【文章內(nèi)容簡介】 分配 ? 利用公共部位與公共設(shè)施獲得的經(jīng)營收入按約定納入維修基金 ? 附件中物業(yè)構(gòu)成部分 ? 兩個問題： ? 前期維修資金能否使用 ? 違約金物業(yè)是否有權(quán)減免 業(yè)主臨時公約 ? 內(nèi)容： ? 約定業(yè)主之間共同遵守的規(guī)定，不應(yīng)包括物業(yè)公司或開發(fā)商的權(quán)利義務(wù)。 ? 性質(zhì)為業(yè)主的承諾，而非業(yè)主與物業(yè)公司或開發(fā)商或三者之間的協(xié)議 ? 明示： ? 由開發(fā)商在物業(yè)銷售現(xiàn)場與銷售合同一起向物業(yè)買受人明示，并予以說明。 ? 簽訂： ? 時間：開發(fā)商在與業(yè)主簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)當(dāng)要求業(yè)主對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。 ? 主體：業(yè)主單方簽確認(rèn)函即可，物業(yè)公司或開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)簽字 /蓋章或作其他承諾。 新項目總體流程圖 第三階段 規(guī)劃 設(shè)計階段 營銷 策劃 階段 施工 建設(shè) 階段 服務(wù)中心 成 立至 交付 交付 半年 內(nèi) 第三階段：開工建設(shè)至項目開盤 施工工程介入 地產(chǎn)關(guān)系 地產(chǎn)設(shè)施的管理 開盤 大量資料 天天更新 ? 遵循經(jīng)營市場化 ? 委托關(guān)系契約化 ? 業(yè)務(wù)關(guān)系制度化 物業(yè)與地產(chǎn)關(guān)系 地產(chǎn)關(guān)系 地產(chǎn) 物業(yè) 物業(yè)進(jìn)入可行性研究 物業(yè)管理概念和模式研究 物業(yè)管理方案和物業(yè)管理費用 商業(yè) 、 管理用房 前期介入 、 接管驗收 、集中入住 、 開荒費 、 水電熱差額 、 差價 地產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán)的空置房 、 車庫 、 商鋪 、 項目部辦公室 、 賣場 、會所及娛樂場所 、 食堂 、 地產(chǎn)車輛 、 住戶巴士 、 尾盤銷售 、 物業(yè)租賃 、 房屋維修 、采購 、 臨時用工 行政關(guān)系 經(jīng)營考核 委托管理、經(jīng)營、代理、臨時服務(wù)業(yè)務(wù) 項目物業(yè)管理委托關(guān)系 物業(yè)與地產(chǎn)關(guān)系示意圖 委托契約 與地產(chǎn)關(guān)系的理順 ? 服務(wù)內(nèi)容 ? 與地產(chǎn)各部門業(yè)務(wù)對接方式 ? 流程與操作規(guī)范 ? 費用結(jié)算方式 ? 物業(yè)管理前期開辦服務(wù)協(xié)議 ? 物業(yè)管理前期介入服務(wù)協(xié)議 ? 物業(yè)管理零星服務(wù)協(xié)議 開盤準(zhǔn)備 ? 示范區(qū)開荒 ? 銷售處現(xiàn)場布置 ? 人員及車輛管理 ? 制定應(yīng)急預(yù)案 雙向八車道市政公路 項目工地 地產(chǎn)項目部 銷售大廳 ? 在銷售廳與排隊等候區(qū)之間設(shè)置隔離區(qū)域 ? 排隊區(qū)設(shè)護(hù)欄，避免排隊爭議，準(zhǔn)備足夠的坐椅、雨傘 ? 為排隊等候人員提供面包，飲料等 ? 排隊人員認(rèn)購時分批進(jìn)入，出入口分開設(shè)置 ? 設(shè)置足夠的車輛交通指揮崗 ? 設(shè)置足夠的停車區(qū)域，必要時可考慮市政公路的可能性 ? 在銷售廳外與銷售廳內(nèi)分別設(shè)接待區(qū)，隔離處理客戶爭議與突發(fā)事件 ? 配備足夠的安全崗位 ? 將集會的信息知會警署，設(shè)置現(xiàn)場辦公點，掛置橫幅 ? 