【正文】 、入伙活動(dòng)答謝業(yè)主酒會(huì)及星光大道業(yè)主手印活動(dòng)、其他活動(dòng)投資發(fā)展前景論壇商務(wù)論壇慶典活動(dòng)業(yè)主車友會(huì)活動(dòng)、價(jià)格與促銷戰(zhàn)略周邊住宅價(jià)格 岸碧海云天碧海云天15000紅樹西岸紅樹西岸28000中信紅樹灣中信紅樹灣18000瑞河耶納瑞河耶納16000金海燕花園金海燕花園12023新浩城花園新浩城花園11000御景東方御景東方22023世紀(jì)村世紀(jì)村15000華僑城世界花園750013000假日灣780011000博托菲諾純水岸一期35000純水岸二期45000純水岸三期80000117500純水岸四期48000一輝花園14000美加廣場(chǎng)16500天鵝堡880025000僑城豪苑950010500朗景園9700中海灣畔花園 13000英倫名苑12023卓越淺水灣16000陽(yáng)光帶海濱城1400016000匯景豪園510010000 帝景園12023科苑花園1000012023豪方現(xiàn)代豪園 510010000科苑學(xué)里13000陽(yáng)光海景園12023匯園雅居800010000華僑城的物業(yè)價(jià)格處于高位，價(jià)格區(qū)間在其他區(qū)域之上，其主要因?yàn)槲飿I(yè)類型多集中為別墅及高檔住宅，直接拉升其片區(qū)的價(jià)值及價(jià)格。、銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝 寫字樓樣板層風(fēng)格概念： More 空間開(kāi)放化作為設(shè)計(jì)理念，以辦公場(chǎng)所豪氣化作為設(shè)計(jì)效果。建議主要展示場(chǎng)所設(shè)置 B棟一層裙樓，辦公儲(chǔ)藏及洗手間設(shè)置于 C棟一層裙樓。住的房是消費(fèi)品，不住的房是投資品。揭秘 華僑城的崛起用了多少錢？威尼斯酒店、洲際酒店的總市值多少錢？整個(gè)區(qū)域每天又流動(dòng)多少錢？ — — — —形象建設(shè)期 一批蓄勢(shì)期 一批巔峰期 二批蓄勢(shì)期—二批巔峰期、推廣概念點(diǎn) —— 揭密點(diǎn)解析： 四十萬(wàn)搏千億 四十萬(wàn)，買一套華僑城區(qū)域內(nèi)的酒店，用百萬(wàn)搏千億！價(jià)值一旦 被挖掘，地心引力引爆地標(biāo)， CIVI WORLD的價(jià)值將產(chǎn)生質(zhì)的飛 躍。幾乎所有置業(yè)者對(duì) “ 地段論 ” 都耳熟能詳，但對(duì)土地價(jià)值的認(rèn)識(shí)卻流于表面。勿庸置疑，華僑城是深圳的 “ 地心 ” ，在強(qiáng)大引力的驅(qū)動(dòng)下，每一寸土地都炙手可熱。、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及階段劃分銷售曲線2023/12開(kāi)發(fā)節(jié)奏2023/5 2023/7啟動(dòng)階段劃分—— 形象建設(shè)期 —— 一批蓄勢(shì)期 —— 一批巔峰期——二批巔峰期—— 收尾期▲5月 17日開(kāi)盤 ▲7月 26日開(kāi)盤—— 二批蓄勢(shì)期2023/9推廣曲線、廣告與媒體策略原則廣告原則：形象品質(zhì)感強(qiáng)；標(biāo)簽作用到位；賣點(diǎn)突出，說(shuō)明性強(qiáng)；高效組合，合理費(fèi)用。－辦公室－滿足多種辦公需求，營(yíng)造和諧辦公空間?根據(jù)需求靈活自由組合辦公室?系列組合家具?數(shù)字電話及光纖網(wǎng)絡(luò)設(shè)施－會(huì)議室－靈活合理的價(jià)格，先進(jìn)的會(huì)議配置?專業(yè)的產(chǎn)務(wù)環(huán)境?先進(jìn)的音頻視頻設(shè)備?全球視像，電話會(huì)議?同聲翻譯系統(tǒng)?電子白板及多用途白板－虛擬辦公室－?提供尊貴的商務(wù)地址?擁有本地電話號(hào)碼，以您公司名義接聽(tīng)并處理來(lái)電?隨需即租的辦公室、會(huì)議室、　行政及ＩＴ支持?商務(wù)信函、傳真及資料的處理?郵件接收入轉(zhuǎn)發(fā)?文件制作／傳真／掃描／裝訂、物業(yè)類型定位 辦公定位不同設(shè)計(jì)元素的辦公空間、物業(yè)類型定位 辦公定位、物業(yè)類型定位 酒店式公寓CED高級(jí)酒店服務(wù)式公寓 —— 深圳國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)銀行新貴A棟中上層公寓，裝修后交由業(yè)主自主出租，在大堂與產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓進(jìn)行區(qū)隔。