【文章內(nèi)容簡介】 總建筑面積（平方米）核心單價上限（元 /平方米）核心單價下限（元 /平方米）預(yù)計(jì)總銷售額上限（元）預(yù)計(jì)總銷售額下限（元）1 住宅 36000 30000 755395200 6294960002 單身公寓 44400 40000 1728935556 15575996003 商業(yè) 60000 40000 709654200 4731028004出租收益產(chǎn)權(quán)式酒店 +寫字樓 5 總計(jì) 3263137966 2716292703經(jīng)濟(jì)測算四：經(jīng)濟(jì)測算四：、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案四項(xiàng)目利潤表序號 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 銷售上限 銷售下限1 銷售收入 　 27162927032 總開發(fā)成本 　 3 銷售費(fèi)用 1% 4 與銷售相關(guān)稅費(fèi) ++ 營業(yè)稅 15% 印花稅 1% 城建稅 1% 5 銷售利潤 1—2—3—4 6 所得稅 515% 7 稅后利潤 5—6 15805824648 成本利潤率 7247。2 % %、項(xiàng)目開發(fā)方向研究方案對比序號項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 方案一（全售）方案二（銷售公寓與住宅，持有寫字樓與商業(yè)）方案三（持有部分公寓和一層商業(yè)，銷售其他面積）方案四（持有部分公寓和寫字樓，銷售其他面積）銷售上限 銷售下限 銷售上限 銷售下限 銷售上限 銷售下限 銷售上限 銷售下限1 銷售收入 　 3613130896 3001363700 3059874434 2320236715 3245993505 2754674342 3263137966 2716292703 2 總開發(fā)成本 　 623182749 623182749 623182749 623182749 623182749 623182749 623182749 623182749 3 銷售費(fèi)用 1% 126459581 105047730 107095605 81202685 113609773 96413602 114209829 95070245 4 與銷售相關(guān)稅費(fèi)++4.3 184269676 153069549 156053596 118323912 165545669 140488391 166420236 138530928 營業(yè)稅 15% 180656545 150068185 152993722 116003836 162299675 137733717 163156898 135814635 印花稅 1% 1806565 1500682 1529937 1160038 1622997 1377337 1631569 1358146 城建稅 1% 1806565 1500682 1529937 1160038 1622997 1377337 1631569 1358146 5 銷售利潤 1—2—3—42679218890 2120233673 2173542484 1497367369 2343655314 1894589599 2359325352 1859508781 6 所得稅 515% 401882833 318009551 326031373 224605105 351548297 284188440 353898803 278926317 7 稅后利潤 5—6 2277336056 1802054122 1847511111 1272762263 1992107017 1610401159 2023426549 1580582464 8 成本利潤率 7247。