【導讀】區(qū)政府駐地距市政府11公里。于洪區(qū)是沈陽“西拓”的重要承載空間，位于。路和秦沈高速鐵路貫穿境內(nèi)，沈西大型鐵路編組站坐落區(qū)內(nèi)，專用鐵路已并入東北路網(wǎng)。平方公里，其中城市規(guī)劃區(qū)面積96平方公里，建成區(qū)面積平方公里。61萬,農(nóng)業(yè)人口萬人。月份，最熱是7月份。年平均降水量為毫米，年日照時數(shù)為2527小時，日照百。面積全區(qū)土地總面積700平方公里，耕地面積50多萬畝，水域面積130，市化水平達到百分之三十六點四。因毗鄰母城所形成的級差地租使土地成為最具競爭力。資產(chǎn)存量成為最具吸引力的資源。水資源于洪區(qū)境內(nèi)有渾河、蒲河、細河、九龍河、小。其中渾河發(fā)源于長白山脈龍崗山，流經(jīng)八縣、市，從中長鐵路橋處流入于洪區(qū)。全區(qū)天然降水和地下水總量多年平均達36，597萬立方米。次行政區(qū)劃調(diào)整，于洪區(qū)現(xiàn)轄9個街道辦事處，2個鄉(xiāng)，6個鎮(zhèn)。于洪區(qū)投巨資打造城鄉(xiāng)一體基礎(chǔ)。蓋率已達％,人均公共綠地面積已達平方米。

　　

【正文】 和生活態(tài)度。因此，這里也會吸引到城市中的年輕新貴。目前經(jīng)濟的價格可能還讓這里成為城市中心拆遷居民的最佳選擇，依照目前已經(jīng)超過 3000 元的拆遷補償標準，他們完全可以在這里購 買到適用的新房。 配套 —— 生活配套借助鐵西滑翔 滑翔生活區(qū)是沈陽市規(guī)劃較早的大型生活區(qū)，目前不僅居住人口密集，在生活配套上也實現(xiàn)了應(yīng)有盡有的目標。而緊鄰著滑翔腹地的于洪新城，道路通暢之后僅僅幾百米的直線距離，讓于洪新城成為 “ 天然 ” 擁有了完備配套的新城區(qū)，相對于渾南地區(qū)甚至還要利于居住。愛客家超市附近是滑翔地區(qū)生活、娛樂、休閑的核心區(qū)，未來的汪 中國最大管理資源中心 河路就將直通這里。而在沈遼路上，由于家樂福的進入，也在該區(qū)域內(nèi)形成了相對方便的購物核心。在公交體系上，于洪新城同樣可以直接借用鐵西區(qū)的公交網(wǎng)絡(luò)， 20 283等多條線路已經(jīng)可以到達于洪新城，未來還將有至少 4 條公交新路在于洪新城中穿梭。 分析 —— 規(guī)模開發(fā)不容小視 沈陽市的房地產(chǎn)開發(fā)在近兩年中出現(xiàn)了 “ 大盤開發(fā) ” 的趨勢，大量建筑規(guī)模超過 50 萬平方米的住宅新區(qū)已經(jīng)在市場中形成了相當?shù)挠绊懥?。?guī)模開發(fā)、大盤時代正是于洪新城最不容小視的特征。 反觀沈陽目前已經(jīng)成熟的一些開發(fā)區(qū)域，或者由于土地資源的限制，或者由于開發(fā)商水平的限制，沒有一處是像于洪新城這樣，從一開始就走上了大盤開發(fā)路線的區(qū)域。而對照國內(nèi)大盤開發(fā)最成功的廣州番禺地區(qū)，于洪新城在沈陽的位置上又 有著景觀和交通優(yōu)勢，并沒有遠離城市生活的核心區(qū)域，因此可謂是前景無限。 （三）于洪區(qū)北部區(qū)域 該區(qū)域為最近幾年的新開發(fā)區(qū)域，代表性樓盤有以五彩園、格林夢夏、萬科四季花城、水榭花都為代表的老盤、北美家園為代表的新盤。該區(qū)域位于皇姑與于洪交界處，區(qū)域范圍大，區(qū)域廣，道路通暢，生活便利，環(huán)境較好，配套完善，是城郊開發(fā)的理想?yún)^(qū)域， 但交通還有待完善。其樓盤規(guī)模較大，多為分期開發(fā)，目標客戶為皇姑、和平區(qū)的年輕人，樓盤品質(zhì)較高，開發(fā)商有實力，多為品牌企業(yè)，專業(yè)化程度相對較高，房價在 2800 至 5000 元左右。