【正文】 沈陽市房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了積極地推動作用 ，也 加大了 開發(fā)商 對房地產(chǎn)投資的力度。精裝修、四明戶型，科技生態(tài)節(jié)能等技術(shù)的應(yīng)用、外立面與周邊環(huán)境的融合等等，河畔新城以全面超前性成為樓市導(dǎo)向產(chǎn)品。泉涌新鎮(zhèn)的靈魂之處除依山傍水之外，還在于貫穿其中的輝山河。同時， 20xx年的大東區(qū)也是沈陽市土地出讓面積最大的區(qū)域，也是市內(nèi)五區(qū)大項目最集中的區(qū)域，國內(nèi)眾多實力派開發(fā)商競相入主。打破了老鐵西區(qū)南宅北廠的格局。 （ 3）北陵東門及體育學(xué)院板塊： 該板塊主要代表樓盤有御林香園、富山花園、金山小區(qū)等項目，地理位置相對偏僻，項目規(guī)模不大，一般為中低檔樓盤，但該地區(qū)生活環(huán)境較好，空氣清新，緊鄰北陵公園，房價在 2800 元 /平方米左右，主要客戶層是工薪階層及小型私營業(yè)主。雖然 20xx 年出臺了系列調(diào)控政策，新政策對房價上漲有一定抑制作用，但其主要目標(biāo)是有泡沫的市場以及樓市的投 資 者，而沈陽作為 “ 區(qū)域中心城市；隨著房地產(chǎn)開發(fā)水平提高，樓盤品質(zhì)的不斷得升，沈陽房價應(yīng)該會繼續(xù)保持穩(wěn)步 攀升 ，這符合沈陽樓市的現(xiàn)狀，也更符合市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律。 開發(fā)格局 “ 強者更強 ” 的局面更為突出 土地交易實行招、拍、掛的方式使沈陽房地產(chǎn)開發(fā)主體形成多元化格局，外來企業(yè)的強勢進駐，沈陽市開發(fā)陣營的迅速調(diào)整，中小型發(fā)展商受融資渠道和拿不到好地等限制 “ 勢力 ” 將會越來越弱，整個開發(fā)格局 “ 強者更強 ” 的局面在 20xx 年將會更為突出。而地鐵線路的建設(shè)及 20xx 年即將提前開通試運行鐵西段，可以使購房者 中國最大管理資源中心 將注意力從樓盤的地段大大方方地轉(zhuǎn)向樓盤的交通，而且也不再擔(dān)心堵車的困擾。 人群 —— 年齡極端化 在消費人群方面，各家項目定位不同，針對的人群也有所差別，但仍能看出均針對郊區(qū)區(qū)域的房子具有價位低和交通不夠便利兩大特點，使得一直以來該區(qū)域的目標(biāo)客戶定在年紀(jì)大的退休老人和年輕人上，由于西部中心板塊的普通商品房在最近幾年中，普通商品房價已經(jīng)從 20xx 元上升到 3500 元，一些年輕的普通家庭和老人在購買中稍顯吃力，因此該區(qū)域大量開發(fā)能使年輕人進行居住過渡的 60— 80 平方米產(chǎn)品，吸引鐵西區(qū)中的中、低端購買人群，例如新婚置業(yè)的年輕人等。目前，于洪新城已經(jīng)成為沈陽市政府全力打造的重點建設(shè)工程， 20xx 年將 引進資金 1 億美金，用于于洪新城居住區(qū)的建設(shè)工程。在永來 紫郡城 城，同樣以100 平方米以下的戶型為主，適合普通百姓的居住要求。在消費人群方面，各家項目定位不同，針對的人群也有所差別，可以看出在專業(yè)開發(fā)公司的操作下，已經(jīng)對細分市場進行了定位。 （三）于洪區(qū)北部區(qū)域 該區(qū)域為最近幾年的新開發(fā)區(qū)域，代表性樓盤有以五彩園、格林夢夏、萬科四季花城、水榭花都為代表的老盤、北美家園為代表的新盤。