充分發(fā)揮本項(xiàng)目符合發(fā)展國(guó)際性寫字樓的優(yōu)勢(shì)。? 紐約的一家 Boutique Hotel，所用的家具都是很有原創(chuàng)味道。差異化酒店產(chǎn)品定位是必由之選對(duì)策 方法事實(shí)條件項(xiàng)目自身來(lái)看：位于城市中心核心位置，未來(lái)配套將相當(dāng)完善，規(guī)模適中。穩(wěn)，充滿活力，而充當(dāng)這一銜接效應(yīng)關(guān)鍵點(diǎn)是商業(yè)板塊，運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵是酒店?？紤]變現(xiàn)易售面積，長(zhǎng)期收益選擇區(qū)域盈利較高項(xiàng)目。T 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢(shì)，避免威脅 　? 政策因素將持續(xù)影響房地產(chǎn)整體環(huán)境，大勢(shì)可能出現(xiàn)拐點(diǎn)；? 深圳整體價(jià)格上漲速度較快，高位運(yùn)行 。不計(jì)容積率建筑面積：21578M178。、市場(chǎng)分析小結(jié)住房市場(chǎng)供求關(guān)系依舊緊張： 全市房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模呈現(xiàn)小幅下降趨勢(shì)，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積有所下降，有效供應(yīng)繼續(xù)減少。 20230 —— 70平兩房 和 100平左右三房為主鼎太風(fēng)華 6期 50000 —— 3房， 108左右南山區(qū)未來(lái)市場(chǎng)的供應(yīng)戶型基本為大戶，主力面積較大，華僑城片區(qū)入市項(xiàng)目少，小戶型產(chǎn)品稀缺。華僑城 —— 城市中軸名片，尊崇人文區(qū)域代言、僑城區(qū)域現(xiàn)狀 住宅高檔住宅：以波托菲諾、紅樹西岸、中信紅樹灣、瑞河耶納等為代表，多為豪宅，環(huán)境優(yōu)良，配套齊全。、整體市場(chǎng)環(huán)境及政策分析銀行存款基準(zhǔn)利率 %，扣除個(gè)人利息所得稅 5% ，凈利潤(rùn)為 %左右；銀行貸款基準(zhǔn)利率提高到 % ；目前的租金回報(bào)率為 3%左右；若不許按揭，買房的回報(bào)率基本等同存款利息所得利率；若按揭買房，投資回報(bào)率則為租金回報(bào)率減去貸款利率為 %若按揭買房，租金回報(bào)率不足以支撐貸款利率，若不需按揭，也只是與存款利率持平，市場(chǎng)顯示，目前投資回報(bào)率偏低。目標(biāo)明確問(wèn)題市場(chǎng)分析、整體市場(chǎng)環(huán)境及政策分析、僑城區(qū)域現(xiàn)狀、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、客戶分析、市場(chǎng)分析小結(jié)項(xiàng)目分析、項(xiàng)目基本資料、項(xiàng)目資源解析、產(chǎn)品分析、 SWOT分析、項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目定位、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向研判、項(xiàng)目整體定位、物業(yè)定位、客戶定位、分物業(yè)定位、形象定位報(bào) 告 目 錄Catalog營(yíng)銷執(zhí)行、營(yíng)銷戰(zhàn)略與目標(biāo)、總體目標(biāo)、入市時(shí)機(jī)選擇、推售策略、營(yíng)銷總綱、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及階段劃分、廣告與媒體策略、產(chǎn)品賣點(diǎn)整合、媒體策略、推廣總體思路、形象包裝、銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝、宣傳物料形象包裝、銷售物料形象包裝、營(yíng)銷活動(dòng)策略、營(yíng)銷活動(dòng)計(jì)劃思路、營(yíng)銷活動(dòng)階段計(jì)劃、主要營(yíng)銷活動(dòng)內(nèi)容、春交會(huì)、項(xiàng)目開(kāi)盤活動(dòng)、入伙活動(dòng)、其他活動(dòng)、價(jià)格戰(zhàn)略、價(jià)格定位策略相關(guān)案例規(guī)避增值稅研究目標(biāo)總體目標(biāo)：令人耳目一新的城市標(biāo)桿精品項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：社會(huì)效益、企業(yè)效益、消費(fèi)者三贏的局面品牌目標(biāo)：提高沙河集團(tuán)在深圳市場(chǎng)影響力和知名度明確問(wèn)題(按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果 ) (我們的期望目標(biāo) )q實(shí)現(xiàn)均價(jià) 3500038000q理想銷售價(jià)格： 82023—120230 元 /平米 q銷售速度較快q經(jīng)濟(jì)價(jià)值不可持續(xù)發(fā)展?fàn)I銷市場(chǎng)情境：市場(chǎng)價(jià)格一路飆升，優(yōu)勢(shì)地段物業(yè)供不應(yīng)求，政府宏觀調(diào)控 政策 “ 打 壓 ” ，土地增值稅直接影響企業(yè)凈利潤(rùn)，投資物業(yè)觀望氣氛有一定加強(qiáng)。CIVI WORLD MARKETING EXECUTIVE REPORT沙河世紀(jì)假日廣場(chǎng)營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告 8/2023PREFACE謹(jǐn)呈：沙河實(shí)業(yè)股份有限公司前 言承蒙沙河實(shí)業(yè) 股份有限公司就 “ 世紀(jì)假日廣場(chǎng) ” 項(xiàng)目全程策劃代理招標(biāo)邀請(qǐng)。深圳二手房交易將全面啟用《深圳市二手房買賣合同》 、僑城區(qū)域現(xiàn)狀香蜜湖紅樹林華僑城深圳第一旅游區(qū) /四大人文景觀區(qū) /國(guó)際人士扎堆區(qū)域 /……深圳暢銷型豪宅密集區(qū)：波托菲諾 、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況 商業(yè)南山部分在建大型商業(yè)項(xiàng)目名稱 占地面積 商業(yè)面積 位置 特色益田假日廣場(chǎng) 13萬(wàn) 華僑城人文主體社區(qū)核心地段集體驗(yàn)式購(gòu)物中心、生態(tài)寫字樓、五星級(jí)主題酒店為一體打造中國(guó)最具體驗(yàn)特色的國(guó)際購(gòu)物中心京基百納空間 —— 12萬(wàn) 白石路與沙河?xùn)|路交界處 深圳首席灣區(qū)新生活廣場(chǎng)，提供高檔消費(fèi)海岸城 —— 16萬(wàn) 海德二道與文心五路交匯處 12萬(wàn)購(gòu)物中心加 4萬(wàn)風(fēng)情商業(yè)街，吉之島、嘉禾影院、真冰場(chǎng)、中森名菜等全球知名餐飲即將登場(chǎng)保利文化廣場(chǎng) 15萬(wàn) 后海濱路 集商業(yè)、博覽、娛樂(lè)、文化多項(xiàng)功能為一體，涵蓋劇院、博物館、影院、科技博覽中心、購(gòu)物中心五大內(nèi)容的綜合性文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目南油購(gòu)物公園 57萬(wàn) 南油工業(yè)區(qū) 集居住、辦公、商務(wù)、出行、購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社交、休憩等各類功能于一體的豪布斯卡型現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)07年華僑城商業(yè)處于升級(jí)換代的歷史時(shí)期，華僑城商圈將成為深圳帶狀結(jié)構(gòu)中高檔商業(yè)的重要節(jié)點(diǎn)。 ,營(yíng)造生態(tài)辦公賦安科技大廈 —— 4萬(wàn) 高新科技園區(qū)科技南七路深圳市賦安安全系統(tǒng)有限公司總部華僑城 OCTLOFT —— 4萬(wàn) 華僑城東組團(tuán) 華僑城針對(duì)東部工業(yè)區(qū)部分舊廠區(qū) ,提出改造計(jì) “OCTLOFT” ，深圳首個(gè) LOFT大社區(qū) 海岸城 —— 14萬(wàn) 海德二道與文心五路交匯處深圳灣金融商務(wù)區(qū)國(guó)際級(jí)甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)高端寫字樓，盡顯藍(lán)色商務(wù)形象華僑城寫字樓市場(chǎng)短缺，現(xiàn)有的漢唐大廈已經(jīng)很難滿足現(xiàn)有的需求。地皇坐標(biāo)系 、項(xiàng)目基本資料、項(xiàng)目基本資料占地面積： 11330 M178。其他： 2722M178。2 % %發(fā)展方向二： 銷售單身公寓與住宅 ,持有商業(yè)與寫字樓 ,既考慮當(dāng)期銷售收益，也考慮長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益。