該區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng) 形式豐富，洋房、 TOWNHOUSE、多層、小高層等一應(yīng)俱全，是沈陽樓市郊區(qū)化擴張的熱點。 交通：四通八達、出行便捷 二環(huán)路的改擴建已經(jīng)完成，使沈陽城建的一大亮點。新修建的二環(huán)路為十車道的交通主干道，更大的滿足該地區(qū)的交通要求。而西江街為新修建的主要次干道之一，交通情況良好，地塊周邊的面貌因此煥然一新。該區(qū)域周圍還有怒江街、長江街、黃河大街等多條道路，四通八達的路網(wǎng)，提供了便捷的道路交通條件。 環(huán)境：環(huán)境優(yōu)美、空氣清新 該區(qū)域擁有規(guī)劃中的超大規(guī)模生態(tài)公園 —— 丁香公園，以水域為主的丁香公園將極大地改善周 圍的自然生態(tài)環(huán)境，形成天然的氧吧，為地區(qū)提供良好的生活環(huán)境。地塊周圍沒有大型的工業(yè)企業(yè)，空氣清新，噪音污染小。 人文：環(huán)境良好、素質(zhì)較高 該區(qū)域位于沈陽市二環(huán)的北側(cè)，早在幾年前，這里就相繼開發(fā)了五彩園、精博苑、 中國最大管理資源中心 藝術(shù)人家等中檔的樓盤，另外巴黎世家、靚馬新村、蕓珠花園等別墅區(qū)也使該區(qū)域成為沈陽市內(nèi)的高檔別墅住宅區(qū)，另外作為現(xiàn)時沈陽市的房地產(chǎn)開發(fā)熱點地區(qū)之一，周圍新建的亞都名苑、萬科四季花城、格林夢夏等樓盤，也吸引了大量的白領(lǐng)階層，高檔的居住區(qū)、高素質(zhì)的居住群體，使地區(qū)人文素質(zhì)得到了較大提升，形成了良好的人文 環(huán)境。 區(qū)域房地產(chǎn)走勢：走勢強勁 于洪北部區(qū)域的房地產(chǎn)曾經(jīng)是以中檔偏高的產(chǎn)品為主，大片的別墅區(qū)占領(lǐng)著主要的房地產(chǎn)市場，隨著萬科、格林夢夏等企業(yè)和項目進入城北之后，城北的地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)轉(zhuǎn)新的氣象，速度加快，產(chǎn)品定位開始向中檔、中低檔集中，出現(xiàn)了格林夢夏、萬科四季花城、 亞都名苑、北美家園等中低檔的大盤，且銷售狀況看好。從目前來看，在競爭加劇的狀態(tài)下，針對城市現(xiàn)實的消費群體及大規(guī)模拆遷形成的主流消費群體，更多的開發(fā)商仍然在向中低端市場傾斜，吸引其他地區(qū)的居民來此生活。 投資回報率分析：攬金寶地 首先，單純從 土地上來看，隨著一環(huán)以內(nèi)基本無地可用，一二環(huán)之間供地量日益減少，再加上沈陽市重點建設(shè)項目丁香湖的開啟，二環(huán)路北于洪區(qū)將成為土地價格日益提升的重點區(qū)域，也將日益成為各大開發(fā)商重點關(guān)注區(qū)域。升值不僅體現(xiàn)在土地市場上，在房地產(chǎn)項目上升值同樣勢不可擋。以該區(qū)域商品房銷售價格為例，亞都名苑等樓盤增長率在 30%左右，遠遠超過與于洪北部地區(qū)相連的皇姑區(qū)房地產(chǎn)的增長率。同時因為絕對價格相對附近二環(huán)以內(nèi)的房屋而言依然偏低較多，所以價格還有增長的巨大空間。隨著人們居住觀念的迅速轉(zhuǎn)變，對城市中心地區(qū)的污濁的空氣、吵雜的人群以及擁 擠的交通的日益厭惡，該區(qū)域的大型居住區(qū)的房屋價格上升將有極高的勢頭。 