【正文】 （ 4）開發(fā)區(qū)在土地費(fèi)政策上給予的多項(xiàng)優(yōu)惠政策，使該項(xiàng)目具有極大的低成本優(yōu)勢(shì)。 同時(shí)，在本項(xiàng)目?jī)?nèi)進(jìn)行規(guī)劃 700 米長(zhǎng)商業(yè)街、步行廣場(chǎng)、業(yè)主會(huì)所都會(huì)使其成為本項(xiàng)目的有力賣點(diǎn)；其沈新路沿線的沈新園等項(xiàng)目，規(guī)劃設(shè)計(jì)較落后，銷售率亦達(dá)到 90%。小區(qū)附近有著名的遼寧科技大學(xué)、國際學(xué)校（由北大青鳥集團(tuán)興建）、新民高中沈陽 市分校（市級(jí)重點(diǎn)）、高爾夫 中國最大管理資源中心 私立中學(xué)、張士新區(qū)內(nèi)建設(shè)高檔小學(xué)一處。 20xx— 20xx 年內(nèi)，開發(fā)區(qū)陸續(xù)新遷入大企業(yè)逾數(shù)十家，將帶來大量白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)工作人員，如機(jī)床集團(tuán)、華潤啤酒、鼓風(fēng)機(jī)廠、沈陽礦山機(jī)械廠、重型、中捷、高低下閥門廠等。 四、 項(xiàng)目綜合分析 中國最大管理資源中心 周邊配套分析 （ 1） 主要路網(wǎng)狀況 道路 與項(xiàng)目距離 道路狀況 主要連通區(qū)域 沈新路 北面 40M 寬 沿沈新路直至 102 國道 沙嶺南街 西面 22M 寬 與沈新路相通 （ 2）交通狀況 公交線路 距離本項(xiàng)目距離 起止站 途徑主要區(qū)域 501 1000 米左右 五愛市場(chǎng) ——沙嶺 五愛市場(chǎng)、太原街、鐵西百貨、西站、沙嶺 （ 3）教育機(jī)構(gòu) 幼兒園 —— 于洪區(qū)沙嶺藝術(shù)幼兒園 小學(xué) —— 沙嶺小學(xué) 初中 —— 沙嶺中學(xué) 項(xiàng)目宗地狀況分析 本案地處沈陽市于洪區(qū)沙嶺地區(qū)，暨沈新路三環(huán)以外沙嶺地區(qū)。 人文：環(huán)境良好、素質(zhì)較高 該區(qū)域位于沈陽市二環(huán)的北側(cè)，早在幾年前，這里就相繼開發(fā)了五彩園、精博苑、 中國最大管理資源中心 藝術(shù)人家等中檔的樓盤，另外巴黎世家、靚馬新村、蕓珠花園等別墅區(qū)也使該區(qū)域成為沈陽市內(nèi)的高檔別墅住宅區(qū)，另外作為現(xiàn)時(shí)沈陽市的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)之一，周圍新建的亞都名苑、萬科四季花城、格林夢(mèng)夏等樓盤，也吸引了大量的白領(lǐng)階層，高檔的居住區(qū)、高素質(zhì)的居住群體，使地區(qū)人文素質(zhì)得到了較大提升，形成了良好的人文 環(huán)境。其樓盤規(guī)模較大，多為分期開發(fā)，目標(biāo)客戶為皇姑、和平區(qū)的年輕人，樓盤品質(zhì)較高，開發(fā)商有實(shí)力，多為品牌企業(yè)，專業(yè)化程度相對(duì)較高，房?jī)r(jià)在 2800 至 5000 元左右。而在沈遼路上，由于家樂福的進(jìn)入，也在該區(qū)域內(nèi)形成了相對(duì)方便的購物核心。所以永來紫郡城等項(xiàng)目可以說是開啟了于洪新城的全新地產(chǎn)時(shí)代。因此于洪新 城還沒有形成整體的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 交通 —— 區(qū)域交通正在快速健全 從整體區(qū)位上看，于洪新城位于城市南二環(huán)附近，距離沈陽 成熟的生活區(qū)距離并不遠(yuǎn)。 在 20xx年的上市量均達(dá)到 10 平方米左右。臨水而居不僅僅是自然環(huán)境上的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于生活在這里人們的身心健康都是很有好處的。中部是渾河新都市中心，匯集商業(yè)零售、休閑娛樂、行政辦公、文化科研、科技會(huì)展、賓館公寓等功能于 一體。 