【正文】 匯等 主要經(jīng)濟指標位居全市縣郊區(qū)首位。 中國最大管理資源中心 社會主義市場經(jīng)濟體制初步建立，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，多種所有制經(jīng)濟競相發(fā)展；經(jīng)濟運行由封閉向開放的轉(zhuǎn)變初步完成，對外開放水平不斷提高。 20xx 年，新增綠地 300 萬平方米，植樹 88 萬株 ,城區(qū)綠地覆蓋率已達 ％ ,人均公共綠地面積已達 平方米。到 20xx 年 ,城鎮(zhèn)居民可支配收入實現(xiàn) 7885 元，比上年增長 12％ 。這一年，樓市在“有形的手里”體驗到了前所未有的激蕩沉浮，而沈陽市市政府及相關(guān)部門對房地產(chǎn)的政策及扶持房地產(chǎn)市場的興衰成敗與政府的正確引導(dǎo)和政策的走向密不可分。交易量將達到高峰?！白　钡牟粌H僅是房子，生活中享受的物業(yè)服務(wù)也是居住生活中重要的一部分，有了法規(guī)的保證，住得將更舒心。 熱點板塊 —— 明盤拉動效應(yīng)明顯 中國最大管理資源中心 20xx 年沈陽樓市的一個突出的特點是多個板塊的興起發(fā)展，而這些板塊的發(fā)展與代表樓盤的拉動是分不開的?！熬芙^平庸”的萬科新榆公館以北歐精神復(fù)興公館生活，其重要的方面就在于對城市人文的挖掘、對歷史的繼承以及對未來的探索。 渾南樓市的整體提升，既得益于“三大利好”，同時也是優(yōu)秀項目合力拉動的結(jié)果。據(jù)了解，很多住宅項目在銷售時作為商業(yè)配套亮點來吸引消費者，“奧體中心”也選址于該項目的北、東、南三側(cè)。 “為年青的沈陽，為沈陽的青年”，短短的一年時間，陽光一百這一口號幾乎家喻 中國最大管理資源中心 戶曉。 7000 平方米人工湖、 6500 平方米開放式廣場、 13 米寬的社區(qū)商業(yè)步行街等超前規(guī)劃設(shè)計理念。 有“蒲河地王 ”之稱的七里香堤以低密度庭院洋房為主，引入國際領(lǐng)先的“ BLOCK”庭院建筑形式，利用圍合成的半私密空間形成公共空間到私密空間的有效過渡，并采用獨特的河線設(shè)計，充分整合沿河絕美景觀資源。從 20xx 年開始，這里已經(jīng)開始出現(xiàn)高檔別墅區(qū)項目。由于區(qū) 中國最大管理資源中心 域基本配套的快速推進，城市東部地產(chǎn)項目成 為消費熱點。由世園會籌建帶來的城建、交通等設(shè)施加速建設(shè)必將使東部新興地區(qū)聚 集人流、物流、資金流等等，推動整個東部板塊的一體化進程。大連永嘉、新華、煜盛世代、上海大華、中地海外等品牌地產(chǎn)商紛紛開始有所動作，已經(jīng)成功開發(fā)一期項目 的萬恒東方儷城二期也精彩亮相。 （ 2）西部：新、老力量加快發(fā)展 從幾年前的工業(yè)區(qū)到如今的生活區(qū)，西部變化非常 巨大。量變引起質(zhì)變， 20xx 年西部樓市的繁榮和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善使西部環(huán)境得到升華，如今西部已經(jīng)是最適合居住的熱點區(qū)域之一，并且地鐵一號線的建設(shè)再一次點燃了市民置業(yè)西部的熱情。兩年來，于洪新城不斷加大區(qū)域的改造力度、完善區(qū)域環(huán)境，尤其注重對基地設(shè)施的建設(shè)，現(xiàn)已形象初具。 整個鐵西區(qū)房地產(chǎn)版塊分為：建大以北板塊、二環(huán)路以外板塊、滑翔板塊三個主要板塊?；栊^(qū)由于當年的臟、亂、差，甚至晚上出租車都不愿前往，到萬科花園帶動該區(qū)域的繁榮，城建花園的啟動進一步鞏固了其發(fā) 展的勢頭，萬科花園與城建花園兩大項目見證了滑翔板塊的興衰成敗，隨著時間的推移，該區(qū)域可共開發(fā)的土地資源所剩無幾，該板塊的新盤推出量較少。 北部地區(qū) —— 穩(wěn)步前進 樓盤特點 、銷售狀況、客層來源及優(yōu)劣勢分析。 （ 2）黃河大街板塊： 主要代表有克萊斯特國際花園、海韻花園、成龍花園、凱興花園等樓盤。 中心城區(qū) —— 新都市主義 沈陽樓市能滿足一部分高端人士追求都市中心繁華的片區(qū)，必然是城市中心城區(qū)。公寓 —— “差異化”細分市場 幾年前的公寓類產(chǎn)品雷同現(xiàn)象在 20xx 年已經(jīng)不復(fù)存在。 