【正文】 洋房的新城。 （ 2）于洪新城： 20xx 年沈陽發(fā)展?jié)摿ψ畲蟀鍓K之一，代表項(xiàng)目是陽光一百、紫郡城、瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)。 渾河北岸的兩大名盤沈陽新世界花園和銀基東方威尼斯則同時(shí)擁有老城區(qū)和渾南新區(qū)的優(yōu)勢資源，絕佳地理位置使這兩個(gè)項(xiàng)目的升值前景被普遍看好。精裝修、四明戶型，科技生態(tài)節(jié)能等技術(shù)的應(yīng)用、外立面與周邊環(huán)境的融合等等，河畔新城以全面超前性成為樓市導(dǎo)向產(chǎn)品。 沈陽萬科 20xx 年南北齊進(jìn)。至少到目 前為止，沈陽地產(chǎn)的營銷手段依然很傳統(tǒng)和穩(wěn)重，樓市也沒出現(xiàn)過像北京的概念盛行、傷害的投機(jī)炒作等造成價(jià)格背離產(chǎn)品價(jià)值的現(xiàn)象。 【土地】市場運(yùn)行更合理高效 【品牌地產(chǎn)】選房子也看牌子 【新稅種】投資者的緊箍咒 【 中低價(jià)房 】 符合大多數(shù)人的購 房需求 【金融】中小開發(fā)商面臨“融資門” 【 物業(yè)管理 】 規(guī)章制度更細(xì)化 物業(yè)管理與市民的利益息息相關(guān)，從 20xx 年 1 月 1 日起，沈陽市將按照新的《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》對物業(yè)進(jìn)行管理。九月沈陽市 市政府 又有九項(xiàng) 新措施出臺，增強(qiáng)了消費(fèi)者和開發(fā)商的信心指數(shù)，社會反 響相當(dāng)強(qiáng)烈，得到了廣大市民和開發(fā)商的一致好評，為市場復(fù)蘇打下了良好的基礎(chǔ)，對于沈陽市房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了積極地推動作用 ，也 加大了 開發(fā)商 對房地產(chǎn)投資的力度。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級，住房、旅游、康體、教育等消費(fèi)熱點(diǎn)正 在形成。于洪房地產(chǎn)業(yè) 迅猛發(fā)展，以于洪新城、環(huán)北地區(qū)為代表的城市化進(jìn)程明顯加快，基本形成了城區(qū)內(nèi)擴(kuò)、鎮(zhèn)域外延，相互呼應(yīng)、協(xié)調(diào)推進(jìn)的城市建設(shè)格局 ,通過房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，使人流逐步向同一地區(qū)集中，提升地區(qū)人氣，形成龐大的消費(fèi)群體，使我們有條件適時(shí)發(fā)展各類商貿(mào)服務(wù)業(yè)，逐步提高服務(wù)檔次和水平，使人氣變財(cái)氣，使短期收益變?yōu)殚L期效益。境內(nèi)擁有化工、家具、五金、食品等 6 大特色工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，優(yōu)勢主導(dǎo)行業(yè)明顯，產(chǎn)業(yè)配套體系健全，是沈陽市工業(yè)拓展的重要區(qū)域。 投融資渠道進(jìn)一步拓寬，投資主體實(shí)現(xiàn)了多元化。 20xx 年全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn) 190 億元，比上年增長 ％；地方財(cái)政收入實(shí)現(xiàn) 億元，比上年增長 ％；固定資產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn) 100 億元，比上年增長 ％；外資調(diào)入實(shí)現(xiàn) 1 億美元，比上年增長 ％；出口創(chuàng)匯實(shí)現(xiàn) 億美元，比上年增長 ％；城鎮(zhèn)居民可支配收入實(shí)現(xiàn) 7885 元，比上年增長 12％ 。 （四）于洪區(qū) 綜合實(shí)力 于洪區(qū)毗鄰母城沈陽，半環(huán)市區(qū)，兼具城鄉(xiāng)功能，地理位置得天獨(dú)厚，與鐵西新區(qū)、和平 區(qū)、皇姑區(qū)、大東區(qū)等市區(qū)接壤，是沈陽 “ 西拓 ” 和 “ 北進(jìn) ” 的重要承載空間，是沈陽西部最具活力的經(jīng)濟(jì)增長板塊，是實(shí)現(xiàn)沈陽工業(yè)轉(zhuǎn)移的主要陣地，肩負(fù)著輻射其他縣區(qū)的重任。到 20xx 年，全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 385 億元，年均增長%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 9506 美元；財(cái)政一般預(yù)算收入達(dá)到 11 億元，年均增長%，全口徑財(cái)政收入占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到 %；直接利用外資累計(jì)達(dá)到 億美元，年均增長 %；出口創(chuàng)匯達(dá)到 3 億美元，年均增長 %；固定 資產(chǎn)投資累計(jì)達(dá)到 840 億元，年均增長 16%；社會商品零售額達(dá)到 56 億元，年均增長 %。丁香地區(qū)生態(tài)濕地形象初現(xiàn)。配合市里完成細(xì)河城市段清淤工程。 于洪區(qū) 投巨資打造城鄉(xiāng)一體基礎(chǔ)設(shè)施平臺。 除平羅鎮(zhèn)黃土坎一帶屬山前傾斜平原以外，均屬下遼河平原。從中長鐵路橋處流入于洪區(qū)。因毗鄰母城所形成的級差地 租使土地成為最具競爭力的資源，城鄉(xiāng)充足而訓(xùn)練有素的勞動力和產(chǎn)業(yè)工人成為最具潛在力的資源，龐大的國有資產(chǎn)存量成為最具吸引力的資源。年平均降水量為 毫米，年日照時(shí)數(shù)為 2527 小時(shí)，日照百分率為 57%。地勢平坦，區(qū)位優(yōu)越，這里具備投資發(fā)展的最佳區(qū)位優(yōu)勢 。區(qū)政府駐地距市政府 11 公里。于洪區(qū)是沈陽 “ 西拓 ” 的重要承載 空間，位于東北最大交通樞紐的最近輻射圈內(nèi)，被譽(yù)為 “ 黃金通道 ” 的沈大高速公路、沈京高速公路和秦沈高速鐵路貫穿境內(nèi)，沈西大型鐵路編組站坐落區(qū)內(nèi)，專用鐵路已并入東北路網(wǎng)。交通條件得天獨(dú)厚，位于東北最大交通樞紐最近輻射圈內(nèi) ,被譽(yù)為 “ 黃金通道 ” 的沈大高速公路縱貫?zāi)媳?，京沈高速公路橫 貫東西，沈西大型編組站坐落區(qū)內(nèi)，專用鐵路已并入東北路網(wǎng) 。面積全區(qū)土地總面積 700 平方公里，耕地面積 50 多萬畝，水域面積 130，365 畝。水資源于洪區(qū)境內(nèi)有渾河、蒲河、細(xì)河、九龍河、小渾河 5 條河流。境內(nèi)河長 公里。地形平坦而開闊， 一般海拔在 3040 米之間。南十西路、造化公鐵橋?qū)崿F(xiàn)通車，凌空二街、保工南街、騰飛二街等三座公鐵橋完成階段性建設(shè)任務(wù)；投資 1632 萬元用于小巷工程建設(shè) ， 31 條街路改造全部竣工 ；高標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)建改建新建以村為重點(diǎn)的鄉(xiāng)村兩級道路 公里， “ 村村通油路 ” 的水平明顯提升。新建、改擴(kuò)建黃海、金山等大型熱源廠 5 個(gè) ,新增集中供熱面積 112 萬平方米。一期一號湖、二號湖、三號湖總計(jì) 平方公里湖面挖掘任務(wù)全部完成，挖掘土方工程完成 680 萬立方米，完成綠化面積 15 萬平方米，景點(diǎn)綠化工程完成 5000 平方米， 萬平方米環(huán)湖道路工程基本完工，一號湖按期蓄水。到 2020年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 1000 億元，年均增長 10%；財(cái)政一般預(yù)算收入達(dá)到 34 億元，年均增長 %；固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成 20xx 億元。