【正文】 ，經(jīng)過近幾年的開發(fā)，逐步趨近于大盤化和成熟化。③未來西城僅沈陽開發(fā)區(qū)向西南方向擴(kuò)充，最終開發(fā)總面積將達(dá)到 80 萬平方公里。其中沈陽礦山集團(tuán)、沈陽鼓風(fēng)集團(tuán)、沈陽機(jī)床集團(tuán)、北方機(jī)車車輛公 司、沈陽雪花啤酒集團(tuán)、沈陽盛世高中壓閥門公司都將西遷，是潛在的大客戶群。沈陽地鐵建設(shè)已經(jīng)全面開工。自然環(huán)境上的優(yōu)勢，對(duì)于生活在這里人們的身心健康都是很有好處的。據(jù)調(diào)查在今年春天開盤的項(xiàng)目青城將改變?cè)搮^(qū)域項(xiàng)目的定位，將走低價(jià)位、高品質(zhì)的路線。對(duì)購房者來說，多坐一站路或少坐一站路，在時(shí)間上是差不多的，這樣一來，地鐵沿線的遠(yuǎn)郊樓盤在位置上的劣 中國最大管理資源中心 勢就不明顯了。目前經(jīng)濟(jì)的價(jià)格可能還讓這里成為城 市中心拆遷居民的最佳選擇，依照目前已經(jīng)超過 3000 元的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，他們完全可以在這里購買到比以前更大的居住空間。反觀沈陽目前已經(jīng)成熟的一些開發(fā)區(qū)域，由于土地資源的限制，在項(xiàng)目整體規(guī)劃及未來銷售上受到一定的局限。 在渾河的整體規(guī)劃中，東部將被建成智慧城和居住新區(qū)，以中低密度的住宅和大學(xué)高教園建筑為主。 整個(gè) 于洪新城由東向西分四期開發(fā)，預(yù)計(jì) 10 年全部建成，其中居住用地 平方公里，建設(shè)中低密度的住宅，形成城市邊緣新的生態(tài)居住區(qū)。 環(huán)境 —— 臨水生活 自然新鮮 能夠臨水而居，是于洪新城最大的環(huán)境亮點(diǎn)。同時(shí)，于洪區(qū)政府還將在新區(qū)的綠地建設(shè)上加大投入力度，細(xì)河沿線 43 萬平方米的公共綠地將在高標(biāo)準(zhǔn)的要求下完成，碧波加上碧草，于洪新城的 “ 新鮮 ” 感覺更加強(qiáng)烈。其中， 紫郡城 作為啟動(dòng)最早的一個(gè)項(xiàng)目，即將由 30 多棟樓在年內(nèi)達(dá)到封頂，瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)從 20xx 年春天時(shí)候啟動(dòng)建設(shè)，施工速度也相當(dāng)順利。 定位 —— 中高檔住宅集中 目前雖然于洪新城的各家項(xiàng)目特點(diǎn)不同，但是卻都集中在中高檔住宅的開發(fā)定位上。陽光 100 集團(tuán)一向以 “ 提升區(qū)域居住品質(zhì) ” 為開發(fā)責(zé)任，在沈陽陽光 100 國際新城的規(guī)劃中，將城市中新興白領(lǐng)這一最具活力、最時(shí)尚、最尋求發(fā)展與變化、最堅(jiān)持自我與個(gè)性的群體加以鎖定，為于洪新城中規(guī)劃了一個(gè)向國際化、高品質(zhì)目標(biāo)進(jìn)發(fā)的新城。而按照于洪新城的整體計(jì)劃，這里將在 20xx年年中 之前完成路網(wǎng)一期 “ 三橫兩縱 ” 的道路建設(shè)，三橫中包括仙女河路、細(xì)河路和汪河路，建成后路寬達(dá)到 40 米，全部是雙向 8 車道；縱向兩條位于洪世紀(jì)大道和城東湖街，于洪世紀(jì)大道寬 60 米，為雙向 10 車道，城東湖街的寬度也有 24 米。 作為一個(gè)新型區(qū)域，于洪新城盡管擁有著便利的交通條件和自然景觀優(yōu)勢，又是在全新的城區(qū)規(guī)劃之下進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，許多構(gòu)想還在逐步的實(shí)現(xiàn)過程中。