同時因為絕對價格相對附近二環(huán)以內(nèi)的房屋而言依然偏低較多，所以價格還有增長的巨大空間。而公交線路則在原有的 102 路基礎(chǔ)上加通了 111 路公交線路。 （ 3）土地增值空間大。 4．項目分析 該項目依托于沈陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的良好硬件配套大環(huán)境，同時緊鄰于洪區(qū)、鐵西區(qū)，與其他項目相比具有以下優(yōu)勢： （ 1）具有先進的規(guī)劃設(shè)計理念。目前，開發(fā)區(qū)內(nèi)空氣清新、道路寬闊、環(huán)境良好，交通十 分便利，市政道路網(wǎng)絡(luò)完善，配套設(shè)施齊全。從目前來看，在競爭加劇的狀態(tài)下，針對城市現(xiàn)實的消費群體及大規(guī)模拆遷形成的主流消費群體，更多的開發(fā)商仍然在向中低端市場傾斜，吸引其他地區(qū)的居民來此生活。 分析 —— 規(guī)模開發(fā)不容小視 沈陽市的房地產(chǎn)開發(fā)在近兩年中出現(xiàn)了 “ 大盤開發(fā) ” 的趨勢，大量建筑規(guī)模超過 50 萬平方米的住宅新區(qū)已經(jīng)在市場中形成了相當(dāng)?shù)挠绊懥Α? 目前進入于洪新城的幾個項目在規(guī)模上都相當(dāng)可觀。 雖然由于 一些運作問題 的原因 ， 進入 20xx年 12 月 陽光 100 國際新城 也正式的上市 ， 供應(yīng)量也達到 10 萬平方米左右。 規(guī)劃中的于洪新城面積將達到 ，位于二環(huán)與三環(huán)之間南臨渾河西段，東連鐵西區(qū)、和平區(qū)。地鐵一通，城市的延展空間和活動空間驟然變大，購房者心目中傳統(tǒng)的郊區(qū)樓盤，特別是地鐵沿線的，將變成“準(zhǔn)市區(qū)”樓盤。④新區(qū)“騰籠換鳥”的戰(zhàn)略，搬遷了老區(qū)的大型國有企業(yè)。 市場進一步細分、新產(chǎn)品將不斷出現(xiàn) 隨著消費需求的多元化，人們生活方式的不斷變化，房地產(chǎn)市場將進一步細分，新的房地產(chǎn)產(chǎn)品將會不斷出現(xiàn)，尤其是那些邊緣化，模糊化創(chuàng)新產(chǎn)品類型將會在沈陽未來市場上出現(xiàn)得更多。五洲商業(yè)廣場打造全天候市內(nèi)購物休閑公園，與太原街商圈改造完美結(jié)合；中國女人街的各組成部分鮮明特色以及超大規(guī)模，與渾南建設(shè)及渾南新商圈形成的客觀需要絲絲入扣。 （ 1）華山路板塊： 有以華泰新都、匯寶國際花園、鯤鵬花園為代表的樓盤。紫郡城、瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)、宏發(fā)國際華城??于洪新城正憑借其獨特的區(qū)位優(yōu)勢和不斷完善的區(qū)域環(huán)境 吸引著越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商的目光。 可見，棋盤山板塊正在以世園會為輻射源，其魅力影響了整個城市，吸引了國內(nèi)外諸多地產(chǎn)企業(yè)的資金，也吸引了沈陽市及周邊城市購房消費群體。 位于于洪新城的東北部，與配套齊全的鐵西滑翔僅一路之隔的紫郡城提出“優(yōu)尚住宅大眾化”，以“優(yōu)尚百年，上游鑒筑”的開發(fā)理念倡導(dǎo)“居高臨下的上游生活”，在滑翔邊打造了一座超百萬平方米包含多層與電梯景觀洋房的新城。 沈陽萬科 20xx 年南北齊進。居民消費結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級，住房、旅游、康體、教育等消費熱點正 在形成。 