽市同區(qū)域內(nèi)樓盤的價(jià)格基本處于平衡狀態(tài)。但是從 20xx 年以來，沈陽樓市同區(qū)域內(nèi)的樓盤價(jià)格出現(xiàn)逐步拉開差距的現(xiàn)象，如渾南新區(qū)的樓盤，從 20xx 多元一平方米到 5000 元一平方米都有。這說明：一是同區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者對位置因素考慮逐步消弱；二是同區(qū)域內(nèi)肖費(fèi)者對價(jià)格的承受能力在發(fā)生變化。在同區(qū)域內(nèi)的同一消費(fèi)階層，價(jià)格在某種程度上 已不是影響客戶決策的關(guān)鍵因素。那么隨著沈陽市各區(qū)域市場的成熟度的提高，特別是一些品牌產(chǎn)品的影響，同區(qū)域內(nèi)不同樓盤的價(jià)格差距將拉大，這是房地產(chǎn)區(qū)域市場發(fā)展的必然結(jié)果。 市場進(jìn)一步細(xì)分、新產(chǎn)品將不斷出現(xiàn) 隨著消費(fèi)需求的多元化，人們生活方式的不斷變化，房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步細(xì)分，新的房地產(chǎn)產(chǎn)品將會不斷出現(xiàn)，尤其是那些邊緣化，模糊化創(chuàng)新產(chǎn)品類型將會在沈陽未來市場上出現(xiàn)得更多。產(chǎn)品類型上如七里香提的庭院洋房會繼續(xù)受歡迎，而消費(fèi)群體上細(xì)分也將更加明顯，如陽光 100 國際新城變提出 “ 為青年的沈陽，為沈陽的青年 ” 。 樓盤營銷將從 “ 技術(shù) ” 層面注重轉(zhuǎn)向 “ 戰(zhàn)略 ” 層面 營銷作為樓盤開發(fā)的龍頭，在激烈的市場競爭下，營銷 “ 技術(shù) ” 層面的東西對于一個(gè)樓盤的作用已不是十分重要，只能起到階段性的推動作用。而真正 “ 戰(zhàn)略 ” 層面的東西才能創(chuàng)造持久的熱銷效應(yīng)，尤其對于大盤的開發(fā)，營銷戰(zhàn)略才是營銷的關(guān)鍵。 開發(fā)格局 “ 強(qiáng)者更強(qiáng) ” 的局面更為突出 土地交易實(shí)行招、拍、掛的方式使沈陽房地產(chǎn)開發(fā)主體形成多元化格局，外來企業(yè)的強(qiáng)勢進(jìn)駐，沈陽市開發(fā)陣營的迅速調(diào)整，中小型發(fā)展商受融資渠道和拿不到好地等限制 “ 勢力 ” 將會越來越弱，整個(gè)開發(fā)格局 “ 強(qiáng)者更強(qiáng) ” 的局面在 20xx 年將會更為突出。 服務(wù)型的開發(fā)商將成為發(fā)展的主流 中國最大管理資源中心 隨著市場開發(fā)格局的轉(zhuǎn)變，開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營理念也不斷的變化，以服務(wù)導(dǎo)向型、有責(zé)任的開發(fā)企業(yè)必將越來越受到市場的歡迎，將主導(dǎo)未來市場發(fā)展的方向，成為發(fā)展的主流。 速度將成為樓盤開發(fā)的重心 面對市場的迅速變化以及宏觀政策頻出的現(xiàn)狀，樓盤的開發(fā)速度更顯重要，原來那種按部就班、打持久戰(zhàn)的開發(fā)策略必然被動挨打。在 20xx 年、 20xx 年已經(jīng)出現(xiàn)苗頭的速度之爭，必然成為 20xx 年樓盤開發(fā)的重心，在未來一定時(shí)間內(nèi)速度將成為樓盤開 發(fā)成敗的重要因素。 五、項(xiàng)目所在于洪區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目總評及特點(diǎn)綜合評述 （一）于洪區(qū)西部區(qū)域： 近兩年，隨著城市中心土地日漸減少，住宅郊區(qū)化的步伐日漸加快，與郊區(qū)化同時(shí)誕生的大盤也成為房地產(chǎn)市場的主角。二環(huán)以外西部地產(chǎn)的樓盤項(xiàng)目，經(jīng)過近幾年的開發(fā)，逐步趨近于大盤化和成熟化。 