例如 已經(jīng)開發(fā)建設(shè) 瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)總建筑面積為 43 萬平方米；永來紫郡城大約為 40 萬平方米；陽光 100 國際新城則在這里購買的 1500 多畝土地，開發(fā)面積達(dá)到 150 萬平方米 ；而在 20xx 年即將開發(fā)宏發(fā)地產(chǎn)也是作為沈陽本土開發(fā)商在于洪新城內(nèi)投資的百萬平方米的大項(xiàng)目 。于洪區(qū)靠近鐵西區(qū)的位置上原本也有不少地產(chǎn)項(xiàng)目，如三隆世紀(jì)城等，但都已經(jīng)銷售完畢，而且主要針對(duì)了本區(qū)域內(nèi)部的人群需求。因此，這里也會(huì)吸引到城市中的年輕新貴。愛客家超市附近是滑翔地區(qū)生活、娛樂、休閑的核心區(qū)，未來的汪 中國最大管理資源中心 河路就將直通這里。規(guī)模開發(fā)、大盤時(shí)代正是于洪新城最不容小視的特征。該區(qū)域位于皇姑與于洪交界處，區(qū)域范圍大，區(qū)域廣，道路通暢，生活便利，環(huán)境較好，配套完善，是城郊開發(fā)的理想?yún)^(qū)域， 但交通還有待完善。新修建的二環(huán)路為十車道的交通主干道，更大的滿足該地區(qū)的交通要求。地塊周圍沒有大型的工業(yè)企業(yè)，空氣清新，噪音污染小。 投資回報(bào)率分析：攬金寶地 首先，單純從 土地上來看，隨著一環(huán)以內(nèi)基本無地可用，一二環(huán)之間供地量日益減少，再加上沈陽市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目丁香湖的開啟，二環(huán)路北于洪區(qū)將成為土地價(jià)格日益提升的重點(diǎn)區(qū)域，也將日益成為各大開發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。隨著人們居住觀念的迅速轉(zhuǎn)變，對(duì)城市中心地區(qū)的污濁的空氣、吵雜的人群以及擁 擠的交通的日益厭惡，該區(qū)域的大型居住區(qū)的房屋價(jià)格上升將有極高的勢頭。 本案作為區(qū)域少量具有土地性質(zhì)國有、手續(xù)完備項(xiàng)目，占據(jù)整個(gè)區(qū)域板塊較優(yōu)地理位置，地塊較為方正，開發(fā)控制用地 萬平方米，容積率為 ，總建筑面積達(dá)到 萬平方米，無市政規(guī)劃分割，整體性較好， 區(qū)域因處城市邊緣地帶，故生態(tài)環(huán)境及空氣指標(biāo)素質(zhì)較佳，可完全作為營銷概念推廣方向之一。目前，在開發(fā)區(qū)工作的人數(shù)逾 17 萬人，常住人口（寧官、揚(yáng)士）逾 13 萬人，工商業(yè)主（寧官市場、張士燈具城等）共 1 萬余戶。大二環(huán)及沈大、京沈高速公路環(huán)繞四周，東西快速干線也已開通。 本項(xiàng)目緊鄰于洪區(qū)最大的購物區(qū)（輻射新民、遼中），周邊有寧官大市場、東方家園、張士燈具市場、東北家具市場等，購物、經(jīng)商條件優(yōu)越。為改善投資環(huán)境，徹底解決駐沈外商子女就學(xué)問題，目前沈陽北大青鳥集團(tuán)（原沈發(fā)展）投資建設(shè)國際學(xué)校（包括小學(xué)、初中、高中）項(xiàng)目， 20xx 年 9 月已開始招生。所以預(yù)計(jì)在20xx 年，該區(qū)域必然出現(xiàn)由本項(xiàng)目獨(dú)家供應(yīng)商品房的局面，從而形成最有利的市場機(jī)遇。該項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上采取人車分 流，多層與小高層相融合，景觀錯(cuò)落有致，形成綠色環(huán)保的人居環(huán)境。隨著新的土地政策的出臺(tái)，該項(xiàng)目的土地級(jí)別由七級(jí)升格為六級(jí)，目前該項(xiàng)目土地已經(jīng)升值。周邊配套齊全東方家園、銀行、郵政所、 醫(yī)療診所、公安派出所、幼兒園、小學(xué)等配套一應(yīng)俱全。 中國最大管理資源中心 （ 5）公共配套設(shè)施齊全、生活配套完善。朝向，符合北方特點(diǎn)住宅，進(jìn)深小、面寬大，有利于采光和通風(fēng)，均為正房（南北朝向），符合北方特點(diǎn)；本項(xiàng)目，更是強(qiáng)調(diào)人居環(huán)境尺度。