20xx 年全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn) 190 億元，比上年增長 ％；地方財政收入實現(xiàn) 億元，比上年增長 ％；固定資產(chǎn)投資實現(xiàn) 100 億元，比上年增長 ％；外資調(diào)入實現(xiàn) 1 億美元，比上年增長 ％；出口創(chuàng)匯實現(xiàn) 億美元，比上年增長 ％；城鎮(zhèn)居民可支配收入實現(xiàn) 7885 元，比上年增長 12％ 。配合市里完成細河城市段清淤工程。因毗鄰母城所形成的級差地 租使土地成為最具競爭力的資源，城鄉(xiāng)充足而訓(xùn)練有素的勞動力和產(chǎn)業(yè)工人成為最具潛在力的資源，龐大的國有資產(chǎn)存量成為最具吸引力的資源。于洪區(qū)是沈陽 “ 西拓 ” 的重要承載 空間，位于東北最大交通樞紐的最近輻射圈內(nèi)，被譽為 “ 黃金通道 ” 的沈大高速公路、沈京高速公路和秦沈高速鐵路貫穿境內(nèi)，沈西大型鐵路編組站坐落區(qū)內(nèi)，專用鐵路已并入東北路網(wǎng)。境內(nèi)河長 公里。一期一號湖、二號湖、三號湖總計 平方公里湖面挖掘任務(wù)全部完成，挖掘土方工程完成 680 萬立方米，完成綠化面積 15 萬平方米，景點綠化工程完成 5000 平方米， 萬平方米環(huán)湖道路工程基本完工，一號湖按期蓄水。 “ 九五 ” 期間共吸引資金 60 億元投入到全區(qū)的經(jīng)濟建設(shè)中，其中銀信部門貸款比重達到 25%，資金使用效率明顯提高。 沈陽房地產(chǎn)市場在 9月份的秋季房交會期間正式解凍，消費者明顯已從觀望中走出，房價繼續(xù)攀升。同樣受益的還有“坡地上的建筑”左岸慧晶，憑借獨到的建設(shè)理念和優(yōu)越的地理位置，左岸慧晶成為沈陽樓市濱河住宅的一顆新星。設(shè)計師的一切規(guī)劃都由此天然水系展開，在充分表現(xiàn)設(shè)計小區(qū)是一座林木蔥郁的水上人家的同時，又將建筑融入中國傳統(tǒng)院落式的人居文化之中，是中產(chǎn)階級最為理想的居住場所。因此 20xx— 20xx 年，大東區(qū)無可爭議地成為沈陽樓市最具期待的亮點區(qū)域和主戰(zhàn)場。 威利地產(chǎn)旗下的富云新都、福海銘尊，千緣愛城、東環(huán)時代、宏發(fā)國際名城、春江花月、鑫豐雅苑、世代房產(chǎn)系列等項目依舊風(fēng)光無限，并且促成了西部區(qū)域整體面貌的質(zhì)變。該地區(qū)現(xiàn)有樓盤主要為存量樓盤。 而影響 20xx 年沈陽房地產(chǎn)價格未來呈現(xiàn)上漲的主要原因為： （ 1） 20xx 年 1 月 1 日起，沈陽市基準(zhǔn)地價上漲 20%，根據(jù)建設(shè)周期這種影響將在 20xx年的商品房價格上直接體現(xiàn)出來，這一項就將房價上升 5%左右； （ 2）建筑原材料價格上漲成為隱憂。 服務(wù)型的開發(fā)商將成為發(fā)展的主流 中國最大管理資源中心 隨著市場開發(fā)格局的轉(zhuǎn)變，開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營理念也不斷的變化，以服務(wù)導(dǎo)向型、有責(zé)任的開發(fā)企業(yè)必將越來越受到市場的歡迎，將主導(dǎo)未來市場發(fā)展的方向，成為發(fā)展的主流。沈陽地鐵建設(shè)已經(jīng)全面開工。