【正文】 限公司 100000 99900 1 35 130 均價(jià) 1300(一期)羅馬廣場 世紀(jì)廣場北側(cè) 浙江長城集團(tuán) 未定 66600 未定 未定 未定 未定 未定金領(lǐng)公館 躍進(jìn)路洪城大廈 對(duì)面 鑫樂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 15005 2084 10 40 1 均價(jià) 270037 / 68第三部分 萍鄉(xiāng)市商業(yè)市場研究篇一. 萍鄉(xiāng)零售業(yè)業(yè)態(tài)演變1992 1995 2022 2022零售業(yè)態(tài)以百貨業(yè)為主導(dǎo) 零售業(yè)態(tài)以百貨業(yè)為主導(dǎo) 零售業(yè)態(tài)多樣化 零售業(yè)態(tài)以連鎖經(jīng)營為主導(dǎo)國有百貨企業(yè)統(tǒng)治零售市場 國有百貨企業(yè)統(tǒng)治零售市場 連鎖企業(yè)大規(guī)模擴(kuò)張連鎖經(jīng)營向各種業(yè)態(tài)進(jìn)行擴(kuò)張，百貨業(yè)和專賣店等亦將進(jìn)行連鎖經(jīng)營企業(yè)分布在政府指導(dǎo)下產(chǎn)生區(qū)域商業(yè)中心→主導(dǎo)性消費(fèi)區(qū)域形成→市場的繁榮→超市、百貨商店大規(guī)模發(fā)展→各種市場大量開發(fā)→連鎖經(jīng)營領(lǐng)域向服務(wù)業(yè)滲透購物區(qū)產(chǎn)生中央商業(yè)區(qū)和社區(qū)購物中心的分化企業(yè)未進(jìn)行擴(kuò)張 出現(xiàn)了專賣店 出現(xiàn)了成功的專賣店、百貨商店+超市 電子購物逐步得以推廣1．百貨商店+超市在這些業(yè)態(tài)中，百貨商店成為發(fā)展的熱點(diǎn)。另一方面，激烈的市場競爭使傳統(tǒng)超市的利潤日漸稀薄，在萍鄉(xiāng)百貨業(yè)這個(gè)潛力巨大的領(lǐng)域里，零售企業(yè)均在加快擴(kuò)張步伐，盡快掃除經(jīng)營盲點(diǎn)，以求雜這個(gè)重要領(lǐng)域抓住最后的發(fā)展機(jī)遇。? 美食廣場的主要目標(biāo)顧客定義為一部分進(jìn)入百貨商店購物的消費(fèi)者。? 同其在中國其他城市一樣，這些快餐店連鎖店以其標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)、產(chǎn)品以及特有的促銷手段占領(lǐng)了相當(dāng)?shù)氖袌龇蓊~。? 萍鄉(xiāng)的健身設(shè)施大致分為兩類：一類：主要設(shè)置于賓館、高檔住宅的裙房。? 萍鄉(xiāng)的舞廳主要分為普通舞廳和專門的 Disco 舞廳，其中，Disco 舞廳的目標(biāo)客戶是針對(duì)年輕人，這些娛樂設(shè)施晚上和周末有相當(dāng)高的入場率。特別是在繁華地段的購物中心中，這些專賣店注重街店和在百貨商店的擴(kuò)張。1. 八一路商業(yè)圈八一路商業(yè)圈是萍鄉(xiāng)市的老商業(yè)中心，該商圈以郵電大樓為中心這個(gè)十字路口為中心，這里百貨商店、專賣店、餐飲娛樂場所和銀行齊全。其中以心連心、依天時(shí)尚和在建的嘉華 show、錢源商城等為中高檔次的代表，同時(shí)也有人民商場等一批中低等檔次的商業(yè)設(shè)施。? 購物：這里包括來心連心購物的人群，同時(shí)包括逛街而來的人群。項(xiàng)目存在的弊端：? 規(guī)模小，以超市為主，百貨為輔。商場的業(yè)態(tài)分布及品牌檔次：一樓：百貨：化裝品：玉蘭油等中檔品牌服裝：以純、班尼璐等中低檔品牌。該區(qū)域交通便利，社會(huì)配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。