四、 項目綜合分析 中國最大管理資源中心 周邊配套分析 （ 1） 主要路網(wǎng)狀況 道路 與項目距離 道路狀況 主要連通區(qū)域 沈新路 北面 40M 寬 沿沈新路直至 102 國道 沙嶺南街 西面 22M 寬 與沈新路相通 （ 2）交通狀況 公交線路 距離本項目距離 起止站 途徑主要區(qū)域 501 1000 米左右 五愛市場 ——沙嶺 五愛市場、太原街、鐵西百貨、西站、沙嶺 （ 3）教育機構(gòu) 幼兒園 —— 于洪區(qū)沙嶺藝術(shù)幼兒園 小學 —— 沙嶺小學 初中 —— 沙嶺中學 項目宗地狀況分析 本案地處沈陽市于洪區(qū)沙嶺地區(qū)，暨沈新路三環(huán)以外沙嶺地區(qū)。享受來自開發(fā)區(qū)的完全市政配 套支持，現(xiàn)階段本案的地段氣質(zhì)較弱，并非房地產(chǎn)業(yè)重點開發(fā)的熱點區(qū)域。未來將以居住環(huán)境為主導規(guī)劃方向。 本案作為區(qū)域少量具有土地性質(zhì)國有、手續(xù)完備項目，占據(jù)整個區(qū)域板塊較優(yōu)地理位置，地塊較為方正，開發(fā)控制用地 萬平方米，容積率為 ，總建筑面積達到 萬平方米，無市政規(guī)劃分割，整體性較好， 區(qū)域因處城市邊緣地帶，故生態(tài)環(huán)境及空氣指標素質(zhì)較佳，可完全作為營銷概念推廣方向之一。 項目 SWOT 分析 中國最大管理資源中心 六、 項目市場定位分析 （一）目標客戶群體分析 由于項目所在區(qū)域劃歸于洪區(qū)，于洪區(qū) 20xx 年開始要對區(qū)域進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將開始大規(guī)模拆遷，而目前該區(qū)域周邊的住宅開發(fā)用地量極少。因此，本項目的銷售客戶市場十分廣泛。項目購房群體預(yù)測： 駐區(qū)外商和企業(yè)員工； 駐區(qū)政府公務(wù)員； 寧官、楊士、張士地區(qū)固定人口； 周邊各大市場業(yè)主； 鐵西、于洪區(qū)周邊工作人員和拆遷戶（如工人村）； 市內(nèi)五區(qū)的年輕人； 沈陽市外來青年人。目前，在開發(fā)區(qū)工作的人數(shù)逾 17 萬人，常住人口（寧官、揚士）逾 13 萬人，工商業(yè)主（寧官市場、張士燈具城等）共 1 萬余戶。 20xx— 20xx 年內(nèi)，開發(fā)區(qū)陸續(xù)新遷入大企業(yè)逾數(shù)十家，將帶來大量白領(lǐng)、藍領(lǐng)工作人員，如機床集團、華潤啤酒、鼓風機廠、沈陽礦山機械廠、重型、中捷、高低下閥門廠等。 （二）項目市場競爭力分析 1．區(qū)位條件 本項目位于沈陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，開發(fā)區(qū)是沈陽市第一個通過 ISO14000 環(huán)境管理體系認證的區(qū)域，區(qū)內(nèi)綠化率達 40%，污水集中處理率達 70%，大氣環(huán)境質(zhì)量接近國家一級標準，噪音達標區(qū)覆蓋率為 %。目前，開發(fā)區(qū)內(nèi)空氣清新、道路寬闊、環(huán)境良好，交通十 分便利，市政道路網(wǎng)絡(luò)完善，配套設(shè)施齊全。大二環(huán)及沈大、京沈高速公路環(huán)繞四周，東西快速干線也已開通。本項目北臨沈新路，南通開發(fā)區(qū) 5 號路。同時其周邊交通十分便捷，置身于未來地鐵一號線沈新路站（預(yù)計 20xx 年 11 月試驗段開工，20xx 年本段線路提前試運行）。而公交線路則在原有的 102 路基礎(chǔ)上加通了 111 路公交線路。 本項目緊鄰于洪區(qū)最大的購物區(qū)（輻射新民、遼中），周邊有寧官大市場、東方家園、張士燈具市場、東北家具市場等，購物、經(jīng)商條件優(yōu)越。