2 % % % % % % % %、項(xiàng)目開發(fā)方向研究方案對比選擇模式 商業(yè) 寫字樓 公寓 住宅 目的 利潤回報(bào)方案一 全售 ● ● ● ● 以回籠資金為目的 2244867598 1939886709全租 △ △ △ △ 以長期經(jīng)營為目的 159977280 105426192銷售 +出租方案二 △ △產(chǎn)權(quán)式公寓公寓 ●以住宅作為主導(dǎo)銷售，產(chǎn)權(quán)式公寓作為長期經(jīng)營利潤的一種方式，持有商業(yè)和寫字樓達(dá)到出租收益最大化；1549011502 1272762263●△ ●方案三負(fù)一層一層 ● ●△ ● ●以變現(xiàn)回籠資金為目的，并考慮分期開發(fā)，變現(xiàn)利潤最大的商業(yè)一層。1959638559 1656711970△ ●方案四 ● △ ●△ ● ●以未來稀缺物業(yè)作為長期經(jīng)營為目的，考慮分期開發(fā)，實(shí)現(xiàn)長期利潤最大化1995676776 1718415051注： ●代表銷售， △ 代表出租（此上利潤回報(bào)數(shù)據(jù)為預(yù)估利潤，利潤未計(jì)算土地增值稅，且未考慮管理公司的相關(guān)稅費(fèi)）價值最大化市場風(fēng)險(xiǎn)品牌建設(shè)回籠資金的速度總體目標(biāo)達(dá)成的能力 評判標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 評判標(biāo)準(zhǔn)較優(yōu)選擇 :方案四、項(xiàng)目開發(fā)方向研究選擇項(xiàng)目開發(fā)方向選擇（方案四）棟號 產(chǎn)品類型 建筑面積 每層面積 /房間數(shù) 運(yùn)營方式 備注A棟 單身公寓 20230㎡ 526間 銷售、持有其中 254間以產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓進(jìn)行銷售后交予酒店公寓管理公司直接運(yùn)營，其他部分以酒店式公寓進(jìn)行統(tǒng)一管理。C棟 單身公寓 +住宅20230㎡ 單身公寓 199間住宅： 5間銷售D棟 住宅 : 20232㎡ 614㎡ /288間 銷售裙樓一層及地下一層商業(yè) 11828㎡ 銷售B棟 寫字樓 9747㎡ 1960㎡ /75間 持有合計(jì) 102943㎡1093間、項(xiàng)目核心競爭力分析 —— 對比項(xiàng)目　 企業(yè)實(shí)力 地段 形象 建面 獨(dú)特外觀 區(qū)域行業(yè)文脈華潤中心二期 香港上市公司 羅湖商業(yè)區(qū) 古典 55萬酒店部分外觀較為獨(dú)特 金融區(qū)、商務(wù)區(qū)益田假日廣場以房地產(chǎn)開發(fā)為核心的大型股份集團(tuán)公司 南山華僑城 現(xiàn)代 13萬設(shè)計(jì)宛如一艘停泊在城市中的豪華郵輪旅游區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)京基百納空間以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)大型企業(yè)集團(tuán) 南山紅樹灣 現(xiàn)代 12萬 無明顯特色 高尚生活區(qū)海岸城 民營房地產(chǎn)開發(fā)股 份企業(yè) 南山 現(xiàn)代 30萬 多維折線外立面 金融區(qū)、商務(wù)區(qū)沙河項(xiàng)目 上市公司 南山華僑城 現(xiàn)代 10萬 會議室部外觀獨(dú)特旅游區(qū)、人文景觀區(qū)對比項(xiàng)目基本情況列表本項(xiàng)目的最大的優(yōu)勢在于項(xiàng)目所處的地理位置、項(xiàng)目核心競爭力分析 —— 因素評價　 企業(yè)實(shí)力 地段 形象 體量獨(dú)特外觀區(qū)域行業(yè)文脈華潤中心 ***** **** *** ***** 　 ** ****益田假日廣場 *** **** **** *** **** ****京基百納空間 **** ** ** *** **　 ***海岸城 *** *** *** ****　 *** ***沙河項(xiàng)目 **** **** *** ** ** ****本項(xiàng)目在企業(yè)實(shí)力、地段及區(qū)域均具有強(qiáng)勢競爭力、項(xiàng)目核心競爭力分析由分析可見，本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢為： 