于洪區(qū)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，具有經(jīng)濟(jì)規(guī)模大、發(fā)展?jié)摿?qiáng)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)； 6 大產(chǎn)業(yè)集群、于洪新城、黃海路商務(wù)核心區(qū)的開發(fā)建設(shè)使全區(qū)基本形成了布局合理、功能分明的發(fā)展格局 。農(nóng)村人均收入實(shí)現(xiàn) 6910 元 ,比上年增長 ％。 “ 九五 ” 期間共吸引資金 60 億元投入到全區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，其中銀信部門貸款比重達(dá)到 25%，資金使用效率明顯提高。以于洪新城、黃海路商務(wù)核心區(qū)為代表的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，擁有大量的城建和商業(yè)開發(fā)用地，是沈陽城區(qū)外延和商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理想空間。 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高。 二、 沈陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢及各區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 （一） 20xx 年沈陽房地產(chǎn)市場宏觀狀況 中國最大管理資源中心 20xx 年的樓市不平靜。 沈陽房地產(chǎn)市場在 9月份的秋季房交會期間正式解凍，消費(fèi)者明顯已從觀望中走出，房價(jià)繼續(xù)攀升。在新實(shí)施的《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》中，與居住者密切相關(guān)的有關(guān)事項(xiàng)得到更加細(xì)化，像小區(qū)車位收費(fèi)、服務(wù)承諾兌現(xiàn)等問題都作了明確的要求。由此我們可以明確， 20xx 年沈陽樓市在產(chǎn)品數(shù)量增加，大環(huán)境相同，價(jià)格相仿，地段相近的競爭條件下，最終打動了消費(fèi)者“芳心”的仍是產(chǎn)品本身。 5 月下旬在北部的“萬科中央公園”揭開面紗，以顛覆傳統(tǒng)的“共生多元情景建筑”引領(lǐng)“公園生活方式”；而早在 2 月份萬科救災(zāi)渾南拿地，吹響進(jìn)軍渾南的號角， 8 月萬科新榆公館舉辦揭密北歐傳奇的“產(chǎn)品推介會”， 9 月萬科新榆公館的“斯堪的納維亞之旅”示范區(qū)正式開放，當(dāng)日即有 1500 余人到訪。同樣受益的還有“坡地上的建筑”左岸慧晶，憑借獨(dú)到的建設(shè)理念和優(yōu)越的地理位置，左岸慧晶成為沈陽樓市濱河住宅的一顆新星。 在渾南樓市板塊的發(fā)展過程中唯一的大型商業(yè)綜合體沈陽女人街起到致關(guān)重要的作用。全心的板塊，全新的項(xiàng)目，超大的規(guī)模 ，于洪新城在 20xx 年樓市的成績炙手可熱，同時(shí)也讓人對其在 20xx 年的表現(xiàn)充滿期待。建筑面積 43 萬平方米的瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)是一個(gè)具有濃郁瑞士人文風(fēng)情的大型生態(tài)景觀社區(qū)。設(shè)計(jì)師的一切規(guī)劃都由此天然水系展開，在充分表現(xiàn)設(shè)計(jì)小區(qū)是一座林木蔥郁的水上人家的同時(shí)，又將建筑融入中國傳統(tǒng)院落式的人居文化之中，是中產(chǎn)階級最為理想的居住場所。 （ 1）東部：魅力始終綻放 1）東部新興區(qū)域： 棋盤山對于沈陽樓市的吸引力并不是從 20xx 年才體現(xiàn)出來的。 自世園會成功申辦的消息爆出以后，鄰近植物園的沈陽奧林匹克立即漲價(jià)。 