其他諸如五里河大廈、皇城酒店公寓、商貿(mào)國際、五里河城、年華國際大廈、 SOHO新天地、海悅國際等，所有能在競爭中取得滿意業(yè)績的項目都與特色化產(chǎn)品定位分不開。各種指標表明，調(diào)控后的沈陽樓市呈現(xiàn)了 “ 理性、穩(wěn)步 ” 發(fā)展的態(tài)勢。 20xx 年房地產(chǎn)建材如鋼材、水泥、砂石等仍將上漲。沒有買到滿意物業(yè)和還沒有買到物業(yè)的人不少。在同區(qū)域內(nèi)的同一消費階層，價格在某種程度上 已不是影響客戶決策的關(guān)鍵因素。 樓盤營銷將從 “ 技術(shù) ” 層面注重轉(zhuǎn)向 “ 戰(zhàn)略 ” 層面 營銷作為樓盤開發(fā)的龍頭，在激烈的市場競爭下，營銷 “ 技術(shù) ” 層面的東西對于一個樓盤的作用已不是十分重要，只能起到階段性的推動作用。 速度將成為樓盤開發(fā)的重心 面對市場的迅速變化以及宏觀政策頻出的現(xiàn)狀，樓盤的開發(fā)速度更顯重要，原來那種按部就班、打持久戰(zhàn)的開發(fā)策略必然被動挨打。 該區(qū)域主要劃分為于洪區(qū)和沈陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，在西部郊區(qū)區(qū)域主要是分為沈遼路、沈新路、沈大路三個板塊，根據(jù)沈陽地鐵一號線而隨著 20xx 年地鐵的提前試運行，將對該區(qū)域的銷售有極大的改觀。常住人口將達到 50 萬，形成一個完整新的城區(qū)。⑤未來郊區(qū)部分沈遼路、沈新路、沈大路均處于拓寬工程已經(jīng)完成，交通漉網(wǎng)情況將十分完善。 沈陽地鐵一號線已經(jīng)正式破土 動工，地鐵一號線總投資 億元。同時，鐵西新區(qū)和于洪區(qū)政府還將在綠地建設(shè)上加大投入力度。 價位 —— 地鐵動工，帶動區(qū)域提價 從目前來看，該區(qū)域的樓 盤價格基本上還是以地段區(qū)分。所以，從理論上說，離市中心越遠的地鐵沿線樓盤，價格上漲空間會更大一點。 配套 —— 生活配套日趨完善 目前，該區(qū)域內(nèi)的沈遼路、沈新路、沈大路的居住人口日益密集，而本地開發(fā)商在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)的同時也注意到生活配套的重要性及完備配套帶來的更多利潤，均在項目內(nèi)或項目周邊建起商業(yè)街、大型超市及其他配套，使生活配套上也實現(xiàn)了應(yīng)有盡有的目標。而該區(qū)域又仰仗著未來地鐵提前開通試運行的極大優(yōu)勢，僅幾分鐘便能到達城市中心地區(qū)，因此其開發(fā)前景可謂是前景無限。中部是渾河新都市中心，匯集商業(yè)零售、休閑娛樂、行政辦公、文化科研、科技會展、賓館公寓等功能于 一體。于洪世紀大道及環(huán)路串聯(lián)商業(yè)購物區(qū)、酒店辦公區(qū)、金融服務(wù)區(qū)、汽車城等，為這里的居民提供多元化的生活環(huán)境。臨水而居不僅僅是自然環(huán)境上的優(yōu)勢，對于生活在這里人們的身心健康都是很有好處的。 供應(yīng) —— 年底開始漸入高潮 目前于洪新城規(guī)劃已經(jīng)直接吸引了深圳、北京、大連、天津等地的近 10 家知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 而 大連永來地產(chǎn) 是 進入于洪新城的 “ 第一個吃螃蟹的人 ” 投資了 永來幸福城和紫郡城， 接踵而來的是 深圳福田地產(chǎn)投資的 “ 瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn) ” 、北京陽光 100投資的 “ 沈陽陽光 100 國際新城 ” 。 在 20xx年的上市量均達到 10 平方米左右。瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)在地理位置上的自然狀況，必然在未來對鐵西、和平兩個區(qū)域的居民形成強有力地吸引。 交通 —— 區(qū)域交通正在快速健全 從整體區(qū)位上看，于洪新城位于城市南二環(huán)附近，距離沈陽 成熟的生活區(qū)距離并不遠。以永來 紫郡城為例，僅僅需要幾分鐘的路程 ，就可以到達鐵西滑翔生活區(qū)，到太原街也只有 公里，距離 西部高檔項目城建花園也僅有 500 米。因此于洪新 城還沒有形成整體的價格優(yōu)勢。