【正文】 目 產(chǎn)品分析 SWOT及對(duì)應(yīng)策略 項(xiàng)目發(fā)展策略 世紀(jì)假日廣場(chǎng)位于深圳南山區(qū)華僑城片區(qū)世界之窗對(duì)面，東臨益田假日廣場(chǎng)，南接深南大道，西鄰白石洲，北至僑城豪苑等高尚住宅區(qū)，毗鄰濱海景觀長(zhǎng)廊（ 5分鐘車程），沙河高爾夫球場(chǎng)（ 2分鐘車程）。建筑面積： 102943M178。不計(jì)容積率建筑面積：21578M178。住宅建筑面積： 178。商業(yè)面積： 11827M178。、項(xiàng)目資源解析可體驗(yàn)的城市稀缺豐富資源關(guān)鍵詞：華僑城、 四大人文 景觀 、地鐵二號(hào)、 城市公共景觀、 復(fù)合功能，奢華小戶資源不可復(fù)制居住 只可仰望人文不可匹敵珍藏不可多得 復(fù)核價(jià)值復(fù)核價(jià)值華僑城高檔居住區(qū)戶型方正．景觀均好ＣＥＤ城市中心綜合體品牌發(fā)展商打造世界之窗等四大人文 景觀 、交通便捷，地鐵物業(yè)何香凝美術(shù)館 、華夏藝術(shù)中心，益田假日廣場(chǎng)、產(chǎn)品分析稀缺產(chǎn)品項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)總表?xiàng)澨?hào) 產(chǎn)品類型 建筑面積 每層面積 /套數(shù) 層高 /樓層數(shù) 戶型產(chǎn)品區(qū)間A棟 單身公寓 20230㎡ 526間 m/234F 3181㎡C棟 單身公寓 +住宅20230㎡ 單身公寓 199間住宅： 5間 m/334F 43112㎡D棟 住宅 : 20232㎡ 614㎡ /288間 m/334F 4781㎡裙樓一層及地下一層 商業(yè) 11828㎡ 一層為 ；負(fù)一層為 B棟 寫字樓 9747㎡ 1960㎡ /75間 m/37F 84173㎡合計(jì) 102943㎡ 1093間、 SWOT分析SWOT S W? 旅游文化資源 +華僑城區(qū)位優(yōu)勢(shì)? 各類型產(chǎn)品均為區(qū)域稀缺? 交通便利、地鐵物業(yè)，? 均好景觀及完善配套，? 沙河品牌；? 周邊大型商業(yè)提供良好商業(yè)氛圍? 項(xiàng)目處交通要道，有一定噪音影響；? 地鐵施工區(qū)域，周邊環(huán)境銷顯塵土；西側(cè)有農(nóng)民房，影響整體形象；? 項(xiàng)目本身配套少? 多種物業(yè)類型，有一定的相互影響，商業(yè)地下一層有一定的進(jìn)入障礙；O　　 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)? 華僑城介入白石洲，區(qū)域形象將有大的改善；? 地鐵二號(hào)線試驗(yàn)段；? 華僑城區(qū)域中小戶型推出時(shí)間與本項(xiàng)目有一定時(shí)間間隔；強(qiáng)調(diào)品牌發(fā)展商在城市核心地段的稀缺產(chǎn)品，注重品質(zhì)和服務(wù)的打造，樹立深圳頂級(jí)高尚稀缺建筑的形象特征 。T 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢(shì)，避免威脅 　? 政策因素將持續(xù)影響房地產(chǎn)整體環(huán)境，大勢(shì)可能出現(xiàn)拐點(diǎn)；? 深圳整體價(jià)格上漲速度較快，高位運(yùn)行 。原則項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)總表?xiàng)澨?hào) 產(chǎn)品類型 建筑面積 每層面積 /套數(shù) 層高 /樓層數(shù) 戶型產(chǎn)品區(qū)間A棟 單身公寓 20230㎡ 526間 m/234F 3181㎡C棟 單身公寓 +住宅20230㎡ 單身公寓 199間住宅： 5間 m/334F 43112㎡D棟 住宅 : 20232㎡ 614㎡ /288間 m/334F 4781㎡裙樓一層及地下一層商業(yè) 11828㎡ 一層為 ；負(fù)一層為 B棟 寫字樓 9747㎡ 1960㎡ /75間 m/37F 84173㎡合計(jì) 102943㎡ 1093間ABCD、項(xiàng)目開發(fā)方向 數(shù)據(jù)總表銷售方向：變現(xiàn)項(xiàng)目全部面積，對(duì)于本項(xiàng)目的住宅、商業(yè)、公寓、 寫字樓 全部銷售，達(dá)到利潤(rùn)最高點(diǎn)。、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案一經(jīng)濟(jì)測(cè)算一：物業(yè)全部出售時(shí)項(xiàng)目銷售預(yù)估表、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案一銷售預(yù)估表序號(hào) 物業(yè)類型 總建筑面積（平方米）核心單價(jià)上限（元 /平方米）核心單價(jià)下限預(yù)計(jì)總銷售額上限（元）預(yù)計(jì)總銷售額下限（元）1 住宅 36000 30000 755395200 6294960002 寫字樓 43000 35000 419145940 3411653003 單身公寓 44400 40000 1728935556 15575996004 商業(yè) 60000 40000 709654200 4731028005 總計(jì) 3613130896 3001363700出售項(xiàng)目利潤(rùn)表、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案一項(xiàng)目利潤(rùn)表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 銷售上限 銷售下限1 銷售收入 　 30013637002 總開發(fā)成本 　 3 銷售費(fèi)用 1% 4 與銷售相關(guān)稅費(fèi) ++ 營(yíng)業(yè)稅 15% 150068185 印花稅 1% 城建稅 1% 5 銷售利潤(rùn) 1—2—3—4 6 所得稅 515% 7 稅后利潤(rùn) 5—6 18020541228 成本利潤(rùn)率 7247。