配套 —— 生活配套日趨完善 目前，該區(qū)域內(nèi)的沈遼路、沈新路、沈大路的居住人口日益密集，而本地開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的同時(shí)也注意到生活配套的重要性及完備配套帶來的更多利潤，均在項(xiàng)目?jī)?nèi)或項(xiàng)目周邊建起商業(yè)街、大型超市及其他配套，使生活配套上也實(shí)現(xiàn)了應(yīng)有盡有的目標(biāo)。 價(jià)位 —— 地鐵動(dòng)工，帶動(dòng)區(qū)域提價(jià) 從目前來看，該區(qū)域的樓 盤價(jià)格基本上還是以地段區(qū)分。 沈陽地鐵一號(hào)線已經(jīng)正式破土 動(dòng)工，地鐵一號(hào)線總投資 億元。常住人口將達(dá)到 50 萬，形成一個(gè)完整新的城區(qū)。 速度將成為樓盤開發(fā)的重心 面對(duì)市場(chǎng)的迅速變化以及宏觀政策頻出的現(xiàn)狀，樓盤的開發(fā)速度更顯重要，原來那種按部就班、打持久戰(zhàn)的開發(fā)策略必然被動(dòng)挨打。在同區(qū)域內(nèi)的同一消費(fèi)階層，價(jià)格在某種程度上 已不是影響客戶決策的關(guān)鍵因素。 20xx 年房地產(chǎn)建材如鋼材、水泥、砂石等仍將上漲。 其他諸如五里河大廈、皇城酒店公寓、商貿(mào)國際、五里河城、年華國際大廈、 SOHO新天地、海悅國際等，所有能在競(jìng)爭(zhēng)中取得滿意業(yè)績(jī)的項(xiàng)目都與特色化產(chǎn)品定位分不開。 中心城區(qū) —— 新都市主義 沈陽樓市能滿足一部分高端人士追求都市中心繁華的片區(qū)，必然是城市中心城區(qū)。 北部地區(qū) —— 穩(wěn)步前進(jìn) 樓盤特點(diǎn) 、銷售狀況、客層來源及優(yōu)劣勢(shì)分析。 整個(gè)鐵西區(qū)房地產(chǎn)版塊分為：建大以北板塊、二環(huán)路以外板塊、滑翔板塊三個(gè)主要板塊。量變引起質(zhì)變， 20xx 年西部樓市的繁榮和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善使西部環(huán)境得到升華，如今西部已經(jīng)是最適合居住的熱點(diǎn)區(qū)域之一，并且地鐵一號(hào)線的建設(shè)再一次點(diǎn)燃了市民置業(yè)西部的熱情。大連永嘉、新華、煜盛世代、上海大華、中地海外等品牌地產(chǎn)商紛紛開始有所動(dòng)作，已經(jīng)成功開發(fā)一期項(xiàng)目 的萬恒東方儷城二期也精彩亮相。由于區(qū) 中國最大管理資源中心 域基本配套的快速推進(jìn)，城市東部地產(chǎn)項(xiàng)目成 為消費(fèi)熱點(diǎn)。 有“蒲河地王 ”之稱的七里香堤以低密度庭院洋房為主，引入國際領(lǐng)先的“ BLOCK”庭院建筑形式，利用圍合成的半私密空間形成公共空間到私密空間的有效過渡，并采用獨(dú)特的河線設(shè)計(jì)，充分整合沿河絕美景觀資源。 “為年青的沈陽，為沈陽的青年”，短短的一年時(shí)間，陽光一百這一口號(hào)幾乎家喻 中國最大管理資源中心 戶曉。 渾南樓市的整體提升，既得益于“三大利好”，同時(shí)也是優(yōu)秀項(xiàng)目合力拉動(dòng)的結(jié)果。 熱點(diǎn)板塊 —— 明盤拉動(dòng)效應(yīng)明顯 中國最大管理資源中心 20xx 年沈陽樓市的一個(gè)突出的特點(diǎn)是多個(gè)板塊的興起發(fā)展，而這些板塊的發(fā)展與代表樓盤的拉動(dòng)是分不開的。交易量將達(dá)到高峰。到 20xx 年 ,城鎮(zhèn)居民可支配收入實(shí)現(xiàn) 7885 元，比上年增長(zhǎng) 12％ 。 中國最大管理資源中心 社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初步建立，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，多種所有制經(jīng)濟(jì)競(jìng)相發(fā)展；經(jīng)濟(jì)運(yùn)行由封閉向開放的轉(zhuǎn)變初步完成，對(duì)外開放水平不斷提高。城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施基本完備，社會(huì)服務(wù)體系健全，已經(jīng)形成良好的投資發(fā)展環(huán)境。 （三）于洪區(qū)未來前景與目標(biāo) 于洪區(qū)區(qū)政府 堅(jiān)持以人為本、工業(yè)立區(qū)、統(tǒng)籌兼顧、協(xié)調(diào)發(fā)展的原則，全面實(shí)施 “ 于洪快上 ” 總體發(fā)展戰(zhàn)略，大力發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟(jì)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)和外向型經(jīng)濟(jì)，提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和質(zhì)量，在沈陽西部構(gòu)筑起現(xiàn)代化工業(yè)的重要增長(zhǎng)極、現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)的都市景觀帶和現(xiàn)代化商業(yè)的物流貿(mào)易中心。城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境明顯改觀。全區(qū)天然降水和地下水總量多年平均達(dá) 36， 597 萬立方米?？砷_發(fā)利用的二、三產(chǎn)業(yè)用地 8 萬畝。 于洪區(qū)毗鄰母城 ,半環(huán)市區(qū)，是沈陽西部最具活力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)板塊，現(xiàn)轄區(qū)面積 700平方公里，其中城市規(guī)劃區(qū)面積 96 平方公里，建成區(qū)面積 平方公里。全區(qū)總?cè)丝?1 萬 ,農(nóng)業(yè)人口 萬人。市政界內(nèi)建成區(qū)面積 平方公里，城市化水平達(dá)到百分之三十六點(diǎn)四。地勢(shì)于洪區(qū)地勢(shì)東北高，并向西南微傾斜。新增綠地 300 萬平方米，新植樹 88 萬株 ,城區(qū)綠地覆蓋率已達(dá) ％ ,人均公共綠地面積已達(dá) 平方米。全面推進(jìn)社會(huì)事業(yè)發(fā)展 ，切實(shí)提高社會(huì)保障能力和公共服務(wù)水平，建立公平有序、平安和諧的社會(huì)環(huán)境，推進(jìn)工業(yè)化與城市化相融并進(jìn)、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展、區(qū)域綜合實(shí)力與人民生活水平共同提高，基本實(shí)現(xiàn) “ 建工業(yè)化新于洪，創(chuàng)城市化示范區(qū) ” 的發(fā)展目標(biāo)。在未來的 5－ 15 年，憑借良好的基礎(chǔ)條件和突出的比較優(yōu)勢(shì)，緊緊抓住振興東北老工業(yè)基地、國內(nèi) “ 南資北上 ” 和沈陽西部工業(yè)區(qū)建設(shè)的歷史機(jī)遇， 于洪區(qū)完全具備推進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)持續(xù)協(xié)調(diào)快速發(fā)展、基本實(shí)現(xiàn)工業(yè)化和城市化發(fā)展目標(biāo)的必要條件。 作為全國 16 個(gè) 農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化示范區(qū)之一，于洪區(qū)農(nóng)產(chǎn)品資源充足，設(shè)施化、產(chǎn)業(yè)化農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)。農(nóng)村人均收入實(shí)現(xiàn) 6910 元 ,比上年增長(zhǎng) ％。 9 月份房地產(chǎn)開發(fā)投資與去年同期相比增長(zhǎng) %；其中商品住宅完成投資與去年同期比增長(zhǎng) %，創(chuàng)下我市單月房地產(chǎn)完成投資額最高紀(jì)錄。 （ 1）南部：水漲船高，更上一層樓 政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施投入加大，配套日趨完善；“十一五”期間全力開發(fā)大渾南戰(zhàn)略目標(biāo)；“奧體中心” 花落渾南；地鐵規(guī)劃實(shí)施拉動(dòng)地產(chǎn)。信盟花園、唯美品格、假日伊麗雅特灣、在水一方、浦江苑、理想新城、新華國際公寓、金水花城等都是渾南樓市的主要推動(dòng)力量 。