【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 羅湖、福田兩區(qū)的綜合部，已成為各級(jí)政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)關(guān)注的重點(diǎn)。片區(qū)未來規(guī)劃桂園轄區(qū)由于地少人多，單位密集，服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)人文景觀較為集中，故非常適合第三產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與發(fā)展，這已成為了區(qū)域發(fā)展的重點(diǎn)之一。房地產(chǎn)方面，區(qū)內(nèi)已無(wú)大規(guī)模用地供開發(fā)商利用，但地鐵一期工程的興建。區(qū)內(nèi)有解放路站及大劇院站兩個(gè)地鐵站點(diǎn)相繼動(dòng)工，使得地產(chǎn)市場(chǎng)升溫不少。（六）項(xiàng)目SWOT分析內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)（Strenger） 理位置優(yōu)勢(shì)：臨近中心商業(yè)區(qū)，交通方便 周邊配套優(yōu)勢(shì)：生活、商業(yè)各項(xiàng)配套齊全 傳播優(yōu)勢(shì)：人流、車流帶動(dòng)樓盤訊息，高速傳播。 雙重使用優(yōu)勢(shì)：自住、投資兩相皆宜內(nèi)部劣勢(shì)（Wea Kness） 人流、車流多，產(chǎn)生噪音對(duì)居住亦有不利； 部份陳舊工業(yè)區(qū)尚未改選完成，影響看樓者主觀意識(shí)； 地塊面積受限，自身小區(qū)活動(dòng)范圍不足；外部機(jī)會(huì)（Opportunist）市整體持續(xù)走旺，港人置業(yè)大軍有增無(wú)減；中國(guó)加入WTO在初，深圳經(jīng)濟(jì)首當(dāng)其沖，新一輪的置業(yè) 投資熱潮必將興起；區(qū)整體形象良好，政府不斷完善與鼓勵(lì)地產(chǎn)的健康發(fā)展；地鐵一期全線動(dòng)工，增強(qiáng)區(qū)域內(nèi)投資置業(yè)者信心。外部威脅（Threats）同區(qū)域內(nèi)，同類物業(yè)多，競(jìng)爭(zhēng)大；區(qū)域并不屬地產(chǎn)熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)；整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，大品牌發(fā)展商明顯具優(yōu)勢(shì)；愈趨成熟，理智，以及多變的買家心態(tài)。第三部分 項(xiàng)目定位（一）總體形象定位綜合研究金潤(rùn)花園所但有的各部份優(yōu)勢(shì)，連同多點(diǎn)劣勢(shì)，結(jié)合感性與理性兩方面因素，我司將金潤(rùn)花園總體形象定位為：擁有精彩生活的精品靚樓投資自用皆宜的罕有物業(yè)圍繞金潤(rùn)花園的總體形象，建議選擇使用如下廣告核心口號(hào)：金潤(rùn)花園生活源自金色我要的流金歲月（二）檔次定位結(jié)合區(qū)域環(huán)境諸方面因素，以及同類物業(yè)性能價(jià)格比，我司將金潤(rùn)花園檔次定位多：中商檔次綜合性物業(yè)（三）目標(biāo)客戶定位置業(yè)者層面定位（1）項(xiàng)目?jī)?nèi)銷占7080%周邊中小企業(yè)主二次置業(yè)者物業(yè)投資者周邊白領(lǐng)及金領(lǐng)一族政府部門公務(wù)員、行政官員（2）項(xiàng)目外銷占2030%A、 穿梭深港兩地商務(wù)繁忙者B、 投資內(nèi)地物業(yè)者C、 各種關(guān)系層面下的深港家庭（四）價(jià)格定位潛在購(gòu)房者價(jià)格心愿分析A、 希望住房總價(jià)在￥50萬(wàn)以下 %B、 希望住房總價(jià)在￥5160萬(wàn) %C、 希望住房總價(jià)在￥6170萬(wàn) %D、 希望住房總價(jià)在￥7180萬(wàn) %E、 希望住房總價(jià)在￥8190萬(wàn) 占10%F、 希望住房總價(jià)在￥100萬(wàn)以上 10%潛在購(gòu)房者付款方式分析A、選擇按揭付款方式者 占75%B、選擇一次性付款方式者 10%具體價(jià)格定位綜合區(qū)域市場(chǎng)前景分析，深圳市總體樓價(jià)在35年內(nèi)將有1015%的下降空間，但所區(qū)域35年內(nèi)地鐵所帶來的價(jià)值效應(yīng)，將使價(jià)格提升1020%左右。我司建議將金潤(rùn)花園市值定在人民幣7800/平方米基礎(chǔ)之上，設(shè)1015%上浮空間，結(jié)合市場(chǎng)估價(jià)，成本估價(jià)，收入估價(jià)及推出價(jià)格后希望能留較大上浮空間，建議金潤(rùn)花園確定均價(jià)在人民幣76008500/平方米。層差原則標(biāo)準(zhǔn)層樓層差價(jià)177。￥80/m2朝向價(jià)差原則（綜合景觀差價(jià)）朝向 東南向 西南向 西北向 東北向價(jià)差 +￥100/m2 +￥100/m2 ￥100/m2 0付款方式3．