、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案二經(jīng)濟(jì)測(cè)算二：、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案二銷售預(yù)估表序號(hào)物業(yè)類型總建筑面積（平方米）核心單價(jià)上限（元 /平方米）核心單價(jià)下限（元/平方米）預(yù)計(jì)總銷售額上限（元）預(yù)計(jì)總銷售額下限（元）1 住宅 36000 30000 1080000000 6294960002單身公寓9 44400 40000 1776000000 15575996003出租收益產(chǎn)權(quán)式酒店 +商業(yè) +寫字樓 4 總計(jì) 3059874434 2320236715經(jīng)濟(jì)測(cè)算二：、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 方案二項(xiàng)目利潤(rùn)表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 銷售上限 銷售下限1 銷售收入 　 23202367152 總開發(fā)成本 　 3 銷售費(fèi)用 1% 4 與銷售相關(guān)稅費(fèi) ++ 營(yíng)業(yè)稅 15% 印花稅 1% 城建稅 1% 5 銷售利潤(rùn) 1—2—3—4 6 所得稅 515% 7 稅后利潤(rùn) 5—6 12727622638 成本利潤(rùn)率 7247。考慮變現(xiàn)易售面積，長(zhǎng)期收益選擇區(qū)域盈利較高項(xiàng)目。2 % %開發(fā)方向四： 持有 256套的酒店公寓的產(chǎn)權(quán)及寫字樓，其他面積對(duì)外銷售。2 % %、項(xiàng)目開發(fā)方向研究方案對(duì)比序號(hào)項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 方案一（全售）方案二（銷售公寓與住宅，持有寫字樓與商業(yè)）方案三（持有部分公寓和一層商業(yè)，銷售其他面積）方案四（持有部分公寓和寫字樓，銷售其他面積）銷售上限 銷售下限 銷售上限 銷售下限 銷售上限 銷售下限 銷售上限 銷售下限1 銷售收入 　 3613130896 3001363700 3059874434 2320236715 3245993505 2754674342 3263137966 2716292703 2 總開發(fā)成本 　 623182749 623182749 623182749 623182749 623182749 623182749 623182749 623182749 3 銷售費(fèi)用 1% 126459581 105047730 107095605 81202685 113609773 96413602 114209829 95070245 4 與銷售相關(guān)稅費(fèi)++4.3 184269676 153069549 156053596 118323912 165545669 140488391 166420236 138530928 營(yíng)業(yè)稅 15% 180656545 150068185 152993722 116003836 162299675 137733717 163156898 135814635 印花稅 1% 1806565 1500682 1529937 1160038 1622997 1377337 1631569 1358146 城建稅 1% 1806565 1500682 1529937 1160038 1622997 1377337 1631569 1358146 5 銷售利潤(rùn) 1—2—3—42679218890 2120233673 2173542484 1497367369 2343655314 1894589599 2359325352 1859508781 6 所得稅 515% 401882833 318009551 326031373 224605105 351548297 284188440 353898803 278926317 7 稅后利潤(rùn) 5—6 2277336056 1802054122 1847511111 1272762263 1992107017 1610401159 2023426549 1580582464 8 成本利潤(rùn)率 7247。1959638559 1656711970△ ●方案四 ● △ ●△ ● ●以未來稀缺物業(yè)作為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)為目的，考慮分期開發(fā)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期利潤(rùn)最大化1995676776 1718415051注： ●代表銷售， △ 代表出租（此上利潤(rùn)回報(bào)數(shù)據(jù)為預(yù)估利潤(rùn)，利潤(rùn)未計(jì)算土地增值稅，且未考慮管理公司的相關(guān)稅費(fèi)）價(jià)值最大化市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)品牌建設(shè)回籠資金的速度總體目標(biāo)達(dá)成的能力 評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目開發(fā)方向研究 評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)較優(yōu)選擇 :方案四、項(xiàng)目開發(fā)方向研究選擇項(xiàng)目開發(fā)方向選擇（方案四）棟號(hào) 產(chǎn)品類型 建筑面積 每層面積 /房間數(shù) 運(yùn)營(yíng)方式 備注A棟 單身公寓 20230㎡ 526間 銷售、持有其中 254間以產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓進(jìn)行銷售后交予酒店公寓管理公司直接運(yùn)營(yíng)，其他部分以酒店式公寓進(jìn)行統(tǒng)一管理。