目前經(jīng)濟的價格可能還讓這里成為城 市中心拆遷居民的最佳選擇，依照目前已經(jīng)超過 3000 元的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，他們完全可以在這里購買到比以前更大的居住空間。 環(huán)境 —— 臨水生活 自然新鮮 能夠臨水而居，是于洪新城最大的環(huán)境亮點。陽光 100 集團一向以 “ 提升區(qū)域居住品質(zhì) ” 為開發(fā)責(zé)任，在沈陽陽光 100 國際新城的規(guī)劃中，將城市中新興白領(lǐng)這一最具活力、最時尚、最尋求發(fā)展與變化、最堅持自我與個性的群體加以鎖定，為于洪新城中規(guī)劃了一個向國際化、高品質(zhì)目標(biāo)進發(fā)的新城。于洪區(qū)靠近鐵西區(qū)的位置上原本也有不少地產(chǎn)項目，如三隆世紀(jì)城等，但都已經(jīng)銷售完畢，而且主要針對了本區(qū)域內(nèi)部的人群需求。該區(qū)域位于皇姑與于洪交界處，區(qū)域范圍大，區(qū)域廣，道路通暢，生活便利，環(huán)境較好，配套完善，是城郊開發(fā)的理想?yún)^(qū)域， 但交通還有待完善。隨著人們居住觀念的迅速轉(zhuǎn)變，對城市中心地區(qū)的污濁的空氣、吵雜的人群以及擁 擠的交通的日益厭惡，該區(qū)域的大型居住區(qū)的房屋價格上升將有極高的勢頭。 本項目緊鄰于洪區(qū)最大的購物區(qū)（輻射新民、遼中），周邊有寧官大市場、東方家園、張士燈具市場、東北家具市場等，購物、經(jīng)商條件優(yōu)越。隨著新的土地政策的出臺，該項目的土地級別由七級升格為六級，目前該項目土地已經(jīng)升值。本項目將項目品質(zhì)全面提升，更能吸引更多的消費者前來購房。 （二）項目市場競爭力分析 1．區(qū)位條件 本項目位于沈陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，開發(fā)區(qū)是沈陽市第一個通過 ISO14000 環(huán)境管理體系認證的區(qū)域，區(qū)內(nèi)綠化率達 40%，污水集中處理率達 70%，大氣環(huán)境質(zhì)量接近國家一級標(biāo)準(zhǔn)，噪音達標(biāo)區(qū)覆蓋率為 %。 區(qū)域房地產(chǎn)走勢：走勢強勁 于洪北部區(qū)域的房地產(chǎn)曾經(jīng)是以中檔偏高的產(chǎn)品為主，大片的別墅區(qū)占領(lǐng)著主要的房地產(chǎn)市場，隨著萬科、格林夢夏等企業(yè)和項目進入城北之后，城北的地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)轉(zhuǎn)新的氣象，速度加快，產(chǎn)品定位開始向中檔、中低檔集中，出現(xiàn)了格林夢夏、萬科四季花城、 亞都名苑、北美家園等中低檔的大盤，且銷售狀況看好。在公交體系上，于洪新城同樣可以直接借用鐵西區(qū)的公交網(wǎng)絡(luò)， 20 283等多條線路已經(jīng)可以到達于洪新城，未來還將有至少 4 條公交新路在于洪新城中穿梭。 而對于城市西部動遷居民來說，這一區(qū)域的價格要比 目前迅速竄升的鐵西區(qū)的房價， 更 具誘惑力。加上附近一些中小項目也在快速推進，僅就 20xx 年下半年而言，于洪新城的住宅供應(yīng)量已經(jīng)不俗。而隨著今年 3 月份于洪新城的啟動，渾河沿岸全面開發(fā)的計劃將正式啟動。距離市中心越遠的樓盤，價格相對會低一些。因此說，郊區(qū)區(qū)域潛力非常大。那么隨著沈陽市各區(qū)域市場的成熟度的提高，特別是一些品牌產(chǎn)品的影響，同區(qū)域內(nèi)不同樓盤