【正文】 、入伙活動答謝業(yè)主酒會及星光大道業(yè)主手印活動、其他活動投資發(fā)展前景論壇商務論壇慶典活動業(yè)主車友會活動、價格與促銷戰(zhàn)略周邊住宅價格 岸碧海云天碧海云天15000紅樹西岸紅樹西岸28000中信紅樹灣中信紅樹灣18000瑞河耶納瑞河耶納16000金海燕花園金海燕花園12023新浩城花園新浩城花園11000御景東方御景東方22023世紀村世紀村15000華僑城世界花園750013000假日灣780011000博托菲諾純水岸一期35000純水岸二期45000純水岸三期80000117500純水岸四期48000一輝花園14000美加廣場16500天鵝堡880025000僑城豪苑950010500朗景園9700中海灣畔花園 13000英倫名苑12023卓越淺水灣16000陽光帶海濱城1400016000匯景豪園510010000 帝景園12023科苑花園1000012023豪方現(xiàn)代豪園 510010000科苑學里13000陽光海景園12023匯園雅居800010000華僑城的物業(yè)價格處于高位，價格區(qū)間在其他區(qū)域之上，其主要因為物業(yè)類型多集中為別墅及高檔住宅，直接拉升其片區(qū)的價值及價格。、銷售現(xiàn)場包裝 寫字樓樣板層風格概念： More 空間開放化作為設計理念，以辦公場所豪氣化作為設計效果。建議主要展示場所設置 B棟一層裙樓，辦公儲藏及洗手間設置于 C棟一層裙樓。住的房是消費品，不住的房是投資品。揭秘 華僑城的崛起用了多少錢？威尼斯酒店、洲際酒店的總市值多少錢？整個區(qū)域每天又流動多少錢？ — — — —形象建設期 一批蓄勢期 一批巔峰期 二批蓄勢期—二批巔峰期、推廣概念點 —— 揭密點解析： 四十萬搏千億 四十萬，買一套華僑城區(qū)域內(nèi)的酒店，用百萬搏千億！價值一旦 被挖掘，地心引力引爆地標， CIVI WORLD的價值將產(chǎn)生質(zhì)的飛 躍。幾乎所有置業(yè)者對 “ 地段論 ” 都耳熟能詳，但對土地價值的認識卻流于表面。勿庸置疑，華僑城是深圳的 “ 地心 ” ，在強大引力的驅(qū)動下，每一寸土地都炙手可熱。、開發(fā)節(jié)奏及階段劃分銷售曲線2023/12開發(fā)節(jié)奏2023/5 2023/7啟動階段劃分—— 形象建設期 —— 一批蓄勢期 —— 一批巔峰期——二批巔峰期—— 收尾期▲5月 17日開盤 ▲7月 26日開盤—— 二批蓄勢期2023/9推廣曲線、廣告與媒體策略原則廣告原則：形象品質(zhì)感強；標簽作用到位；賣點突出，說明性強；高效組合，合理費用。－辦公室－滿足多種辦公需求，營造和諧辦公空間?根據(jù)需求靈活自由組合辦公室?系列組合家具?數(shù)字電話及光纖網(wǎng)絡設施－會議室－靈活合理的價格，先進的會議配置?專業(yè)的產(chǎn)務環(huán)境?先進的音頻視頻設備?全球視像，電話會議?同聲翻譯系統(tǒng)?電子白板及多用途白板－虛擬辦公室－?提供尊貴的商務地址?擁有本地電話號碼，以您公司名義接聽并處理來電?隨需即租的辦公室、會議室、　行政及ＩＴ支持?商務信函、傳真及資料的處理?郵件接收入轉(zhuǎn)發(fā)?文件制作／傳真／掃描／裝訂、物業(yè)類型定位 辦公定位不同設計元素的辦公空間、物業(yè)類型定位 辦公定位、物業(yè)類型定位 酒店式公寓CED高級酒店服務式公寓 —— 深圳國際不動產(chǎn)銀行新貴A棟中上層公寓，裝修后交由業(yè)主自主出租，在大堂與產(chǎn)權式酒店式公寓進行區(qū)隔。充分發(fā)揮本項目符合發(fā)展國際性寫字樓的優(yōu)勢。? 紐約的一家 Boutique Hotel，所用的家具都是很有原創(chuàng)味道。差異化酒店產(chǎn)品定位是必由之選對策 方法事實條件項目自身來看：位于城市中心核心位置，未來配套將相當完善，規(guī)模適中。穩(wěn)，充滿活力，而充當這一銜接效應關鍵點是商業(yè)板塊，運營關鍵是酒店?？紤]變現(xiàn)易售面積，長期收益選擇區(qū)域盈利較高項目。T 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避免威脅 　? 政策因素將持續(xù)影響房地產(chǎn)整體環(huán)境，大勢可能出現(xiàn)拐點；? 深圳整體價格上漲速度較快，高位運行 。不計容積率建筑面積：21578M178。