【正文】 中國最大管理資源中心 沙嶺地區(qū) 項目市場調(diào)研報告 目 錄 一、沈陽市于洪區(qū)概況及其規(guī)劃布局 二、沈陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢及各區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 三、于洪區(qū)域房地產(chǎn)項目總評及特點(diǎn)綜合評述 四、項目分析 五、項目市場定位分析 中國最大管理資源中心 一、沈陽市于洪區(qū)概況及其規(guī)劃布局 （一）于洪區(qū)概況 于洪區(qū)與地處東郊的東陵區(qū)環(huán)抱沈陽市市區(qū)，東與大東、東陵、皇姑、沈河、鐵西、和平區(qū)緣接，南與蘇家屯區(qū)燈塔市隔渾河相望，西與遼中縣、新民市接壤，北與新城子區(qū)居鄰。區(qū)政府駐地距市政府 11 公里。于洪區(qū)是沈陽 “ 西拓 ” 的重要承載 空間，位于東北最大交通樞紐的最近輻射圈內(nèi)，被譽(yù)為 “ 黃金通道 ” 的沈大高速公路、沈京高速公路和秦沈高速鐵路貫穿境內(nèi)，沈西大型鐵路編組站坐落區(qū)內(nèi)，專用鐵路已并入東北路網(wǎng)。 于洪區(qū)毗鄰母城 ,半環(huán)市區(qū)，是沈陽西部最具活力的經(jīng)濟(jì)增長板塊，現(xiàn)轄區(qū)面積 700平方公里，其中城市規(guī)劃區(qū)面積 96 平方公里，建成區(qū)面積 平方公里。全區(qū)總?cè)丝?1 萬 ,農(nóng)業(yè)人口 萬人。地勢平坦，區(qū)位優(yōu)越，這里具備投資發(fā)展的最佳區(qū)位優(yōu)勢 。交通條件得天獨(dú)厚，位于東北最大交通樞紐最近輻射圈內(nèi) ,被譽(yù)為 “ 黃金通道 ” 的沈大高速公路縱貫?zāi)媳?，京沈高速公路橫 貫東西，沈西大型編組站坐落區(qū)內(nèi)，專用鐵路已并入東北路網(wǎng) 。 于洪 區(qū) 區(qū) 內(nèi)地貌為遼河沖積平原，屬暖溫帶大陸性半濕潤的季風(fēng)氣候，其特點(diǎn)是四季分明、雨熱同季、干冷同期、光照充足、降雨集中。年平均氣溫為 度，最冷是 1月份，最熱是 7 月份。年平均降水量為 毫米，年日照時數(shù)為 2527 小時，日照百分率為 57%。面積全區(qū)土地總面積 700 平方公里，耕地面積 50 多萬畝，水域面積 130，365 畝?？砷_發(fā)利用的二、三產(chǎn)業(yè)用地 8 萬畝。市政界內(nèi)建成區(qū)面積 平方公里，城市化水平達(dá)到百分之三十六點(diǎn)四。因毗鄰母城所形成的級差地 租使土地成為最具競爭力的資源，城鄉(xiāng)充足而訓(xùn)練有素的勞動力和產(chǎn)業(yè)工人成為最具潛在力的資源，龐大的國有資產(chǎn)存量成為最具吸引力的資源。水資源于洪區(qū)境內(nèi)有渾河、蒲河、細(xì)河、九龍河、小渾河 5 條河流。流經(jīng)總長 公里。其中渾河發(fā)源于長白山脈龍崗山，流經(jīng)八縣、市，在海城三岔河和太子河匯流，經(jīng)營口入遼東灣。從中長鐵路橋處流入于洪區(qū)。境內(nèi)河長 公里。全區(qū)天然降水和地下水總量多年平均達(dá) 36， 597 萬立方米。地勢于洪區(qū)地勢東北高，并向西南微傾斜。 除平羅鎮(zhèn)黃土坎一帶屬山前傾斜平原以外，均屬下遼河平原。地形平坦而開闊， 一般海拔在 3040 米之間。行政區(qū)劃 1964 年建區(qū)以來，經(jīng)過多 中國最大管理資源中心 次行政區(qū)劃調(diào)整，于洪區(qū)現(xiàn)轄 9 個街道辦事處， 2 個鄉(xiāng)， 6 個鎮(zhèn) 。 (二 ) 于洪新城的建設(shè)與規(guī)劃 隨著 “ 建工業(yè)化新于洪，創(chuàng)城市化示范區(qū) ” 進(jìn)程不斷推進(jìn)，工業(yè)化和城市化相融并進(jìn)，城鄉(xiāng)建設(shè)速度不斷加快，人居環(huán)境得到明顯改善。 于洪區(qū) 投巨資打造城鄉(xiāng)一體基礎(chǔ)設(shè)施平臺。南十西路、造化公鐵橋?qū)崿F(xiàn)通車，凌空二街、保工南街、騰飛二街等三座公鐵橋完成階段性建設(shè)任務(wù)；投資 1632 萬元用于小巷工程建設(shè) ， 31 條街路改造全部竣工 ；高標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)建改建新建以村為重點(diǎn)的鄉(xiāng)村兩級道路 公里， “ 村村通油路 ” 的水平明顯提升。