對講機(jī)分配、移動廁所、午餐安排、車輛不入內(nèi)、拆遷辦現(xiàn)場辦公、便衣機(jī)動人員安排 工程施工跟進(jìn) ? 范圍： ? 主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前 3－ 5個月。 ? 目的： ? 質(zhì)量監(jiān)控、設(shè)備設(shè)施功能的提前學(xué)習(xí)、隨時提出功能改進(jìn)建議 ? 內(nèi)容 (設(shè)備安裝與隱蔽工程 ) ? 了解委托項目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計中缺陷、遺漏的工程項目； ? 加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。 ? 從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。 接管驗收 ? 流程 ? 內(nèi)容注意事項 ? 資料（交接清單，分類歸檔） ? 公共設(shè)施（新版銷售合同約定更為嚴(yán)格） 細(xì)部檢查 ? 應(yīng)地產(chǎn)要求，為地產(chǎn)提供服務(wù) ? 結(jié)果性檢查 ? 全面質(zhì)量檢查 ? 參考：細(xì)部檢查可按照 1元每平方米由地產(chǎn)支付費用 入伙前模擬接管驗收的重要性 ? 驗收時間及頻次：提前 3個月開始，組織 2－ 3次模擬驗收 ? 主導(dǎo)單位：地產(chǎn)公司、物業(yè)服務(wù)中心 ? 參加單位： 項目部、總包單位、施工單位、監(jiān)理公司 ? 重點事項：驗收內(nèi)容 ? 驗收標(biāo)準(zhǔn)、分組人員確定 ? 定期召開驗收溝通會議，確定整改時間和要求 ? 作用： —— 提早發(fā)現(xiàn)，提早解決，提高產(chǎn)品交付質(zhì)量，提升客戶滿意度，融洽客戶關(guān)系 —— 客戶受益，地產(chǎn)受益，物業(yè)受益 接管驗收常見問題及對策 ? 滲漏水： 提前 3個月作淋水試驗、暴雨天氣查看現(xiàn)場、及時整改或確定口徑。 ? 交付標(biāo)準(zhǔn)與銷售合同及附圖是否一致： 要特別關(guān)注，如是否有缺漏項，陽臺露臺等標(biāo)準(zhǔn)是否與合同相符、入戶花園地面是否符合合同等，否則存在賠付及法律隱患。 ? 園建等觀感設(shè)施： 綠化提前植苗、道路是否下沉積水、配套設(shè)施是否按交付標(biāo)準(zhǔn)及時到位等 ? 門窗五金工程： 常見問題，門窗能否關(guān)閉、把手、門鎖等 接管驗收常見問題及對策 ? 土建工程： 是否存在空鼓、墻面地面平整度、樓層標(biāo)高、坡度、排水設(shè)施 ? 水電工程： 通水通電試驗、水管線路走向標(biāo)注 ? 通球試驗： 所有公共排污、雨水管道和套房戶內(nèi)連接公共管道之間的管道全部要作通球試驗，保證無建筑垃圾堵塞，避免后期裝修和使用時發(fā)生糾紛。 ? 其他： 智能化系統(tǒng)及配置是否符合、空調(diào)位設(shè)置是否合理 在恢復(fù)供水后，由于廢棄水箱與供水水箱連通閥打開時，導(dǎo)致水箱水位超高溢出，造成2＃樓地下水泵房被淹，積水達(dá) 50cm，漫過 2＃樓地下室高、低壓配電室門檻，流入電纜溝。因地下室及配電房排污管網(wǎng)的管徑只有 50mm，在系統(tǒng)設(shè)備全部啟動后，流量無法滿足排水要求。 2023年 5月 30日，某小區(qū)維修部接到客服中心電話“有業(yè)主反映家中停水”，立即派人前往檢查，發(fā)現(xiàn) 9＃樓地下主供水管爆裂，造成業(yè)主家停水。 ? 除管理責(zé)任之外，還應(yīng)吸取哪些教訓(xùn)： ? 廢棄水箱的處理？ ? 水箱的水位報警？ ? 積水池的水位報警？ ? 水泵房有被淹的可能是常識，但配電房是需要有 防止進(jìn)水的，存在被淹的隱患向地產(chǎn)提出過嗎？ ? 排污管網(wǎng)管徑，只有 50mm ？ 新項目總體流程圖 第四階段 規(guī)劃