該區(qū)域主要劃分為于洪區(qū)和沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，在西部郊區(qū)區(qū)域主要是分為沈遼路、沈新路、沈大路三個(gè)板塊，根據(jù)沈陽地鐵一號線而隨著 20xx 年地鐵的提前試運(yùn)行，將對該區(qū)域的銷售有極大的改觀。 重點(diǎn)提示：①沈陽地鐵一號工程已經(jīng)開工，從張士開發(fā)區(qū)至 到沈陽站每 — 公里設(shè)一站②沈陽技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)，將有沈陽工業(yè)大學(xué)將搬遷，設(shè)立沈陽機(jī)械裝備制造大學(xué)，使得該區(qū)域具有兩所大學(xué)即沈陽工業(yè)大學(xué)、沈陽化工學(xué)院加上北大青鳥國際學(xué)校、小哈津幼兒園，組成從幼兒園 —— 小學(xué) —— 中學(xué) —— 大學(xué)。形成了完善的教育體系。③未來西城僅沈陽開發(fā)區(qū)向西南方向擴(kuò)充，最終開發(fā)總面積將達(dá)到 80 萬平方公里。常住人口將達(dá)到 50 萬，形成一個(gè)完整新的城區(qū)。因此說，郊區(qū)區(qū)域潛力非常大。④新區(qū)“騰籠換鳥”的戰(zhàn)略，搬遷了老區(qū)的大型國有企業(yè)。其中沈陽礦山集團(tuán)、沈陽鼓風(fēng)集團(tuán)、沈陽機(jī)床集團(tuán)、北方機(jī)車車輛公 司、沈陽雪花啤酒集團(tuán)、沈陽盛世高中壓閥門公司都將西遷，是潛在的大客戶群。⑤未來郊區(qū)部分沈遼路、沈新路、沈大路均處于拓寬工程已經(jīng)完成，交通漉網(wǎng)情況將十分完善。 交通 —— 提升通行速度，具有未來前景 以前大多數(shù)人買該區(qū)域的住宅考慮的首要問題都是離工作地點(diǎn)的遠(yuǎn)近，可是核心地段過高的房價(jià)又使普通的居民望而卻步，不得 不棄近從遠(yuǎn)。而地鐵線路的建設(shè)及 20xx 年即將提前開通試運(yùn)行鐵西段，可以使購房者 中國最大管理資源中心 將注意力從樓盤的地段大大方方地轉(zhuǎn)向樓盤的交通，而且也不再擔(dān)心堵車的困擾。沈陽地鐵建設(shè)已經(jīng)全面開工。 沈陽地鐵一號線已經(jīng)正式破土 動工，地鐵一號線總投資 億元。 其中，沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是地鐵 1 號線的西端，而西端的張士站、黃海路站等成為一期工程中首批開工的站點(diǎn)。 環(huán)境 —— 生態(tài)自然 沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi) ISO140000 環(huán)境體系認(rèn)證是沈陽首個(gè)通過驗(yàn)收的區(qū)域，可以說，其居住環(huán)境為天藍(lán)、水清、草綠。自然環(huán)境上的優(yōu)勢，對于生活在這里人們的身心健康都是很有好處的。同時(shí)，鐵西新區(qū)和于洪區(qū)政府還將在綠地建設(shè)上加大投入力度。 供應(yīng) —— 上市量整體降低 目前，該區(qū)域大量項(xiàng)目為區(qū)域當(dāng)?shù)亻_發(fā)商，老盤推出新的項(xiàng)目：比較有代表性的如友誼城繼 20xx 年推出友誼城青蘋果住區(qū)、 20xx 年推出蘋果洋房；三隆地產(chǎn)也推出了三隆世紀(jì)新城；民安集團(tuán)推出了民安康城二期；金廈地產(chǎn)推出了金廈雁翔居、金地系列也推出了金奧新城等等這些老盤推出的新項(xiàng)目， 而沈遼路沿線將會有兩個(gè)新項(xiàng)目在年初開始啟動 —— 萬熹綠景和青城，而位于沙嶺周邊的項(xiàng)目也只有蘭臺小鎮(zhèn)和假日小城等。 定位 —— 中低檔住宅集中 由于沈遼、沈新、沈大路沿線樓盤一直是由當(dāng)?shù)亻_發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，雖然各家項(xiàng)目特點(diǎn)不同，但是卻都集中在低價(jià)、低品質(zhì)的花園小區(qū)的定位上，由于價(jià)格低廉，部分項(xiàng)目的戶型配比存在面積偏大的現(xiàn)象，如和 泰馨城二期開發(fā)的產(chǎn)品中雖然 6