該區(qū)域交通便利，社會(huì)配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。專業(yè)市場八一街商圈內(nèi)有兩大專業(yè)市場，一是經(jīng)營小商品的萍鄉(xiāng)商城，另一個(gè)是經(jīng)營電器的肖記電器城。? 由于萍鄉(xiāng)居民消費(fèi)水平提高，對(duì)低檔小商品的消費(fèi)減少，更多的居民喜歡去超市、百貨商店和專賣店消費(fèi)，并且到八一路商圈消費(fèi)者均是中高檔消費(fèi)者，項(xiàng)目已越來越不適應(yīng)商圈的消費(fèi)水平。? 由于項(xiàng)目經(jīng)過多年的成功運(yùn)營，因此在萍鄉(xiāng)市已經(jīng)樹立了不錯(cuò)的口碑，是萍鄉(xiāng)居民購買電器產(chǎn)品的首選市場。? 專賣店一般都經(jīng)營國內(nèi)中低檔品牌，適合萍鄉(xiāng)大多數(shù)居民對(duì)品牌的需求。2．北橋商圈雅天購物公園的出現(xiàn)，標(biāo)志著北橋商圈時(shí)代的到來。該區(qū)域交通便利，社會(huì)配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。 交通組織：私家車、出租車、公交車。47 / 68經(jīng)營方式：屬傳統(tǒng)方式的經(jīng)營方式，統(tǒng)一收銀。? 心連心位置分析：心連心北橋店位于公園南路，地處繁華商圈。? 休閑：這里包括逛街參觀休息和到附近餐飲娛樂場消費(fèi)的人群，這類人一般在在節(jié)假日居多。? 經(jīng)營的商品種類少，品牌少，并且沒有中高檔品牌。箱包：中低檔品牌皮鞋：中低檔品牌超市：中低檔百貨分析：心連心這種百貨商店+超市的模式在萍鄉(xiāng)比較成功，超市的低價(jià)商品吸引了大量的人流，由于萍鄉(xiāng)人的品牌觀念落后，因此百貨商店經(jīng)營的中低檔品牌可以適合大部分萍鄉(xiāng)市民的品牌要求。人流分析：從雅天購物公園通過的人流來主要分為以下幾種：49 / 68? 交通：這里包括過街而來的各類人群，包括到各地的乘車人流以及一些在周邊工作的工作人群。人流組織：北橋商圈以肯德基和多美麗人流最多，其中進(jìn)入雅天購物花園的人流占經(jīng)過雅天購物花園的 10%左右，但真正購物者不多。商場的業(yè)態(tài)分布及品牌檔次：1—4 層：國內(nèi)外中低檔品牌服裝5 層：美食廣場6 層：KTV7 層：咖啡廳分析：雅天購物廣場設(shè)計(jì)和布局都比較現(xiàn)代，但由于招商不佳，品牌入駐少，并且還有很多商鋪還沒有招入，給消費(fèi)者感覺較差。雅天購物公園的出現(xiàn)再次將北橋的商業(yè)地帶掀起高潮，集娛樂、休閑、餐飲、購物于一體的綜合型商場加大北橋的商機(jī)。該區(qū)域交通便利，社會(huì)配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。 交通組織：私家車、出租車、公交車。經(jīng)營方式：屬傳統(tǒng)方式的經(jīng)營方式，統(tǒng)一收銀。但是當(dāng)大型商場和購物中心進(jìn)入萍鄉(xiāng)之后，洪城大廈將很快被淘汰。? 專賣店一般都經(jīng)營國內(nèi)中低檔品牌，適合萍鄉(xiāng)大多數(shù)居民對(duì)品牌的需求。擬配套建設(shè) 4 個(gè)停車場，3 個(gè)休閑廣場及 3 個(gè)主題街區(qū)，2 個(gè)公廁和 2 個(gè)垃圾中轉(zhuǎn)站。? 文化路商業(yè)街體系有三處集中大空間（三個(gè)廣場）和一條數(shù)段線型空間（街坊）構(gòu)成，線性之間每隔一段距離另有空間大小，綠化組織的變化。建筑主體前擬設(shè)伸縮舞臺(tái)，人們可集中到廣場中觀看表演。