城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境明顯改觀。新增綠地 300 萬平方米，新植樹 88 萬株 ,城區(qū)綠地覆蓋率已達(dá) ％ ,人均公共綠地面積已達(dá) 平方米。配合市里完成細(xì)河城市段清淤工程。新建、改擴(kuò)建黃海、金山等大型熱源廠 5 個 ,新增集中供熱面積 112 萬平方米。 于洪新城建設(shè)取得重大進(jìn)展。完成 24 個地塊、 138 萬平方米拆遷任務(wù)；吉力湖街、仙女河北路、細(xì)河路等 “ 五橫五縱 ” 公里街路全部打通；金源、福興、宏發(fā)、永來、陽光 100 等 萬平方米樓盤已經(jīng)竣工，呈現(xiàn)熱銷。丁香地區(qū)生態(tài)濕地形象初現(xiàn)。一期一號湖、二號湖、三號湖總計 平方公里湖面挖掘任務(wù)全部完成，挖掘土方工程完成 680 萬立方米，完成綠化面積 15 萬平方米，景點(diǎn)綠化工程完成 5000 平方米， 萬平方米環(huán)湖道路工程基本完工，一號湖按期蓄水。 （三）于洪區(qū)未來前景與目標(biāo) 于洪區(qū)區(qū)政府 堅持以人為本、工業(yè)立區(qū)、統(tǒng)籌兼顧、協(xié)調(diào)發(fā)展的原則，全面實(shí)施 “ 于洪快上 ” 總體發(fā)展戰(zhàn)略，大力發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟(jì)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)和外向型經(jīng)濟(jì)，提高經(jīng)濟(jì)增長速度和質(zhì)量，在沈陽西部構(gòu)筑起現(xiàn)代化工業(yè)的重要增長極、現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)的都市景觀帶和現(xiàn)代化商業(yè)的物流貿(mào)易中心。全面推進(jìn)社會事業(yè)發(fā)展 ，切實(shí)提高社會保障能力和公共服務(wù)水平，建立公平有序、平安和諧的社會環(huán)境，推進(jìn)工業(yè)化與城市化相融并進(jìn)、經(jīng)濟(jì)與社會協(xié)調(diào)發(fā)展、區(qū)域綜合實(shí)力與人民生活水平共同提高，基本實(shí)現(xiàn) “ 建工業(yè)化新于洪，創(chuàng)城市化示范區(qū) ” 的發(fā)展目標(biāo)。到 20xx 年，全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 385 億元，年均增長%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 9506 美元；財政一般預(yù)算收入達(dá)到 11 億元，年均增長%，全口徑財政收入占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到 %；直接利用外資累計達(dá)到 億美元，年均增長 %；出口創(chuàng)匯達(dá)到 3 億美元，年均增長 %；固定 資產(chǎn)投資累計達(dá)到 840 億元，年均增長 16%；社會商品零售額達(dá)到 56 億元，年均增長 %。到 2020年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 1000 億元，年均增長 10%；財政一般預(yù)算收入達(dá)到 34 億元，年均增長 %；固定資產(chǎn)投資累計完成 20xx 億元。 中國最大管理資源中心 20xx 年，全區(qū)緊緊抓住沈陽工業(yè) “ 西進(jìn) ” 的有利契機(jī)，承擔(dān)起沈陽西部工業(yè)帶建設(shè)的排頭重任，以工業(yè)化帶動城市化，以城市化促進(jìn)工業(yè)化，加大工業(yè)集群建設(shè)力度，加速推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，加快繁榮現(xiàn)代物流和商品市場，切實(shí)改善城鄉(xiāng)環(huán)境，切實(shí)轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)與社會事業(yè)的持 續(xù)快速健康協(xié)調(diào)發(fā)展，全力開創(chuàng) “ 于洪快上 ”新局面。