但是在 20xx 年，由于大量的基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施建設(shè)的投入，棋盤山區(qū)域?qū)⑼黄瓢l(fā)展瓶頸，旅游業(yè)、酒店業(yè)、園藝業(yè)將在沈城齊頭并進(jìn)，改善東部新興板塊目前低密度住宅集中、商業(yè)配套不夠豐富的單一格局。因此 20xx— 20xx 年，大東區(qū)無可爭議地成為沈陽樓市最具期待的亮點(diǎn)區(qū)域和主戰(zhàn)場。 在成熟的大環(huán)境下，東部仍然是沈陽人最青睞的置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域，上述這些精品社區(qū)在推動?xùn)|部發(fā)展成熟的同時(shí)，也取得了不俗的業(yè)績，實(shí)現(xiàn)了共贏的目的。近兩年來的西部樓市是整個(gè)沈陽樓市的銷售冠軍，上市量、項(xiàng)目數(shù)目、成交量都領(lǐng)跑沈陽樓市。 于洪新城地處沈城二三環(huán)之間，東至二環(huán)路、西抵三環(huán)路、北接沈遼路、南臨渾河，規(guī)劃面積 平方公里，是渾河城市景觀帶的重要組成部分，區(qū)位優(yōu)勢十分突出。 威利地產(chǎn)旗下的富云新都、福海銘尊，千緣愛城、東環(huán)時(shí)代、宏發(fā)國際名城、春江花月、鑫豐雅苑、世代房產(chǎn)系列等項(xiàng)目依舊風(fēng)光無限，并且促成了西部區(qū)域整體面貌的質(zhì)變。 4）滑翔居住區(qū) 指滑翔小區(qū)及周邊地帶，該區(qū)域以中高檔老盤（萬科花園、城建花園等）著稱，該區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目為帶動滑翔區(qū)域及鐵西區(qū)的發(fā)展起到了不可磨滅的作用。而已經(jīng)在 20xx 年年底城建二期也全面封頂，在明年將全面推出，值得關(guān)注。這個(gè)板塊的樓盤特點(diǎn)是位于皇姑、和平、鐵西交接處，區(qū)域配套成熟，交通便利，人口密度大，主要客戶來源為皇姑、和平、鐵西，房價(jià)在 3000 元 /平方米起，均價(jià)達(dá)到 3500 元 /平方米，基本規(guī)模占地在 20 萬平方米左右。該地區(qū)現(xiàn)有樓盤主要為存量樓盤。 中國最大管理資源中心 商鋪 amp。目前在建的華銳銅鑼灣廣場作為商業(yè)中心，將為這一區(qū)域填補(bǔ)空白和增加籌碼。 （二） 20xx 年沈陽房地產(chǎn)市場展望 在過去的 20xx 年，沈陽樓市在經(jīng)歷了國家一系列新的宏觀調(diào)控之后，市場出現(xiàn)了“ 有驚無險(xiǎn) ” 的局面。 而影響 20xx 年沈陽房地產(chǎn)價(jià)格未來呈現(xiàn)上漲的主要原因?yàn)椋? （ 1） 20xx 年 1 月 1 日起，沈陽市基準(zhǔn)地價(jià)上漲 20%，根據(jù)建設(shè)周期這種影響將在 20xx年的商品房價(jià)格上直接體現(xiàn)出來，這一項(xiàng)就將房價(jià)上升 5%左右； （ 2）建筑原材料價(jià)格上漲成為隱憂。隨著城市化進(jìn)程的加快、沈陽城市框架的擴(kuò)大、市場需求的多元化發(fā)展，在某種程度上，沈陽樓市某些產(chǎn)品如中小戶型、普通住宅還存在有效需求供給不 足的現(xiàn)象，某類產(chǎn)品市場還是空白。這說明：一是同區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者對位置因素考慮逐步消弱；二是同區(qū)域內(nèi)肖費(fèi)者對價(jià)格的承受能力在發(fā)生變化。產(chǎn)品類型上如七里香提的庭院洋房會繼續(xù)受歡迎，而消費(fèi)群體上細(xì)分也將更加明顯，如陽光 100 國際新城變提出 “ 為青年的沈陽，為沈陽的青年 ” 。 服務(wù)型的開發(fā)商將成為發(fā)展的主流 中國最大管理資源中心 隨著市場開發(fā)格局的轉(zhuǎn)變，開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營理念也不斷的變化，以服務(wù)導(dǎo)向型、有責(zé)任的開發(fā)企業(yè)必將越來越受到市場的歡迎，將主導(dǎo)未來市場發(fā)展的方向，成為發(fā)展的主流。二環(huán)以外西部地產(chǎn)的樓盤項(xiàng)目