作為馳名全國的強(qiáng)勢(shì)品牌，陽光一百在沈陽的推進(jìn)表現(xiàn)出強(qiáng)者的風(fēng)范，綿延渾河1380 米的陽光一百成為 20xx 年沈陽樓市最佳表現(xiàn)新樓盤之一。 位于蒲河南岸的翔鳳山水國際被主體景觀水系蒲河自東向西貫穿其中，地塊北部的低山丘陵構(gòu)成五條三谷，形成山水兼?zhèn)涞膬?yōu)美自然景觀，應(yīng)用領(lǐng)先的建筑技術(shù)，以“生態(tài)、環(huán)保、健康”打造多功能、高品質(zhì)的生活區(qū)。另外，一直寂寞等待的農(nóng)業(yè)高新區(qū) —— 蒲河板塊也一下字吸引來多家實(shí)力地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 20xx 年已經(jīng)啟動(dòng)的部分項(xiàng)目銷售看好。僅僅 5 月，有的項(xiàng)目規(guī)劃即將出臺(tái)、有的項(xiàng)目開工、有的項(xiàng)目開始認(rèn)購、有的項(xiàng)目開盤，一時(shí)間，東部版塊地產(chǎn)熱潮此起彼伏。 1）西部地產(chǎn)新生力量 中國最大管理資源中心 陽光 100 國際新城、永來 3）住宅郊區(qū)化 —— 二環(huán)以外 近兩年，隨著城市中心土地日漸減少，住宅郊區(qū)化的步伐日漸加快，與郊區(qū)化同時(shí)誕生的大盤也成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角。沈陽北部的樓盤目前正在穩(wěn)步并有序發(fā)展。在住宅郊區(qū)化的大趨勢(shì)下，由于土地資源的稀缺，中心區(qū)的項(xiàng) 目顯得越發(fā)珍貴，其賣點(diǎn)也已都市主義為主。 商鋪類產(chǎn)品除了特色化定位之外，同時(shí)也與區(qū) 域發(fā)展結(jié)合。 中國最大管理資源中心 （ 3）隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，對(duì)包括小區(qū)的配套設(shè)施要求更高，也令開發(fā)商在滿足市場(chǎng)需求的同時(shí)，提高建筑成本。那么隨著沈陽市各區(qū)域市場(chǎng)的成熟度的提高，特別是一些品牌產(chǎn)品的影響，同區(qū)域內(nèi)不同樓盤的價(jià)格差距將拉大，這是房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的必然結(jié)果。在 20xx 年、 20xx 年已經(jīng)出現(xiàn)苗頭的速度之爭(zhēng)，必然成為 20xx 年樓盤開發(fā)的重心，在未來一定時(shí)間內(nèi)速度將成為樓盤開 發(fā)成敗的重要因素。因此說，郊區(qū)區(qū)域潛力非常大。 其中，沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是地鐵 1 號(hào)線的西端，而西端的張士站、黃海路站等成為一期工程中首批開工的站點(diǎn)。距離市中心越遠(yuǎn)的樓盤，價(jià)格相對(duì)會(huì)低一些。如和泰馨城項(xiàng)目在商業(yè)街和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)即將投入使用的同時(shí)，正在著手準(zhǔn)備園區(qū)超市和園區(qū)內(nèi)部幼兒園、小學(xué)等教育配套的設(shè)立，而民安集團(tuán)也 在其項(xiàng)目的周邊區(qū)域建立了大型超市、酒店等餐飲娛樂配套，在區(qū)域內(nèi)形成了相對(duì)方便的購物核心。而隨著今年 3 月份于洪新城的啟動(dòng)，渾河沿岸全面開發(fā)的計(jì)劃將正式啟動(dòng)。渾河經(jīng)過數(shù)年的治理，在城市段中已經(jīng)呈現(xiàn)出相當(dāng)優(yōu)美的景色，而為了配合于洪新城的開發(fā)思路，沈陽市政府將對(duì)流經(jīng)這里的渾河、細(xì)河兩大水域進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，把一部分水系引入新城，將于 洪新城打造成為沈陽的西部水城。加上附近一些中小項(xiàng)目也在快速推進(jìn)，僅就 20xx 年下半年而言，于洪新城的住宅供應(yīng)量已經(jīng)不俗。沈遼路、南二環(huán)路和渾河共同位于洪新城勾勒出三角形的地域形狀，鐵西區(qū)的仙女湖公園位于新城 “ 頂端 ” 附近