從規(guī)劃西北路到師范路之間端擬建成文化、娛樂、飲食、金融等綜合服務(wù)街。第二處位于規(guī)劃西北路右側(cè)，從該路進(jìn)商業(yè)街的人可將車停于此處，第三處位于師范路右側(cè)，從師范路進(jìn)入商業(yè)街的人可將車停于此處，第四處為朝陽左側(cè)，從朝陽路進(jìn)入商業(yè)街的車可停在此處。萍鄉(xiāng)商業(yè)特點(diǎn)總結(jié)：? 萍鄉(xiāng)消費(fèi)水平較高，人均消費(fèi)在江西省排第二位，僅次于省會(huì)江西。? 萍鄉(xiāng)專業(yè)市場過多。二．恒隆國際1. 地理位置恒隆國際位于躍進(jìn)中路，屬于躍進(jìn)路商圈，并且近距八一路商圈，可以說是萍鄉(xiāng)市老城區(qū)的“CBD” （中央商務(wù)區(qū)） 。寫字樓內(nèi)部采用 5A 化智能系統(tǒng)（即樓宇自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化、消防自動(dòng)化、保安自動(dòng)化） ，采用中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)換氣系統(tǒng)等硬件配套設(shè)施，并配備了 2 部三菱電梯、50 多個(gè)泊車。6. 車位配置車位配置較少，只有 50 個(gè)左右。? 安源新區(qū)的功能定位：以房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)和旅游服務(wù)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，兼有行政、商務(wù)等功能。58 / 68第六部分 立地分析一、地塊評(píng)估安源新區(qū) 13 號(hào)地塊1. 地塊位于安源新區(qū)。4. 租售情況恒隆國際均價(jià) 3000 元/ m 2，現(xiàn)以銷售 50%左右。大廈共 17 層，總建筑面積 17000 多平方米，負(fù)一樓為休閑超市，1—3 樓為商業(yè)裙樓，第 4 層為配套56 / 68商務(wù)會(huì)所，5—15 層為純商務(wù)寫字樓?，F(xiàn)在只有恒隆國際一座甲級(jí)寫字樓，也是在由開發(fā)公司開發(fā)的唯一一座寫字樓。? 萍鄉(xiāng)居民品牌觀念落后，因此萍鄉(xiāng)沒有中高檔品牌服飾。文化街整體建筑形態(tài)以歐陸風(fēng)格為主，同時(shí)又以新古典式、希臘式、羅馬式、現(xiàn)代主義等不同風(fēng)格來區(qū)分不同的功能區(qū)域。? 住宅小區(qū)為補(bǔ)償拆遷住宅區(qū)，位于師范路左側(cè)，小區(qū)設(shè)計(jì)重視環(huán)境品質(zhì)，風(fēng)格與商業(yè)街建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)，內(nèi)向庭院鬧中取靜，方便居民生活。? 三段主題街區(qū)從過街樓下進(jìn)入商業(yè)街，到規(guī)劃西北路側(cè)，為精品服裝街。入口半圓處設(shè)有旱噴泉池、雕塑，入口中央為寬 80m 的公共景觀綠地空間，設(shè)有花壇、棕櫚樹、休閑座椅，西側(cè)條形建筑為精品商業(yè)大樓，東側(cè)是大型綜合廣場。? 文化路商業(yè)街按完全商業(yè)街設(shè)計(jì)，不允許車輛通行，實(shí)行人車分離。2）綜述躍進(jìn)路由于是交通要道，因此人流量較大，但是由于躍進(jìn)路過長，人流被分散，因此沒有形成一個(gè)整體的商業(yè)旺區(qū)。分析：? 由于躍進(jìn)路人流量較大，不少品牌都在此開設(shè)了專賣店，如雅格爾、莊吉來等。商場的業(yè)態(tài)分布及品牌檔次：一樓：百貨：化裝品：玉蘭油等中檔品牌服裝：以純、班尼璐等中低檔品牌。