是深圳三大高尚住宅 “ 地皇 ” 區(qū)之子；是深圳境內(nèi)最頂級國際生活圈的第一 “ 口岸 ” ；是 “ 深圳最貴住宅 ” 與 “ 深圳最頂級豪宅 ” 的黃金分割點(diǎn)；是 “ 深圳不動產(chǎn)銀行 ” 的藍(lán)籌股、暢銷版 ……、項(xiàng)目核心價值體系八大價值體系手握世界和未來城市客廳信息窗戶聚會場所財(cái)富體現(xiàn)私人酒店不動產(chǎn)銀行商務(wù)會客身份象征、項(xiàng)目整體定位深圳 CED城市中心綜合體釋義：深圳 CED：深圳中央娛樂區(qū) center entertainment district城市中心：深圳帶狀結(jié)構(gòu)的中心地帶、深圳文化藝術(shù)中心地帶綜合體：多功能物業(yè)結(jié)合的復(fù)合價值體寫字樓酒店公寓酒店住宅商業(yè)深圳 CED城市中心綜合體ＭＯＲＥ ＯＦＦＩＣＥ－國際頂級服務(wù)式辦公室CED高級酒店服務(wù)式公寓CED個性精品商務(wù)酒店華僑城城市峰尚小戶全球一流旅游娛樂文化紀(jì)念品中心、分物業(yè)類型定位、分物業(yè)類型價值鏈建立 寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)四大塊須有機(jī)聯(lián)系和融合，才能促使整個項(xiàng)目運(yùn)作平寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)四大塊須有機(jī)聯(lián)系和融合，才能促使整個項(xiàng)目運(yùn)作平穩(wěn)，充滿活力，而充當(dāng)這一銜接效應(yīng)關(guān)鍵點(diǎn)是商業(yè)板塊，運(yùn)營關(guān)鍵是酒店。穩(wěn)，充滿活力，而充當(dāng)這一銜接效應(yīng)關(guān)鍵點(diǎn)是商業(yè)板塊，運(yùn)營關(guān)鍵是酒店。商業(yè)寫字樓酒店公寓單體單體 1單體單體 2單體單體 4住宅單體單體 物業(yè)類型定位 商業(yè)定位推導(dǎo)華僑僑城商業(yè)特征：復(fù)合形態(tài) +品牌主力店帶動 + 高檔次 +經(jīng)營為主；缺乏個性、主題性的商業(yè)市場需求項(xiàng)目價值主題定位全球一流旅游娛樂文化紀(jì)念品中心提煉 創(chuàng)新競品定位客戶需求客戶特征：華僑城商圈人士缺乏一個富有文化、高檔、具有深圳代表性的旅游品高檔市場場所。大型商業(yè)及分散性商業(yè)形態(tài)：可創(chuàng)造一個可以全天候充滿驚喜的趣味商業(yè)空間。區(qū)域商業(yè)差異化，超越區(qū)域高度，成為深圳旅游新商業(yè)的代言全球一流旅游娛樂文化紀(jì)念品中心、物業(yè)類型定位 商業(yè)定位v 商業(yè)定位目標(biāo) —— 超越區(qū)域商業(yè)的高度，成就深圳旅游新商業(yè)的代言； 以滿足精英旅游群體的需求 作為打造項(xiàng)目整體的亮點(diǎn)，以滿足旅游需求為 主體，并滿足周邊項(xiàng)目及所帶來的高端商務(wù)人流。v 商業(yè)目標(biāo)消費(fèi)群 —— 三級幅射地帶的精英時尚群體； 一級幅射地帶即滿足項(xiàng)目自身約 1萬的消費(fèi)群體，二級幅射地帶即滿足深圳華僑城 區(qū)域約 600萬消費(fèi)旅游群體。v 商業(yè)規(guī)劃目標(biāo) —— 創(chuàng)造一個全天候、充滿驚喜的、趣味、時尚主題概念旅游品商業(yè)空間 . 、物業(yè)類型定位 商業(yè)形象店示意、物業(yè)類型定位 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓定位推導(dǎo)市場競爭來看：華僑城高檔大規(guī)模酒店將占據(jù)主要市場絕大份額，市場競爭將增大。連鎖酒店將搶奪低端客戶。差異化酒店產(chǎn)品定位是必由之選對策 方法事實(shí)條件項(xiàng)目自身來看：位于城市中心核心位置，未來配套將相當(dāng)完善，規(guī)模適中。