啟航營銷-xxxx年泗縣瑞興花園營銷策劃總綱(編輯修改稿)
2025-01-31 10:38 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè) 的打壓 通過一系列營銷活動充分圈定客戶，搶占客戶資源 對產(chǎn)品進行細節(jié)調(diào)整，完善產(chǎn)品展示，體現(xiàn)項目價值感。 項目 SWOT分析 通過項目的 SWOT分析，發(fā)揮項目的地段優(yōu)勢。產(chǎn)品創(chuàng)新創(chuàng)造高附加值成為關(guān)鍵。 項目定位 項目分析 項目分析與定位 中檔層面 品質(zhì)定位 中間取向 產(chǎn)品定位 中產(chǎn)客群 客源定位 項目定位 項目定位 —— 品質(zhì)定位 結(jié)合本項目現(xiàn)有條件以及周邊現(xiàn)有項目的品質(zhì)定位標準，我們建議本案在項目品質(zhì)定位的考慮上應當遵循“走中檔路線，區(qū)分周邊項目，避免直接競爭”的定位路線。 思考：為什么不將品質(zhì)定位在“中高端”，甚至“高端 ” ？ 在市場相對穩(wěn)定，競爭力度不存在大問題的環(huán)境下，小規(guī)模體量的項目在建設(shè)、銷售周期上不應該把戰(zhàn)線拉的過長，集中力量在現(xiàn)有資源上做重點投入，以點帶面的形式擴展品質(zhì)是比較符合本項目開發(fā)目標的。 抓住市場空白點也應當是本項目考慮品質(zhì)定位的指導原則。泗縣現(xiàn)有項目均 是實現(xiàn)居住要求，在居住價值的體現(xiàn)、居住理念的拔升卻沒有更多的考慮。那么 對現(xiàn)在市場視若無睹的中產(chǎn)階級的認可產(chǎn)品從何處尋求，這樣一個相對龐大的市 場其產(chǎn)品的滿足性是遠遠不夠的。尋求中間層面人群認同的產(chǎn)品品質(zhì)應該是現(xiàn)有 項目開發(fā)的關(guān)鍵問題，我們做的不是高端的項目，既然是普通商品住宅那么就應 該迎合普通消費階層的需求，從而定位本項目的品質(zhì)以達到與人有別，化被動為 主動，博得絕對市場認可的目的。 項目定位 —— 品質(zhì)定位 本項目開發(fā)體量系屬于中小盤的范圍，在品質(zhì)定位清晰，有一定的要求的前 提條件下，我們建議公司可以考慮一下幾點客源方向： 城市內(nèi)屬的絕對剛性需求 其中包含城市絕大多數(shù)的中產(chǎn)階級、城市內(nèi)屬眾多青年階層、有投資傾向的 階層等。 外埠返鄉(xiāng)人員安置要求 其中包含在外務工人員回家置辦家業(yè)、回鄉(xiāng)尋求發(fā)展人員、回鄉(xiāng)做固定資產(chǎn) 投資人員等。 城鄉(xiāng)上遷主力人群 其中主要是舉家遷移人群、子女發(fā)展人群。雖然類型較為統(tǒng)一但數(shù)量以及聯(lián) 動效應絕對值得關(guān)注。 項目定位 —— 客源定位 根據(jù)我們對縣級城市常年跟蹤和分析的結(jié)果來看，縣級城市購買商品住宅主 要考慮的仍然是實用性占據(jù)主導位置，相對于大中城市主要關(guān)注品質(zhì)提升、生活 享受、居住環(huán)境改變、地位認可等因數(shù)仍然有教大區(qū)別。 所以我們建議本案在產(chǎn) 品定位上應當遵循“實用即是市場”的終端原則。摒棄華麗的外表，做市場需要 和接受的產(chǎn)品。 ? 在產(chǎn)品戶型、面積、空間布局、景觀享有等眾多因數(shù)上做重點投入 ? 細節(jié)上的細作考量也是提高產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)鍵所在，小的細節(jié)正是體現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)的良好媒介 項目定位 —— 產(chǎn)品定位 研 究 目 錄 第一部分：市場調(diào)查與研究 第二部分：項目分析與定位 第三部分：物業(yè)發(fā)展建議 第四部分：營銷推廣策略 簡單實用 大方得體 合理規(guī)劃 普通位置住宅 ?空間規(guī)整 ?分攤合理 ?主體朝向 ?全明設(shè)計 ?附加值體現(xiàn) 核心景觀住宅 ?取景效果 ?視覺效果 多層 多層 物業(yè)發(fā)展建議 —— 戶型建議 ? 主體戶型建議遵循簡單實用的原則，也就是說戶型設(shè)計上盡量避免拐角和支柱的突兀出現(xiàn)，在主要結(jié)構(gòu)如客廳、主臥室內(nèi)建議以通透方正的設(shè)計思路為主導，一般區(qū)域的戶型設(shè)計與景觀區(qū)域的戶型設(shè)計應有明顯的特征劃分，通過戶型設(shè)計上的差異性表現(xiàn)出產(chǎn)品的不同特點，利用戶型的針對性提升部分位置產(chǎn)品的價值。 ? 利用合理的空間布局規(guī)劃盡量的減少分攤面積，提高產(chǎn)品的得房率，走道、過道等對得房率提高有較大影響的面積區(qū)域因嚴格控制其占據(jù)比例。 ? 最基礎(chǔ)的全明設(shè)計現(xiàn)在已經(jīng)是考量商品住宅設(shè)計是否合理的必要條件 ? 景觀區(qū)域多層的設(shè)計應以取景效果為主要設(shè)計思路，在開窗設(shè)計，客廳設(shè)計、陽臺布局設(shè)計等眾多會影響到景觀房價值體現(xiàn)的地方應當做反復的推敲和更改，目的在于利用此點做項目拔高之用。 ? 樓頂設(shè)計建議采用全坡屋面結(jié)構(gòu)，對于多層而言是增加閣樓之用 物業(yè)發(fā)展建議 —— 戶型建議 景觀規(guī)劃要有層次感，且集中布置 ,做到景觀最大化 ,布局上體現(xiàn)創(chuàng)意的元素 注重景觀均好性，布局創(chuàng)意性的前提下，保證價高物業(yè)享有最佳景觀； 人車分流 ,機動車外部繞行 ,圍合內(nèi)部均為景觀道及人行道； 物業(yè)發(fā)展建議 —— 細節(jié)建議 科技
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