于是，一方面是政府對于洪新城建設(shè)力度的加大，另一方面是大量實例開發(fā)企業(yè)對于洪新城的大面積開 發(fā)，使于洪新城在起點就擁有了較高的條件和素質(zhì)，于洪新城中的住宅價格走高的勢頭一定會快速顯現(xiàn)出來。所以永來紫郡城等項目可以說是開啟了于洪新城的全新地產(chǎn)時代。目前經(jīng)濟的價格可能還讓這里成為城市中心拆遷居民的最佳選擇，依照目前已經(jīng)超過 3000 元的拆遷補償標準，他們完全可以在這里購 買到適用的新房。而在沈遼路上，由于家樂福的進入，也在該區(qū)域內(nèi)形成了相對方便的購物核心。 反觀沈陽目前已經(jīng)成熟的一些開發(fā)區(qū)域，或者由于土地資源的限制，或者由于開發(fā)商水平的限制，沒有一處是像于洪新城這樣，從一開始就走上了大盤開發(fā)路線的區(qū)域。其樓盤規(guī)模較大，多為分期開發(fā)，目標客戶為皇姑、和平區(qū)的年輕人，樓盤品質(zhì)較高，開發(fā)商有實力，多為品牌企業(yè)，專業(yè)化程度相對較高，房價在 2800 至 5000 元左右。而西江街為新修建的主要次干道之一，交通情況良好，地塊周邊的面貌因此煥然一新。 人文：環(huán)境良好、素質(zhì)較高 該區(qū)域位于沈陽市二環(huán)的北側(cè)，早在幾年前，這里就相繼開發(fā)了五彩園、精博苑、 中國最大管理資源中心 藝術(shù)人家等中檔的樓盤，另外巴黎世家、靚馬新村、蕓珠花園等別墅區(qū)也使該區(qū)域成為沈陽市內(nèi)的高檔別墅住宅區(qū)，另外作為現(xiàn)時沈陽市的房地產(chǎn)開發(fā)熱點地區(qū)之一，周圍新建的亞都名苑、萬科四季花城、格林夢夏等樓盤，也吸引了大量的白領(lǐng)階層，高檔的居住區(qū)、高素質(zhì)的居住群體，使地區(qū)人文素質(zhì)得到了較大提升，形成了良好的人文 環(huán)境。升值不僅體現(xiàn)在土地市場上，在房地產(chǎn)項目上升值同樣勢不可擋。 四、 項目綜合分析 中國最大管理資源中心 周邊配套分析 （ 1） 主要路網(wǎng)狀況 道路 與項目距離 道路狀況 主要連通區(qū)域 沈新路 北面 40M 寬 沿沈新路直至 102 國道 沙嶺南街 西面 22M 寬 與沈新路相通 （ 2）交通狀況 公交線路 距離本項目距離 起止站 途徑主要區(qū)域 501 1000 米左右 五愛市場 ——沙嶺 五愛市場、太原街、鐵西百貨、西站、沙嶺 （ 3）教育機構(gòu) 幼兒園 —— 于洪區(qū)沙嶺藝術(shù)幼兒園 小學(xué) —— 沙嶺小學(xué) 初中 —— 沙嶺中學(xué) 項目宗地狀況分析 本案地處沈陽市于洪區(qū)沙嶺地區(qū)，暨沈新路三環(huán)以外沙嶺地區(qū)。 項目 SWOT 分析 中國最大管理資源中心 六、 項目市場定位分析 （一）目標客戶群體分析 由于項目所在區(qū)域劃歸于洪區(qū)，于洪區(qū) 20xx 年開始要對區(qū)域進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將開始大規(guī)模拆遷，而目前該區(qū)域周邊的住宅開發(fā)用地量極少。 20xx— 20xx 年內(nèi)，開發(fā)區(qū)陸續(xù)新遷入大企業(yè)逾數(shù)十家，將帶來大量白領(lǐng)、藍領(lǐng)工作人員，如機床集團、華潤啤酒、鼓風(fēng)機廠、沈陽礦山機械廠、重型、中捷、高低下閥門廠等。本項目北臨沈新路，南通開發(fā)區(qū) 5 號路。小區(qū)附近有著名的遼寧科技大學(xué)、國際學(xué)校（由北大青鳥集團興建）、新民高中沈陽 市分校（市級重點）、高爾夫 中國最大管理資源中心 私立中學(xué)、張士新區(qū)內(nèi)建設(shè)高檔小學(xué)一處。 為了創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，加速鐵西新區(qū)建設(shè)，市政府授予鐵西新區(qū)市級管理權(quán)限，包括享有土地 出讓金收益和配套費的支配權(quán)限等一系列管理權(quán)利。 同時，在本項目內(nèi)進行規(guī)劃 700 米長商業(yè)街、步行廣場、業(yè)主會所都會使其成為本項目的有力賣點；其沈新路沿線的沈新園等項目，規(guī)劃設(shè)計較落后，銷售率亦達到 90%。 （ 2）采光好，偏東南 20176。 （ 4）開發(fā)區(qū)在土地費政策上給予的多項優(yōu)惠政策，使該項目具有極大的低成本優(yōu)勢。