51 / 68項(xiàng)目存在的弊端：? 規(guī)模小，以超市為主，百貨為輔。? 購物：這里包括來心連心購物的人群，同時(shí)包括逛街而來的人群。3．躍進(jìn)路商圈躍進(jìn)路是萍鄉(xiāng)市的主干道，躍進(jìn)路的街鋪較多，有多家品牌專賣店，并且匯集了萍鄉(xiāng)市的多家賓館酒店，在建的恒隆國際是萍鄉(xiāng)首座甲級(jí)寫字樓。心連心緊跟其后，迅速推張，生意一路火爆，成為萍城超市的領(lǐng)跑者。? 經(jīng)營的商品種類少，品牌少，并且沒有中高檔品牌。? 休閑：這里包括逛街參觀休息和到附近餐飲娛樂場消費(fèi)的人群，這類人一般在在節(jié)假日居多。? 雅天購物公園位置分析：雅天購物公園位于廣場路和照萍東路交界處，地處繁華商圈。是百貨商店+超市的模式。人流組織：公園路人流量不多，其中進(jìn)入心連心的人流占經(jīng)過心連心的 5%左右，其中 80%左右的人流是來心連心超市購物的，20%左右的人流是來心連心百貨購物的。人流分析：從心連心通過的人流來主要分為以下幾種：? 交通：這里包括過街而來的各類人群，包括到各地的乘車人流以及一些在周邊工作的工作人群。商場的業(yè)態(tài)分布：一樓：百貨 二樓：超市分析：富森這種百貨商店+超市的模式在萍鄉(xiāng)比較成功，超市的低價(jià)商品吸引了大量的人流，由于萍鄉(xiāng)人的品牌觀念落后，因此百貨商店經(jīng)營的中低檔品牌可以適合大部分萍鄉(xiāng)市民的品牌要求。項(xiàng)目存在的弊端：? 規(guī)模小，以超市為主，百貨為輔。? 購物：這里包括來富森購物的人群，同時(shí)包括逛街而來的人群。這里匯集了富森、心連心百貨商店和雅天購物公園三大商家，并且肯德基和多美麗兩家洋快餐帶來了大量的人流。2) 綜述；從商業(yè)物業(yè)的密集程度來看；充分說明了該商圈被接受程度，是萍鄉(xiāng)市居民購物休閑的首選地段，其商業(yè)中心的地段仍無法撼動(dòng)。分析：? 由于八一路商圈人流量大，不少品牌都在此開設(shè)了專賣店，如美特斯/邦威、以純、金利來等。? 項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容是以國內(nèi)外知名品牌的電器市場。? 項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容是以小商品為主的專業(yè)市場。具體的經(jīng)營劃分：樓 層 經(jīng) 營 范 圍44 / 68地下 1F 內(nèi)衣、家居飾品、床上用品、休閑裝1F 國內(nèi)外中低檔品牌男裝2F 女裝、女鞋、背包、珠寶、化妝品3F 少男少女酷玩、寵物食品、健身器械、假發(fā)、音像制品、電動(dòng)玩具、電子玩具、女士美容、時(shí)尚美甲分析：嘉華 show 由惠安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，并且按照現(xiàn)代商場來規(guī)劃，由于地段較好，一層商鋪均價(jià)為 萬/平方米（套內(nèi)面積） ，銷售較好。43 / 68具體的經(jīng)營劃分：樓 層 經(jīng) 營 范 圍地下 1F 低檔小飾品1F 中低檔女裝2F 中低檔女裝3F 床上用品4F 韓國燒烤店分析：依天時(shí)尚原本可以成為萍鄉(xiāng)市第一家現(xiàn)代商場，并且是唯一一家經(jīng)營女子百貨的商場，但是由于招商不好，品牌入駐少，而且已進(jìn)入商場的品牌檔次低，沒有萍鄉(xiāng)人熟悉的品牌，沒有適應(yīng)萍鄉(xiāng)的市場，導(dǎo)致人流稀少，生意冷清。但是當(dāng)大型商場和購物中心進(jìn)入萍鄉(xiāng)之后，心連心將很快被淘汰。經(jīng)營方式：屬傳統(tǒng)方式的經(jīng)營方式，統(tǒng)一收銀。 交通組織：私家車、出租車可以進(jìn)入步行街。