可建造 OUTIQUE HOTEL 的差異化產(chǎn)品充分發(fā)揮本項(xiàng)目符合發(fā)展國際性商務(wù)酒店標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)勢符合建造 BOUTIQUE HOTEL 的差異化產(chǎn)品的條件市場成功案例看：精品個性酒店成為市場新寵，有較大的發(fā)展前景及空間。充分利用現(xiàn)階段市場精品個性酒店還處于起步的有利時機(jī)創(chuàng)造高品質(zhì)的精品個性化酒店、物業(yè)類型定位 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓參考 Oakwood是全球著名的酒店式服務(wù)公寓運(yùn)營商之一，并且是該領(lǐng)域在世界范圍內(nèi)的引領(lǐng)者。 、物業(yè)類型定位 產(chǎn)權(quán)酒店式公寓定位CED個性精品產(chǎn)權(quán)式酒店公寓Boutique Hotel的精髓216。 Boutique Hotel的設(shè)計(jì)和創(chuàng)意無處不在。其更注重為每一個居住人士量身訂做服務(wù)，讓每一個到這里的人都感覺到賓至如歸；216。 Boutique Hotel的形式多元化，每一家都會有不同的個性化元素在里面。? 巴黎的 Petit Moulin（巴黎小磨坊） ，位于畢加索博物館旁邊，門牌號碼都是由知名畫家親筆書寫，你可選擇 17種不同風(fēng)格的房間，它們代表著 17種不同的生活方式。? 紐約的一家 Boutique Hotel，所用的家具都是很有原創(chuàng)味道。地板用的是石膏板、壁紙或者是乳料漆，但是卻是將木地板鋪到天花板上去了。當(dāng)你躺在床上的時候，感覺好像自己睡在天空一樣。參考酒店、物業(yè)類型定位 產(chǎn)權(quán)酒店式公寓定位是華僑城 40萬首付、無需月供的 “ 開源節(jié)流、財(cái)富永續(xù)型 ” 產(chǎn)品；是規(guī)避了宏觀新政 “5 年 ” 門檻的長期投資產(chǎn)品；是華僑城豪宅區(qū)內(nèi)、超越一般豪宅的稀缺酒店產(chǎn)品；是華僑城豪宅區(qū)內(nèi)售價最低、回報(bào)率最高的產(chǎn)品；是通過專業(yè)運(yùn)營達(dá)到價值最大化的投資產(chǎn)品……CED個性精品產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、物業(yè)類型定位 產(chǎn)權(quán)酒店式公寓定位外立面室內(nèi) 現(xiàn)在很多歐美明星去旅行，休閑時已經(jīng)不再強(qiáng)調(diào)住五星級、六星級的酒店，而是尋找一些很有個性化的 Boutique Hotel。、物業(yè)類型定位 辦公推導(dǎo)市場競爭來看：216。華僑城區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)稀少，周邊區(qū)域科技園寫字樓將以自用為主?；緵]有市場競爭。國際高品質(zhì)寫字樓定位是必由之選可建造國際性可持續(xù)性發(fā)展的差異化產(chǎn)品項(xiàng)目自身來看：位于城市中心核心位置，未來配套將相當(dāng)完善，規(guī)模適中。充分發(fā)揮本項(xiàng)目符合發(fā)展國際性寫字樓的優(yōu)勢。ＭＯＲＥ ＯＦＦＩＣＥ－－－ 國際頂級服務(wù)式辦公室市場成功案例看：盛煇庭服務(wù)辦公室高價格所帶來的高質(zhì)人群。充分利用現(xiàn)階段華僑城區(qū)域高端商務(wù)人流大，個性寫字樓還處于起步的有利時機(jī)。創(chuàng)造高品質(zhì)的國際服務(wù)性寫字樓? more原是指在社區(qū)組團(tuán)中集中提供居住者辦公、對外商務(wù)的資源支持。其特點(diǎn)是資源集中配置 ,并可全體共享。定位于 more概念的寫字樓客戶需要大量的信息源和對外的交流和聯(lián)系 ,同時需經(jīng)常加班 ,需要為他們提供更多的配套支持。? 因此 ,more寫字樓中配置了共用會議室、