本項(xiàng)目將項(xiàng)目品質(zhì)全面提升，更能吸引更多的消費(fèi)者前來購房。沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)自 20xx 年被沈陽市規(guī)劃局升級(jí)為六級(jí)區(qū)域，即拆遷補(bǔ)償費(fèi)用為 2083 元 /平方米，與張士村屯項(xiàng)目未來價(jià)格相當(dāng)，等同于補(bǔ)償費(fèi)，便利公交拉近了與市中心的距離，必將成為鐵西新區(qū)外商、年輕工作人員及周邊百姓的購房首選，在方圓十公里范圍內(nèi)具有絕對(duì)的市場競爭優(yōu)勢，尤其其周邊區(qū)域在 20xx 年只有本項(xiàng)目一個(gè)新建工程。高爾夫私立醫(yī)院、城建園區(qū)設(shè)三處社區(qū)醫(yī)院，就醫(yī)條件良好，這些都將帶動(dòng)未來周邊商業(yè)配套的發(fā)展，增加了人文教育內(nèi)涵和住宅的增值潛力。同時(shí)其周邊交通十分便捷，置身于未來地鐵一號(hào)線沈新路站（預(yù)計(jì) 20xx 年 11 月試驗(yàn)段開工，20xx 年本段線路提前試運(yùn)行）。 （二）項(xiàng)目市場競爭力分析 1．區(qū)位條件 本項(xiàng)目位于沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，開發(fā)區(qū)是沈陽市第一個(gè)通過 ISO14000 環(huán)境管理體系認(rèn)證的區(qū)域，區(qū)內(nèi)綠化率達(dá) 40%，污水集中處理率達(dá) 70%，大氣環(huán)境質(zhì)量接近國家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，噪音達(dá)標(biāo)區(qū)覆蓋率為 %。因此，本項(xiàng)目的銷售客戶市場十分廣泛。享受來自開發(fā)區(qū)的完全市政配 套支持，現(xiàn)階段本案的地段氣質(zhì)較弱，并非房地產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。以該區(qū)域商品房銷售價(jià)格為例，亞都名苑等樓盤增長率在 30%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過與于洪北部地區(qū)相連的皇姑區(qū)房地產(chǎn)的增長率。 區(qū)域房地產(chǎn)走勢：走勢強(qiáng)勁 于洪北部區(qū)域的房地產(chǎn)曾經(jīng)是以中檔偏高的產(chǎn)品為主，大片的別墅區(qū)占領(lǐng)著主要的房地產(chǎn)市場，隨著萬科、格林夢(mèng)夏等企業(yè)和項(xiàng)目進(jìn)入城北之后，城北的地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)轉(zhuǎn)新的氣象，速度加快，產(chǎn)品定位開始向中檔、中低檔集中，出現(xiàn)了格林夢(mèng)夏、萬科四季花城、 亞都名苑、北美家園等中低檔的大盤，且銷售狀況看好。該區(qū)域周圍還有怒江街、長江街、黃河大街等多條道路，四通八達(dá)的路網(wǎng)，提供了便捷的道路交通條件。該區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng) 形式豐富，洋房、 TOWNHOUSE、多層、小高層等一應(yīng)俱全，是沈陽樓市郊區(qū)化擴(kuò)張的熱點(diǎn)。而對(duì)照國內(nèi)大盤開發(fā)最成功的廣州番禺地區(qū)，于洪新城在沈陽的位置上又 有著景觀和交通優(yōu)勢，并沒有遠(yuǎn)離城市生活的核心區(qū)域，因此可謂是前景無限。在公交體系上，于洪新城同樣可以直接借用鐵西區(qū)的公交網(wǎng)絡(luò)， 20 283等多條線路已經(jīng)可以到達(dá)于洪新城，未來還將有至少 4 條公交新路在于洪新城中穿梭。 配套 —— 生活配套借助鐵西滑翔 滑翔生活區(qū)是沈陽市規(guī)劃較早的大型生活區(qū)，目前不僅居住人口密集，在生活配套上也實(shí)現(xiàn)了應(yīng)有盡有的目標(biāo)。 