地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn) 220 億元，增長 ％；財政一般預(yù)算收入實(shí)現(xiàn) 億元，增長 ％；固定資產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn) 120 億元，增長 20％；外資調(diào)入實(shí)現(xiàn) 1 億美元，按可比口徑增長 ％；出口創(chuàng)匯實(shí)現(xiàn) 億美元，增長 ％；社會消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) 億元，增長 ％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)現(xiàn) 8675 元，增長 10％，農(nóng)民人均收入實(shí)現(xiàn) 7600 元，增長 10％。 （四）于洪區(qū) 綜合實(shí)力 于洪區(qū)毗鄰母城沈陽，半環(huán)市區(qū)，兼具城鄉(xiāng)功能，地理位置得天獨(dú)厚，與鐵西新區(qū)、和平 區(qū)、皇姑區(qū)、大東區(qū)等市區(qū)接壤，是沈陽 “ 西拓 ” 和 “ 北進(jìn) ” 的重要承載空間，是沈陽西部最具活力的經(jīng)濟(jì)增長板塊，是實(shí)現(xiàn)沈陽工業(yè)轉(zhuǎn)移的主要陣地，肩負(fù)著輻射其他縣區(qū)的重任。于洪區(qū)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，具有經(jīng)濟(jì)規(guī)模大、發(fā)展?jié)摿?qiáng)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)； 6 大產(chǎn)業(yè)集群、于洪新城、黃海路商務(wù)核心區(qū)的開發(fā)建設(shè)使全區(qū)基本形成了布局合理、功能分明的發(fā)展格局 。城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施基本完備，社會服務(wù)體系健全，已經(jīng)形成良好的投資發(fā)展環(huán)境。在未來的 5－ 15 年，憑借良好的基礎(chǔ)條件和突出的比較優(yōu)勢，緊緊抓住振興東北老工業(yè)基地、國內(nèi) “ 南資北上 ” 和沈陽西部工業(yè)區(qū)建設(shè)的歷史機(jī)遇， 于洪區(qū)完全具備推進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會持續(xù)協(xié)調(diào)快速發(fā)展、基本實(shí)現(xiàn)工業(yè)化和城市化發(fā)展目標(biāo)的必要條件。 20xx 年全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn) 190 億元，比上年增長 ％；地方財政收入實(shí)現(xiàn) 億元，比上年增長 ％；固定資產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn) 100 億元，比上年增長 ％；外資調(diào)入實(shí)現(xiàn) 1 億美元，比上年增長 ％；出口創(chuàng)匯實(shí)現(xiàn) 億美元，比上年增長 ％；城鎮(zhèn)居民可支配收入實(shí)現(xiàn) 7885 元，比上年增長 12％ 。農(nóng)村人均收入實(shí)現(xiàn) 6910 元 ,比上年增長 ％。地方財政收入躍居全市第五位 ,固定資產(chǎn)投資、外資調(diào)入、出口創(chuàng)匯等 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位居全市縣郊區(qū)首位。 （ 五 ）于洪區(qū) 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)構(gòu)成逐步趨向合理，農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)地位不斷穩(wěn)固，工業(yè)的支柱地位繼續(xù)加強(qiáng)，三產(chǎn)業(yè)的興區(qū)作用日益提高， 20xx 年三次產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到 ： 50： 。 投融資渠道進(jìn)一步拓寬，投資主體實(shí)現(xiàn)了多元化。 “ 九五 ” 期間共吸引資金 60 億元投入到全區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，其中銀信部門貸款比重達(dá)到 25%，資金使用效率明顯提高。 