2 % % % % % % % %、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向研究方案對(duì)比選擇模式 商業(yè) 寫字樓 公寓 住宅 目的 利潤(rùn)回報(bào)方案一 全售 ● ● ● ● 以回籠資金為目的 2244867598 1939886709全租 △ △ △ △ 以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)為目的 159977280 105426192銷售 +出租方案二 △ △產(chǎn)權(quán)式公寓公寓 ●以住宅作為主導(dǎo)銷售，產(chǎn)權(quán)式公寓作為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的一種方式，持有商業(yè)和寫字樓達(dá)到出租收益最大化；1549011502 1272762263●△ ●方案三負(fù)一層一層 ● ●△ ● ●以變現(xiàn)回籠資金為目的，并考慮分期開(kāi)發(fā)，變現(xiàn)利潤(rùn)最大的商業(yè)一層。 商業(yè)目標(biāo)消費(fèi)群 —— 三級(jí)幅射地帶的精英時(shí)尚群體； 一級(jí)幅射地帶即滿足項(xiàng)目自身約 1萬(wàn)的消費(fèi)群體，二級(jí)幅射地帶即滿足深圳華僑城 區(qū)域約 600萬(wàn)消費(fèi)旅游群體。其更注重為每一個(gè)居住人士量身訂做服務(wù)，讓每一個(gè)到這里的人都感覺(jué)到賓至如歸；216。華僑城區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)稀少，周邊區(qū)域科技園寫字樓將以自用為主。定位于 more概念的寫字樓客戶需要大量的信息源和對(duì)外的交流和聯(lián)系 ,同時(shí)需經(jīng)常加班 ,需要為他們提供更多的配套支持。推廣思路、營(yíng)銷戰(zhàn)略與目標(biāo)矗立正面高度高調(diào)形象：高調(diào)面世，建立深圳城市標(biāo)簽物業(yè)第一意象正面形象：以公正公開(kāi)的銷售策略配合項(xiàng)目推廣樹立立體價(jià)值建立復(fù)合戰(zhàn)略多重渠道：充分整合各種傳媒優(yōu)勢(shì)同時(shí)，以媒體精 準(zhǔn)傳播為主；定向營(yíng)銷：以點(diǎn)帶面，建立點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的客戶營(yíng)銷，培養(yǎng)意 見(jiàn)領(lǐng)袖，深挖高端客戶；體驗(yàn)策略：展示、活動(dòng)中眼、耳、鼻、舌、身、讓客戶 充分體驗(yàn)本項(xiàng)目的資源價(jià)值，打造尊貴品質(zhì) 和星級(jí)服務(wù)。推廣的活動(dòng)線： 珠三角同步推廣 深圳地產(chǎn)名記觀摩行動(dòng) 深圳房地產(chǎn)頂級(jí)投資講壇 高爾夫球會(huì)、紅酒會(huì)等每周 SP推廣的兩個(gè)節(jié)點(diǎn)： —— 項(xiàng)目整體品牌、價(jià)值的提升 ——A 棟投資價(jià)值充分釋放1. 大眾媒體：p 報(bào)紙：深圳特區(qū)報(bào)p 網(wǎng)絡(luò)：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)、搜房網(wǎng)p 戶外廣告牌：利用本項(xiàng)目樓體，做足項(xiàng)目昭示性強(qiáng)的文章p 電視：插播深圳有線電視臺(tái)、鳳凰衛(wèi)視p 廣播：交通頻道及經(jīng)濟(jì)頻道2. 小眾媒體：p 直郵： 華僑城公務(wù)員、企業(yè)主、高檔小區(qū)；周邊區(qū)域企業(yè)主、高檔小區(qū)、寫字樓；沙河 GOLF球會(huì)會(huì)員及德思勤 VIP客戶； 銀行高端客戶、全球通金卡客戶等；p 手機(jī)短信：項(xiàng)目積累客戶、行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員、銀行高端客戶、全球通金卡客戶等。唯一的地心上，稀缺的酒店公寓 —— 搶購(gòu)CIVI WORLD，就是搶購(gòu)深圳！— — — —形象建設(shè)期 一批蓄勢(shì)期 一批巔峰期 二批蓄勢(shì)期—二批巔峰期、推廣概念點(diǎn) —— 搶購(gòu)點(diǎn)解析： “ 非賣房 ” 的勝利 區(qū)域 名稱 主要內(nèi)容 著力表現(xiàn)點(diǎn)一區(qū) 迎賓大道 包括深南大道北側(cè)項(xiàng)目所在的銷售中心道路綠化及導(dǎo)示系統(tǒng)等車行導(dǎo)示牌、綠化系統(tǒng)、項(xiàng)目導(dǎo)示牌或燈桿旗。洗手間辦公區(qū)至 C、 D棟樣板區(qū) 由地下車庫(kù)至銷售中心至 A棟樣