穩(wěn)，充滿活力，而充當(dāng)這一銜接效應(yīng)關(guān)鍵點(diǎn)是商業(yè)板塊，運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵是酒店。大型商業(yè)及分散性商業(yè)形態(tài)：可創(chuàng)造一個(gè)可以全天候充滿驚喜的趣味商業(yè)空間。v v 商業(yè)規(guī)劃目標(biāo) —— 創(chuàng)造一個(gè)全天候、充滿驚喜的、趣味、時(shí)尚主題概念旅游品商業(yè)空間 . 、物業(yè)類型定位 商業(yè)形象店示意、物業(yè)類型定位 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓定位推導(dǎo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來看：華僑城高檔大規(guī)模酒店將占據(jù)主要市場(chǎng)絕大份額，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將增大。差異化酒店產(chǎn)品定位是必由之選對(duì)策 方法事實(shí)條件項(xiàng)目自身來看：位于城市中心核心位置，未來配套將相當(dāng)完善，規(guī)模適中。充分利用現(xiàn)階段市場(chǎng)精品個(gè)性酒店還處于起步的有利時(shí)機(jī)創(chuàng)造高品質(zhì)的精品個(gè)性化酒店、物業(yè)類型定位 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓參考 Oakwood是全球著名的酒店式服務(wù)公寓運(yùn)營(yíng)商之一，并且是該領(lǐng)域在世界范圍內(nèi)的引領(lǐng)者。 Boutique Hotel的設(shè)計(jì)和創(chuàng)意無處不在。 Boutique Hotel的形式多元化，每一家都會(huì)有不同的個(gè)性化元素在里面。? 紐約的一家 Boutique Hotel，所用的家具都是很有原創(chuàng)味道。當(dāng)你躺在床上的時(shí)候，感覺好像自己睡在天空一樣。、物業(yè)類型定位 辦公推導(dǎo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來看：216?；緵]有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。充分發(fā)揮本項(xiàng)目符合發(fā)展國(guó)際性寫字樓的優(yōu)勢(shì)。充分利用現(xiàn)階段華僑城區(qū)域高端商務(wù)人流大，個(gè)性寫字樓還處于起步的有利時(shí)機(jī)。其特點(diǎn)是資源集中配置 ,并可全體共享。? 因此 ,more寫字樓中配置了共用會(huì)議室、共用客房和商務(wù)中心等豐富的共享資源 ,使客戶享受到更廣泛的特色服務(wù)和資源支持。－辦公室－滿足多種辦公需求，營(yíng)造和諧辦公空間?根據(jù)需求靈活自由組合辦公室?系列組合家具?數(shù)字電話及光纖網(wǎng)絡(luò)設(shè)施－會(huì)議室－靈活合理的價(jià)格，先進(jìn)的會(huì)議配置?專業(yè)的產(chǎn)務(wù)環(huán)境?先進(jìn)的音頻視頻設(shè)備?全球視像，電話會(huì)議?同聲翻譯系統(tǒng)?電子白板及多用途白板－虛擬辦公室－?提供尊貴的商務(wù)地址?擁有本地電話號(hào)碼，以您公司名義接聽并處理來電?隨需即租的辦公室、會(huì)議室、　行政及ＩＴ支持?商務(wù)信函、傳真及資料的處理?郵件接收入轉(zhuǎn)發(fā)?文件制作／傳真／掃描／裝訂、物業(yè)類型定位 辦公定位不同設(shè)計(jì)元素的辦公空間、物業(yè)類型定位 辦公定位、物業(yè)類型定位 酒店式公寓CED高級(jí)酒店服務(wù)式公寓 —— 深圳國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)銀行新貴A棟中上層公寓，裝修后交由業(yè)主自主出租，在大堂與產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓進(jìn)行區(qū)隔。、形象定位 — 方案二聚集一個(gè)部落 定義一種生活項(xiàng)目推廣語：、形象定位 — 方案三日日嘉年華，天天看世界 項(xiàng)目推廣語：該方案的 LOGO主要體現(xiàn)的是項(xiàng)目高端與國(guó)際化，圓形地球下包攬的 CIVI WORLD 體現(xiàn)國(guó)際化及尊貴感。 推廣沙河世紀(jì)廣場(chǎng)，應(yīng)通過整合項(xiàng)目的城市價(jià)值、區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值的訴求、以專業(yè)手段達(dá)到投資價(jià)值最大化，從而帶動(dòng)項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值以及積極配合歷史發(fā)展及政府調(diào)控的正面姿態(tài)來進(jìn)行傳播。地塊價(jià)值：華僑城板塊地皇板坐標(biāo)系的新貴坐標(biāo)點(diǎn)綜合體價(jià)值：多物業(yè)功能復(fù)合的