1付款方式分類遵循原則 ——樓盤推售后能快速聚集人氣； ——努力快速達(dá)到發(fā)展商之盈方平衡點(diǎn)； ——使發(fā)展商盡快能夠回籠開發(fā)資金不影響各期工程形象 進(jìn)度； ——努力減輕置業(yè)者的市場(chǎng)，承接壓力，以利擴(kuò)大購(gòu)買層面 ——樹立發(fā)展商之企業(yè)形象，創(chuàng)造良好品牌。3．2付款方式細(xì)分A、一次性付款交納定金￥1萬(wàn)2萬(wàn)元，簽定認(rèn)購(gòu)書；14天內(nèi)簽定正式合同，并付20%的樓款；簽定認(rèn)購(gòu)書60天內(nèi)，付清余款；可提供9295折。B、分期付款付款進(jìn)度交納定金（￥1萬(wàn)—2萬(wàn)）后，簽定認(rèn)購(gòu)書；分3期付清，首期714天內(nèi)付20%，并簽定合同；項(xiàng)目封頂后付40%完工入伙一個(gè)月內(nèi)付清余款，并交納有關(guān)費(fèi)用；可提供9398折。付款進(jìn)度：交納定金（￥1萬(wàn)2萬(wàn)）后，簽定認(rèn)購(gòu)書；分10期至入伙時(shí)付清，根據(jù)工程進(jìn)度時(shí)限，每次10%，并辦理有關(guān)入住手續(xù)；可提供9598折。C、特惠分期付款18個(gè)月付清（備考）第一期：簽定認(rèn)購(gòu)書后14天內(nèi)交納認(rèn)購(gòu)價(jià)的5%（含定金）， 并簽合同；第二期：簽合同后14天交納認(rèn)購(gòu)價(jià)的20%；第三期：于第二期后90天內(nèi)交納20%；第四期：于第三期后90天內(nèi)交納20%；第五期：于第四期后90天內(nèi)交納20%；第六期：于第五期后90天內(nèi)交納10%第七期：于第六期后90天內(nèi)交納5%。D、以租代售付款（備考）在現(xiàn)樓基礎(chǔ)上，確定15年以上租方式出租給客戶，在規(guī)定期限內(nèi)客戶確認(rèn)購(gòu)買，租金可做為樓價(jià)的一部份，關(guān)付清剩余部分款項(xiàng)，辦理正式入住手續(xù)。此方式是在尾盤滯銷基礎(chǔ)上采取的補(bǔ)救措施，一般要求物業(yè)管理，配套等更加完善，切實(shí)讓客戶認(rèn)可，但銷售期必會(huì)延長(zhǎng)。E、按揭付款首期3萬(wàn)，7成320年按揭付款交納定金（￥1萬(wàn)2萬(wàn)）后，簽定認(rèn)購(gòu)書；730天內(nèi)付清3萬(wàn)首期，簽定合同書；通知客戶半月內(nèi)同按揭銀行辦理有關(guān)手續(xù)及擔(dān)保，保險(xiǎn)等；可提供9598折。 首期1成，發(fā)展商貸款2成，7成320年按揭付款交納定金（￥1萬(wàn)2萬(wàn)）后，簽定認(rèn)購(gòu)書；714天內(nèi)付清1成首期，簽定合同書；發(fā)展商2成貸款提供，客戶在13年內(nèi)按季度分期交納貸款，并通知客戶在規(guī)定期限內(nèi)同按揭銀行辦理有關(guān)手續(xù)及擔(dān)保、保險(xiǎn)等；F、零首期付款交納定金（￥1萬(wàn)2萬(wàn)）后，簽定認(rèn)購(gòu)書及合同書；發(fā)展商提供3成貸款，客戶在13年內(nèi)按季度付清貸款；客戶同按揭銀行，辦理7萬(wàn)320年按揭手續(xù)及擔(dān)保、保險(xiǎn)等；可提供98折。雙重按揭交納定金（HK＄或￥1萬(wàn)2萬(wàn)）后，簽定認(rèn)購(gòu)書；714天內(nèi)付清樓價(jià)10%（扣除訂金），并向境外銀行或其它金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)樓價(jià)1020%。成功申請(qǐng)境外貸款后，簽定合同書，并于60天內(nèi)向國(guó)內(nèi)銀行辦理樓價(jià)70%按揭；可提供97折。（五）街區(qū)功能定位 金潤(rùn)花園所處的位置范圍內(nèi)，以多條食街為主，已形成較好前衛(wèi)的街區(qū)食肆文化，是典型的鬧市區(qū)環(huán)境。街區(qū)的方向感明確，但由于寶安南路段陳舊建筑較多，高低參差不齊，影響街區(qū)的連續(xù)性與統(tǒng)一性，相對(duì)來說紅桂路沿線更能體現(xiàn)整體價(jià)值。（六）建筑及園林規(guī)劃風(fēng)格的建議建筑風(fēng)格的建議建筑外觀應(yīng)是前衛(wèi)鮮明的色澤，牟獨(dú)樹一幟；首層商鋪與住宅樓之間不可有明顯的祺貴沖突；陽(yáng)光及窗臺(tái)的設(shè)置要充分考慮到規(guī)避鬧市區(qū)的噪雜；合理利用細(xì)部空間，融合建筑技巧；注重室內(nèi)空間建筑材料的選用，為住戶預(yù)留可改空間。園林規(guī)劃的建議 利用有限的小區(qū)空間做好綠色文章； 園林雖小，但必須有主題鮮明的人工景觀； 園林風(fēng)格與樓宇結(jié)構(gòu)及命名等細(xì)部方面不能發(fā)生關(guān)系沖突； 強(qiáng)調(diào)區(qū)內(nèi)環(huán)境資源垢均好與共享； 需有其一定風(fēng)格的人文設(shè)施。（七）客戶定位建議置業(yè)者戶型選擇比例劃分三房戶型 占60%兩房戶型 占70%四房戶型 占