小區(qū)附近有著名的遼寧科技大學、國際學校（由北大青鳥集團興建）、新民高中沈陽 市分校（市級重點）、高爾夫 中國最大管理資源中心 私立中學、張士新區(qū)內(nèi)建設(shè)高檔小學一處。高爾夫私立醫(yī)院、城建園區(qū)設(shè)三處社區(qū)醫(yī)院，就醫(yī)條件良好，這些都將帶動未來周邊商業(yè)配套的發(fā)展，增加了人文教育內(nèi)涵和住宅的增值潛力。 2．項目地區(qū)發(fā)展趨勢 隨著鐵西新區(qū)的成立，著力開發(fā)建設(shè)大鐵西的規(guī)劃和政策陸續(xù)出臺。為改善投資環(huán)境，徹底解決駐沈外商子女就學問題，目前沈陽北大青鳥集團（原沈發(fā)展）投資建設(shè)國際學校（包括小學、初中、高中）項目， 20xx 年 9 月已開始招生。 為了創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，加速鐵西新區(qū)建設(shè)，市政府授予鐵西新區(qū)市級管理權(quán)限，包括享有土地 出讓金收益和配套費的支配權(quán)限等一系列管理權(quán)利。沈陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)自 20xx 年被沈陽市規(guī)劃局升級為六級區(qū)域，即拆遷補償費用為 2083 元 /平方米，與張士村屯項目未來價格相當，等同于補償費，便利公交拉近了與市中心的距離，必將成為鐵西新區(qū)外商、年輕工作人員及周邊百姓的購房首選，在方圓十公里范圍內(nèi)具有絕對的市場競爭優(yōu)勢，尤其其周邊區(qū)域在 20xx 年只有本項目一個新建工程。 3．同類項目的對比分析 開發(fā)區(qū)內(nèi)及其周邊目前尚品質(zhì)較高的大型生活區(qū)項目，周邊的三隆世紀新城、鵬程花園、金色高爾夫、沈新園、金廈項目等已為 現(xiàn)房，且銷售率在 90%以上。所以預(yù)計在20xx 年，該區(qū)域必然出現(xiàn)由本項目獨家供應(yīng)商品房的局面，從而形成最有利的市場機遇。 同時，在本項目內(nèi)進行規(guī)劃 700 米長商業(yè)街、步行廣場、業(yè)主會所都會使其成為本項目的有力賣點；其沈新路沿線的沈新園等項目，規(guī)劃設(shè)計較落后，銷售率亦達到 90%。本項目將項目品質(zhì)全面提升，更能吸引更多的消費者前來購房。 4．項目分析 該項目依托于沈陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的良好硬件配套大環(huán)境，同時緊鄰于洪區(qū)、鐵西區(qū)，與其他項目相比具有以下優(yōu)勢： （ 1）具有先進的規(guī)劃設(shè)計理念。該項目在規(guī)劃設(shè)計上采取人車分 流，多層與小高層相融合，景觀錯落有致，形成綠色環(huán)保的人居環(huán)境。 （ 2）采光好，偏東南 20176。朝向，符合北方特點住宅，進深小、面寬大，有利于采光和通風，均為正房（南北朝向），符合北方特點；本項目，更是強調(diào)人居環(huán)境尺度。 （ 3）土地增值空間大。隨著新的土地政策的出臺，該項目的土地級別由七級升格為六級，目前該項目土地已經(jīng)升值。 （ 4）開發(fā)區(qū)在土地費政策上給予的多項優(yōu)惠政策，使該項目具有極大的低成本優(yōu)勢。 中國最大管理資源中心 （ 5）公共配套設(shè)施齊全、生活配套完善。開發(fā)區(qū)斥資 1500 萬元引進天燃氣入戶。周邊配套齊全東方家園、銀行、郵政所、 醫(yī)療診所、公安派出所、幼兒園、小學等配套一應(yīng)俱全。