由 于鐵西區(qū)在最近幾年中，普通商品房價(jià)已經(jīng)從 20xx 元上升到 3500 元，一些普通家庭在購買中稍顯吃力，因此瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)、永來紫郡城等項(xiàng)目在年內(nèi)啟動(dòng)中，將會(huì)憑借其與滑翔地區(qū)緊密相連的地理優(yōu)勢，吸引鐵西區(qū)中的中端購買人群，例如新婚置業(yè)的年輕人等。 人群 —— 年輕化、平民化 于洪新城中擁有大量的開發(fā)項(xiàng)目即將 和已經(jīng) 進(jìn)入銷售階段，并且有大量的市場潛在供應(yīng)。 而對(duì)于城市西部動(dòng)遷居民來說，這一區(qū)域的價(jià)格要比 目前迅速竄升的鐵西區(qū)的房價(jià)， 更 具誘惑力。 未來升值潛力不可限量。沈遼路、南二環(huán)路和渾河共同位于洪新城勾勒出三角形的地域形狀，鐵西區(qū)的仙女湖公園位于新城 “ 頂端 ” 附近，仿佛插在發(fā)髻上的一朵絨花。因此， 從項(xiàng)目的一開始便 利用這里的自然環(huán)境優(yōu)勢，加上交通便利的優(yōu)勢，打造適合百姓居住的中檔住宅產(chǎn)品 ， 瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)的項(xiàng)目中，除了少量38—— 77 平方米的精裝修 公寓之外，住宅的戶型多在 78—— 200 平方米之間，而以 110平方米左右的戶型為主力，在素質(zhì)上屬于高品質(zhì)的大眾樓盤。加上附近一些中小項(xiàng)目也在快速推進(jìn)，僅就 20xx 年下半年而言，于洪新城的住宅供應(yīng)量已經(jīng)不俗。另外，還有大連華銳集團(tuán)、沈陽宏發(fā)地產(chǎn) 也將在明 中國最大管理資源中心 年在于洪新城投資建設(shè)新項(xiàng)目 。渾河經(jīng)過數(shù)年的治理，在城市段中已經(jīng)呈現(xiàn)出相當(dāng)優(yōu)美的景色，而為了配合于洪新城的開發(fā)思路，沈陽市政府將對(duì)流經(jīng)這里的渾河、細(xì)河兩大水域進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，把一部分水系引入新城，將于 洪新城打造成為沈陽的西部水城。從整體上看，新城由北至南將形成 “ 帶狀結(jié)構(gòu) ” ，包括整合發(fā)展帶、公共設(shè)施帶、生態(tài)居住帶、生態(tài)休閑帶和 “1 +4” 的兩級(jí)服務(wù)中心體系，預(yù)計(jì)人口規(guī)模將達(dá)到 26— 28 萬人。而隨著今年 3 月份于洪新城的啟動(dòng)，渾河沿岸全面開發(fā)的計(jì)劃將正式啟動(dòng)。 還值得一提的是，由于大量大中型企業(yè) 的西遷，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的企業(yè)越來越多，這些項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體的逐步擴(kuò)大，自然也就為這里帶來了更加值得期待的美好前景 （二） 于洪新城區(qū)域： 中國最大管理資源中心 有城西住宅的民間親和力量，有城南環(huán)境景觀優(yōu)勢，今年的沈陽樓市中，沈陽城市西南角一塊沃土悄然崛起，蓄勢待發(fā)，并已經(jīng)初具規(guī)模。如和泰馨城項(xiàng)目在商業(yè)街和農(nóng)貿(mào)市場即將投入使用的同時(shí)，正在著手準(zhǔn)備園區(qū)超市和園區(qū)內(nèi)部幼兒園、小學(xué)等教育配套的設(shè)立，而民安集團(tuán)也 在其項(xiàng)目的周邊區(qū)域建立了大型超市、酒店等餐飲娛樂配套，在區(qū)域內(nèi)形成了相對(duì)方便的購物核心。 而沈陽地鐵預(yù)計(jì)在 20xx 年提前開通鐵西段，這樣城市西部的郊區(qū)區(qū)域的增值會(huì)馬上顯現(xiàn)出來，現(xiàn)