該區(qū)域交通便利，社會(huì)配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。41 / 681) 商圈物業(yè)的分析按照市場形成來對(duì)商業(yè)物業(yè)來分類，商業(yè)物業(yè)可以分為：百貨商店、專業(yè)市場和專賣店。市 場 類 型 經(jīng) 營 商 品 示 例 市 場電 腦 市 場 經(jīng)營國內(nèi)外各種品牌電腦及電腦配件 金碧輝煌電腦市場電 器 市 場 經(jīng)營國內(nèi)外各種品牌電器及電器配件 肖記電器城、金山角建 材 市 場 經(jīng)營國內(nèi)外各種品牌建材 萍鄉(xiāng)建材市場家 俱 市 場 經(jīng)營國內(nèi)外各種品牌家俱 萍鄉(xiāng)家俱市場小商品市場 經(jīng)營低檔的小百貨商品 萍鄉(xiāng)市場農(nóng) 貿(mào) 市 場 經(jīng)營各種農(nóng)副產(chǎn)品 萍鄉(xiāng)農(nóng)副產(chǎn)品市場二. 萍鄉(xiāng)商業(yè)圈萍鄉(xiāng)商業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，現(xiàn)已出現(xiàn)三大商圈，并且有一商圈正在建設(shè)中。? 卡拉 OK 廳適合的消費(fèi)層次比較廣泛，目前出現(xiàn)了大規(guī)模擴(kuò)張的跡象。另一類：設(shè)置于市中心各處，主要是經(jīng)營按摩保健推拿。? 而萍鄉(xiāng)尚未形成有較強(qiáng)影響力的西餐廳，這是萍鄉(xiāng)餐飲業(yè)未來很大的潛在市場。? 這些快餐店部分是以租金承租店面，其店面主要集中于市中心區(qū)，而 KFC 和多美麗在商業(yè)中心區(qū)域以外具有足夠人流的地方亦建立了足夠密度的市場網(wǎng)點(diǎn)。餐飲消費(fèi)連續(xù)保持高增長，反映出餐飲業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì)。近年來百貨商店開始出現(xiàn)新模式，即百貨商店+超市，并且出現(xiàn)了心連心、富森、洪城大廈一些百貨商店+超市的物業(yè)。? 萍鄉(xiāng)住宅樓盤總體均價(jià) 1300 元/ m 2。? 萍鄉(xiāng)住宅樓盤以中大型規(guī)模的樓盤為主，尤其規(guī)模在 10 萬 m2以上的樓盤在萍鄉(xiāng)產(chǎn)生較大影響。而在人工湖板塊，將在開發(fā)區(qū)政府的強(qiáng)力推動(dòng)下，各類市政配套建設(shè)如期進(jìn)行。? 隨著公園路的擴(kuò)寬和美化，也伴著商業(yè)圈的不斷推移，東部板塊（鵝湖公園板塊）——以萍水河和建設(shè)東路為界向東移動(dòng)將是近年開發(fā)的熱點(diǎn)，因此東部板塊的房價(jià)較高，均價(jià) 1900 元/ m 2 左右。? 四房以上的房型，占到 8%。? 兵營式布局相對(duì)而言降低了設(shè)計(jì)的難度，施工進(jìn)度較快，但規(guī)劃理念相對(duì)滯后，因此只有美倫華庭采用了兵營式布局，此類規(guī)劃布局只占2%。建 筑 類 型 比 例 示 意 圖22%66%12%高 層 多 層 別 墅29 / 68規(guī) 劃 布 局 比 例 示 意 圖19%2%52%27%點(diǎn) 式 兵 營 式 圍 合 式 單 幢 式? 萍鄉(xiāng)別墅類住宅極多，占到了12%。? 5—10 萬 m2 的中規(guī)模樓盤占 26%。其樓盤代表為金典城、雅天大廈、美倫華庭、景泰星湖灣、世紀(jì)花園。既有別墅類高檔房，也有為工薪族設(shè)計(jì)的普通住宅，城西板塊有可能成為樓市新的亮點(diǎn)，是升值潛力較大的樓市板塊，代表樓盤為塞納名城、加州陽光。萍鄉(xiāng)市老城區(qū)已沒有“