、市場分析小結(jié)住房市場供求關系依舊緊張： 全市房地產(chǎn)投資與開發(fā)建設規(guī)模呈現(xiàn)小幅下降趨勢，商品房批準預售面積有所下降，有效供應繼續(xù)減少。 20230 —— 70平兩房 和 100平左右三房為主鼎太風華 6期 50000 —— 3房， 108左右南山區(qū)未來市場的供應戶型基本為大戶，主力面積較大，華僑城片區(qū)入市項目少，小戶型產(chǎn)品稀缺。華僑城 —— 城市中軸名片，尊崇人文區(qū)域代言、僑城區(qū)域現(xiàn)狀 住宅高檔住宅：以波托菲諾、紅樹西岸、中信紅樹灣、瑞河耶納等為代表，多為豪宅，環(huán)境優(yōu)良，配套齊全。、整體市場環(huán)境及政策分析銀行存款基準利率 %，扣除個人利息所得稅 5% ，凈利潤為 %左右；銀行貸款基準利率提高到 % ；目前的租金回報率為 3%左右；若不許按揭，買房的回報率基本等同存款利息所得利率；若按揭買房，投資回報率則為租金回報率減去貸款利率為 %若按揭買房，租金回報率不足以支撐貸款利率，若不需按揭，也只是與存款利率持平，市場顯示，目前投資回報率偏低。目標明確問題市場分析、整體市場環(huán)境及政策分析、僑城區(qū)域現(xiàn)狀、市場競爭狀況、客戶分析、市場分析小結(jié)項目分析、項目基本資料、項目資源解析、產(chǎn)品分析、 SWOT分析、項目發(fā)展策略項目定位、項目開發(fā)方向研判、項目整體定位、物業(yè)定位、客戶定位、分物業(yè)定位、形象定位報 告 目 錄Catalog營銷執(zhí)行、營銷戰(zhàn)略與目標、總體目標、入市時機選擇、推售策略、營銷總綱、開發(fā)節(jié)奏及階段劃分、廣告與媒體策略、產(chǎn)品賣點整合、媒體策略、推廣總體思路、形象包裝、銷售現(xiàn)場包裝、宣傳物料形象包裝、銷售物料形象包裝、營銷活動策略、營銷活動計劃思路、營銷活動階段計劃、主要營銷活動內(nèi)容、春交會、項目開盤活動、入伙活動、其他活動、價格戰(zhàn)略、價格定位策略相關案例規(guī)避增值稅研究目標總體目標：令人耳目一新的城市標桿精品項目經(jīng)濟目標：社會效益、企業(yè)效益、消費者三贏的局面品牌目標：提高沙河集團在深圳市場影響力和知名度明確問題(按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果 ) (我們的期望目標 )q實現(xiàn)均價 3500038000q理想銷售價格： 82023—120230 元 /平米 q銷售速度較快q經(jīng)濟價值不可持續(xù)發(fā)展營銷市場情境：市場價格一路飆升，優(yōu)勢地段物業(yè)供不應求，政府宏觀調(diào)控 政策 “ 打 壓 ” ，土地增值稅直接影響企業(yè)凈利潤，投資物業(yè)觀望氣氛有一定加強。CIVI WORLD MARKETING EXECUTIVE REPORT沙河世紀假日廣場營銷執(zhí)行報告 8/2023PREFACE謹呈：沙河實業(yè)股份有限公司前 言承蒙沙河實業(yè) 股份有限公司就 “ 世紀假日廣場 ” 項目全程策劃代理招標邀請。深圳二手房交易將全面啟用《深圳市二手房買賣合同》 、僑城區(qū)域現(xiàn)狀香蜜湖紅樹林華僑城深圳第一旅游區(qū) /四大人文景觀區(qū) /國際人士扎堆區(qū)域 /……深圳暢銷型豪宅密集區(qū)：波托菲諾 、市場競爭狀況 商業(yè)南山部分在建大型商業(yè)項目名稱 占地面積 商業(yè)面積 位置 特色益田假日廣場 13萬 華僑城人文主體社區(qū)核心地段集體驗式購物中心、生態(tài)寫字樓、五星級主題酒店為一體打造中國最具體驗特色的國際購物中心京基百納空間 —— 12萬 白石路與沙河東路交界處 深圳首席灣區(qū)新生活廣場，提供高檔消費海岸城 —— 16萬 海德二道與文心五路交匯處 12萬購物中心加 4萬風情商業(yè)街，吉之島、嘉禾影院、真冰場、中森名菜等全球知名餐飲即將登場保利文化廣場 15萬 后海濱路 集商業(yè)、博覽、娛樂、文化多項功能為一體，涵蓋劇院、博物館、影院、科技博覽中心、購物中心五大內(nèi)容的綜合性文化產(chǎn)業(yè)項目南油購物公園 57萬 南油工業(yè)區(qū) 集居住、辦公、商務、出行、購物、文化娛樂、社交、休憩等各類功能于一體的豪布斯卡型現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)07年華僑城商業(yè)處于升級換代的歷史時期，華僑城商圈將成為深圳帶狀結(jié)構(gòu)中高檔商業(yè)的重要節(jié)點。 ,營造生態(tài)辦公賦安科技大廈 —— 4萬 高新科技園區(qū)科技南七路深圳市賦安安全系統(tǒng)有限公司總部華僑城 OCTLOFT —— 4萬 華僑城東組團 華僑城針對東部工業(yè)區(qū)部分舊廠區(qū) ,提出改造計 “OCTLOFT” ，深圳首個 LOFT大社區(qū) 海岸城 —— 14萬 海德二道與文心五路交匯處深圳灣金融商務區(qū)國際級甲級標準高端寫字樓，盡顯藍色商務形象華僑城寫字樓市場短缺，現(xiàn)有的漢唐大廈已經(jīng)很難滿足現(xiàn)有的需求。地皇坐標系 、項目基本資料、項目基本資料占地面積： 11330 M178。其他： 2722M178。2 % %發(fā)展方向二： 銷售單身公寓與住宅 ,持有商業(yè)與寫字樓 ,既考慮當期銷售收益，也考慮長期經(jīng)營收益。2 % % % % % % % %、項目開發(fā)方向研究方案對比選擇模式 商業(yè) 寫字樓 公寓 住宅 目的 利潤回報方案一 全售 ● ● ● ● 以回籠資金為目的 2244867598 1939886709全租 △ △ △ △ 以長期經(jīng)營為目的 159977280 105426192銷售 +出租方案二 △ △產(chǎn)權式公寓公寓 ●以住宅作為主導銷售，產(chǎn)權式公寓作為長期經(jīng)營利潤的一種方式，持有商業(yè)和寫字樓達到出租收益最大化；1549011502 1272762263●△ ●方案三負一層一層 ● ●△ ● ●以變現(xiàn)回籠資金為目的，并考慮分期開發(fā)，變現(xiàn)利潤最大的商業(yè)一層。 商業(yè)目標消費群 —— 三級幅射地帶的精英時尚群體； 一級幅射地帶即滿足項目自身約 1萬的消費群體，二級幅射地帶即滿足深圳華僑城 區(qū)域約 600萬消費旅游群體。其更注重為每一個居住人士量身訂做服務，讓每一個到這里的人都感覺到賓至如歸；216。華僑城區(qū)域?qū)懽謽枪∩?，周邊區(qū)域科技園寫字樓將以自用為主。定位于 more概念的寫字樓客戶需要大量的信息源和對外的交流和聯(lián)系 ,同時需經(jīng)常加班 ,需要為他們提供更多的配套支持。推廣思路、營銷戰(zhàn)略與目標矗立正面高度高調(diào)形象：高調(diào)面世，建立深圳城市標簽物業(yè)第一意象正面形象：以公正公開的銷售策略配合項目推廣樹立立體價值建立復合戰(zhàn)略多重渠道：充分整合各種傳媒優(yōu)勢同時，以媒體精 準傳播為主；定向營銷：以點帶面，建立點對點的客戶營銷，培養(yǎng)意 見領袖，深挖高端客戶；體驗策略：展示、活動中眼、耳、鼻、舌、身、讓客戶 充分體驗本項目的資源價值，打造尊貴品質(zhì) 和星級服務。推廣的活動線： 珠三角同步推廣 深圳地產(chǎn)名記觀摩行動 深圳房地產(chǎn)頂級投資講壇 高爾夫球會、紅酒會等每周 SP推廣的兩個節(jié)點： —— 項目整體品牌、價值的提升 ——A 棟投資價值充分釋放1. 大眾媒體：p 報紙：深圳特區(qū)報p 網(wǎng)絡：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)、搜房網(wǎng)p 戶外廣告牌：利用本項目樓體，做足項目昭示性強的文章p 電視：插播深圳有線電視臺、鳳凰衛(wèi)視p 廣播：交通頻道及經(jīng)濟頻道2. 小眾媒體：p 直郵： 華僑城公務員、企業(yè)主、高檔小區(qū)；周邊區(qū)域企業(yè)主、高檔小區(qū)、寫字樓；沙河 GOLF球會會員及德思勤 VIP客戶； 銀行高端客戶、全球通金卡客戶等；p 手機短信：項目積累客戶、行業(yè)協(xié)會會員、銀行高端客戶、全球通金卡客戶等。唯一的地心上，稀缺的酒店公寓 —— 搶購CIVI WORLD，就是搶購深圳！— — — —形象建設期 一批蓄勢期 一批巔峰期 二批蓄勢期—二批巔峰期、推廣概念點 —— 搶購點解析： “ 非賣房 ” 的勝利 區(qū)域 名稱 主要內(nèi)容 著力表現(xiàn)點一區(qū) 迎賓大道 包括深南大道北側(cè)項目所在的銷售中心道路綠化及導示系統(tǒng)等車行導示牌、綠化系統(tǒng)、項目導示牌或燈桿旗。洗手間辦公區(qū)至 C、 D棟樣板區(qū) 由地下車庫至銷售中心至 A棟樣