中國最大管理資源中心 社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制初步建立，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，多種所有制經(jīng)濟(jì)競相發(fā)展；經(jīng)濟(jì)運(yùn)行由封閉向開放的轉(zhuǎn)變初步完成，對外開放水平不斷提高。 作為全國 16 個 農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化示范區(qū)之一，于洪區(qū)農(nóng)產(chǎn)品資源充足，設(shè)施化、產(chǎn)業(yè)化農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)。境內(nèi)擁有化工、家具、五金、食品等 6 大特色工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，優(yōu)勢主導(dǎo)行業(yè)明顯，產(chǎn)業(yè)配套體系健全，是沈陽市工業(yè)拓展的重要區(qū)域。以于洪新城、黃海路商務(wù)核心區(qū)為代表的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，擁有大量的城建和商業(yè)開發(fā)用地，是沈陽城區(qū)外延和商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理想空間。 20xx 年，新增綠地 300 萬平方米，植樹 88 萬株 ,城區(qū)綠地覆蓋率已達(dá) ％ ,人均公共綠地面積已達(dá) 平方米。新建、改擴(kuò)建黃海、金山等大型熱源廠 5 個 ,新增集中供熱面積 112 萬平方米。于洪房地產(chǎn)業(yè) 迅猛發(fā)展，以于洪新城、環(huán)北地區(qū)為代表的城市化進(jìn)程明顯加快，基本形成了城區(qū)內(nèi)擴(kuò)、鎮(zhèn)域外延，相互呼應(yīng)、協(xié)調(diào)推進(jìn)的城市建設(shè)格局 ,通過房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，使人流逐步向同一地區(qū)集中，提升地區(qū)人氣，形成龐大的消費(fèi)群體，使我們有條件適時發(fā)展各類商貿(mào)服務(wù)業(yè)，逐步提高服務(wù)檔次和水平，使人氣變財氣，使短期收益變?yōu)殚L期效益。 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高。到 20xx 年 ,城鎮(zhèn)居民可支配收入實(shí)現(xiàn) 7885 元，比上年增長 12％ 。農(nóng)村人均收入實(shí)現(xiàn) 6910 元 ,比上年增長 ％。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級，住房、旅游、康體、教育等消費(fèi)熱點(diǎn)正 在形成。 二、 沈陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢及各區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 （一） 20xx 年沈陽房地產(chǎn)市場宏觀狀況 中國最大管理資源中心 20xx 年的樓市不平靜。這一年，樓市在“有形的手里”體驗到了前所未有的激蕩沉浮，而沈陽市市政府及相關(guān)部門對房地產(chǎn)的政策及扶持房地產(chǎn)市場的興衰成敗與政府的正確引導(dǎo)和政策的走向密不可分。 經(jīng)過“國八條”政策內(nèi)容幾次補(bǔ)充帶來的抑制投資，而使沈陽整個七月的房地產(chǎn)價格有了下跌的趨勢，銷售量也有所影響，消費(fèi)者持幣觀望的態(tài)度。九月沈陽市 市政府 又有九項 新措施出臺，增強(qiáng)了消費(fèi)者和開發(fā)商的信心指數(shù)，社會反 響相當(dāng)強(qiáng)烈，得到了廣大市民和開發(fā)商的一致好評，為市場復(fù)蘇打下了良好的基礎(chǔ)，對于沈陽市房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了積極地推動作用 ，也 加大了 開發(fā)商 對房地產(chǎn)投資的力度。 沈陽房地產(chǎn)市場在 9月份的秋季房交會期間正式解凍，消費(fèi)者明顯已從觀望中走出，房價繼續(xù)攀升。交易量將達(dá)到高峰。 9 月份房地產(chǎn)開發(fā)投資與去年同期相比增長